Acreditar em bolha imobiliária e investir em FIIs: faz sentido?
Depois que anunciei meu interesse em investir em Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), alguns investidores resolveram apontar o dedo para a minha cara dizendo: “Aha! Você está sendo contraditório! Como pode alguém acreditar que há uma bolha imobiliária e investir em fundos de investimento imobiliários”? Nesse post, respondo às crtíticas, para tentar sustentar que não há contradição alguma.
Por que acredito que há uma bolha imobiliária?
Para entender porque não há uma contradição entre essas duas posições, é importante entender porque acredito que há uma bolha imobiliária no país. E o principal motivo é o descolamento entre o valor dos aluguéis e o preço dos imóveis: os aluguéis de várias cidades estão muito inferiores ao preço dos imóveis. Em uma situação normal, o índice price-to-rent deve ficar em torno de 16 – ou seja, o preço do imóvel deve ser dezesseis vezes maior do que o valor do aluguel pago anualmente. Acima disso, não vale a pena comprar um imóvel porque seria mais racional alugá-lo, e não comprá-lo; e, abaixo disso, vale muito à pena comprar o imóvel, porque é melhor do que o aluguel.
Em algumas cidades, como Brasília, esse indicador está lá embaixo – na última vez que fiz as contas, o indicador de um apartamento de 3 quartos mediano estava em torno de 7 ou 8. Por exemplo, segundo o índice Fipe Zap indica que o preço do metro quadrado de um apartamento com essas características na asa norte está em torno de R$ 8.196,00. O valor do aluguel, por sua vez, está em R$ 31 por metro quadrado – ou seja, R$ 372,00 por ano. Isso significa dizer que o indicador price-to-rent está na casa de 22, indicando que os preços estão bem acima do razoável.
Claro que há outras considerações a fazer (expansão do crédito na economia, o número absurdo de lançamentos, o alto número de pessoas que especula com imóveis na planta, o rombo nos balanços das construtoras, etc.), mas o motivo financeiro básico pelo qual acredito na existência de uma bolha imobiliária no país é esse. Usei o exemplo de Brasília, mas já tive notícia de situações semelhantes em outras regiões, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Teresina e Porto Alegre.
E por que faz sentido investir em Fundos de Investimento Imobiliários, se acho que há uma bolha imobiliária?
Posso explicar, agora, porque acredito que faz sentido investir em FIIs mesmo acreditando que há uma bolha imobiliária no país. Basicamente, a razão é que existem vários fundos que estão pagando um bom aluguel, com uma relação relativamente inferior a 16. Por exemplo, o fundo BCFF11B pagou em aluguéis, nos últimos 12 meses, o equivalente a 9,78% do valor da quota do fundo. Isso significa que o price-to-rent ratio está na casa de 10,22 – bem abaixo dos 16 a que aludi antes. O fundo FEXC11B, por sua vez, pagou 9,05% em aluguéis (um price-to-rent de 11,04). E assim por diante.
É claro que há muitos casos de FIIs que estão pagando bem abaixo disso, sem contar outros riscos associados – mas que normalmente seriam os mesmos riscos de alguém que comprasse uma casa ou um apartamento para alugar. Por exemplo, o risco de um inquilino ser caloteiro ou de ele se recusar a pagar o valor do aluguel (como aconteceu recentemente com alguns FIIs que alugavam imóveis para hospitais) é o mesmo risco que alguém correria ao alugar um apartamento para um único inquilino. Mas, com os FIIs é possível comprar quotas de fundos que investem em prédios cujas unidades são alugadas para vários inquilinos, o que dilui o risco de os inquilinos saírem do prédio.
Por outro lado, é verdade que ninguém sabe os efeitos sistêmicos de uma eventual crise no mercado imobiliário sobre os FIIs. De minha parte, acredito que os efeitos seriam menores do que os da crise americana, porque no Brasil o sistema bancário é relativamente melhor regulamentado – embora o governo esteja afrouxando, aos poucos, as regras e o crédito para o setor. Por essa razão, acredito que os fundos imobiliários padeceriam menos – eventualmente, haveria um decréscimo no valor dos aluguéis, em decorrência da renegociação para que os inquilinos enfrentem um mercado menos aquecido, mas não vejo razão para um prejuízo generalizado no setor.
Enfim, hoje considero melhor investimento aplicar em FIIs do que em um imóvel concreto, seja porque o investimento é mais diversificado, seja porque as taxas de aluguel têm sido melhores. Claro que há fundos com menores taxas, mas uma boa peneirada pode levar a bons resultados.
Categoria: Imóveis
Sobre o Autor (Perfil do Autor)
Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.Assinar
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Fábio
Imóveis(tijolo)e fii são dois mercados diferentes concorda?
O medo de comprar fii pode ser devido a estar cotado em bolsa.
Todo dia pisca o valor na frente.Ja o tijolo ninguém vê.
Psicologico.
Para o pequeno investidor imóvel para investimento é inviável comprar, devido ao alto valor.Tirando o caso de moradia.Nesse caso é necessidade.
Fábio, tudo bem? Realmente não sei dizer se estamos ou não em uma bolha imobiliária… Se pensarmos que o setor ficou “paralizado” por mais de 20 anos, podemos concluir que o boom dos últimos anos representa uma correção dos tempos ruins… podemos continuar nesta linha de raciocínio e levantar a hipótese de que o price-to-rent está alto por que o valor dos aluguéis ainda não acompanharam a alta dos imóveis na mesma velocidade, mas pode chegar lá e encontrar um equilíbrio… esta hipótese é fortalecida pela escassez de imóveis para o aluguel e pelo déficit habitacional que ainda é bastante elevado no Brasil…
Quanto aos fundos imobiliários, acredito ser uma excelente forma de investimento, de muito maior qualidade do que investir individualmente em imóveis…
Porém, se a hipótese da bolha imobiliária se tornar real e os imóveis tiverem uma desvalorização generalizada, os fundos imobiliários certamente serão afetados… os inquilinos chamarão os fundos para renegociar os valores dos aluguéis… e o mercado precificará os efeitos do suposto estouro da bolha levando as cotas dos fii a desvalorizações proporcionais ao problema…
Enfim, hipóteses…
Abraço,
Investidor de Risco
Colegas, vou colocar um comentário meio fora do tópico, mas é que não aguento mais ouvir a velha lorota de déficit habitacional…
A definição dada pelo próprio IBGE para o que vem a ser o tal do défict habitacional é: ” … soma a quantidade de famílias que declaram não ter um teto, que habitam em locais inadequados ou que compartilham uma mesma moradia e pretendem se mudar. Não leva em conta as famílias que vivem em casas adequadas de aluguel.”
Ou seja, a príncipio o nosso déficit computa apenas as famílias que estão em moradias inadequadas – debaixo da ponte, nos barracos, morando de favor, etc… quem está morando de aluguel em uma imóvel de verdade NÃO entra na conta do déficit habitacional.
Aí eu pergunto: por um acaso essas famílias estão indo em massa às compras de imóveis para que elas sejam um fator que está bombando os preços ?!?! É CLARO QUE NÃO !!! Não estão comprando simplesmente porque não tem como pagar. Essas famílias devem ser atendidas por programas de inclusão social que vão muito além da simples moradia – muitas vezes envolvendo saneamento, educação, transporte, etc…
Tem mais: o próprio IBGE mostra que o número de casas vazias supera o déficit habitacional, isso já em 2010. Para quem não acredita, segue o link:
http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010
Em resumo, sim, acredito que ainda temos um baita déficit habitacional no país, mas usar isso como desculpa para justificar os preços inflados dos imóveis é no mínimo simplista e fantasioso…
Abraços !
Fábio, você citou o FEXC11b, mas sendo ele um fundo de recebíveis imobiliários, não é ele exatamente o que mais corre o risco do calote?
Acredito que, além dele, sejam de recebíveis o JSRE11, o CSBC11 e o XPGA11, justamente entre os de maior yield.
Ainda estou aprendendo sobre FIIs, mas o que me parece mais “seguro” é TRXL11 (da Orbe), você já deu uma olhada nele?
Guibro,
Por isso mesmo eu aloquei apenas uma pequeníssima parte de minha carteira para ele.
Já dei uma olhada nele (TRXL11), não achei o yield tão interessante.
Tijolo é uma coisa FII é outra.
FII é aluguel. Prédio, bolha é esses edifícios e seus preços.
Falando nisso, ninguém na internet ainda parou pra explicar as diferenças do FII quanto a recebíveis, amortização.
Ninguém FII de recebível e amortização e sim os normais, que pagam o dinheiro pro investidor e deu.
utilizar fipezap como medida eh um erro. fipezap so ve o lado de quem esta vendendo, naum das compras concretizadas.
bolha naum eh o descolamento entre aluguel e preco so imovel. bolha eh quando o preco esta prestes a estourar e desabar (preco irracionalmente valorizado).
queria saber onde a bolha vai influenciar, por exemplo os fundos de salas comerciais não vão perder os contratos de alugueis as empresas vão continuar precisando deles do mesmo jeito
Recentemente alguns FII contrataram a emissão de laudos de avaliação dos seus imóveis. Isto fez com que o valor patrimonial das cotas sofressem acréscimos substanciais, uma vez que a grande maioria de FII tem seus imóveis avaliados pelo custo de aquisição menos a depreciação. Por isso, entendo que, ocorrendo uma queda abrupta e acentuada nos preços dos imóveis no Brasil, os FII com PL avaliados a valor de mercado irão sofrer mais, já que os preços das cotas negociadas na Bolsa tendem a acompanhar o valor patrimonial da cota (com se tem visto com o BRCR11B).
Fábio,
Admiro seu site e seu conteúdo. Contudo, para mim, é de uma ingenuidade tremenda achar que os FIIs não se abalarão com o estouro da bolha imobiliária.
OK, concordo que imóveis são uma coisa, FIIs outra, mas a essência é a mesma. Quando você escutar um “PLOC”, não tenha dúvidas de que isto vai interferir bastante nas FIIs sim !
Falow, Renato C
Fabio
Mesmo acreditando em Bolha Imobiliária, não sei se tem alguma relação direta com os FII. Acho que o problema pode ser relacionado com um problema de consumo, no caso dos FII de shopping’s, onde as lojas teriam que fechar suas portas por falta de faturamento, afetando o lucro do aluguel dos shoppings…
Rapaz, mas se for pensar nisso, é melhor deixar o dinheiro no colchão. Ninguém sabe o efeito dessa bolha na economia, até porque as características são bem diferentes da americana.
Há relação entre uma possível bolha imobiliária e FIIs? Para mim a resposta é: Depende. Se o FII tiver gestão ativa e objetivo estatutário de gerar renda com a compra e venda de imóveis, daí sim me parece arriscado e esses FIIs podem “derreter” numa eventual bolha imobiliária. Por outro lado, se o FII tiver por finalidade obter rendimentos através de aluguéis com contratos de longo prazo e bons inquilinos, parece-me que mesmo com a bolha esses FIIs não serão afetados, pelo menos não serão muito afetados. E mesmo assim, os pagamentos mensais podem atenuar esta situação.
Entre as vantagens de se aplicar em FIIs uma delas é que os aluguéis, em regra, são reajustados anualmente pelo IGPM. Logo, é uma boa proteção contra a inflação e para o longo prazo os pagamentos mensais, que não são fixos, gradativamente ficam maiores.
Há um estudo feito nos EUA que aponta que os FIIs, naquele mercado, nos últimos 30 anos, tiveram uma valorização média nas cotas de 4,5% ao ano. Portanto, é possível defender que numa aplicação de longo prazo pode-se obter nos FIIs uma rentabilidade de cerca de 12% a 13% ao ano (valorização das cotas + pagamentos mensais) com um baixo risco. Por serem os rendimentos isentos de IR e aplicações mínimas a partir de R$ 100,00 são ideais para uma diversificação numa carteira de pequenos investidores.
Com a queda da Selic com certeza os FIIs serão mais explorados pelo mercado. Para mim, nas condições de hoje, bons FIIs que paguem a partir de 0,65% ao mês estão no meu radar.
Atualmente tenho de 20% a 25% da minha carteira aplicada em FIIs.
Abraço, Jailson.
os argumentos não me convenceram. Realmente acho contraditório falar em bolha imobiliária e investir em fii.
Uma coisa exclui a outra. Mas, como tendemos a arrumar argumentos pra justificar aquilo que queremos fazer… acho que vc simplesmente quis justificar sua posição, mas o texto não convence.
É o que eu escrevi no post abaixo, em outras palavras. Infelizmente acho que o Fábio entrou em uma arapuca em função da sua defesa na tese da bolha. Ao menos, ele está bem mais confortável com os preços dos imóveis. Mas, tomara que ele ganhe $ com as FI’s. Pior seria se ele comprasse as FI’s escondidinho….mostrou caráter.
E já expressei minha opinião de que ele não é a pessoa mais indicada para decisões de investimentos em imóveis. Afinal, ele não mora de aluguel!
Adert,
Descolamento entre alguel e preço de imóvel é um INDICADOR. O uso de indicadores se justifica quando o que se quer saber não é de tão simples medição.
Mas, como todo indicador, ele tem suas limitações, e não é prudente analisá-lo isoladamente.
Quanto de inflação de IGP-DI anual, por 5 anos consecutivos, fazem com que este indicador seja razoável para o atual preço dos imóveis?
Vc pode ganhar no rendimento mas pode perder na desvalorização do titulo, que já vi chegar a -30% ano passado (ano bom).
Acredito que ainda existam nichos lucrativos devido a demanda comercial/serviço
Já a demanda residencial e industrial se estagnou e pode até cair.
De todo modo, mesmo em nichos lucrativos vc vai estar entrando na alta, correndo risco do titulo se ajustar fortementeo, o que pode melhorar artificialmente o yeld, mas por pouco tempo, pois os estudos já apontam pra futura sobreoferta num prazo de menos de 2 anos (saiu um agora da Cushman&… que, aliás, pensa como vc e ainda está Bull, mas talvez já se preparando pra saída).
Superoferta vc queria dizer…É isso?
Não sei. Acho que está muito, digamos, comprometido com esta idéia de bolha imobiliária. E, dessa forma, até suas decisões de investimento se tornam difíceis. O desconforto se torna maior na medida em que você é dos poucos que emitem opinião própria publicamente. Ao mesmo tempo em que sustenta a idéia desta bolha, mudanças de estratégias contrárias se tornam difíceis – por exemplo, aposto que se não nutrisse a idéia de bolha, teria investido em FI’s há muito tempo. Ou, acho até, que esta sua visão de bolha está se acomodando em virtude de algum fato novo que surgiu na sua mente, via opinião ou notícia. Assim, é aquilo: a teoria tem que se ajustar aos fatos e não o contrário. E quando se está muito comprometido, isto fica difícil.
A bolha é um dado de referencia da questão.
Se estamos na rampa de subida ou de descida é outra questão.
O mais temerário seria não considerar um dado real, tangível e calculável por inúmeras maneiras.
Por outro lado, considerar a hipotese por absurdo de que não há bolha é um excelente ‘teste de sensibilidade’, o que na pior das hipóteses, sua explsão imediata, ainda assim se justificaria no curto prazo.
Fiz o mesmo raciocinio para LCIs e os resultados tem sido bons tendo em vista o baixo risco.
Absurdo? Acho que bolha é função do nível do crédito habitacional. O país só está engatinhando neste sentido. Qual a % de crédito habitacional (saldo devedor) no PIB? Devemos estar bem longe de qualquer país. Acho que o pessoal pegou um mote (a crise do subprime de 2008) para ser o guru da vez. Compram-se papéis com P/L alto devido ao caráter growth do papiro. Por que, então, um mercado de imóveis em crescimento não pode apresentar Preço/Aluguel alto?
Vanessa, vc acha mesmo que os credores brasileiros são muito mais confiáveis que os americanos?
Agora a sua pergunta:
Pq imóvel não é papel, tem outra dinamica, liquidez, risco, fiscalização. Um é o CVM o outro é o CRECI. Mesma coisa?
…devedores
Amigos, por favor, ajudem-me!
No mês de abril efetuei vendas de FIIs e obtive lucro. Como não há isenção de IR, preciso efetuar o recolhimento do imposto até o dia 31/05. Ocorre que para preencher a DARF eu coloquei o código “5232″ que pesquisei na internet, mas o sistema não aceita. Existe algum código específico de DARF para FIIs? Ou usamos o código “6015″ para bolsa de valores? Minha dúvida é que os FIIs podem ser negociados no mercado de balcão.
Grato, Jailson.
Jailson, parece que o código 5232 está correto, e deve ser usado para declaração de IRRF (retido na fonte). Não há um campo onde você possa indicar que é IRRF?
Amigo Glaucio
Parece que o código 5232 é para pessoas jurídicas (mas não tenho certeza). De acordo com o Henrique do blog HC investimentos o código é o 6015 mesmo.
Aproveito para perguntas se vocês calculam as DARFs manualmente, preenchem e pagam no banco, ou se utilizam algum programa especial?
Grato, Jailson.
Boa Trade Fabio,
Gostaria que voce me desse algumas dicas, por favor …
Vou resumir para ser breve
Tenho 27 anos e tenho como caracteristica ser organizado financeiramente, no entanto, certo dia fiz uns calculos basicos e percebi que investir a longo prazo me traria bons resultados,no qual seria reinvestido em meu sonho, que eh ser Construtor.
Procuro um investinento que renda 0.8% liquido ao mes, hoje tenho um CDB-DI que estah rendendo 87.00% do CDI, ou seja, fora dos meus objetivos …
Minha Situacao Financeira
Capital Inicial … R$ 30.000.00
Depositos Mensais ..R$ 1.600.00 + PL + 13′ + Economias
Acumulado Anual ….R$ 35.700.00, ou seja, em torno de R$ 3.000.00 mensais
Prazo Inicial ………. 66 meses. Para depois reinvestir em construcao de casas
Perfil …………….Conservador
Como procuro um investinento que me retorne 0.8% Liquido ao mes, gostaria saber de vc, o que vc me recomendaria.
Estou pensando em Alguns Investimentos
– Tesouro Direto NTN B Principal com Vencimento para 2015
– FII, estou muito afim, porem a cotas negociadas em bolsa me deixa cetico
– LCI, ainda estou estudando sobre o assunto.
Enfim, eh isso, gostaria muito que vc e quem estiver lendo me ajudasse.
Abracos e bons investimentos …
Colega aí de cima, não se meta a ser construtor com esse capital. Isso é coisa de cachorro grande, gente disposta a pegar empréstimo para fazer obra e tentar pegar uma grana maior lá na ponta.
Fora a corrupção que tem no Brasil (imensa no ramo da construção). Você só vai ganhar licitação se der uma boa grana por baixo do pano. Caso algum dia você queira realmente virar construtor, você vai ter que enfrentar todos esses problemas, inclusive com empregados, questões trabalhistas, etc.
Mais sentido faz investir seu $ em um Fundo de Investimento Imobiliário, títulos, etc. Espero ter ajudado.
Oi, tudo bem?
Meu marido e eu estamos de mudança para o Rio de Janeiro. Estamos buscando por um apartamento no centro da cidade. Mas recentemente vimos que os preços estão abusivos e muitos estão deixando de investir por causa do mercado imobiliário.
Por acaso, você conhece algum site de imóveis para nos indicar? Nos foi apresentado esse daqui, o ImovelVIP:
http://imovelvip.com.br/
Mas devido a atual situação, gostaríamos de ver outros sites para comparar melhor os preços. Se puder ajudar, agradeço desde já.
Obrigada, bjo!
Christiane,
O único site que conheço do tipo é o Wimóveis. Embora eu acredite que a maior base que eles tenham é de Brasília, eles também divulgam imóveis de outras cidades – entre elas, o RJ.
Fábio