Como investir em fundos imobiliários

No Brasil, é impossível falar de investimento em fundos imobiliários sem remeter ao excelente blog HC Investimentos. Henrique Carvalho, autor do e-book Alocação de Ativos, é um verdadeiro especialista no assunto. E recentemente ele elaborou um bom roteiro para quem pretende investir nesses fundos como uma maneira de diversificar sua carteira e trabalhar uma estratégia de alocação de ativos eficiente, especialmente num contexto de juros mais baixos, que diminuem a atratividade da renda fixa.

Segue o excelente texto:

Fonte: Como investir em fundos imobiliários (Blog HC Investimentos)

Como investir em fundos imobiliários é provavelmente o email que mais recebo com dúvidas dos leitores do HC Investimentos.

É por esse motivo que preparei esse artigo com todos os detalhes que você precisa saber antes de começar a investir em fundos imobiliários.

Mesmo se você já investe, o artigo contém informações valiosas sobre o porquê investir, como investir e onde buscar informações sobre esse tipo de investimento.

Do início de 2008 até março/2012 os fundos imobiliários já acumulam um retorno de 130,93%. Apenas para comparação, o CDI obteve o retorno de 54,75% e o Ibovespa -0,93% no mesmo período.

Com a queda dos juros, a atratividade dos fundos imobiliários como opção de investimento só aumenta.

Veja um gráfico semelhante, porém, comparando ano-a-ano a rentabilidade desses 3 importantes índices de investimentos.

A média do número de negócios mensais para todo o segmento dos fundos imobiliários alcançou número recorde em toda a série histórica: 217 negócios mensais.

Para efeito de comparação, esse mesmo indicador mostrava o número de 35 negócios mensais (na média) para o segmento dos fundos imobiliários em janeiro/2008.

O que você precisa para investir?

Basicamente, você só precisa de uma corretora e dinheiro para investir.

O preço dos fundos imobiliários varia de fundo para fundo, assim como o preço as ações. Dois são os tipos de preços mais tradicionais quando um fundo é lançado ao mercado: (1) R$ 100,00 e (2) R$ 1.000,00.

Entretanto, você pode encontrar alguns fundos que custam menos de R$ 2, como o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) e o Square Faria Lima (FLMA11).

Por que investir em Fundos Imobiliários?

Para muitos, os fundos imobiliários ainda são uma novidade.

Vou listar abaixo 3 principais motivos para você investir nesse setor em sua carteira de investimentos.

1. Rentabilidade

Conforme mencionei no início do artigo, a rentabilidade dos fundos imobiliários desde janeiro/2008 até março/2012 está acumulada em 130,93%. Anualizando esse valor temos um retorno anual de 21,77%.

Embora seja improvável que no futuro os fundos imobiliários mantenham um retorno anual dessa magnitude espera-se que eles continuem produzindo retornos acima dos títulos públicos, já que embutem um risco maior do que esse tipo de aplicação.

2. Diversificação

No eBook Alocação de Ativos eu menciono o conceito que chamo de “Tríade Financeira”.

Basicamente, ele define as 3 principais classes de investimentos que todo investidor deveria ter em carteira: (1) Renda-Fixa, (2) Fundos Imobiliários e (3) Ações.

A inclusão dos fundos imobiliários reflete uma preocupação em diversificar as formas de rendas da carteira. Sendo de uma classe diferente, os fundos imobiliários possuem uma dinâmica de retorno diferente.

Um exemplo que ilustra bem isso é o fato de no ano de 2008, marcado pela crise financeira, o retorno do Ibovespa foi de -41,22%, enquanto o retorno médio dos fundos imobiliários foi de7,81%.

3. Fluxo de renda mensal

Para muitos investidores, essa é o melhor benefício ao se investir em fundos imobiliários. Como esses fundos pagam ao cotista rendimentos todo mês, o investidor obtém uma grande geração de fluxo de renda.

E melhor: Isenta de Imposto de Renda.

É uma excelente alternativa para quem deseja retirar uma parcela de dinheiro mensalmente do mercado.

A dinâmica desses rendimentos mensais é muito simples:

O administrador responsável pelo fundo imobiliário repassa (no mínimo) 95% de todo o aluguel (rendimento) recebido pelo fundo aos cotistas, dinheiro que cairá na própria conta do investidor na corretora.

Não há um dia fixo para esse recebimento, sendo necessário verificar nessa página da BM&FBovespa os dias de pagamento, assim como o valor que será repassado aos cotistas.

Qual é a quantidade ideal de fundos imobiliários para investir?

Embora não exista uma regra para essa pergunta costumo dizer que, no mínimo, o investidor deveria investir ao menos em 5 fundos imobiliários.

O motivo dessa “receita pronta” com 5 fundos é que você está praticando o mínimo da diversificação intra-setorial (dentro de uma mesma classe). Embora os fundos imobiliários não sejam tão arriscados como as ações, eles possuem seus riscos.

E um dos principais riscos é o fato de um fundo diminuir sua distribuição de rendimentos mensais, que pode ocorrer por diversos motivos. Dentre eles:

1. Aumento da taxa de vacância. Quando o imóvel não é 100% alugado, restando espaços vazios que não geram renda.
2. Aumento da inadimplência. O chamado “calote” por parte do locatário do imóvel.

Reduzir riscos é uma sólida maneira de você investir pensando no longo prazo, sendo um dos pilares da alocação de ativos.

Como escolher um Fundo Imobiliário?

Sabendo que você precisa diversificar em pelo menos 5 fundos imobiliários para diminuir os riscos desse tipo de investimento, você agora necessita escolher esses 5 (ou mais) fundos. Mas como?

Embora cada investidor tenha seu perfil de risco, separei abaixo 5 dicas de investimentos para que você tenha uma chance melhor de encontrar os fundos imobiliários adequados para você.

1. Yield Mensal Atraente

Yield Mensal é a divisão entre o último rendimento do fundo imobiliário e seu preço atual. Por exemplo, um fundo que distribuiu rendimento de R$ 1,00 e tem preço de R$ 100,00 possui um Yield Mensal de 1,00%. (1/100).

O objetivo aqui não é escolher apenas os que tiverem os maiores yields mensais. Afinal, quando um fundo tem um preço baixo em relação ao seu rendimento mensal é provável que ele tenha um risco maior do que os demais fundos.

O mercado não é perfeito, mas geralmente ele equilibra bem a relação risco x retorno dos fundos.

A ideia aqui é procurar fundos que obtenham uma relação melhor do que os títulos públicos, conforme mencionei em detalhes nesse artigo sobre preço justo dos fundos imobiliários.

Desse modo, você “garimpa” os fundos viáveis e pode, posteriormente, avançar em sua análise sobre ele.

2. Atente para a Liquidez do Fundo

Embora a liquidez (número de negócios) dos fundos imobiliários tenha avançado bastante nos últimos 2 anos, quando comparada com as ações, esse número ainda é muito baixo.

Portanto, avalie sempre qual é o número de negócios de um fundo imobiliário nos últimos 12 meses e no último mês. Como regra de bolso eu costumo olhar apenas para fundos que tenham uma média mensal superior a 100 negócios por mês.

Caso o tamanho de sua carteira seja grande também é interessante olhar o volume negociado médio dos fundos imobiliários.

3. Escolha fundos de setores/regiões diferentes

Explorando os conceitos de diversificação, o investidor deve procurar fundos que não tenham uma correlação muito forte. Isso significa investir em fundos de diferentes setores, como:

• Escritórios
• Hotelaria
• Educacional
• Industrial/Logística
• Lojas/Shoppings

Desse modo, o investidor evita ficar “preso” em um único setor. Por exemplo, caso o turismo no país sofra em um determinado ano, o setor de hotelaria dos fundos imobiliários poderia ter ganhos menores, refletindo em uma queda do valor da cota desses fundos.

Para avançar um passo no conceito de diversificação, também é aconselhável investir em fundos imobiliários de regiões e estados diferentes, evitando crises específicas de uma determinada região, que poderia (indiretamente) afetar os fundos imobiliários daquela região.

4. Procure informações sobre os contratos de aluguéis

Qual tipo de fundo você se sentiria mais confortável ao investir?

1. Fundo Imobiliário com apenas um único locatário
2. Fundo Imobiliário com mais de 10 empresas como locatárias

Provavelmente você escolheu a segunda opção, correto? E o motivo é simples: Caso o locatário da opção 1 desistir de alugar o imóvel (ou parte dele) o fundo simplesmente terá uma queda de suas receitas, transferindo para o investidor rendimentos mensais menores.

Esse foi o caso do fundo Memorial Office (FMOF11), quando a locatária que ocupava os 23 dos 24 andares existentes do edifício Memorial Office resolveu desocupar 9 desses andares locados.

O rendimento do fundo para o cotista, que era de R$ 0,99 constantemente, caiu para R$ 0,49. O valor do fundo caiu de R$ 130,00 para R$ 95,00, uma queda de -27% no período próximo de 12 meses.

5. Analise os rendimentos mensais (além dos números)

Alguns fundos imobiliários tendem a distribuir rendimentos constantes ao longo do tempo. Embora possa parecer um benefício, permitindo analisar melhor o preço justo desse fundo, pode também ser um pesadelo. E explico o porquê.

Determinados fundos imobiliários possuem um contrato que garante uma distribuição mínima para os rendimentos mensais até uma determinada data.

Um exemplo é o fundo Shopping West Plaza, lançado em agosto/2008 e que possui uma garantia de renda mínima até julho/2012.

A proximidade com o vencimento da garantia e a possível redução do rendimento pago após esse período faz com que o preço do fundo tenha se desvalorizado em -15,74% nos últimos 12 meses.

Portanto, é muito importante saber se o fundo imobiliário escolhido possui um contrato de garantia de renda mínima e quando será o vencimento dessa garantia.

Se você gostou dessas indicações é provável que você adore saber as 17 dicas de investimentos que separei para você vencer no mercado.

Onde Buscar Informações sobre Fundos Imobiliários?

Analisar todos esses dados por conta própria seria muito difícil sem saber onde e como ter acesso aos dados sobre esse tipo de investimento.

Cito abaixo algumas fontes confiáveis para você saber como investir em fundos imobiliários de forma inteligente:

1. Site Fundo Imobiliário do Sérgio Belleza

Aqui é onde você encontrará a grande maioria das informações que coloquei nesse artigo, além de notícias relevantes sobre o setor.

Verifique em especial a página sobre cada fundo imobiliário e a página com as análises do setor de fundos imobiliários em geral, abrangendo rentabilidade, negócios, volume, yield mensal, comparação com outros índices, etc.

2. Fundos Imobiliários na BM&FBovespa

Ideal para procurar informações sobre:

• Quais são os fundos imobiliários disponíveis para o investidor
• Rendimentos mensais de cada fundo imobiliário
• Relatórios mensais dos fundos
• Cotações atuais de cada fundo

3. Guia de Fundos Imobiliários (Uqbar)

A Uqbar promove a cada ano um estudo detalhado sobre o setor de fundos imobiliários com informações relevantes para o investidor que deseja conhecer melhor esse tipo de investimento.

Guia do Investidor: Fundo de Investimentos Imobiliário 1

Guia do Investidor Fundo de Investimentos Imobiliário 2

4. Fundos Imobiliários no HC Investimentos

Não poderia deixar de citar a própria página aqui no HC Investimentos que contém todo o histórico de análises sobre os fundos imobiliários. Você encontrará nessa página:

• 5 benefícios dos fundos imobiliários
• Guia para investir em fundos imobiliários (em 7 partes)
• Dados gerais dos fundos imobiliários
• Rentabilidades dos fundos imobiliários
• Análise detalhada de fundos selecionados (BCFF11B | FEXC11B | EURO11)
• Notícias mais relevantes (selecionadas a dedo por mim) sobre esse tipo de investimento

Tags: ações, aluguel, crise, fundos imobiliários, renda fixa, risco

Categoria: Imóveis