Cuidado com os inquilinos dos fundos imobiliários
Fundos imobiliários são um excelente veículo para investir em imóveis com maior segurança. Ao contrário do investimento direto em um imóvel, que demanda grande concentração de capital em uma única unidade, o investimento por meio de fundos imobiliários possibilita grande diversificação com menor quantidade de capital. Assim como ocorre com as ações, em que você compra uma fração de uma empresa, nos fundos imobiliários você compra uma fração de um imóvel ou de um conjunto de imóveis. Mas, tal como as ações demandam o estudo da situação financeira e operacional de uma empresa, o investimento em fundos imobiliários também demanda bastante cuidado com relação ao perfil dos empreendimentos – especialmente, com a qualidade dos inquilinos que alugam o imóvel.
Fundos imobiliários podem garantir bons aluguéis
Fundos imobiliários ganham dinheiro de várias maneiras. Uma delas é a organização de um empreendimento para que as unidades sejam vendidas ao longo do tempo. Os quotistas (assim são chamados os investidores que compraram uma fração do fundo) ganham seu retorno com a valorização e posterior venda dos imóveis do fundo. Mas a maneira mais comum pela qual os fundos imobiliários remuneram seus quotistas é por meio do aluguel dos imóveis que constituem o patrimônio do fundo.
Funciona da seguinte maneira: o fundo imobiliário tem um ou mais imóveis. Por exemplo, o fundo BB FII Progressivo administra dois edifícios (um em Brasília, o outro no Rio de Janeiro) locados para o Banco do Brasil. Em Brasília, o imóvel alugado é o Edifício Sede I, que é a principal sede da instituição em Brasília. No Rio de Janeiro, o fundo administra um bloco de edifícios administrativos. Outro exemplo: o CSHG Brasil Shopping compra participações em vários shopping centers, como o Shopping Plaza Sul, em São Paulo ou o Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas. Mensalmente, ele repassa o valor pago pelo aluguel para os acionistas. Quem paga aluguel? As lojas! Ou seja, você está alugando o imóvel para McDonald’s, Vivo, Cinemark, Renner, entre tantas outras empresas. Em alguns casos, a receita dos shoppings também é turbinada pelo valor pago nos estacionamentos. Bacana, não é?
Mas… cuidado com fundos imobiliários que alugam imóveis para um único inquilino
Enfim, existem várias opções de fundos imobiliários. Mas alguns deles, como o do Banco do Brasil a que me referi antes, têm uma característica peculiar: são alugados para um único inquilino. E aí mora um perigo que não pode ser desconsiderado: a inadimplência ou o abandono do imóvel. Recentemente, dois fundos imobiliários – o Hospital da Criança e o o Hospital Nossa Senhora de Lourdes – têm passado por problemas. Ambos, depois de um período em que mostraram dificuldades para pagar o aluguel, obtiveram medida liminar na Justiça para reduzir provisoriamente o valor do aluguel.
Alguém poderia retrucar: ora, então despejem o mau pagador! Não é simples assim. Pense: já não é fácil despejar um inquilino de um imóvel residencial. Alguns juízes invocam o direito à moradia para deixar o inquilino inadimplente morando por um bom tempo no imóvel. Em outros casos, o mau pagador consegue ficar anos a fio no imóvel, recorrendo. Recentemente, mudanças na legislação buscaram tornar mais ágil o processo, mas ainda assim as perspectivas são de um prazo bastante razoável até que o proprietário consiga reaver o imóvel.
E a situação é muito mais complicada no caso desses fundos. O Poder Judiciário iria ser muito mais reticente ao determinar o despejo de um hospital inteiro. O hospital iria tentar, na Justiça, demonizar o fundo imobiliário, ao argumento de que o aluguel é caro demais e impedia que ela cumprisse suas obrigações de resguardar a saúde dos pacientes. Além disso, mesmo que o fundo obtivesse sucesso no Poder Judiciário, depois de uma longa batalha judicial, ainda teria que enfrentar outro problema: depois de despejado, ele teria que procurar outro hospital para alugar o imóvel. Teria que ser outra instituição hospitalar porque todo o imóvel já estava preparado para aquele tipo de inquilino; suas instalações foram construídas especialmente para aquele objetivo e, para alugar a outro tipo de empresa, seria necessário realizar uma grande reforma. Ou seja, só prejuízo para o quotista.
Trata-se da mesma situação vivenciada por fundos imobiliários voltados exclusivamente para o aluguel para universidades ou escolas. Desalugado o imóvel, é extremamente complicado encontrar um novo inquilino. Eu vi bem de perto essa situação há alguns anos. Vizinho à casa de minha mãe, há um imóvel destinado para instituições educacionais. É relativamente bem localizado, mas as escolas que se instalam por lá têm dificuldade de passar mais do que alguns anos. Já houve curso de inglês, escolas primárias, escolas integradas de ensino médio e fundamental… e sempre que alguém deixava o local, passavam-se alguns anos até que uma nova instituição se instalasse.
O caso do Banco do Brasil é um pouco diferente dessas instituições porque os dois prédios alugados pelo fundo são tradicionalmente vinculados à instituição. Em Brasília, por exemplo, o Edifício Sede I é o principal prédio onde o banco desenvolve suas atividades. Para se mudar de lá, o Banco do Brasil teria despesas absurdas com a logística necessária para a realização da mudança, sem deixar de levar em conta que ainda teria que encontrar um novo imóvel com o tamanho suficiente para comportar a estrutura da instituição. Improvável que aconteça, também, atraso no pagamento. Mas, de qualquer modo, é apenas um único inquilino: qualquer problema e o quotista teria dificuldades para reaver o imóvel.
Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Olá, Fábio!!
Você mencionou um fundo imobiliário que tem o Banco do Brasil como inquilino… Poderia informar qual é esse fundo exatamente?
Estou procurando essa informação há algum tempo e não estou conseguindo encontrá-la!
No mais, parabéns pela excelente qualidade dos artigos publicados nesse Blog!! É leitura obrigatória para quem se preocupa com a Educação Financeira!
Um forte abraço!
Leonardo
Leonardo,
Obrigado pelos elogios!
Quanto ao fundo, é o BB FII PROGRESSIVO.
Abraços,
Fábio
Mas Fábio…
Mas vc não vem nos alertando que estamos prestes a testemunhar o estouro de uma bolha imobiliária no Brasil?
Sendo assim, a compra de cotas de um fundo imobiliário não seria tão arrsicado quanto a compra de um imóvel?
Vc poderia nos demonstrar , então, como compreender que não existe risco de correlação positiva entre o valor do imóvel e seu aluguel na hora que tudo derrrete a nossa volta?
Jonas,
É possível que nos fundos que apostam no aluguel como fonte de rendimento (e não na compra e venda de imóveis) o estouro ou a estabilização nos preços por um longo período sejam menos impactantes. Não acho que quem compre aos poucos tenha muito o que temer.
Entendo.
Mas eu acho que o argumento de “comprar aos poucos” não nos protege no longo de prazo de fazermos e acumularmos vários pequenos maus negócios, penso eu, é claro.
Mas voltando a um ponto que pra mim é importante compreender… É porque que fundos que apostam no aluguel como fonte de rendimento é menos impactante que compra e venda?
Claro que nao nos protege de fazermos besteira. Por isso diversificar também é importante. Quanto ao estouro de uma eventual bolha: se o fundo vive de compra e venda de imóveis, ele provavelmente terá que vender um imóvel por um preço abaixo do que o comprou – ou de ficar com ele por um período imprevisivelmente longo de tempo. Se o fundo vive do aluguel e o aluguel pagar algo em torno de 0.4% ou 0.5% ao mês, já vale a pena, se o fundo também tiver uma vasta gama de imóveis para alugar. É o caso, por exemplo, de shopping centers de grandes cidades, que dificilmente permanecem com muitas de suas lojas vazias. Além disso, como normalmente os aluguéis são reajustados anualmente, essa rentabilidade tenderia a crescer ao longo do tempo – sem desconsiderar um ou outro período em que os contratos teriam que ser renegociados por conta das condições econômicas.
Mas Fábio, mas será que vc não vendo uma falsa diferença, aonde não existem diferenças?
Um fundo que compra e vende imóveis, está tão seguro quanto um fundo que aluga imóveis, visto que a solução será simples quando a bolha estourar: ao ínves de vender barato ou ficar com imóvel fechado, o fundo que compra e vende imóveis passará a alugar.
E sabendo que vc possuí robusta formação jurídica, gostaria de tirar outra dúvida:
locações são regidas por regras rígidas e controladas de perto pelo governo e congresso. E se mudarem as regras pra pior pros locadores por conta da crise economica que se sucederá ao estourar a bolha imobiliária que está mais do que prevista?
e sobre “ações revisionais”? O que são exatamente essas ações? Elas tb podem ser propostas pelos inquilinos pra diminuir o valor das locações em tempos de crise economica?
Se essa coisa de ações revisionais é verdade… De repente mesmo tendo inquilino sobrando nas lojas dos shoppings, talvez o rendimento apesar de garantido, pode não ser compensador.
O que acha?
“Um fundo que compra e vende imóveis, está tão seguro quanto um fundo que aluga imóveis, visto que a solução será simples quando a bolha estourar: ao ínves de vender barato ou ficar com imóvel fechado, o fundo que compra e vende imóveis passará a alugar.”
Não necessariamente: pode demorar um bom tempo antes de o fundo decidir mudar de estratégia.
“E se mudarem as regras pra pior pros locadores por conta da crise economica que se sucederá ao estourar a bolha imobiliária que está mais do que prevista?”
Regras podem ou não mudar… se fôssemos colocar todos os “se” e “porém” no papel, dificilmente teríamos como investir em alguma coisa.
“e sobre “ações revisionais”? O que são exatamente essas ações? Elas tb podem ser propostas pelos inquilinos pra diminuir o valor das locações em tempos de crise economica?”
Elas são propostas para obter redução no valor de uma obrigação (pode ser o próprio aluguel, do cartão de crédito, entre outras). Podem sim… quanto ao aluguel nas lojas de shopping, pode diminuir por um tempo. Mas provavelmente, se isso acontecer, outros investimentos também serão afetados. É difícil prever de antemão isso tudo. De minha parte, ainda não estou investindo em fundos imobiliários, mas pretendo começar em algum tempo.
entendi perfeitamente, obrigado.
sendo assim devo concluir que mesmo vc prevendo em breve um estouro da bolha imobiliária, mesmo assim, vc vai investir nesse setor aceitando correr esse risco.
geralmente em investimentos só aceitamos correr riscos quando a relação retorno versus risco é bem vantajosa na variável retorno.
portanto só acho que aceitar correr esse risco por um retorno incerto em torno de 0,5% a 1% brutos ao mês pra uma crise que já está prevista para esse setor é um pouco desvantajoso.
mas insisto, isso é só minha opinião pessoal.
Jonas,
Sempre conte com a possibilidade de você estar errado. Cisnes negros positivos também existem, e às vezes eles podem te impedir de ter bons ganhos. Sempre admiti que posso estar errado e a crise imobiliária não acontecer, ou acontecer de uma maneira diferente da que eu vislumbro. Pode ser que os preços fiquem estagnados por um bom tempo, pode acontecer de eles subirem pouco abaixo da inflação por muito tempo. E pode ser que elas afetem pouco os fundos imobiliários que ganham dinheiro com o aluguel de seus empreendimentos. Por isso aposto na diversificação para o sucesso no longo prazo, e acho os fundos imobiliários uma boa maneira de investir no mercado imobiliário correndo menos riscos.
Abraços,
Fábio
só mais um adendo, Fábio:
cisnes negros, por definição, são eventos absolutamente imprevisíveis.
já um cisne negro positivo ou negativo são absolutamente a mesma coisa, já que essa diferença só depende exclusivamente do ponto de vista em relação ao evento imprevisível.
e de fato, apostar e acertar no absolutamente imprevisível, não deixa de ser a grande tacada que todos nós sonhamos!
mas até aonde eu sei, a estratégia da diversificação, alocação, buy and hold para o LP, specking (de grão em grão a galinha enche o papo) é justamente pra nos proteger dos tais cisnes negros e não nos expor a eles.
grande abraço e obrigado pelas constantes aulas!
Sim… e justamente por isso estou falando dos fundos imobiliários. Vai que de repente aparece um belo cisne negro nesse mercado! :)
Abraços,
Fábio
Show de bola o bate-papo de vocês. Jonas, você tem um blog? Você demonstra muito conhecimento, acho que teria muito a contribuir, asssim como o Sr. Portela.
E por pura curiosidade intelectual: de quantos por cento sobre a totalidade do seu patrimonio investido seria esse aporte num fundo imobiliário?
Não sei ainda, Jonas. Provavelmente, vai ser algo para o qual vou investir aos poucos (e não vender outro ativo para aplicar).
entendo.
então serão novos pequenos aportes, que irão diluir ainda mais o peso de cada ativo em sua carteira.
sendo assim, o argumento do cisne negro (tanto faz se positivo ou negativo) nunca irá impactar de forma signficativa a sua carteira, por maior e mais gordo que venha a ser o tal cisne.
mas o que mais me intriga é que vc está há meses nos demonstrando com robustos argumentos que estamos a beira do estouro de uma bolha no setor imobiliário, mas, ao mesmo tempo, está convencido que é um bom investimento investir no setor de locações de imóveis.
seria algo parecido como o roubini entre uma palestra e outra sobre o colapso dos mercados financeiros, sugerisse também, por via das dúvidas, uma fézinha na ponta compradora em futuros dos principais índices de bolsa do mundo….
A bolha é no PREÇO dos imóveis, não no aluguel deles. Se eu divisar algum fundo de investimento que pague alugueis que eu considere razoáveis, significa que o fundonão está supervalorizado. Nesse sentido, meu investimento nele faria sentido, mesmo achando que o resto do mercado passa por uma bolha.
“a bolha é no PREÇO dos imóveis, não no aluguel deles”
com esse seu últmo esclarecimento, julgo ter dirimido minhas dúvidas:
sendo assim, agora consegui alcançar a compreensão clara que no setor imobiliário o preço dos aluguéis não guardam nenhuma relação direta com o preço dos imóveis.
obrigado mais uma vez.
Jonas, um dos indicadores de bolha é justamente o descompasso entre o valor do aluguel e o valor “pedido” pelo imóvel… a bolha do aluguel parece ter “estourado” há muito tempo (ou vem desinflando paulatinamente, como preferir). Aluguéis de 0,3% do valor “pedido” pelo imóvel são, cada vez mais, lugar comum.
Pra mim está claríssimo que se um fundo está lastreado em aluguéis comparativamente (ou mesmo absolutamente, como preferir) “caros” e com risco baixo, é um candidato a receber meu dinheiro, até porque em caso de estouro da bolha DE VENDAS de imóveis, prevalecerá, pelo menos por um bom tempo, o “pacta sunt servanda”.
Jonas,
Um dos indicativos de bolha, como já falei em vários posts, é justamente quando o preço do imóvel sobe e os aluguéis não conseguem acompanhar o mesmo ritmo de crescimento. No Brasil, os aluguéis até subiram, como esperado, mas ainda insuficiente para compensar o crescimento do preço dos imóveis. Esse é um indicador importante porque o aluguel depende diretamente da renda mensal da pessoa e, portanto, a flutuação da demanda é mais rápida se houver um aumento abrupto demais.
Abraços,
Fábio
Nélio e Fábio
Vcs poderiam esclarecer melhor o que seria esse indicador de bolha: “descompasso entre valor do aluguel e valor pedido” ou “quando o preço do imóvel sobe e os aluguéis não conseguem acompanhar o mesmo ritmo de crescimento” ?
Até aonde se sabe se existissem indicadores seguros de bolhas em qualquer setor ou qualquer mercado, o conhecimento seguro desses indicadores por si só, já esvaziaria a formação de qualquer bolha. Inclusive a economia poderia passar a ser ciência exata, talvez, rs.
Bolhas são fenômenos que só se evidenciam e se explicam após o seu estouro. Pelo menos tem sido assim nos últimos 400 anos da história do capitalismo…
Pela lógica do raciocínio de vcs nos últimos dois comentários depreendo então que deve e tem que existir alguma forma de “compasso” entre esses dois valores no mundo real.
E quanto o Nélio exemplifica sobre alugueis razoáveis em torno de 0,3% do valor do imóvel, concluo então que o valor do aluguel irá sempre variar diretamente na proporção (porcentagem) do valor do imóvel. Sendo assim essa “razoável relação” entre 0,3% e 0,5% acompanhará e se ajustará tanto a valorização como também a desvalorização do imóvel (é razoável aluguéis caros pra imóveis baratos?).
Portanto quando os preços dos imóveis caem os alugueis acompanham, em razão do risco do imóvel ficar vazio. Ou pra vcs é perfeitamente normal numa crise do mercado (excesso de oferta de imóveis vazios à venda) o mercado de locação ter alguma força pra se impor mantendo ou cobrando 1% ou mais do valor de mercado do imóvel pelo aluguel?
Ou os tais fundos imobiliários possuem algum poder acima das forças do mercado? Falando nisso, sobre a culta citação latina (pacta sunt servanda) lembro ao nobre colega que ela é mais aplicável em caso de quebra unilateral do contrato por uma das partes; diferente do que foi citado anteriormente sobre ações revisionais.
Já as conjecturas sobre oferta e demanda ou uma porcentagem da “renda mensal da pessoa” como sugere o Fabio, na verdade, acho que esse fato está mais diretamente relacionado ao valor do imóvel e não ao valor de locação.
Sendo assim, considerando as previsões e alertas do Fábio que estamos prestes a testemunhar o estouro de uma bolha imobiliária, penso que nós, os investidores pequenos, devemos então nos decidir e nos alinhar definitivamente por uma única decisão clara: que provavelmente NÃO seria uma boa investir num fundo imobiliário (tanto faz se pra venda ou locação) sob pena de parecermos contraditórios aos olhos de nossos inteligentes leitores!
Porque aquele o argumento expresso pelo Fábio em 24/01 as 11:14, na minha humilde opinião, é mais uma armadilha de um falsa conclusão, do que exatamente uma segura racionalização óbvia da realidade:
“Se eu divisar algum fundo de investimento que pague alugueis que eu considere razoáveis, significa que o fundo não está supervalorizado.”
Nem tudo é o que parece….
;^)
“Bolhas são fenômenos que só se evidenciam e se explicam após o seu estouro. Pelo menos tem sido assim nos últimos 400 anos da história do capitalismo…”
Engraçado, Peter Schiff e Robert Schiller identificaram a bolha no mercado imobiliário americano em 2006. Buffett, em 1999, já falava que as ações de empresas da internet estavam supervalorizadas. Não é bem assim não.
A correlação entre o preço do imóvel e seu respectivo aluguel é uma característica inerente ao mercado imobiliário (em “condições normais”). Um aluguel, cujo valor em relação ao preço do imóvel, seja pelo menos igual ao rendimento da caderneta de poupança era o esperado pelos mais sensatos. Os demais esperavam 1% ao mês, que é difícil de se conseguir, porque o aluguel fica perigosamente próximo (ou superior) à prestação para aquisição do mesmo imóvel.
O descompasso entre aluguéis e preços (cuja relação está abaixo de 0,5%), que foi citado pelo Fábio, é melhor explicado por uma frase que li no blog bolhaimobiliaria.com: “Não dá para financiar o aluguel”. Ou seja, um dos possíveis fatores causadores da bolha imobiliária, o crédito farto, não afeta o valor dos aluguéis, que não conseguem subir muito mais que os salários.
Não que os proprietários não tentem. Eu mesmo tenho vários amigos que, ao vencimento de seus contratos, tiveram aluguéis aumentados em mais de 100% (chegando a 200% em um caso), com a justificativa sendo o “novo” valor do imóvel. Mas em todos esses casos os inquilinos convenceram os proprietários a reconsiderar, ou abandonaram os imóveis em favor de outros com aluguel acessível, deixando o imóvel vazio por algum tempo.
“…o conhecimento seguro desses indicadores por si só, já esvaziaria a formação de qualquer bolha…”
Essa frase faz muito sentido. As bolhas imobiliárias que ocorreram nos EUA e na Espanha (apenas para ficar nas mais recentes) foram previstas por poucos. Mas depois foram muito estudadas, e sinais comuns a ambas foram percebidos. Sinais estes que são vistos aqui no Brasil, mas são respondidos com “O Brasil é diferente”. Resposta essa que talvez sirva para explicar porquê, apesar de conhecermos os indicadores, não esvaziamos nossa bolha.
Jonas, seus comentários são muito longos para a mídia “blog”. Considere escrever um livro.
Exato. TL; DR… rs…
Obrigado pelo sincero apoio, Auf!
Já tenho tudo pronto e só estou a procura de uma editora a altura do meu trabalho.
E futuramente tb conto com o apoio do Fábio em permitir que eu divulgue a minha brochura dentro do seu espaço…
Em breve nas melhores livrarias do país!
:^)
Abraços
Bom, eu concordo com o Jonas.
Se está vindo uma crise imobiliária por aí não faz sentido algum investir em fundos imobiliários.
É a mesma coisa que prever uma crise financeira e, ao invés de comprar ações, investir em fundos de ações.
Na minha humilde opinião, essas situações são idênticas.
Senhores permitam-me participar desta maravilhosa discussão:
O que o Fabio disse com relação aos alugueis é que eles não sofreram a bolha que os valores dos imoveis sofreram.
Sendo assim acredito que a longo prazo quem comprar hoje não ira sofrer muitas perdas, visto que o valor da cota pode cair bastante em um primeiro momento de estouro da bolha, mas os fundos continuaram distribuindo lucros com alugueis.