Economista Ricardo Amorim não acredita em bolha imobiliária no Brasil
Estamos vivendo uma bolha imobiliária? O economista Ricardo Amorim é famoso por suas previsões. Ainda aguardamos ansiosamente os 30.000 pontos previstos no ano passado e os 200.000 pontos para os próximos 2 ou 3 anos mas, enquanto isso não acontece, o economista continua a formular suas análises. A mais recente indica que o mercado imobiliário brasileiro não vive uma bolha imobiliária. Veja entrevista em que ele apresenta seus argumentos:
Argumentos do economista contra a hipótese da bolha imobiliária
Se você não teve tempo de assistir à entrevista, resumo os principais argumentos.
O primeiro deles indica que o que aconteceu nos últimos anos foi uma atualização dos preços do mercado imobiliário brasileiro em relação ao que aconteceu no mercado internacional. Como a economia brasileira melhorou, o número de pessoas que pode comprar imóvel também cresceu. Esse também foi um efeito da maior disponibilidade de crédito, que de 2004 para cá quintuplicou – antes, o crédito imobiliário representava apenas 1% do PIB, e agora é de cerca de 5%.
Segundo ele, não há risco de formação de bolha no curto prazo, só há médio/longo prazo, porque no Brasil não haveria um dos ingredientes que usualmente levam à formação de bolhas. De acordo com Ricardo Amorim, são dois os fatores que levam à formação de bolhas: 1) a sensação de que todos querem entrar em um determinado mercado (no caso, o imobiliário); e 2) o “ar” que infla a bolha, a alavancagem. E a bolha estouraria apenas se o dinheiro emprestado para a alavancagem do mercado deixasse de estar disponível. Segundo ele, esse segundo elemento – alavancagem – não está disponível no mercado imobiliário brasileiro. Ele traz dados externos para sustentar essa hipótese – quando a bolha americana estourou, o crédito imobiliário representava 80% do PIB. Na Suíça, representa 130% do PIB; em Portugal e Espanha, 60%; e no Reino Unido, quase 100%. Faltaria muito até que o crédito imobiliário representasse esses percentuais por aqui, e por isso uma bolha imobiliária estaria longe de nossas terras.
Para 2012, Ricardo Amorim prevê um primeiro semestre complicado para o setor: em razão da crise européia, a atividade econômica e o ritmo de financiamento diminuirão nos próximos 6 meses. Com a restrição de crédito, as empresas devem crescer menos. Mas, segundo ele, nada disso levará a impacto negativo nos preços dos imóveis, porque a linha de crédito da poupança continuará disponível. Mas ele concorda que não é razoável esperar que alta nos próximos 5 anos será a mesma dos últimos 5 anos, porque dependeria da manutenção do ritmo de expansão: em 5 anos o crédito imobiliário saltou de 1% para 5% do PIB e, mantido o ritmo, o crescimento dos preços somente seria idêntico se essa proporção chegasse a 25%. Apesar disso, ele prevê redução de ritmo do crescimento, não redução dos preços.
Conselho para 2012? O vidente dos 200.000 pontos para o iBovespa até 2015 sustenta que o investidor seja defensivo, alocando seus recursos para a renda fixa e para os imóveis, porque as ações são sujeitas a quedas abruptas.
Argumentos são insuficientes para descartar a hipótese de bolha imobiliária
Examinemos melhor os argumentos de Ricardo Amorim.
Em primeiro lugar, concordo parcialmente com ele: em grande parte, o crescimento do setor imobiliário de 2004 até agora foi fruto da recuperação dos preços, que estavam excessivamente baixos no início do século. Como já disse antes, do final da década de 1980 até o início dos anos 2000 imóveis foram um péssimo investimento no país – em alguns casos, os preços mantiveram-se no mesmo patamar durante todo o período, perdendo grande parte de seu valor real em decorrência da inflação.
Mas não acredito que isso explique todo o movimento de alta. São duas as grandes teses delineadas pelo economista. A primeira tese é a de que não há alavancagem em nosso mercado imobiliário, em razão da proporção do financiamento imobiliário e o nosso PIB, quando comparado com outros países. Mas Ricardo Amorim desconsidera vários fatores:
1) É importante considerar que os juros elevados no Brasil são um dos motivos pelos quais o financiamento imobiliário representa uma pequena parte de nosso PIB.
Mesmo que os juros ainda caiam um bocado, não acredito que o país tenha condição de sustentar uma taxa de juros tão baixa como a dos EUA. Lá, é perfeitamente possível financiar um apartamento ou uma casa por juros tão baixos quanto 2,8% ao ano. Isso significa que alguém que financie uma casa que custe US$ 200.000,00, pagaria uma prestação de US$ 1.320,00. Sem dar entrada. Aqui no Brasil, mesmo com um bom convênio, você conseguiria financiar R$ 200.000,00 com uma prestação de R$ 3.270,00 – mesmo desconsiderando as flutuações do câmbio, é um valor duas vezes e meia mais caro do que financiamento similar nos EUA. Juros altos limitam muito o poder aquisitivo da população.
E, mesmo assim, é possível encontrar imóveis proporcionalmente mais caros no Brasil do que nos EUA.
2) A estrutura econômica de cada país precisa ser levada em consideração na hora de comparar a relação entre o crédito imobiliário e o PIB
Cada país tem uma estrutura econômica diferenciada. Nos EUA, a disponibilidade de crédito é muito maior do que a daqui do Brasil, até porque os bancos americanos têm mais dinheiro para emprestar do que os nossos. Por aqui, a poupança já dá sinais de que não poderá permanecer como a grande força na composição do nosso crédito imobiliário. Ou seja, será necessário extrair dinheiro de outros lugares, e por enquanto não há nenhuma fonte alternativa de grande peso. E precisamos nos lembrar de que dinheiro não se cria do nada: com as crises a que o próprio Amorim se refere, é difícil acreditar que nossos bancos passarão a ser ainda mais arrojados na concessão de crédito para o setor.
Uma comparação simplista da proporção do crédito imobiliário no PIB brasileiro com a de outros países esconde ainda outras questões. Por exemplo, se levarmos o discurso de Ricardo Amorim a sério, poderíamos nos perguntar: por que a bolha imobiliária americana explodiu quando a relação entre o crédito e o PIB era de 80%, se na Suíça essa relação chegou a 130%? Ou seja, os americanos tinham boas razões, em 2007, para acreditar que não viviam uma bolha imobiliária. Era só pegar a Suíça como exemplo para acreditar que a farra poderia continuar indefinidamente. Evidentemente, mesmo com uma composição entre crédito e PIB bastante inferior, a bolha explodiu nos EUA. Assim como explodiu na Espanha e em Portugal, que tinham uma relação crédito/PIB ainda menor do que a americana.
Em outras palavras, a relação entre crédito imobiliário e PIB não precisa ser muito elevada para que ocorra uma bolha. Não há correlação necessária.
3) A alavancagem excessiva existe sim, no setor imobiliário brasileiro… só não onde Ricardo Amorim está procurando
Segundo Ricardo Amorim, são dois os fatores que levam à formação de bolhas: a sensação de que todos querem entrar em um determinado mercado e a alavancagem excessiva. Segundo ele, no Brasil só temos o primeiro requisito: ainda falta termos alavancagem excessiva. Esse argumento é comum entre os que acreditam que as recentes altas são justificadas. O problema é que eles utilizam a estrutura do financiamento imobiliário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para justificar essa opinião, e esse é um erro. Nossa bolha não está sendo causada pelos imóveis financiados pelo SFH, mas pelos imóveis financiados diretamente nas construtoras. E não dá pra misturar as duas estruturas de financiamento, que são bastante diferentes.
A estrutura do SFH é extremamente segura: para que alguém consiga financiar um imóvel pelo sistema, é preciso mostrar a compatibilidade de sua renda com as prestações, e os juros são relativamente pré-fixados. Ou seja, é possível divisar, com certa segurança, se alguém terá condição de honrar o compromisso. Para que o leitor tenha uma idéia, alguém com uma renda bruta familiar de R$ 20.000,00 e deseje comprar um apartamento de R$ 800.000,00 (um apê normal de 100 metros quadrados e três quartos em Brasília, com elevador e garagem) por mês somente poderia financiar, pelo SFH, 63% do financiamento do imóvel. Teria que dar uma entrada de R$ 293.000, e financiaria os restantes R$ 507.000 em “módicas” parcelas de R$ 5.992,00 ao longo de 30 anos - e para encontrar os cálculos basta fazer uma simulação, acessando o simulador da Caixa Econômica Federal. Ou seja, é muito caro o financiamento pelo SFH, e há muitas regras que restringem a elevação sustentável do preço. Se esse apartamento tiver seu preço elevado para R$ 900.000 (uma alta módica de 12% no valor do imóvel), o sujeito que tem renda familiar de R$ 20.000 já precisaria ter uma economia de R$ 400.000. Bem mais complicado, não é? Com uma estrutura dessas, é difícil que bolhas se elevem por muito tempo, pois fica cada vez mais difícil ter acesso ao financiamento.
Pois é… o problema não é o SFH, mas o financiamento direto nas construtoras. As construtoras oferecem, para o mesmo apartamento de R$ 800.000,00, a seguinte estrutura de pagamento: uma entrada de R$ 20.000,00, mais prestações mensais de R$ 1.000,00 e duas semestrais de R$ 10.000,00 por cinco anos, até que a empresa termine o empreendimento. Ao longo desse tempo, o preço do imóvel é corrigido pelo INCC, que mede a inflação nesse setor. O valor remanescente vai sendo deixado para o fim, quando será exigido o seu pagamento (a famosa parcela de chaves). Ao longo de um ano, o financiamento pagará apenas cerca de 4% do imóvel, mas o seu preço será corrigido pelo INCC (que tem ficado na casa dos 7% ao ano): ou seja, o comprador paga 4%, mas o preço do imóvel financiado aumenta 7%. O resultado é que, no momento em que ele tiver que pagar as chaves, o valor a ser pago será ainda superior ao valor inicial. E nesse momento o comprador terá três opções: (i) pagar, à vista, TODO o valor do imóvel; (ii) financiar pelo SFH ou (iii) financiar o restante pela construtora. Dificilmente o bravo investidor teria, em mãos, o valor total do imóvel. Você conhece quantas pessoas com R$ 800.000 nas mãos? A segunda opção é irreal, já que o investidor deveria ter, em mãos, ao menos o valor da entrada (uns 15% a 20% do imóvel) para conseguir o financiamento do imóvel. Com uma renda de R$ 20.000 por mês, esse valor seria ainda maior, pois as regras exigiriam um financiamento de no máximo R$ 507.000, como já vimos. Dificilmente ele teria esse valor economizado e, portanto, provavelmente não teria acesso ao financiamento pelo SFH. A terceira opção é ainda mais drástica, porque as condições de financiamento direto pela construtora são ainda mais draconianas: em alguns casos, os juros são extorsivos, na casa de 1% + IGP-M ao mês. Ou seja, em alguns casos, com o IGP-M mais alto, essa dívida poderia subir a uma razão de quase 20% ao ano.
Se isso não é alavancagem excessiva, eu não sei o que é.
4) A proporção entre renda per capita e o preço dos imóveis é extremamente elevada
Já falei sobre isso no que diz respeito à situação do setor imobiliário em Brasília, e acredito que várias cidades do Brasil enfrentam o mesmo problema. É importante termos mais estudos para afirmar isso com completa clareza, mas acredito que os preços dos imóveis no Brasil se descolaram da renda per capita da população. Amorim compara a relação entre o crédito e o PIB do Brasil com a de outros países, mas não comparou outro indicador que, acredito, é ainda mais importante: a relação entre a renda per capita da população e o preço dos imóveis. Esse indicador é mais importante porque a renda per capita é um indicador da capacidade de pagamento da população. Em Brasília, por exemplo, estamos vendo uma situação em que essa relação se descolou tanto que já é superior à relação vista nos EUA durante a sua bolha imobiliária. Em Brasília, um imóvel de 3 quartos médio no Plano Piloto custa o equivalente a 14 vezes a renda per capita da população; nos EUA, antes da crise estourar, essa relação estava em 7 (Orlando), 9 (Seattle) e 7,5 (Washington), para que o leitor tenha uma idéia. Precisamos de mais dados sobre as cidades brasileiras, mas considero que mesmo para um estudo preliminar esse dado é alarmante.
Por fim… se o Ricardo Amorim realmente acredita que a bolsa brasileira vai chegar a 200.000 pontos até 2015, por que recomenda o investimento em renda fixa e em imóveis? Afinal, Ibovespa a 200.000 pontos significa uma alta de 210% em 3 anos, ou uns 46% ao ano. Será que ele acha que nossos imóveis irão se valorizar tanto nesse período?
PS: quando critico as previsões do economista, não estou atacando a capacidade técnica do Ricardo Amorim, que é um grande profissional. Estou atacando a pretensão de qualquer pessoa de estipular qualquer patamar para a bolsa de valores. Pode até ser que em 2015 vejamos o Ibovespa a 200.000 pontos, mas não considero que possível prever.
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Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Na minha região diriam: matou a cobra a mostrou o pau. rsrsrsr. Um dos melhores artigos que li até hoje, talvez o melhor
Fábio,
vc viu essa:
http://g1.globo.com/jornal-nacional/videos/t/edicoes/v/cresce-o-numero-de-brasileiros-que-nao-conseguem-pagar-prestacoes-do-carro-novo/1791005/
Abraços!
Pois é; se mal conseguem pagar o carro, imagina a prestação da casa…
Primeiramente, meus parabéns pelo espaço. São poucos os lugares na internet onde se pode achar opiniões fundamentadas e, ainda, possibilidade de discussão através de comentários.
Voltando ao assunto, acho que o ponto ’3′ foi o ‘resumo da ópera’. Esse é meu grande medo com relação ao momento em que vivemos.
Diante desse cenário, o ‘investidor de imóveis’ – acima descrito por você – faz o seu dinheiro a partir da alta do preço do imóvel durante o período de conclusão da obra. O que muitos fizeram: imagine que o Sr. X tem 1 milhão para investir em alguma coisa. A bolsa está andando de lado a algum tempo e a renda fixa não lhe agrada. Uma breve olhada na evolução dos valores dos imóveis nos últimos anos lhe dá uma luz: comprar na planta.
Chegando na construtora, nosso vendedor faz a seguinte proposta. Por que ao invés de comprar 1 só apartamento à vista (ao quase isso), o Sr. não compra 20? Enquanto as obras vão sendo concluídas, você vende os excedentes pelo valor de mercado (que está em alta, acima da RF), menos o saldo devedor e os valores pagos de entrada. Para trazer números: Você compra um imóvel que custa 1 milhão pagando 50 mil reais. Em dois anos, este imóvel – seguinte a média histórica de algumas regiões – estará valendo 1,3 milhão (30% de aumento), dos quais você retira os 50 mil que pagou e tem um lucro na casa dos 250 mil. Multiplicado por 20x, serão 5 milhões de lucro em 2 anos.
Parece loucura? Foi exatamente o que aconteceu com os investidores que compraram um empreendimento aqui em Curitiba/PR, no bairro Água Verde/Batel. Todos os imóveis (60) foram vendidos para apenas 10 pessoas. As obras, em muito adiantadas, ficarão prontas agora em fevereiro, e foram totalmente revendidas. Minto, só eu mantenho meu apartamento desde a planta. Como é minha moradia, não fui na conversa do vendedor, comprei apenas um, e irei morar lá a partir de março.
A questão é a seguinte: quem move, hoje, a construção civil não é a demanda efetiva (pessoas que, como eu, querem um imóvel para morar), mas quem ganha com o aquecimento do mercado. Mas uma hora isso acaba, por que é impossível esse aumento ad eternum.
Não existe alavancagem? Bom, então não sei o que isso se chama. Só sei que alguém terá que pagar esta conta.
Só para terminar, os valores foram ilustrativos, para facilitar os cálculos. Seria muito bom se eu tivesse um ap. de 1 milhão! =]
Também acho os investidores possuem grande parcela de culpta pela alta abrupta no valor dos imóveis.
Vejo pelos meus amigos, todos casados, marido e mulher com bons cargos e nenhum possui dinheiro pra comprar um bom apartamento em São Paulo….
As pessoas que compraram imóveis a partir de 2010 devem possuir muuuuito dinheiro ou acredito que não faziam idéia do tipo de financiamento que estavam fazendo.
Concordo com o Jorge: esse foi um dos melhores textos que li nos últimos tempos sobre o assunto. Minha opinião pessoal sobre mercado imobiliário ainda é muito superficial para eu tecer qualquer opinião. Mas o item 4 é exatamente um ponto que eu já discuto com meus amigos há um bom tempo e acho alarmante. PARABÉNS e creio que o mais importante do artigo é iniciar o debate sobre o tema com uma análise sóbria e fundamentada, mesmo que algumas argumentações se mostrem mais ou menos importantes com o tempo.
Prof. Elisson de Andrade
Belo artigo, especialmente o item 3. Parabéns!
Outro artigo ao qual cheguei recentemente foi este: http://www.clubedopairico.com.br/colunistas-a-bolha-imobiliaria-estoura-em-3-meses/6319.
Igualmente muito bom.
Apesar de realmente haver indícios preocupantes de bolha, o clube do pai rico errou no prazo. Passou 2011 e os preços só subiram:
http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/
O que tenho visto é algumas pessoas que realmente não conseguem aderir ao financiamento após as “chaves” porém com relação aos imóveis na casa de 800k ou 1000k o que normalmente vemos é uma pessoa fazendo um upgrade de imóvel onde claro dificilmente temos alguem com 500 540 mil guardados mas temos várias pessoas com casas apartamentos e terrenos próximos a esse valor. Sair do zero para um imóvel desse patamar de preço é realmente muito difícil mas fazer um upgrade já se torna palpável. Conheço policiais militares que entraram no mercado a 4 -6 anos atrás e agora estão comprando seu imóveis de 800 1000k na região mais nobre de Brasília… Então com certeza alavancagem existiu demais mas no pé que estamos hoje mesmo as construtoras estão fazendo grandes exigências que muitas vezes superam os bancos para aquisição do imóvel mesmo pela modalidade “planta”.
Parabéns! Excelente artigo!
Excelente texto sobre o tema! Parabéns ao Fábio.
Aliás, cheguei a este texto pela indicação do Prof. Elisson.
Os comentários do Pedro são a pura realidade.
A grande questão é que todos pensam que o aumento no valor dos imóveis é eterno. Impressionante como toda bolha é assim.
Lembro-me de 2000, quando todos achavam que não havia limite para a subida do preço de uma determinada ação “ponto com” no Brasil, que chegou a custar 4 reais e caiu para 0,11.
Abraço do Beto
Pois é, Beto!
Eu temo pelo futuro do setor, que pode arrastar uma parte significativa da economia. Não sou economista, mas estudo por prazer. É uma honra ter seu comentário aqui, já que tens uma formação muito mais sólida que a minha no setor, e chegamos a conclusões parecidas. Sei que às vezes posso soar alarmista, mas nossa imprensa não está mostrando o contraponto da evolução fantástica que temos visto nos últimos anos no mercado imobiliário.
A propósito, andei pensando em uma coisa: escrever uma carta coletiva, junto com os blogueiros que se interessarem, a ser publicada em nossos blogs, a respeito do assunto. O que você acha da ideia?
Parabéns Fábio. Muito boa sua análise. Realmente o ponto três, relativo à alavancagem, é preocupante. A possibilidade de uma bolha começa a preocupar, sobretudo porque ela poderá arrebentar o país em um momento promissor. Tenho apenas duas considerações que julgo pertinente:
Ponto 1 – Os juros no Brasil apresentam um histórico decrescente. O Governo Federal conseguiu captar recursos no exterior com juros abaixo de quatro por cento ao ano. A SELIC tende para um percentual abaixo de 10 por cento ao ano. O Governo retoma o debate sobre reformar a estrutura da poupança, de modo que a mesma tenha rendimentos inferiores a 0,5% ao mês.
Veja: http://g1.globo.com/economia/mercados/noticia/2012/01/tesouro-nacional-capta-mais-us-75-milhoes-no-mercado-asiatico.html
Portanto, acredito que em breve, os juros para o financiamento imobiliário deverão cair.
Ponto 4 – Não acredito que a média salarial dos que vivem no plano piloto, em um apartamento de 3 quartos, seja de 6,8 salários mínimos. Vi a referência feita, mas parece-me fora da realidade.
De toda forma, seus argumentos são, de fato, interessantes. Para fomentar o debate, deixo esses dois artigos:
http://www.drmoney.com.br/sem-categoria/os-precos-dos-imoveis-estao-exagerados-no-brasil/
http://www.drmoney.com.br/investimentos/bolha-imobiliaria-no-brasil/
Sei não, mas acho suspeitos os valores de aluguel mencionados no artigo do dr. Money. Os exemplos que tenho visto têm uma disparidade muito maior, com aluguéis chegando a 0.2% do valor do imóvel em alguns casos.
Francisco:
(1) Não dá pra contar com o que aconteceu nos últimos anos por muito mais tempo. A redução dos juros tem sido paulatinamente acompanhada por um aumento da inflação. Juros muito baixos, só se a economia estiver produzindo muito pouco. Ou seja, é a teoria do “quanto pior, melhor”: o governo tem diminuído os juros porque espera que isso, com a crise mundial à solta, não vai levar ao aumento da inflação. Com economia rodando bem, nossos juros não têm muito espaço pra queda.
(2) Quanto ao ponto 4, essa é a média por pessoa. Em uma família com 4 pessoas, por exemplo, em que duas ganham 10 salários mínimos, e outras duas não ganham nada (crianças, por exemplo), a renda familiar seria de 20 salários mínimos (uns R$ 12.000,00), mas a renda per capita seria de apenas 5 salários mínimos. É o efeito média… e a maior parte das famílias que conheço estão nessa situação. E existe gente menos abastada, que vive nas quadras 400 e 700 nas asas norte e sul, e que ganham seus R$ 3.000… a propósito, os dados são do IBGE.
Desculpa, mas não concordo com os artigos do Dr. Money por, basicamente, 2 motivos:
1)Você está comparando países de 1º mundo com 3º mundo. Lá existem serviços públicos gratuitos que aqui não existem. Fora que os impostos são muito mais baixos. Ou seja, são sistemas bem distintos.
2) Renda per capita. Um engenheiro jr. ganha na média aqui no RJ um salário inicial de R$ 6.000 ou seja, em torno de U$ 3.530. Nos EUA, o mesmo engenheiro ganha em torno U$ 6.000. Essas coisas devem ser levadas em consideração.
Quando o Fábio faz as contas utilizando o PIB ele tenta dar uma equalizada nisso, mas acho que poderia melhorar tentando achar o que seria um salário de classe média nos EUA (melhor: países em crescimento, como Chile) e comparar com um salário de classe média por aqui…. AÍ SIM, teríamos uma melhor comparação!
Fabio,
Desculpe a intromissão, mas você já tem um filho ou esse agora em 2012 será o primeiro? Parabéns pelo rebento, que ele herde toda sabedoria e competência do pai!!
hehehe… não tenho filho não, rapaz! Nem está encomendado (ainda)! Mas já penso muito no futuro financeiro dele (ou dela)…
Bolha no Brasil? Mas o Brasil não é Plano Piloto (DF), Leblon (RJ) nem Jardins (SP)…
Existem cidades (principalmente N, NE, CO), que nem todo imóvel de 3q custa mais de 1 milhão..
Ocorreu bolha nos EUA, e nem toda cidade americana estava com os valores inflados… idem na Espanha, na Irlanda, em Portugal…
Outro ponto que merece destaque: se a tendencia dos juros eh baixar, porque fazer um financiamento de 30 anos agora? Nao seria melhor esperar uns 5 anos pagando um aluguel baratinho?
Prezado Lopes,
Na verdade temos a portabilidade dos financiamentos. Tenhos dois amigos que usaram desse instrumento para conseguir taxas de juros menores. Eles fecharam o contrato de financiamento com o banco e, posteriormente, foram para outras instituição com juros menores. Fazem o jogo com o gerente: “Pago 10,5% por cento de juros ao ano, quanto o senhor consegue para mim?”.
Abraços
Francisco,
Mas muitas instituições cobram taxas para fazer a transferência. Em alguns casos, bem altas. Tem que calcular direito antes de verificar se vale a pena…
Todas cobram taxas, mas elas não superam os benefícios. Uma redução de 0,5% ao ano para um financiamento de 20 anos não é de se jogar fora. Calcule quanto teria que ser essa taxa para que fosse inviável buscar a portabilidade. Ademais, a caixa está estudando a possibilidade para que os seus gerentes dêem contrapartidas antes de perder o cliente (Essa informação foi dada por um amigo gerente, não tenho como confirmá-la). Acredito na concorrência, a boa e velha concorrência, que tanto interessa ao nosso governo!!!
Por fim, tendo em vista que a situação da Gafisa, na opinião de muitos, é o prenúncio do caos, segue matéria:
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1043326-gafisa-confirma-que-recebeu-proposta-de-bilionario-americano.shtml
Parabéns pelo texto!
Concordo plenamente com o teu ponto de vista.
Acho que a bolha vai estourar quando a entrega das chaves chegar…tem muita gente que não consegue pagar o imovel financiado, mas ainda nao sabe disso. Pagar a entrada enquanto o imovel esta na planta é a parte “facil”.
E outra.. fiz uma simulação no hsbc (uns tempos atras) e vi que para um imovel de 250mil, que aqui em Curitiba/PR é dificil de encontrar, deveria fazer o seguinte:
- Entrada de 50 mil
- Financiar 200mil em 30 anos com parcela inicial de uns 2mil, comprovando renda de uns 8mil reais (uma renda que eu nao tenho)
Eu nao tenho 50mil, mas poderia conseguir esse valor pegando um imovel na planta e arrecadar este valor ate a entrega das chaves.
Se eu comprar esse imovel na planta, eu nao vou conseguir arcar com o financiamento apos a entrega das chaves.
Ou seja…eu que tenho uma renda aceitavel (imagino que acima da media nacional, mas nao chega perto de 8mil…hehehe) nao consigo comprar meu apartamento, muito menos o apartamento de alguem que comprou na planta e quer revender (pra mim) antes do financiamento.
Concordo com algumas observações dele e embora achei seu artigo tendencioso desde o início, tb concordo em partes com suas colocações. Gostaria de fazer só uma observação:
O grande fator desencadeador das bolhas lá fora, aqui não existe, qual seja:
O crédito fácil e desenfreado para quem sabidamente não vai pagar. Aqui no Brasil, pessoas com renda duvidosa, renda comprometida com outras dívidas ou restrições de crédito (SPC e Serasa), não conseguem fazer financiamentos para compra da casa própria. Não houve portanto um afrouxamento nos critérios de concessão de crédito.
Diante do exposto, acredito e defendo piamente que temos sim uma supervalorização dos imóveis, mas estamos muito longe de uma bolha de crédito subprime por exemplo, como ococorreu nos EUA.
Abraço e sucesso
I40
Claro que fui tendencioso! Aqui, estou apresentando minha opinião! :)
Não consegue?? Certeza?? Como vc explica o fato de meu colega de trabalho que ganha apenas 7K/mês e que ainda nao possui imóvel próprio ter comprado 5 unidades na planta?? (total de mais de 1milhão de reais). Quando chegar as chaves ele jura que vai conseguir passar pra algum idiota e fazer lucro.. Se não conseguir vender antes do financiamento, estará perdido. Há muitos casos semelhantes por aí.
Tenho vários amigos que fizeram isto:
- um com renda de R$ 10.000 comprou 3 apartamentos de R$ 300.000 na planta
- outro com renda de R$ 20.000, comprou 3 salas por R$ 250.000 cada
- outro comprou 4 apartamentos de R$ 200.000
Todos alavancados. Em algum momento deverá surgir o comprador final. Cadê eles?
Fábio, eu nunca entendi a exata diferença entre financiamento pelo SFH e hipoteca, e eu imaginava que pelo SFH era para imóveis de até 500k e, a partir daí, hipoteca. No seu texto, vc se refere ao SFH nos exemplos de apartamentos de 800k a 1M. Vc está só generalizando ou hipoteca e SFH são a mesma coisa no fim das contas?
abs
Hipoteca e SFH não são a mesma coisa. O financiamento pelo SFH pressupõe uma hipoteca, já que o imóvel vai ser usado em garantia. Mas ele não é a mesma coisa que hipoteca: esta é uma garantia para outra dívida. Por exemplo, eu pego dinheiro emprestado contigo e dou meu imóvel em garantia para você, hipotecando-o.
Sabe o que o pior? Os mutuários podem num futuro próximo alegar que foram ludibriados e a justiça dar ganho de causa para os mesmos. Dessa forma, as pessoas que foram prudentes saem prejudicadas. Fato similar ocorre quando o Governo anistia dívidas. O cidadão que cumpre religiosamente as suas obrigações sai no prejuízo.
Hoje a maioria dos financiamentos imobiliários tem como garantia contratos de alienação fiduciária.
Muito mais segura para para as instituições bancárias porque se o comprador ficar inadimplente o imóvel vai a leilão, inclusive com o morador dentro.
Concordo plenamente com o investir40
Ser tendencioso é uma coisa. Ter tons de ironia é outra completamente diferente. Você está ironizando o Ricardo Amorim (como vidente dos 200.00 pontos)
Não estou defendendo este economista, mas quem tem bons argumentos não precisa ironizar.
A concessão de crédito no Brasil ainda é muito rigorosa. Você mesmo colocou. Até quem tem rendimentos de 20.000 consegue financiar apenas uma parte do imóvel. Muito diferente dos EUA e da Espanha em suas bolhas.
Ele falou que uma das condições propícias para a bolha é a alta representação do crédito imobiliário em relação ao PIB. Ele disse que é uma condição, não uma obrigação! Pare de desvirtuar as coisas. Se um país tem uma alta representação, não quer dizer que há uma bolha. Ele disse condição.
E outra, você se superou na frase “Em outras palavras, a relação entre crédito imobiliário e PIB não precisa ser muito elevada para que ocorra uma bolha. Não há correlação necessária.”
Me diz aí um país com um patamar baixo como o nosso e que a bolha explodiu. Este é o argumento que queria ver.
Não estou defendendo os imóveis, pois na minha opinião estão caros mesmo. Mas você já está precificando uma bolha a anos cara. Chega a ser ridículo.
adert,
Se você leu o artigo completo, percebeu que eu acho que a bolha do crédito imobiliário está nos apartamentos vendidos na planta, não nos usados vendidos pelo SFH. As construtoras são muito menos rígidas do que o SFH na hora de financiar esses imóveis. O problema está aí: mas esse problema acabou resultando no aumento dos imóveis usados. Afinal, se um apartamento na planta, menor do que o usado, e às vezes até pior (os novos têm várias paredes de drywall e os antigos, tudo de concreto) do que ele, está tendo uma escalada meteórica, por que não os usados? Resultado: agora há muitos imóveis usados à venda – e tenho certeza de que, em muitos casos, estão sendo vendidos para que o proprietário possa pagar pelo apartamento novo. Mas, ao menos em Brasília (e já ouvi relatos semelhantes em SP, RJ e em outras cidades), já há muitas placas de “vende-se” nas unidades usadas, e muito poucas de “compra-se” (o que, ao menos em Brasília, era uma realidade comum há um ou dois anos).
Vamos ver o que acontece.
Quanto a minha ironia: é engraçado… eu estou ironizando o Ricardo Amorim por causa de uma previsão que ele fez. Ou ele não previu os 200.000 pontos? Já vi, em muitos fóruns de investimento, muita gente ironizar a situação que estou apontando. Mas eu não posso ironizar um pouco o sujeito? A ironia, em si, não é algo ruim. Ele pode até acertar a previsão, afinal ainda temos 3 anos pra 2015. Só acho improvável.
Adert, o processo de formação de bolhas leva anos para se formar e estourar. Aqui estamos numa fase de alta para estabilização de preços, tendendo à queda em alguns locais. Os demais ingredientes estão também aí, como alto endividamento das pessoas. Basta o aumento do desemprego ou dificuldade no pagamento das parcelas, que, daqui a alguns anos, ela pode vir a estourar. Por isso, não vejo nada de ridículo.
Caro Fário,
Tenho um cunhado que trabalha na construção civil, especificamente na construção de sobrados de alto padrão na capital paulista.
Há poucos dias ele me disse que a empresa em que trabalha não construirá mais casas na faixa de R$ 600 mil porque começou a encalhar. Focarão agora em imóveis de cerca de 300 mil onde ainda dá para explorar o nicho.
Ou seja, o círculo está se fechando, afinal o Brasil não possui tantos endinheirados para tocar esse círculo por muito tempo.
Pois é, Enteu… mas quem errado sou eu, que estou mostrando a irracionalidade da situação… por aí você vê.
Apesar de ter apenas 19 anos e não ser nenhum especialista no assunto, cá entre nós Fábio, muito bom esse artigo. Parabéns. Você conseguiu trabalhar o tema com bons argumentos e de modo claro e distinto. Até eu que sou leigo no assunto consegui entender boa parte do que você explicitou no texto. Um dos mais esclarecedores que li sobre essa alta bizarra dos imóveis no Brasil.
Olá, gosto do blog, mas nesse caso concordo com o Ricardo Amorim. Apesar de preços nas alturas não acredito que os preços dos imóveis vaia despencar.
Muitos comparam os preços do Brasil com os EUA, mas atualmente moro no México e seria uma país com uma economia bem mais proxima a nossa para comparar. O setor imobiliario no Mexico está uns 30% mais barato que no Brasil, mas acredito que essa diferença seja o “custo Brasil” onde a carga tributária e mão de obra é bem mais cara. Para se ter uma idéia aqui é pago 16% de IVA (Imposto de valor agregado), não mais que isso, enquanto no Brasil existe imposto em cascata.
Concordo que imóveis não seja um bom investimento agora porque a relação (renda do valor do Imóvel/preço aluguel) esteja está em um patamar em torno de 0,5%. Mas para quem compra financiando pelo caixa ainda sim seria uma vantagem.
Ola Fabio tenho que concordar com você. Também gostaria de acrescentar um ponto importante da bolha. Temos hoje, ao menos em São Jose dos Campos, uma irracionalidade na avaliação dos imóveis. Não existe critério algum, idade do predio, localização ou área útil do imóvel. Pelo mesmo preço pode-se encontrar imóveis melhor localizados que outro e com o dobro de tamanho. Sem contar os “na planta” que podem custar o dobro de um usado de mesmo padrão.
Aqui na cidade Santo André SP onde moro tem apartamento de construtor(sem condominio) de 70m tentando ser vendido por 320 mil que está pronto a 1 ano e até agora não vendeu nenhum.
Tentei vender meu sobrado com 3 veses mais de área construida localizado no mesmo bairro á 2 anos atrás por 200 mil.Sem sucesso.Desisti da venda.
Talvez daqui uns 10 anos o cara consiga vender nesse preço.
Se tivesse que começar do zero hoje com esses preços ñ sobraria dinheiro nem pra se alimentar.
Ola se for imóvel comercial em Santo Andre tenho interesse na compra
Eu adoraria saber qual será a contaminação
que a desaceleração do setor imobiliária trará
para a economia.
O chato é que só conseguimos entender totalmente
os cenários DEPOIS que a onda passou.
Crise sistêmica nos moldes de EUA/Espanha etc.
realmente acho difícil, dada a menor participação
no PIB.
Eu me pergunto se a tal da “desaceleração” computada
no último trimestre de 2011 já não é reflexo do fim da
escalada dos preços dos imóveis.
(Alguns noticiam subida, mas na prática não se vê mais
isso).
Sinceramente, só acredita em continuidade da alta
quem está envolvido no setor.
(Construtor, comprador de apartamento na planta,
corretor, dono de imobiliária, gente do setor de material
de construção…)
Ou seja, quem meteu os pés pelas mãos e PRECISA
acreditar na continuidade da alta para cobrir seus
custos que cresceram descontroladamente.
Não duvido que o tal do Amorim não tenha empatado
grana em algum empreendimento imobiliário e agora
esteja na torcida…..
Me desculpem os fãs dele, mas é o que está parecendo.
Conversinha de “comprado” no setor.
Concordo Eric
A grande maioria compra um imovel para morar mas traz aquele negócio de estarem comprando um patrimonio.Não deixa de ser mas é um(passivo) porque nunca ira gerar renda e nunca irão vender para esse intuito(salvo execeções).Estão comprando um lar.
Agora tem que tirar essa alto confiança de que só valoriza.
Não endendo: o lucro em qualquer negócio não está no momento da compra.
Comprar um negócio abaixo do valor de mercado para obter lucro.
Na melhor das hipóteses empata.Vai conseguir superar:
inflção,depreciação,impostos,juros,etc.
Agora a classe média e média alta nunca vão falar que imovel é um mal investimento pois a grande maioria só possui isso.
abraço
Hoje uma colega de trabalho contou que o marido está atordoado: há um ano recebeu 3 propostas no apartamento no valor de 820 mil (3 quartos na asa sul). Pensou em esperar mais um ano para vender por 900. Decidiu vender desde outubro, mas recebeu uma proposta de 735 mil…
Leandro, eu morei por 6 anos em Brasilia e vivi a escalada dos precos de perto e como varios ganharam comprando na planta mais de 3 aptos por lancamento pra vender nas chaves.
Na epoca falava-se que o valor do m2 iria pra R$10mil e eu achava absurdo, mas aqui no Rio jah eh uma realidade por algum tempo e os lugares mais nobres ja custam o dobro!
A verdade eh que ninguem sabe ao certo o que vai acontecer com os precos porque o mercado imobiliario eh bem pouco liquido por si so e ainda mais no Brasil onde o credito imobiliario eh pouco representativo. Se alguns investidores grandes (estrangeiros principalmente) quiserem comprar mais imoveis eles certamente podem puxar ainda mais os precos porque a oferta eh bem limitada.
Acredito que o parametro mais significativo para a nossa dinamica de precos dos imoveis seja a oferta de credito e, em 2o lugar, a relacao renda-valor do m2, com maior impacto no longo prazo. No curto prazo, sabemos que a grande maioria dos consumidores brasileiros nao fazem muitas contas e se apertam de qualquer forma para realizar o sonho de consumo. Se a renda real nao subir, a inadimplencia vai continuar subindo…
Havendo bolha ou não, um fato é cristalino: a renda das pessoas não consegue mais acompanhar a alta dos imóveis. Não adianta haver crédito farto, se a renda do indivíduo não é suficiente para financiar um imóvel num determinado preço. Ou seja, o imóvel fica encalhado, sem comprador. E isto pode desencadear uma grande crise no setor. E para mim esta é a bolha imobiliária brasileira. A bolha não está no crédito irracional (como nos EUA), mas nos preços inatingíveis pela população que demanda por imóveis para morar.
500 mil, no CDB, uns 05 mil por mês. Um imóvel desse valor te rende 1.500 reais de aluguel.
Olá.
Não entendo quase nada de investimento, mas para 500mil render ao mês 5mil, o índice tem que ser alto. Existe isso?
500 mil no CDB, rende uns 05 mil por mês. Um imóvel desse valor te dá um aluguel de 1.500 reais.
Ótima discussão. A respeito da valorizaçao, aqui na cidade do RJ, em nome de um pseudo “legado” dos jogos, os imóveis tambem tem alcançado patamares dificeis de serem financiados pela classe média. Uma série de interenções urbanas ainda nao concretinzadas, como Upps, obras viárias entre outras, tornan, nao apenas os preços muito acima do valor real, mas causam uma fenômeno que puxa o preço de imoveis também das areas perifericas da cidade.
A minha pergunta aos colegas é: como fica a questão do aluguel x compra neste momento?
Como fica a questão aluguel x compra agora?
Nem um nem outro.
Dada a ESCASSEZ de oferta para locação,
esse item subiu muito nos últimos tempos
também.
Porquê?
Não é difícil ver aptos, casas, sobrados fechados
meses a fio (novos), com a plaquinha de “Vende-se”.
A oferta de locação entrou em descompasso com
a entrega de unidades novas, o que, aliada com
a maior procura devido ao aquecimento da economia,
fez o preço do aluguel disparar.
Momento péssimo para alugar.
(Procurem entre seus amigos e encontrarão gente
que deixou imóvel alugado por anos a fio porque
não teve acordo com o proprietário no vencimento
do contrato.)
Pro dono de imóvel: Momento interessante para
conseguir um bom inquilino.
Prezado Daniel Rosa, acredito que o Ze Bom dirolo respondeu sua pergunta. Mesmo a rentabilidade do CDB sendo hoje um pouco menor que 1% (CDI a.m.%=0,9% e caindo), ainda rende bem mais que o aluguel de um imovel de mesmo valor. Para que valha a pena comprar tem que acreditar que o valor do imovel aumente muito, que o percentual do valor do aluguel fique acima do CDI a.m.%, seja pela queda do CDI, seja pelo aumento do aluguel ou por uma combinacao desses fatores.
Enfim, tem que acreditar que os precos dos imoveis tem bastante espaco para subir e os juros pra cair. Nem o economista entrevistado Ricardo Amorim acredita nisso…
Atualmente só tenho dinheiro guardado na poupança, pois pretendo usá-lo a curto prazo. Sei que não é a melhor opção, mas pelo menos eu tenho o hábito de poupar pra depois gastar.
Supondo que temos uma bolha que pode estourar, qual seria o melhor investimento para eu iniciar agora? LTN do Tesouro Direto?
Não tenho muito conhecimento (ainda), então minha dúvida é mais no sentido de que, se a bolha estourar e eu tiver ações/ETFs, o país inteiro vai, literalmente, se ferrar. Portanto, existe algum investimento que seria menos afetado pela bolha?
Obrigado!
Show hem?? O Amotin viajou na maionese. Mas acho que ele é um desses caras que até acredita no governo.