Imóveis de Brasília são caros porque não há espaço para construir…
Que me perdoem os leitores de outras cidades e que gostariam de um post mais geral, mas não consigo engolir a desculpa mais esfarrapada a que o pessoal do mercado imobiliário de Brasília normalmente recorre para justificar os preços exorbitantes dos imóveis da cidade: a falta de espaço para construir.
Na boa, veja essa foto:
Eu resolvi tirar essa foto do alto da torre digital de Brasília, o mais novo ponto turístico da cidade. Subi lá em cima e, surpreso com a quantidade de espaço disponível entre a torre e o Plano Piloto, resolvi sacar o celular e tirar a foto. Se você ainda não percebeu, aqueles prediozinhos ao longe são a capital brasileira. Esse espação todo entre os pontinhos e a torre… bem, é zona não construída. Sei que logo logo virá gente aqui dizer que tem área ambiental, que tem terra cujo zoneamento não permite a construção e o escambau.
Tudo bem, pode até ser. Mas isso tudo só mostra o seguinte: terra pra construir tem. O problema é que o governo de Brasília, mancomunado que está com as construtoras da cidade e com gente graúda daqui que ganha muito dinheiro especulando com imóveis, não quer disponibilizá-la para construção. Zona de proteção ambiental? Risco de contaminação de fonte de água? Problemas com assentamento indígena? Nada disso foi problema na hora que resolveram construir o setor Noroeste. Zoneamento da cidade? Nunca foi um problema quando os governos anteriores resolveram construir dezenas de cidades-satélites. Ou seja, a única coisa que falta é a boa e velha vontade política de resolver liberar as zonas para construção.
A propósito: para quem dizia que não há bolha imobiliária na cidade: os preços no setor Noroeste, no pico, chegaram a R$ 12.000 o metro quadrado. Hoje, é fácil encontrar anúncios de apartamentos à venda por R$ 8.000 o metro quadrado. Se uma queda de 33,33% no preço em menos de um ano e meio não for uma bolha desinflando, eu não sei o que é…
Categoria: Imóveis
Sobre o Autor (Perfil do Autor)
Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.Assinar
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Fábio, um dos grandes diferenciais do seu blog é o seu “rigor científico, tanto quanto possível” nas suas análises. Dificilmente se vê um clichê, um senso-comum, enfim, uma bobagem qualquer escrita aqui. O que angaria fãs e, de quebra, nos faz constatar com alegria que o serviço público dispõe de profissionais extremamente qualificados.
Mas quando você usa desse simplismo bobo pra argumentar, coisas do tipo “vejam a foto que tirei ao acaso, se tem área vazia é porque dá pra construir, LOGO não se pode dizer que não haja espaço”, você nivela seu blog por baixo. É quase como concluir que Stevie Wonder é Deus depois de analisar as quatro premissas a seguir:
a) Stevie Wonder é cego.
b) O amor é cego.
c) Logo, Stevie Wonder é o amor.
d) Deus é amor. Logo…
Eu não sou conhecedor do Estatuto das Cidades (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm), da lei que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm) e (http://www.luos.df.gov.br/), do PDOT nem das leis de uso e ocupação do solo, mas algo me diz que esses diplomas legais, federais e distritais, existem justamente pra disciplinar aquilo que você afirma não acontecer por culpa exclusiva do “governo de Brasília, mancomunado com as construtoras da cidade e com gente graúda daqui que ganha muito dinheiro especulando com imóveis”. Esse tipo de assertiva não casa bem o o nível costumeiro das suas intervenções.
E note que aqui não se trata de sair em defesa deste ou daquele governante, até porque os diplomas legais não conhecem ideologia (depois de acabados). Trata-se de alertar para o maniqueísmo raso da argumentação.
Aliás, o PDOT está em discussão, inclusive com audiências públicas sendo realizadas. Fica a sugestão para eventualmente todos nós nos inteirarmos mais sobre o assunto: http://www.sedhab.df.gov.br/005/00502001.asp?ttCD_CHAVE=13237.
Abraços,
Nélio
Sem querer criar discórdia, mas já criando…. Esse Nélio é muito engraçado!
Depois de ler a sua apaixonada defesa dos governantes do DF, fui obrigado a pesquisar.
O primeiro parágrafo do Wikipedia já me deu a resposta (óbvia):
“Agnelo dos Santos Queiroz Filho (Itapetinga, 9 de novembro de 1958) é um médico e político brasileiro. Filiado ao PARTIDO DOS TRABALHADORES, atualmente é Governador do Distrito Federal.”
E olha que só o conheço pelos comentários aqui no blog. TODA E QUALQUER crítica, ainda que nao diretamente ao PT, feita aqui no blog, é rebatida nos mesmos termos… hahaha
Petistas são caricatos.
Um abraço
Leo,
A tendência que você possui para desqualificar um argumento atacando a fidedignidade do adversário contribui para a pobreza do debate.
Não vou jogar pérolas aos porcos. Chafurde sozinho na sua pobreza intelectual.
o blog do fabio eh muito bom mas ele so faz cagada quando fala de bolha imobiliaria. fabio, continue apenas na ara de investimentos. nessa area vc eh muito bom.
Explique quais são as cagadas…
vc falou q dizem q nao ha espaco para construir em brasilia, mas quem disse isso? soh pq uma ou outra pessoa fala uma asneira dessas, vc cria um post para reafirmar o q vc reafirma a anos? seus posts de investimento sao bons, mas os posts de bolha sao chatos. bolha imobiliaria eh algo q vc nao tem expertise, ao contrario de investimentos q eh algo q vc faz. minha opiniao.
Rapaz, o discurso de corretores, construtoras e de boa parte da imprensa é este: Brasília tem imóveis caros porque falta espaço. Agora, seria bom se vc fizesse suas críticas com um pouco mais de respeito.
fabio, desculpas. continue com seu trabalho em divulgar educacao financeira
Olá. Li referências bastante positivas sobre este blog e vim visitá-lo, até porque estou iniciando na “arte” da alocação dos meus (ainda) parcos ativos. Mas confesso que fiquei um pouco assustado com o artigo acima do autor do blog. Será que aportei em mais um ramo da seita neopentecostal “A Bolha Imobiliária”? Todavia, passarei agora a ler os artigos anteriores, antes de precipitar-me em conclusões. De qualquer forma, não foi um bom cartão de visitas….
Péricles,
Não sou de nenhuma seita “A bolha imobiliária”. Apenas considero que há mais argumentos favoráveis a esta hipótese do que a alternativa “os preços vão subir indefinidamente e o céu é o limite”. Fique à vontade para divergir.
Abraços,
Fábio
O Fábio tem total razão,
quem mora aqui em BSB sabe o tanto de mato que ainda tem disponível pra construir
não é atoa que temos mais de 500 condominios irregulares que foram construidos sobre todo este mato e ainda tem muito mais espaço
e não adianta falar em zoneamento, área de preservação, etc
As pessoas precisam de um lugar pra morar e é pra isso que terrenos servem
A própria TERRACAP descobriu o valor descomunal deste tanto de terreno que ela tem em mãos e tá faturando alto vendendo boa parte deles, mas em conta gotas para faturar mais
Bom, moro em Brasília há mais de 30 anos. Acompanhei o crescimento das cidades satélites e mudanças no plano piloto. Posso dizer que os imóveis são caros por dois motivos:
1. Alta renda concentrada principalmente no plano piloto, sudoeste e lago sul;
2. Falta de espaço para construir nessas áreas.
Esses dois fatores contribuem muito para a alta dos preços, fora ainda o preço de equilíbrio entre oferta e demanda.
Quando vamos para Samambaia, Ceilância, etc, encontramos imóveis com preços bem mais baixos, principalmente em regiões com grande espaço para expansão.
Quer dizer que não há especulação? Não, a especulação existe, mas responde por uma parcela dos preços menor do que as pessoas acreditam.
Colegas,
Vejo que tanto o Fábio quanto o Nélio têm razão em alguns pontos. Faltou substância nos argumentos do Fábio para não ficarmos na mera impressão pessoal. Mas vale a pena conhecer um pouco de história para esclarecermos algumas coisas:
- O Noroeste nunca foi área de preservação. O idealizador de Brasília, que foi o Lúcio Costa (para quem não sabe, não foi o Niemeyer, que ficou incumbido de projetar alguns prédios), quando ainda era vivo em 1987 fez o documento Brasília Revisitada, onde fez os projetos de dois novos bairros, o Sudoeste e o Noroeste, objetivando o crescimento populacional. O Sudoeste foi construído a partir dos anos 90, e o Noroeste só agora.
- Apesar dos grandes espaços entre os prédios e da sensação de amplidão, os terrenos disponíveis no PLANO PILOTO de fato são poucos, e com os prédios residenciais limitados a apenas 6 pavimentos, fica difícil diluir o custo do terreno nas unidades residenciais. Coisa que em outras cidades satélites não deveria acontecer… aí sim parece que tem uma contaminação dos preços do Plano Piloto…
- Um ponto concordo com o Fábio: falta vontade política de liberar as zonas de construção. A Terracap é a maior especuladora imobiliária do país, detém enormes áreas aqui no DF, e se aproveita do ‘efeito Tostines’ para justificar cobrar preços ‘de mercado’ quando resolve fazer licitações – como dizer que o preço é de mercado se o própio mercado espera para ver quais os preços que a Terracap vai cobrar ? Ou seja, na prática muito do mercado de Brasília é balizado pelo o que a Terracap cobra dos terrenos…
- Por exemplo, ali mesmo, do lado da nova Torre Digital, há tempos existe o projeto do Setor Habitacional Taquari 2. Nas proximidades, já está feito e sendo habitado o Setor Habitacional Taquari (desde 2002). Já vi plantas de que o Taquari 2 seria ali pelas cercanias da Academia de Polícia e da Torre Digital, tanto é que na entrada da Torre existe uma pista dupla que dá a impressão de que vai continuar morro abaixo. Seria a entrada do novo bairro ? Agora pergunte para a Terracap se um dia ela pretende urbanizar e liberar o novo bairro… cri… cri.. cri…
- da mesma forma, outros bairros que há tempos aguardam uma atitude: o setor Catetinho, a expansão do Guará (esse finalmente saiu mês passado!), entre outros. Enquanto isso, proliferam loteamentos de condomínios (poucos legalizados, a maioria nem tanto) devido à inércia da própria Terracap em atender ao crescimento populacional do DF.
- quando há interesse político, as coisas saem rápido. O curral eleitoral do Roriz – Samambaia, Riacho Fundo, etc… foi feito rapidamente. Percebo que a Terracap poderia ser muito mais atuante e até mesmo forçar o mercado para baixo ao baixar seus preços, porém é óbvio que o interesse das construtoras e de muita gente influente daqui é totalmente outro…
E pensar que em coisa de 20 a 30 anos atrás o cenário aqui era bem outro… a terra era quase de graça, comprava-se lotes imensos a preço de banana. Hoje a situação é bem outra…
Bem, outra desculpa esfarrapada que não engulo mais é sobre o tal do déficit habitacional no país. Como já comentei em outro post, para o IBGE, o défict habitacional representa quem não tem imóvel digno para morar – debaixo da ponte, barracos, na rua, etc… e com certeza, esse pessoal não está indo alucinado às compras de imóveis. Detalhe – quem mora de aluguel em um imóvel razoável NÃO entra na conta do défict. Muita gente imagina que o déficit habitacional é de quem não tem imóvel, ledo engano. Apesar de estarmos levantando prédios para todo canto, sinto muito informar mas nosso défict habitacional não vai mudar muita coisa, continuando ainda a justificar muita conversa furada de corretor mal-informado.
Abraços !
Samuel e Nélio,
Meu interesse não foi acadêmico. Eu queria mostrar “no visual” que a realidade é bem diferente do que o mercado diz ser. E, nesse sentido, a foto diz muito mais do que uma tese acadêmica sobre o assunto. Aliás, é quase impossível escrever uma tese sobre essa questão, já que os dados que há ou estão indisponíveis ou são inexistentes. De resto, mesmo no plano piloto há espaço para construir umas duas ou três quadras, pelo menos, como mostrei em outro post – sem contar as quadras em que há espaço para construir ainda. Enfim… espaço tem.
Outro ponto: muitas vezes, quando a gente fala em construir ao redor do Plano Piloto, já pensa em cidades-satélite distantes. Que nada! Há espaço para construir bem perto, como o post mostra. Falta boa vontade política para passar por cima de tudo. Quanto ao Noroeste, havia o problema com os índios… que foi resolvido com truculência que, se fosse utilizada em outros espaços, poderia ajudar sim a resolver muitos problemas da cidade.
Abraços,
Fábio
Belo post o do Samuel.
Fábio, concordo com você quando você afirma que há espaço inclusive no Plano Piloto. Há, e há MUITO!
Na verdade, na minha ignorância às vezes me pego perguntando onde está o Ministério Público que não aciona a UnB questionando a não-utilização da área da SQN 207, à luz da função social da propriedade.
Isso sim é um absurdo, e dos dois lados: a universidade que SEMPRE precisa de mais recursos e a coletividade, que vê uma superquadra INTEIRA permanecer até hoje intacta, tal como era quando da separação de Pangea…
Fora isso, nas 400, por exemplo, são previstas 22 projeções por quadra. Posso estar enganado, mas não me lembro de NENHUMA quadra das 400 que tenha 22 blocos (na Asa Norte é certeza, na Asa Sul seria prematuro afirmar).
Mais terrenos vazios que podiam ser habitados!
Cara, brasília é até bonita arquitetonicamente, mas é incrível como ela me parece mal planejada. No meio do nada que é o cerrado conseguem criar escassez de terreno e subúrbios que só crescem em uma direção. Primos meus que moram em Brasília disseram que o metrô era parte do projeto original da cidade, estão essa parte a gente releva, mas o modo como a cidade foi criada a torna incrivelmente inacessível. Talvez o plano fosse esse, quem sabe…
David, o metrô NUNCA foi parte do projeto original. Na verdade, o projeto original nunca foi feito – o que o Lúcio Costa projetou fizeram pela metade.
Por exemplo, a cada conjunto de quatro superquadras, era para haver delegacia, escola, posto de saúde, clube, etc… o ÚNICO quadrilátero onde isso foi obedecido foi na 107,108, 307 e 308 sul (por coincidência, as primeiras quadras que foram construídas). Pode reparar que por ali os moradores fazem quase tudo a pé. E deveriam haver as linhas de ônibus circulando por entre as quadras, e outras linhas expressas das quadras para a região central. Se o projeto fosse seguido à risca, era para ser algo muito melhor do que temos hoje.
Sobre o metrô, isso foi bizarrice de quem achava que isso aqui era uma metrópole e queria simplesmente porque queria ter metrô – apesar das imensas possibilidades de fazer um sistema de ônibus / troleibus nas largas vias da capital, que seria muito melhor, atenderia a mais gente e custaria muito mais barato. Claro, afinal dá para de$viar mai$ de obra de metrô do que querer pensar em algo inteligente. Até o início da década de 90 o povo daqui nem fazia idéia do que era metrô, e aí começaram com essa maluquice, fora as outras de sair brotando cidade-satélite por tudo quanto foi lado…
Pessoal, Brasília (o plano piloto) é uma cidade fantasticamente bem projetada, não incorram no erro de relacionar ocupação territorial com desenvolvimento urbano. Ocupar densamente o terreno é morar num formigueiro e tirar qualidadee de vida dos seus habitantes para sempre. Vejam São Paulo…
Nas grandes cidades do mundo desenvolvido não se mora em grandes aglomerações verticais, a não ser em lugares extremamente escassos de terreno (Japão, ilha de Manhattan, Hong Kong, Centro de Miami e outros). Em grandes cidades como Londres, Paris, Frankfurt, Madrid as pessoas trabalham no centro e moram mais afastado, ou no centro mesmo, mas em contruçōes de perfil mais baixo (como no Plano) sempre com praças e área verde, servidas por redes de transporte público eficientes e por ciclovias.
O Plano, com seu perfil de prédios baixo e pouca densidade populacional é patrimônio da humanidade por isso. O ponto é:
1. precisamos de políticos que atuem no PLANEJAMENTO
urbano sério, e não corrupto;
2. precisamos de execução e manutanção eficientes desse planejamento (a saber: transporte público, vias de acesso, esgoto etc.)
Mas não podemos querer destruir o que está certo para satisfazer os nossos anseios de curto prazo. A qualidade do Plano Piloto deve ser a nossa referência. Vamos mantê-la como patrimônio e cobrar infraestrutura para as outras áreas.
Abraço
Essa desculpa é a mais esfarrapada de todas…..
Queda forte do metro-quadrado, hein?
ah, Fábio, essa num é pra publicar não, é só q tu escreveu “subi lá em cima”
pleonasmo clássico! rs
[]s!
Usei essa figura de linguagem conscientemente, “pra descontrair”‘
Para quem reside em Brasília e acompanha o mercado imobiliário, econômico, sabe muito bem o que é bolha imobiliária, é exatamente o que acontece em Brasília, um descolamento do preço real e factível para compradores. Acompanho em Brasília esta realidade há alguns anos. Não há mais espaço para aumento de preços, as construtoras tem diariamente apresentado desgastes em relação a entrega de imóveis, bolsa, diminuição de lucro, lançamentos,etc. O salário do funcionalismo não conseguiu acompanhar o ritmo acelerado dos preços, além de não terem seus salários reajustados há anos. A tendência será uma queda de preços até uma normalização compatível com o atual cenário econômico.
se alguem erra o portuguer voce critica,se vc erra,é pra descontrair..bla…
Repito: não errei. Usei um vício de linguagem de maneira consciente, para descontrair. Alguém que escreve “vç” não faz isso: erra mesmo.
Eu acho MUITO prematuro falar em “bolha” levando em consideração só a queda de preços (mesmo que não exista um estudo rigoroso sobre essa queda). A denominação “bolha”, no sentido original, implica em “estouro”, e isso não vai acontecer no Brasil. Os preços estão altos? SIM! Mas isso é só uma das arestas do problema. Quando falamos em bolha, fatalmente lembramos da crise do sub-prime nos EUA, e lá o que mais pesou foi a questão do crédito, não os preços. Aqui tínhamos uma conjuntura favorável ao aumento dos preços: Déficit habitacional, melhoria na renda, estabilização da moeda, crescimento da economia, expansão do crédito (controladamente), etc, por isso os preços dispararam, mas não vejo absolutamente nenhum aspecto capaz de fazer a tal bolha “estourar”. O que deve acontecer é uma estabilização dos preços (e até eventuais quedas, mas pontuais), a não ser que nossa política econômica continue se baseando nos estímulos de curto prazo ao financiamento/consumo pelos próximos 50 anos (aí não tem como manter o tripé crédito/inflação/inadimplência controlado….)
Gustavo,
Concordo contigo em vários pontos, mas como eu já disse, não use a desculpa esfarrapada do Déficit Habitacional como justificativa de alta de preços.
O motivo é simples: quem está enquadrado no déficit habitacional, não está indo às hordas para comprar imóveis. Procure no IBGE sobre o que significa o nosso défict habitacional. Normalmente esse público é atendido por políticas públicas, e infelizmente o MCMV pouco consegue fazer por essas pessoas.
No meu ponto de vista, o principal motor de alta dos preços foi a ampliação do crédito, que por trás tem a melhora de renda, estabilidade da economia, entre outros. Outros fatores, como melhor qualidade de vida de uma cidade ou localização são muito regionalizados para justificar uma alta geral, agora não concordo de jeito nenhum usar como justificativa o défict habitacional, e no caso de Brasília, a escassez de terrenos pois isso ainda pode ser resolvido em boa parte por vontade política.
Abraços !
O fato é que o Fábio tenha batido só neste argumento falacioso que não há espaço mais para construir. Realmente ainda há espaço, só que não há interesse nem disposição para ocupar.
Mas quanto a bolha imobiliária, eu comecei a estudar esse assunto (embora não sendo expert) e, apesar de também achar os preços ridículos e astronômicos, não consigo ver uma bolha imobiliária.
O mercado imobiliário do Brasil ficou estagnado durante muitos e muitos anos (há quem diga 20 ou 40). Essa valorização é meio que uma correção da não subida durante todo esse tempo. Isso só aconteceu porque tivemos uma moeda “relativamente” estável (real), crédito se expandindo, renda aumentou (mesmo que ainda baixa).
O crédito imobiliário no Brasil ainda tem muito para aumentar (embora doa o ouvido!). Não posso dizer o mesmo dos salários, e não tenho a menor ideia de como os salarios vão se comportar com essa expansão do crédito! Talvez vá haver uma redução dos juros, não faço a menor ideia.
Mas nós pagamos caro em tudo aqui, não é só apartamento, vejam os carros, comida, etc. Parece que financiamento virou moda para tudo.
Só para concluir, os bancos não jogam para perder. Quem pega empréstimo para imóvel é checado com lupa antes.
Acredito que no máximo podemos esperar uma acomodação dos preços, caída drástica me parece longe da realidade (pelo menos no Rio e em São Paulo).
Abçs.
Ivan,
Eu não tenho batido só nesse argumento. Já escrevi sobre os demais em vários outros posts.
Gostei do post.
Principalmente pq vc subiu mais alto e viu o óbvio. Tem muito terreno para construir!
E não é só isto, acrescento que tem tecnologia para construir mais rápido e barato do que a que se utiliza no brasil.
Outra coisa, o preço tá alto pelos fatores que você apontou no seu post e também devido aos atravessadores que encarecem demais uma construção (CREA – Prefeitura – Cartórios – INSS – Corretoras de imóveis – Incorporadoras – Bombeiros). Parece até que eles não querem que ninguém construa…
Algum dia, toda essa irracional e parasitária carga que existe sobre o custo da construção vai desaparecer e imóvel terá o preço que deve ter, ou seja, bem mais barato do que o que estão cobrando.
Isso é tão fácil de entender… Basta abrir os olhos e ver a realidade.
Olá Sady,
Realmente, tecnologia para construir mais rápido e mais barato do nossa alvenaria convencional já existe, e há muuito tempo.
Quem já foi ao exterior já constatou: lá fora, técnicas de construção baseadas em aço e outras tecnologias modulares já estão consolidadas há décadas,
com rapidez e pouco desperdício na obra. Aqui a gente ainda insiste em fazer habitação com tijolo e cimento, quase de forma artesanal, com demora e muito entulho.
Tudo bem que para isso funcionar aqui precisaríamos de mão-de-obra mais qualificada e uma indústria metalúrgica que atenda a demanda, mas o maior entrave ainda é o cultural – quanto mais grossa e pesada a parede, melhor. E maior também é o custo da construção, manutenções futuras, etc…
Agora quanto ao velho sócio governo e penduricalhos, esse acho que ainda vou vê-lo por muito tempo a encarecer tudo por aqui…
No DF há várias áreas de proteção ambiental, e portanto, não podem ser desmatadas ou se transformarem em áreas habitacionais, como a área do Parque Nacional, atrás do Noroeste, uma grande área atrás do Lago Sul, que é o Jardim Botânico, atrás do ParkShopping, que é o Parque do Guará, dentre outros.
Devemos pensar em moradias, mas não é porque as áreas estão vazias que devem virar moradias, senão daqui a pouco estamos igual São Paulo.
E mais, nem sempre a construção em certas áreas irá reduzir os preços dos imóveis, exceto se a liberação for em grandes áreas ao mesmo tempo.
pela foto,é tudo tão pertinho…bons colégios,bons centros comerciais…vai morar la,,fabio.compre um lote,faça uma bela mansão que eu sei que voçe tem dinheiro para isso,e viva a 1 hora da civilização…vivemos bolha de carro tambem..va de onibus.
loft,
Essa área parece longe, mas fica a 20 minutos do plano piloto.
tudo bem fabio balela..acho que vc tem razão.deveria morar onde tirou esta foto..perto do colégio onde seus lindos filhos estudam,perto do local do seu trabalho,do local onde sua esposa frequenta no dia a dia,.a proposito,deveria,sr balela,vender seu carro(bolhudo)e ir de onibus.abraços.acha que não vai ser publicado
bolg inilateral..tem sensura.sem argumentação prática.
Que censura? Só bloqueio posts que não têm o que dizer. Quando alguém apresenta um ponto de vista educado, embora contrário ao meu, eu o publico.
De fato o Fábio é um dos caras mais receptivos a críticas que eu já vi, o que pra mim é uma virtude tão grande que até eclipsa esse defeito de caráter que ele tem de ser vascaíno… rs…
Se existe bolha eu não sei. Mas aqui em Teresina, apartamento novo, padrão, 70 m2, 2 vagas de garagem, estão pedindo R$ 300.000,00. O discurso dos corretores/imobiliárias é um só: os preços vão continuar subindo. Mas como vão continuar subindo? E eles vão vender apartamento pra quem? Pelo que sei a renda dos brasileiros tem aumentado, mas não no mesmo ritmo dos imóveis.
Disse tudo.Se fosse para eu compra um imóvel hoje num padrão desse dando 50% do valor eu ia pagar um 2.800,00 durante uns 25 anos. Como pode isso se não tenho aumento há 6 anos? O comentário abaixo era direcionado ao ISRAEL.
Fábio! Tenho notícias ques estão vendendo ágio por 7.500,00/m2 no Noroeste, vide (http://www.adoosbrasil.com/postx/1210e0f5c62586b935ef4ccaa4c22172/urgente_agio_setor_noroeste_preo_de_custo)!
E a quantidade de distratos? Os corretores/agionários que compraram pra especular estão ficando loucos pra repassar a bomba! Tá ficando lindo! Contra fatos não há argumentos! Abraço!
Sefazpiauidf,
Acabei de ver o anúncio. Apenas 56 mil de ágio por um 2 quartos no Noroeste ? Vendo urgente ?!?! Meu, esse cara é um que deu passo maior que a perna e agora está em apuros…
Evidências: o anúncio não diz em quanto está a prestação nem o saldo devedor. Mas dá para fazer algumas contas: chutando por baixo que deva ter comprado o apê na planta por 800 mil pouco mais de um ano atrás e deu 5% de entrada (40 mil), e de lá para cá pagou 16 prestações de mil reais, teremos os 56 mil que ele está pedindo.
Primeira burrada: se ele tivesse aplicado isso em poupança pelo menos tinha rendido alguma coisa e já estava com $$ na mão…
Bom, agora vamos imaginar o saldo devedor: 760 mil de saldo devedor inicial, corrigido por um INCC na casa de 7% a.a. (para ser otimista) vai dar de correção cerca de R$ 4.560,00 todos os meses ! Ou seja, a prestaçãozinha de milzinho sequer paga a correção mensal. Ou seja, de lá para cá essa bola de neve deve estar na casa de R$ 816.960,00 !!! (760 mil mais 16 vezes de 4.560 menos os 16 mil pagos). Ou seja, o sujeito está pagando somente para manter uma dívida e o direito de pagar ainda quase 900 mil quando a obra for concluída por um 2 quartos de 70 metros ?!?! Aí deixa de ser correção por INCC e vai ter que encarar financiamento imobiliário, mais ainda uma bela entrada.
Isso que ainda fiz cálculos rasteiros e otimistas, já vi gente se meter em situação pior… se o sujeito estiver enforcado mesmo, é capaz até de topar passar o financiamento sem cobrar nada, só para se livrar da prestação e da dívida.
Não custa avisar: comprar na planta requer muito planejamento. Não caia em conversa furada de lucro garantido. Como qualquer negócio, tem seus riscos e oportunidades.
Abraços !
Que milagre, saiu uma matéria no correioweb falando sobre queda no preço dos imóveis, realmente deve ser o fim do mundo
http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/politica-brasil-economia/33,65,33,3/2012/07/22/internas_economia,313107/boom-dos-precos-de-imoveis-chega-ao-fim-e-valor-de-empreendimentos-cai-20.shtml
Pois é… mais cedo do que eu pensava!
Eu não acho que tenha sido um reconhecimento do desinflamento da bolha. Vocês viram a capa do jornal? Vejam lá e depois me digam o que acharam. E falta de manchete é que não foi… rs…
A propósito, não tem nada a ver com o assunto em si, mas com um “veículo” que todos conhecemos: o Jornal da Comunidade. Na edição desta semana, tascaram uma foto do Renault Fluence Híbrido, com chamada e tudo. Aí eu pensei “caramba, eu não posso ter perdido esse lançamento…” (eu sou bastante informado sobre o mercado automobilístico, assino revistas etc.). Quando vou ler a matéria, é sobre o lançamento (!) do Renault Fluence “regular”. SÓ QUE ESSE CARRO É VENDIDO AQUI DESDE O FINAL DE 2010!!! Ou seja, toda cara de “algum estagiário ache alguma matéria nessas gavetas aí, pelamordedeus, porque temos que preencher essas páginas antes do fechamento da edição”!
O que percebi da matéria é o que já foi comentado em vários posts – o calcanhar de aquiles do mercado imobiliário brasileiro não está no financiamento bancário ou seus derivativos, e sim no financiamento direto com as construtoras.Os bancos são criteriosos e conservadores ao conceder crédito imobiliário. Por sua vez, as construtoras venderam a torto e a direito preocupando-se apenas que o sujeito pagasse durante a obra (e olhe lá) e agora a bomba surge na hora das chaves. Não vão ser incomuns as devoluções de imóveis de quem não conseguiu repassar e não tem perna para pagar, e as construtoras se verão forçadas a dar generosos descontos para não ficar com o mico na mão.
Minha esposa me disse que o chefe do chefe dela comprou um 4 quartos no Noroeste, e vinha pagando algo como R$ 3.000,00 de prestação. Agora, com as chaves se aproximando, ele foi fazer uma simulação do financiamento do saldo devedor e a parcela ficou “só” em R$ 15.000,00.
Seria trágico se não fosse cômico… rs…
É Nélio…
Tive alguns casos parecidos no trabalho. Uma colega com um apê em Águas Claras, cuja prestação saltou de algo em torno de R$ 700,00 para R$ 2.500,00, e ainda por 30 anos !!!
Se o chefe da tua esposa conseguir financiar todo o saldo devedor ainda vai estar com sorte ! A grande maioria não consegue financiar mais do que 80%. Ou seja, ainda tem que dar uma bela entrada para ter o direito (kkkkk) de pagar uma dívida enorme o resto da vida.
Bom, aí entra aquela velha estória do cara valer mais morto do que vivo… os financiamentos normalmente embutem um seguro em caso de morte. Espero que não caiamos na situação macabra onde o pessoal vai dar um jeito de ser morto, pois isso vai render para a família muito mais que qualquer seguro de vida…
Fabio, estes que lhe criticam são corretores de imóveis, com toda certeza.
Corretores de imóveis ou também especuladores amadores que compraram apartamento acreditando na valorização de 30% ao ano. Especulador de verdade já vendeu há tempos. Eles que me desculpem a sinceridade, mas fizeram um mal negócio. Recomendo pararem de se iludir e vender agora mesmo com pequeno prejuízo, pois até a imprensa financiada pelas construtoras já admite a desvalorização – um indicativo de que a “vaca foi pro brejo”. Vejam a matéria de capa do Correio Braziliense de 22/07/2012.
Prezados Senhores,
Aproveito a oportunidade para parabenizar o Sr. Fábio pela criação deste espaço democrático. Concordo em quase tudo que foi dito na matéria, mas alguns fatos precisam ser esclarecidos para não induzir o leitor ao erro.
1- É verdade que é comum ver faixas pela cidade a R$ 8000.00 o m2 no Noroeste. Mas o Sr. Fábio se esqueceu de falar que era muito comum a dois anos atrás diversas faixas do NW fixar o valor de R$ 6.500 e no ano passado faixas em torno de R$ 7.500 o m2 no ano passado.
2- De fato existiam e existem até hoje (basta olhar o site wimóveis) anúncios de aprox. R$ 12.000,00 o m2. Reitero que estes anúncios eram e são de menos de 5% das projeções, não representando o valor do preço médio do NW, que vem seguido, desde sua 1a projeção vendida, a evolução do INCC.
3- O grande problema é que corretores compraram algumas unidades para revenda e tentaram inflacionar o mercado, correspondendo, desde o início, a minoria dos anúncios. Eles mesmos viram que o mercado do NW não é um mercado para investidores e sim para moradores. Conclusão: os anúncios destes corretores, que repito, representam a minoria das vendas, tiveram que abaixar de preço.
4 – De fato uma ou outra projeção no NW teve preço reduzido. Mas o preço médio das projeções continuam subindo lentamente desde o início das vendas.
5- Acredito sim que exista queda de preços em outros bairros, mas este fenômeno não aconteceu ainda no NW. Até porque quando o bairro estiver com sua infra-estrutura implantada em 2014, seu preço médio será superior a qualquer outro bairro. Hoje, o preço médio do NW, se considerarmos apenas apartamentos de alto padrão, é inferior ao do SW, Asa Sul e Asa Norte (Fonte Wimóveis e pesquisa junto às construtoras).
Caro Souza e prezados senhores,
Na Asa Norte podem ser vistas faixas de R$ 6000/m2 no NW, mas tem que ser rápido porque os corretores e as constrturas descobriram que estas faixas “queimam” o mercado, então contrataram gente para percorrer o bairro e rasgá-las.
Algo que ainda não foi falado aqui é o porque desta enxurrada de faixas que surgiu há 2 anos. Acredito fortemente que os proprietários ou corretores de imóveis comprados para investimento não conseguiram vendê-los em anúncios de jornal ou sites especializados, tendo que recorrer a este recurso desesperado de colocar faixas na rua.
Tenho um conhecido que comprou um AP de 3qts no NW. Com medo da bolha resolveu anunciar no Correio Braziliense e Wimóveis, colocando o mesmo preço pregado pelos corretores. Sabem o que ocorreu? Ninguém sequer ligou no telefone dele.
Quanto ao mercado do NW ser para moradores e não investidores (item 3), lhe pergunto: De onde o Sr. tirou esta idéia? Todo imóvel residencial serve para ambos os usos, seja de morar ou investir – apesar de sabermos que devido à bolha, imóveis são considerados investimentos ruins pelos mais atentos.
Pessoalmente acredito que o NW ainda é SONHO. Plano Piloto e SW são REALIDADE. Por isso NW tende a ter menores preços e se desvalorizar mais com o estouro da bolha. Pensar em um NW pronto em 2014 me remete aos corajosos de 1995 que diziam que o SW ficaria pronto em poucos anos.
Nélio e Samuel,
O seu comentário quanto às pessoas que não terão condições de pagar o imóvel depois do habite-se é a mais pura verdade.
No meu caso, como fiz muita conta antes de comprar um imóvel, minha prestação vai cair pela metade após o habite-se. Mas para isto, fui domando o dragão do INCC, sempre pagando valores muito superiores que o juros mensal do INCC.
Tem muito servidor público em BsB do alto escalão fazendo greve para ver se consegue um aumento. Assim, estes teriam condições de pagar as prestações após habite-se.
Prezado,
Não tente subestimar a inteligência dos leitores dizendo que se compra no setor noroeste a seis mil o m2 porque não é verdade. Duvido que o sr. consiga comprovar isso. Meus colegas corretores estão tendo dificuldade de vender unidades compradas no setor noroeste. Por isso, concordo com os comentários de que neste bairro os “investidores” ainda não tiveram sucesso. Por outro lado, construtoras que lançam a um preço justo, tem conseguido vender suas unidades. De fato, construtoras que tentam lançar com um m2 alto, não conseguem vender. A maioria dos compradores do setor noroeste são pessoas que vão morar e não investidores. Só o tempo dirá se o setor noroeste será um dos melhores bairros de Brasília.
Bruno,
Eu vi ao lado do Noroeste faixas anunciando esse valor. Se tem alguém mentido é quem colocou as faixas, se o preço não é este. Devia ter tirado fotos.
Abraços,
Fábio
Caro Bruno,
pessoalmente não acredito que a maioria dos compradores do NW é de moradores. Tenho vários conhecidos, corretores investidores e colegas que entraram nesta onda arriscada de especulação em um bairro que está longe de se realizar. O melhor bairro de brasília é e sempre será o Plano Piloto, pois é perto de tudo. Já para quem prefere morar em casa, as quadras bem localizadas dos lagos sul e norte são as melhores opções. Digo ótimas opções com ressalvas, pois este não é momento de comprar imóvel e sim de vender.
Olá! Fábio.
Fiquei contente em receber seu comentário. Sou seu fã!
De fato, o sr. viu estas faixas quando? Se for ano passado ou retrasado sim, agora este ano não. O que percebo é a existência de um ou outro corretor mal intencionado tentando pescar algum cliente. Na hora do vamos ver (fechar o négocio) falam que o a unidade foi vendida. Para termos uma ideia, o GDF quando da útima licitação no setor noroeste, faz com que o lote já saia para cada morador 3000 o m2. Se levarmos em consideração o custo do material de construção (que está super elevado nos dias atuais) e demais custos (operacionais, corretagem, burocráticos, propaganda, etc.), esse valor mais que dobra O que sobra? a margem de lucro! Lucros na faixa de 15% são justos. Então, é possível termos imóveis sendo vendidos a partir de 8000 o m2 no setor noroeste. Menos que isso a conta não fecha.
Vi essas faixas há cerca de 1 mês e meio, 2 meses atrás…
Fábio,
tendo em vista seu grande conhecimento em economia e a especulação do GDF. Qual seria para vc o preço justo lá no setor noroeste?
Se o sr viu as faixas, fico contigo, apesar de achar não existir este preço atualmente no mercado do setor noroeste.
Bruno,
Se me permite entrar no seu embate com o Fabio…
Quanto as faixas, moro no final da Asa Norte e constantemente vejo as faixas anunciando imóveis no Noroeste por coisa de 8 mil/m2. Em uma pesquisa rápida no conhecido site Wimóveis também é possível encontrar várias unidades nessa faixa de preço. Claro que no site também tem os sonhadores tentando vender por 12mil/m2.
Agora se os anúncios mais baratos são ‘pegadinha’, garanto que comigo o corretor e a imobiliária ficam queimados o resto da vida, e também fico com um pé atrás com o empreendimento.
Achei interessante outro ponto que falaste e que também já comentei por aqui: muito do mercado do DF é balizado pelo o que a Terracap cobra dos terrenos, Não sei de onde tirou essa conta de 3mil/m para o morador. Infelizmente o site da Terracap está fora do ar no momento, ali é possível consultar por quanto foram vendidas as projeções do NW, desde 2008/2009 quando começaram a vender. Quando o site voltar ao ar retorno aqui com os resultados.
Agora quanto a preço justo do NW… bem, no momento temos muitas expectativas e pouca coisa de fato realizada por ali, e esse é o problema – estão vendendo um monte de sonhos por se realizar ainda, e o pior é que isso já foi precificado – se vão se realizar ou não, quem comprou já está pagando por isso. Alguns pontos: 1) duvido que o NW será a maravilha ecológica que foi apregoada aos quatro ventos – as plantas das unidades não tem nada de diferente dos outros bairros, inclusive com os mesmos problemas, as construtoras não estão empregando técnicas sustentáveis nas obras, coleta de lixo a vácuo? Aproveitamento de água das chuvas? Faz-me rir…
A favor: finalmente tem obras acontecendo no futuro parque Burle Max. Isso sim é algo que faz diferença, morar ao lado de um parque com vista e ar puro é algo que eu pagaria a mais por isso. Mas isso ajuda a valorizar tanto o NW quanto as quadras 700 da Asa Norte nas redondezas.
Contra: muitos empreendimentos estão com dezenas de itens de lazer. Muitas construtoras costumam cobrar isso à parte e nem todos os compradores atentam para esse detalhe, sendo um custo a mais. E depois, quanto vai custar o condomínio ? Dei muita risada quando vi um anúncio do NW onde o ‘espaço zen’ e o ‘playground’ não passavam de uma meia dúzia de poltronas e um punhado de tatames de EVA colocados nos pilotis do prédio… De qualquer forma, demandam manutenção, e isso é algo que me preocupa ao longo do tempo. Já vi um caso de um condomínio em Botafogo, que deve ter sido feito no final dos anos 70 começo dos 80 com muitos itens que eram novidade – piscina adulto/infantil, sauna, sala de jogos, academia, etc.. Hoje, 30 anos depois, só as piscinas ainda estão utilizáveis, o resto deteriorou com o uso/tempo, os moradores deixaram de usar e para recuperá-los vai ser necessário um belo desembolso que os moradores não querem custear. Ou seja, muitos itens só aumentam o passivo da moradia, sendo prudente avaliar se realmente interessam ou não.
Voltando ao preço, prefiro ser como São Tomé – ver para crer. Pagar mais caro baseado apenas em expectativas é um risco muito alto – se elas se realizarem, você não terá ganho nada pois já pagou caro antes, se não se realizarem, hmmm… Ou seja, se for para pagar caro eu pagaria por algo concreto como um apê no Sudoeste com vista pro Parque da Cidade ou por uma casa no Lago Sul com acesso ao lago Paranoá. O Noroeste ainda é uma aposta, e como toda aposta, para valer o risco tem pagar um bom prêmio, e não é o que está acontecendo. O Sudoeste no começo era vendido mais barato do que os apês no Plano, somente anos depois com o bairro consolidado é que os lançamentos ficaram mais caros. O NW já está caro logo de saída e não vejo muita perspectiva de valorização depois que as coisas acontecerem.
Abraços !
Concordo plenamente com o Sr. Samuel.
Quando penso em investir para o futuro, sempre penso em comprar Realidade. Noroeste atualmente é e será Sonho por um bom tempo.
Pensando na bolha, é fácil concluir que investimentos com maior fundamento (Plano Piloto, SW e Lagos) são os que menos se desvalorizarão.
Quanto ao “preço justo” do NW, o mercado irá defini-lo, após o estouro ou murchada da bolha.
O preço médio de venda do noroeste é menor que o da asa norte, as sul e sudoeste. Só quem não conhece do assunto afirma que está mais caro.
Vc só pode comparar os preços de mesmo produto. Comparar laranja com maça não é o correto. Vejamos os exemplos: Na asa norte ou sul ou até mesmo no SW um apartamento de alto padrão de acabamento,novo e com duas vagas de garagem não sai por menos de 10 mil o m2. Se no NW está por 8 mil, então ele está mais barato. Resumindo … é hora de comprar sim neste bairro.
Outro assunto: Cade as faixas de 6 mil o m2? Papo furado
Fábio …. por que disse que viu faixas de 6 mil a dois meses atras e a sua reportagem fala de 8 mil? Cadê a bolha no noroeste?
Existe uma “regulação “” do GDF que já coloca o preço em cima. Não tem como ser mais baixo o preço. O Preço do NW superará o preço da asa sul e asa norte.
“Fábio …. por que disse que viu faixas de 6 mil a dois meses atras e a sua reportagem fala de 8 mil? Cadê a bolha no noroeste?”
Compare com o preço de R$ 12.000 de alguns meses atrás e você vai ver a bolha…
Samuel,
A conta é fácil de fazer … se o GDF vende um lote por 18 milhões e existem 72 unidades em um prédio, o lote sai em média por 250 000 por morador. Se esta unidade tem 100 m2 aproximadamente, o custo fica por volta de 2500 m2. Se colocar todos os custos de mão de obra e de material de construção, corretagem, propaganda, margem mínima de lucro da construtORA .. o imóvel fica no mínimo por 8 mil o m2. O que é bem menor que 10 mil da asa sul e SW.
Fábio,
Não tente subestimar a inteligência de nosso leitor. O preço médio dos imóveis do NW nunca foi de 12000 o m2. Não é porque vc viu uma ou outra faixa em um valor de 6000 ou de 12000 o m2 que significa o valor de referência do Bairro.
Os preços no NW vem acompanhando a evolução do INCC até porque é um bairro em construção.
Vc tentou fundamentar uma teoria de bolha em um bairro, ONDE NA VERDADE está tendo, desde sua 1a projeção vendida, uma lenta e consistente valorização do preço MÉDIO DOS NEGÓCIOS FECHADOS.
OS VALORES POR M2 DOS NEGÓCIOS FFECHADOS NO NW VEM NA MÉDIA SUBINDO
VC PRECISAR PEGAR OS NEGÓCIOS FECHADOS para que sua afirmação seja consistente.
Para o João Paulo e Samuel … O preço médio de venda do noroeste é menor que o da asa norte, asa sul e sudoeste. Só quem não conhece do assunto afirma que está mais caro.
Vc só pode comparar os preços de mesmo produto. Comparar laranja com maça não é o correto. Vejamos os exemplos: Na asa norte ou sul ou até mesmo no SW um apartamento de alto padrão de acabamento, novo e com duas vagas de garagem não sai por menos de 10 mil o m2. Se no NW está por 8 ou 9 mil, então ele está mais barato. Resumindo … é hora de comprar sim neste bairro. Depois que sair o habite-se. o preço vai no mínimo igualar o do SW, asas norte e sul.
Nossa, essa afirmação é tão incorreta quanto a do Fábio, de que o Eike está lesando os investidores na LLX… rs…
Não se pode calcular o custo por metro quadrado pela metragem do apartamento (área de vassoura), mas sim pela FRAÇÃO IDEAL de cada uma das unidades, que inclui o que lhes cabe em área de garagem, de lazer, áreas comuns etc. Considerando essas áreas o preço por metro quadrado cairá DRASTICAMENTE.
Rodrigo,
Obrigado pelas considerações. Entretanto, vamos lá tentar entender como funcionam as coisas em um mercado onde não há qualquer regulação, controle, fiscalização e transparência (mercado imobiliário):
- uma construtora, faz suas contas e descobre que pode vender suas unidades em um lançamento minimamente por um preço X.
- é óbvio que esse não é o primeiro preço. A construtora vai ficar testando o mercado e ver quanto estão dispostos a serem extorqu… quer dizer, pagar pelo produto.
- se a coisa não está tendo saída, a construtora pode fazer alguma promoção em uma ou outra unidade, fazer caixa e depois tentar o preço alto novamente. Anúncios de ‘últimas unidades’ são altamente enganadores. Há algo que garanta que restam poucas unidades senão a palavra da construtora?
- também é comum a própria construtora segurar algumas unidades para vender também como oferta quando o prédio for entregue e ela mesma vira a pior inimiga de quem comprou para investir.
Ou seja, não há nada que impeça a construtora de vender por X+Y no primeiro momento, depois vender por X, voltar a X+Y, depois inventar um preço Z e por aí vai… O que você comentou, do Preço dos Negócios Fechados, é o sonho de todos os leitores deste blog e da torcida do Flamengo – saber, na prática, por quanto os negócios são fechados, a exemplo do que ocorre com ações na bolsa. O mercado imobiliário não tem nada que sirva como parâmetro, não há uma ‘bolsa de imóveis’ ou algum órgão controlador que consiga dar essa informação. Daí tudo quanto é pesquisa tomar por base o preço dos anúncios, e sabemos que na hora de pedir, o sujeito pode pedir qualquer valor que der na telha de acordo com a cara do comprador…
O que quero dizer é que, o único preço que vai acompanhar o INCC é o de quem fechou negócio. Não há nada que impeça a construtora de vender mais barato em um momento futuro, e quem comprou caro lá atrás fica com o preju no bolso. Daí o segredo de ganhar alguma coisa com imóveis é saber comprar bem. Se comprou caro, não vai render muita coisa. De qualquer forma, o preço anunciado no NW está muito similar com o que tem no Plano, portanto não vislumbro muito ganho mesmo depois que sair o habite-se.
Abraços !
Nélio,
É SÓ UMA MÉDIA !!!! óbvio que alguns são mais altos e outros mais baratos. O problema amigo é que o terreno é caro e ai o preço já começa “alto”, o que no fundo no fundo é uma regulação do GDF. Vc tem razão no seu comentário, mas quando fala que o preço de um imóvel está a 8 mil o m2 não é levando em consideração a fração ideal e sim a área privativa. Então, se um prédio tem 72 unidades E O TERRENO FOI VENDIDO EM 2012 POR 18 MILHÕES, EM MÉDIA, CADA MORADOR pagou 250 mil em média só pelo terreno. NA MÉDIA, SE AS UNIDADES TIVEREM 100 M2, então o valor médio do terreno PRIVATIVO foi de 2500 m2.
Não existiu até agora bolha no NW. O preço MÉDIO sobe lentamente de acordo com o INCC por ser um bairro em construção. e NÃO TEM DÚVIDA QUE O PREÇO MÉDIO DE SUAS UNIDADES RESIDENCIAIS AINDA É MAIS BAIXO QUE O PLANO PILOTO, MESMO COM A “AJUDA”" DO GDF
FICO PREOCUPADO COM A FALTA DE CONHECIMENTO DE CERTOS ASSUNTOS DO NW.
GENTE, HOJE COM A INTERNET É FÁCIL PESQUISAR. TEMOS VÁRIAS FONTES!!
NUNCA O PREÇO MÉDIO DO NW FOI DE 12 MIL o m2 como alguns dizem. Pelo contrário, antigamente se comprava unidades a 6 mil o m2.
É muita contradição!!!! Aqui no NW não existe bolha!
Samuel,
O seu último comentário foi longo e só tive tempo de ler agora. Gostei da sua forma de analisar os fatos.
Meus comentários: Obrigado por confirmar que ainda existem os tais anúncios de 12 mil o m2 no NW. É óbvio que o mesmo não representa a média de preços daquele bairro, que como vc corretamente falou está a partir de 8 mil. Antes, quando iniciaram as vendas, era a partir de 6 mil.
Esse negócio de espaço zen que falou é verdade. É uma forma de propraganda que não agrega muito valor, inclusive ao preço. Gostei do exemplo que falou do RJ. Ou seja, vc já viu os novos imóveis (até 5 anos e dentro da garantia da construtora) a venda no SW ou asa norte? São muito parecidos com o NW!!! Então, é muito fácil a comparação de preços. Veja quanto custa tá uma unidade lá com duas vagas de garagem!!! Conclusão: o preço no NW está ainda bem mais baixo. Ou seja, não está se pagando mais caro no NW. Vou dar um exemplo para vc pesquisar ….
VEJA QUANTO É O PREÇO DE UM AP residencial NA 404 SUL (quadra de classe média) LANÇADO PELA VIA ENGENHARIA RECENTEMENTE. PEGUE O VALOR DO M2 (mais de 13 mil o m2). POSTE AQUI A INFORMAÇÃO PESQUISADA.
O resultado da sua pesquisa desmascara por completo uma série de comentário sobre a existência de bolha no NW. Bolha sim no plano!!
Vou além, de 12 meses para cá que pesquiso os preços no plano e no SW, houve uma estabilização. Já no NW, houve uma subida de acordo com o INCC.
Souza,
Concordo com quase todos os seus comentários. Vc parece conhecer bem do NW. Parabéns por sua compra!! Posso te falar que pagou bem mais barato que um imóvel idêntico no plano (13 mil o m2). Seu imóvel amigo valorizou pouco é verdade (próximo ao custo de oportunidade chamado CDI) mas ainda chegará sim no preço dos da asa norte, asa sul e SW. Afinal, os preços nestes outros bairros estagnaram, conforme visto no sites Wimóveis e Zap.
A estrutura provisória do NW já está quase pronta (conclui em 2013). Realmente as questões de ecologia e de da estrutura definitiva ficará somente para 2014 ou 2015.
Mas me responde uma coisa com sinceridade …Esse papo de ecologia do NW foi levado em consideração na sua compra? Ou o que vc considerou com principal foi o preço?
Vc pode falar quanto pagou no NW?
Sua resposta é importante para o debate vigente.
Samuel,
Mais um excelente comentário seu!! Só não concordo com uma coisa: Os preços de imóveis similares no plano piloto e SW são bem maiores que o do NW. Só se pode comparar laranja com laranja e não banana com laranja. É verdade sim que a construtora faz o quiser com o preço. Só que o preço MÉDIO VEM SUBINDO LÁ DE ACORDO COM O INCC. Percebi que vc entendeu que tenho usado a palavra “regulação”" de forma pejorativa. Mas foi o meio que encontrei para descaracterizar por completo a existência de bolha no NW.
Quanto aos negócios fechados no NW, os mesmos, em média, vem acompanhando o INCC (verificado junto a três construtoras). Em breve os imóveis serão registrados e ai a informação será pública!
Vc se esqueceu de comentar que existem outra políticas de marketing: Tem algumas construtoras que preferem começar com um preço mais baixo no lançamento. Normalmente, estas são as que conseguem vender o prédio todo rapidinho. Outras construtoras (não vou falar o nome), possuem até hoje vários imóveis encalhados e segue a politica rigorosamente como vc falou. Parabéns mais uma vez pelo discernimento em seu comentário!
Por fim … vc fez a pesquise que te pedi? Veja quanto está saindo o m2 dos imóveis em construção no plano e no SW. Resposta: é a partir de 13 mil o m2 os de mesmo nível (acabamento interno e externo, número de vagas de garagem, etc..) que o do NW. Ou seja, o NW está bem mais barato que o plano e SW.
Rodrigo,
NÃO SURTE! NÃO SURTE!! NÃO SURTE!!!
Abraços,
Nélio
Nélio,
Tudo Bem! Tudo Bem! Tudo Bem!
Fico no aguardo amigo de seus bons comentários com objetivo de engrandecermos este diálogo.
Abraços,
Não há o que comentar. Você CLARAMENTE não entendeu (ou não quis entender…) o meu ponto.
Não sou de malhar em ferro frio…
Ok sem problemas amigo! Se eu não entendi é porque vc não foi claro. Não tem problema! Como não ha mais nada para debater vou indo e digo que foi muito bom conversar contigo.
Gostei de uma frase que serve bem para o caso …… .Não vou jogar pérolas aos porcos. Chafurde sozinho na sua pobreza intelectual.
Aos demais amigos, foi um prazer enorme poder participar deste diálogo democrático.
Bom Debate a Todos!!
Nélio,
Realmente não entendi o que vc disse. Não tem problema! Se não há mais nada a comentar ou contra argumentar com dados consistentes sobre a reportagem do Mestre Fábio, vou indo nessa.
Alguém chegou a dizer algo assim neste fórum que vale para vc …Não vou jogar pérolas aos porcos. Chafurde sozinho na sua pobreza intelectual.
Aos demais colegas, digo que foi um prazer participar deste debate democrático!!
Fui!!!
Oi Fábio, Boa tarde.
Permita-me fazer alguns comentários a sua reportagem.
Não conheço nenhuma pessoal que comprou imóvel no setor noroeste por 12 mil o mais o m2. Todos as pessoas que lá compraram, inclusive eu, pagamos entre 7 mil e 10 mil. Se a compra fosse a vista ou de uma cobertura, o m2 chegava antigamente a 6 mil o m2. Os valores variam em função das condições de pagamento, como por exemplo, se o seu sinal é maior ou não, do acabamento e da qualidade do material, do prazo de entrega, quantidade de vagas de garagem, localização nascente ou poente, vista livre ou não, etc..
Até hoje existem imóveis sendo anunciados por 12 mil o m2. Agora se eles vão conseguir vender por este preço é outra história. Eu duvido.
Obviamente que os preços no plano piloto são mais caros para imóveis semelhantes. Fiz esta pesquisa antes de comprar o meu.
Parece-me que o Sr. acredita em uma bolha. Esta bolha pode até estar havendo em outros lugares, mas não no setor noroeste, onde a sua evolução de preços foi pequena desde os primeiros lançamentos.
Acredito sim que as margens de lucro das construtoras de lá vão diminuir nos próximos anos. Ou então, se o GDF quiser realmente expandir o bairro, terá que revisar sua política de preços dos lotes, pois senão as próprias construtoras vão boicotar as licitações. Reparei uma coisa: O próprio GDF tem demorado entre uma e outra licitação colocar na praça os bons lotes no setor noroeste. Será por que?
No outros pontos, sua reportagem é excelente.
Beijos.
Senhor Fábio,
Gostaria de comentar somente sobre o último parágrafo de seu post. O restante, para quem mora em Brasilia a muito tempo, compreendeu perfeitamente o que o Sr disse.
Em seu outro post, datado de 18 de novembro de 2009 (Bolha Imobiliária em Brasília?), quando estavam sendo vendidas as primeiras projeções do setor noroeste de Brasília, o Sr. escreveu o seguinte: “apartamentos de 2 quartos, de 88 metros quadrados, por R$ 750.000,00; e de 3 quartos (115 metros quadrados), por mais de R$ 1.000.000,00″.
1a pergunta: Como é que o Sr. escreve aqui que os imóveis no setor noroeste eram vendidos por até R$ 8.600 o m2 a três anos atrás e ao mesmo tempo (hoje) fala que os mesmos custavam R$ 12.000 o m2?
Comentário: Estes valores que o Sr. pesquisou a três anos atrás estavam sem os descontos da construtora e sem a flexibilização na forma de pagamento. Considerando estes fatores, o preço poderia ficar tranquilamente em torno de R$ 7000 o m2. Vou além. Se jogar todo o plano de pagamento para valor presente (pagamento a vista), o imóvel saia por aproximadamente R$ 6000 o m2.
2a pergunta. Diante do exposto na 1a pergunta, cadê a bolha?
Comentário: Pelo o que eu saiba, evolução consistente nos preços, de acordo com a inflação do setor da construção civil, não se caracteriza em bolha.
3a pergunta. Como o Sr. comprova que o preço médio dos apartamentos do setor noroeste foram em algum momento R$ 12.000 o m2.
Comentário: O preço médio nunca chegou neste patamar. Se existem poucos anúncios neste patamar de preço, estes não podem ser considerados como referência. Deve ser utilizada a mediana ou média.
1) Eu não disse que há 3 anos atrás eles custavam R$ 12 mil. Eu disse que, NO PICO (e eu vi anúncios nesse sentido no início do ano passado), custavam esse valor. Pois é, conheço algumas pessoas que pagaram, há 3 anos, muito além dos tais R$ 6.000 o m2. Devem ter sido pessoas que não negociaram, obviamente, apesar de todas serem bem instruídas…
2) A bolha continua aí com base nas respostas à pergunta dois.
3) Como o sr. comprova que eles não custaram R$ 12.000? Nem você, nem eu temos como comprovar. Por quê? Porque NÃO há dados! O que temos é apenas um conjunto de referências – basicamente, os preços que são anunciados pelos comerciantes.
Prof. Fábio,
Pesquisando os preços que estão sendo anunciados pelos cormerciantes – posso pegar o exemplo do site Wimóveis – existem alguns anúncios que estão vendendo imóveis por mais de R$ 12 mil reais por m2 no bairro noroeste.
Comprei um apartamento lá a um tempinho por R$ 7,3 mil por m2. Ressalto que existe anúncio de unidade idêntica a minha sendo vendida por aproximadamente R$ 11 mil por m2. Sinceramente nunca tinha visto chegar neste valor.
Os valores antes eram mais baixos. Como o prédio está quase pronto e está muito bonito, acredito ter tido uma evolução natural dos preços, atingindo o pico agora.
Gostei muito da sua matéria. Faltou mencionar que se pesquisarmos os anúncios, temos até hoje uma variação de preços grande no setor nororeste, encontrando inclusive os tais R$ 12 mil por m2.
Obrigado por participar do debate e desde já te parabenizo pelo seu trabalho interessante de divulgar a educação financeira para os pequenos investidores.
Obrigado, Souza! Só não posso fazer trabalho melhor porque NÃO HÁ DADOS confiáveis. Posso no máximo puxar a corda pro lado da hipótese que acho correto, tentando fazer um contrapeso para quem está puxando a corda pro outro lado. Confio na inteligência do leitor para desconfiar de mim, esperando que ele também possa desconfiar do cenário róseo pintado pelo mercado.
Prof. Fábio,
Obrigado por suas palavras. É incontroverso que o cenário róseo pintado por muitos no mercado não existe mais. Inclusive comentei isso aqui só que com outras palavras.
Apesar de terem anúncios de unidade idêntica a minha por R$ 11 mil por m2, acredito que se a mesma for vendida por R$ 10 mil, já tá de bom tamanho, representando uma valorização superior a 30% do valor comprado, mas próxima às rentabilidades de aplicações de renda fixa.
Apesar da minha compra ter sido para moradia (esta compra foi possível com a venda de outro imóvel e com bons descontos concedidos pela construtora, o que acarretou uma grande diminuída nos preços), é claro que fico contente com a valorização do bem. Visitei as obras hoje com minha família que ficou encantada com seu estágio.
Um abraço e feliz dia dos pais.
Caro Souza,
permita-me comentar a respeito da “valorização do bem”. Sabemos que o lucro em um investimento só realmente existe quando é realizado. Ou seja, o investidor de um imóvel só pode dizer que ganhou dinheiro se ele conseguir vendê-lo mais caro do que comprou (incluindo todas as taxas), de modo que a diferença seja maior que a inflação e a taxa de interesse (poupança, selic, etc).
Ainda bem que no seu caso o Sr. comprou o imóvel para morar! Afinal, fazendo uma analogia, ninguém compra um carro para usar e fica chateado se depois de um ano ele desvalorizar 20%, né? No momento da compra pagou-se o valor de mercado, ou seja, naquele momento não fez-se um mal negócio.
Pessoalmente acredito que se deu mal quem comprou para investir – se é que não podemos dizer especular ou então jogar -, dado o nível de risco que este mercado atingiu pelo rápido crescimento desacompanhado de fundamentos.
Parabéns pela conquista e boa morada!
Perfeito Fábio.
No Brasil”não” há bolha imobiliária, também “não” há desemprego (que são os milhões de bolsas família?). Brasil é uma “potência econômica” mundial, Papa Noel existe: Feliz Natal!
Prezados, não sou do DF, mas tenho investimentos em imóveis no RJ, SP e DF.
Tenho sucesso em qualquer um desses lugares, menos no DF. Incrível como nada é vendido nesta infeliz cidade, muito pelo contrario do que está sendo comentado aqui, os valores do DF são ridículos comparados com as outras grandes cidades.
Acabo de distratar um excelente e amplo 4 suítes, vazado, 4 vagas de garagem, infra completa e acabamento de alto padrão na cidades de Águas Claras no DF, em 4 anos não ví nenhuma valorização do metro quadrado e confesso que estou satisfeito com o distrato, mesmo tendo perdido 100K.
No DF, existem empreendimento sendo 100% distratados e os lançamentos continuam em ritmo galopante. Lugar pra construir não falta, o horizonte é o limite!!!!!!
Brasília nunca mais!!!!! Nem pra visitar os parentes.
Sorte pra quem conseguir vender suas unidades, pois vejo um grande crash em breve.
Abraços, Bruno
Bruno,
Nao sei se vai ocorrer um grande crash. Conhecendo como sao as coisas em Brasilia, acho capaz de ocorrer o mesmo que na China. Lah existem cidades inteiras recem-construidas e pouquissimos habitantes, ou seja, fantasmas. Quem comprou se recusa a vender pelo preco que o mercado esta disposto a pagar e continuam achando que estao com patrimonio na mao…
Aguas Claras estah bem proximo disso. Se passou ali durante a noite, deve ter percebido a quantidade de predios prontos com poucas luzes (ou seja, unidades ocupadas) acesas. A nao ser que Aguas Claras deixe de ser cidade-dormitorio e passe a ter vida propria, sem depender tanto do Plano Piloto ou Taguatinga para qualquer coisa que nao seja dormir, a coisa nao deve mudar tao cedo.
Pelo menos tiveste a hombridade de deixar de se iludir. Mesmo perdendo 100k no negocio, imagino que devas ter em vista outros investimentos que irao te gerar mais retorno do que o que conseguiria obter com o aluguel em Aguas Claras.
Boa sorte !
Essa desculpa não é só em Brasilia não meu caro, outras cidades e municípios como matão em SP tem os terremos mais caros que já vi. A desculpa também é a mesma.
sr. bruno carvalho.desculpe o comentario mas vc sendo investidor em varios estados commo diz acredito que pensou muito mal ao comprar logo um 4 suites com 4 vagas em aguas claras. quem tem dinheiro.em bsb quer morar no plano e nao la. portanto um 4 quartos em aguas claras para investir e um pessimo negocio.
outra pergunta. seu apto foi de qual construtora? para ter quase 100% de distrato algo de errado deve estar havendo. acabamento? localizacao? preco? planta ruim?
Eduardo,
Estou presenciando algumas cenas de distrato bem no local de trabalho. Na quase totalidade dos casos, a causa foi: a ficha caiu ! Finalmente os compradores perceberam que estavam dando um passo maior que a perna e resolveram abrir mão do imóvel e de uma quantia do $$ pago para não ter que assumir uma dívida monstruosa durante o resto da vida e viver de vento depois…
É como já comentado em outros artigos: o sujeito pagava parcelinha de quinhentinhos e achava que estava comprando imóvel. Na hora que chegam as chaves, que a pessoa percebe o tamanho real do saldo devedor e que a ‘parcelinha de quinhentinho’ na verdade vai lhe passar a pesar dois e meio, ou mesmo três mil reais durante trinta anos (fora as correções), não há Cristo que agüente ! Menos mal quem não foi tanto na lábia do corretor e soube domar a entrada e parcelas para não ter um saldo devedor tão grande nas chaves.
Ainda não entrei em detalhes com os colegas para ter uma idéia de quanto perderam na brincadeira, mas de qualquer forma é melhor colocar um ‘stop’ enquanto se sabe o tamanho do preju, do que deixar crescer indefinidamente.
Abraços,