Preço do metro quadrado pode chegar a R$ 25 mil em Brasília. Será mesmo?
Fico impressionado com a parcialidade da imprensa brasiliense no que diz respeito ao mercado imobiliário local. Ontem, Nélio, um de nossos leitores, me enviou uma matéria do Correio Braziliense, o principal jornal de Brasília. A matéria, apesar de reconhecer que o mercado imobiliário local deverá diminuir o ritmo de crescimento, faz previsões bastante precisas sobre os próximos 10 anos no setor.
Vejamos alguns trechos da matéria:
O valor dos imóveis em Brasília avançará em ritmo mais lento nos próximos anos, mas certamente chegará a 2022 bem mais caro do que é hoje. Os últimos terrenos livres do Plano Piloto, como as Quadras 500 do Sudoeste e o Setor Noroeste, deverão estar ocupados. Para morar no centro do Distrito Federal, os brasilienses terão de encarar preços ainda mais altos. A classe média estará espalhada por condomínios horizontais de luxo. Cidades como Samambaia, Gama e Ceilândia, além dos municípios do Entorno, abrigarão centenas de prédios residenciais e comerciais. Dessa forma, o local de trabalho estará mais perto das casas.
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A primeira previsão é quase irrelevante. Que os preços deverão chegar a 2022 mais caros do que hoje é relativamente previsível. Afinal, se os imóveis apenas fossem corrigidos pela inflação, já chegariam a 2022 mais caros do que hoje, em termos nominais. Mas prossigamos.
Em 10 anos, o cenário atual, de demanda aquecida e crédito imobiliário farto, não deve alterar tanto. Os governos continuarão a investir em programas habitacionais do estilo do Minha Casa, Minha Vida, o que ajudará a impulsionar o mercado voltado para as classes C e D, em constante ascensão. A infraestrutura urbana do DF precisará acompanhar o ritmo das empreiteiras. Haverá uma demanda cada vez maior por obras de transporte e de saneamento, e o crescimento populacional forçará a construção de mais escolas e hospitais, por exemplo.
Os empreendimentos residenciais apostarão em imóveis menores, seguindo a tendência de jovens solteiros saírem de casa mais cedo e de famílias com poucos filhos. Apartamentos de três ou mais quartos se restringirão ao mercado de luxo. Construtoras vão priorizar ainda mais os projetos que envolvam aspectos de segurança e lazer. O conceito de condomínios-clubes fortalecerá a ideia de que os moradores não precisam se deslocar para se divertir.
Aqui as coisas já começam a ficar mais complicadas. Prever que o governo continuará com programas como o Minha Casa, Minha Vida na próxima década toda é temerário, pois desconsidera todo o conjunto de circunstâncias que podem afetar as políticas governamentais – incluindo a atual crise financeira internacional, que pode afetar a maneira como os gastos públicos serão distribuídos nos próximos anos. A matéria ainda desconsidera que a maioria dos apartamentos novos construídos na cidade não se enquadra no perfil desses programas e, portanto, não serão afetados pela maior disponibilidade de crédito para esse perfil.
Além disso, daqui a alguns anos teremos eleições e é muito cedo para antecipar qual será a política do próximo governo. Acho temerário que um jornal de peso em Brasília, em uma matéria que deveria ser informativa (e não opinativa, já que não se trata de um colunista), faça esse tipo de previsão. Mas sigamos, que o melhor ainda está por vir.
Com o Plano Piloto tombado, não há outra saída: para suprir o deficit habitacional e acompanhar o avanço demográfico, Brasília crescerá para todos os lados. Ainda há muito espaço a ser ocupado em Samambaia, em Ceilândia e no Gama. Ao longo da Via Interbairros, prometida para ligar o Setor Policial Sul à Samambaia, surgirão conjuntos habitacionais. As regiões de Sobradinho e de Planaltina não se desenvolverão no mesmo ritmo, por conta das áreas de proteção ambiental.
Concordo em parte com o trecho. Assim como em toda grande cidade, a cidade deverá crescer nas regiões mais distantes do centro. Mas o texto toma como fato algumas circunstâncias que deveriam ser melhor ponderadas. Em primeiro lugar, o tombamento: poltiicamente, deveria ser discutido com a população local se o tombamento é mesmo algo bom para a cidade. Aliás, boa parte da bolha especulativa que se vê por aqui decorre do excessivo engessamento que o tombamento impõe à cidade: os prédios não podem ter mais que 6 andares, o trânsito não pode ser reestruturado e há muitas regiões livres que poderiam ser exploradas, mas não são por conta do zoneamento da cidade, que só beneficia as construtoras. Na boa, Brasília não é a cidade turística que o governo local quer vender: ninguém tem como sonho de turismo conhecer Brasília. O atual tombamento só prejudica os cidadãos e beneficia os barões do mercado imobiliário local. Só isso.
Além disso, o zoneamento da cidade está sendo manipulado ao bel prazer do governo. Quando não se quer alterá-lo, invoca-se o tombamento da capital; mas assim que surge a oportunidade, o governo é o primeiro a alterá-lo, ao argumento de que a cidade precisa de novas unidades residenciais. Foi assim, por exemplo, com o zoneamento do Park Sul, que hoje abriga empreendimentos de luxo ao lado de uma RODOVIA. Antes a região era destinada a oficinas, em razão do zoneamento da cidade; hoje, é um conglomerado de novos edifícios de luxo sem qualquer infraestrutura.
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Além disso, o Plano Piloto, a região central da cidade, dispõe de MUITOS terrenos vazios. Muito mais do que se costuma reconhecer. Você duvida? Então vejamos algumas quadras da cidade:
SQN 204 – praticamente uma quadra inteira por construir
SQN 207 – uma quadra inteira por construir
SQN 114 – quase 70% da quadra por construir
SQN 110 – Mais de 70% por construir
Praticamente quatro quadras por construir. Parece pouco, mas é o equivalente a 3,12% de todas as quadras do Plano Piloto. E o estudo não foi exaustivo: dei uma olhadela no Google Maps e identifiquei, sem problemas, essas áreas. E é perfeitamente possível que haja ainda mais do que isso, e no meio da cidade! Sem considerar vários espaços que poderiam ser utilizados para construir novos empreendimentos entre uma quadra e outra. Beira o cinismo dizer que não há espaço para construir no Plano Piloto. Quando verificamos o espaço disponível em regiões próximas ao Plano Piloto como o Guará, o discurso oficial, que é reproduzido pela imprensa local, perde ainda mais sentido. Dê uma olhada no espaço disponível para construir por aquelas bandas:
Vamos seguir com a matéria:
As asas Sul e Norte, o Sudoeste, o Noroeste, o Cruzeiro e a Área Octogonal Sul serão lugares disputadíssimos, mas insuficientes para atender a demanda das classes A e B. Como em outras regiões metropolitanas do país e do mundo, famílias de renda mais alta ocuparão condomínios horizontais regularizados, sobretudo na saída para Unaí (MG), pela DF-140. Com a frota de carros crescendo em números exponenciais, mais helicópteros sobrevoarão o céu de Brasília. Em terra, são esperados congestionamentos.
Esse trecho é surreal. Tudo bem que o centro da cidade e as zonas adjacentes são lugares disputados. Mas aí a dizer que os membros das classes A e B irão morar na saída de Unaí é brincadeira! Talvez eles venham trabalhar na cidade nos seus helicópteros – que, segundo a matéria prevê, irão povoar os céus da capital brasileira. Talvez eles se tornem populares pela cidade… já imagino as propagandas das incorporadoras em 2020: compre seu apartamento de 2 quartos por R$ 2 milhões e leve de brinde um helicóptero financiado em 20 anos, com a entrada já quitada…
Quem quiser permanecer no Plano Piloto terá de pagar o preço da “água no deserto”. Passou a fase das valorizações exorbitantes, mas o mercado não dá sinais de que, em 2022, os valores dos imóveis terão retraído. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do DF (Ademi-DF), Adalberto Valadão, acredita em avanço de crescimento na casa dos dois dígitos. “A nossa economia também vai crescer. O número absoluto pode assustar, mas é isso”, afirma.
Caso a previsão se confirme, o preço do metro quadrado pode alcançar R$ 25 mil em áreas mais nobres de Brasília. “Espanta, mas a gente vai se acostumando. Se 10 anos atrás falassem em metro quadrado a R$ 10 mil, ninguém acreditaria”, comenta o presidente do Sindicato da Habitação do DF (Secovi-DF), Carlos Hiram. “O que temos hoje no mercado imobiliário de Brasília é apenas o início de um processo, estamos engatinhando”, acrescenta.
Precisa comentar? Em primeiro lugar, se desconsiderarmos a hipótese de que estejamos vivendo uma bolha imobiliária e considerarmos justos os preços atuais, teríamos a seguinte situação: se considerarmos que a realidade dos barões do mercado imobiliário é correta, e as unidades de luxo estão sendo negociadas a R$ 10 mil o metro quadrado, então o preço de R$ 25 mil em 2022, teríamos juros compostos de aproximados… 9,6% ao ano! E isso, se considerarmos que não estamos vivendo uma bolha. Se estivermos, a conta pode ser assustadoramente mais conservadora.
E, como devemos ser conservadores com nossos investimentos… eu pergunto para você, leitor, se faz sentido. Se até os mais otimistas acham que o preço do metro quadrado em 2022 irá trazer uma rentabilidade, em um bom cenário, de 9,6% ao ano, vale realmente a pena comprar um imóvel nas atuais condições?
A matéria ainda continua, de maneira extremamente otimista, salientando o potencial de crescimento nos próximos anos. De minha parte, prefiro seguir o conselho de Warren Buffet: “compre ao som dos canhões, venda ao som dos violinos”. E agora os violinos estão tocando bem alto…
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Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Excepcional desconstrução da reportagem, Fábio.
Só uma consideração sobre a SQN 213: parte dela integra o Parque Olhos D’Água, e não haverá mais construções nela além das que já existem. A rigor, a quadra INTEIRA deveria integrar o referido parque, mas a especulação falou mais alto…
Não sabia disso, Nélio. Vou retirar a parte relativa a ela…
Abraços, e valeu pelo envio da matéria!
kkkkkkkkkkkkkk.
A do helicóptero foi a melhor.
Esses caras são artistas demais.
Só tenho uma coisa a dizer para o SECOVI-DF: tenho colegas que estão sem dormir porque não estão conseguindo pagar os juros dos aptos que compraram na planta. E estou dizendo juros corrigidos pelo INCC. Quando o apto for entregue, será necessário terapia, visto que não acredito que conseguirão encontrar alguém (mais burro) para assumir a dívida que adquiriram.
Eles se esqueceram de dizer que em 2022 os brasilienses estarão utilizando o teletransporte para ir ao trabalho.
Show de futurologia!
Parabéns pela matéria, Fábio!
Chega a ser patético. Desinformação continua em alta.
O que mais me impressionam é que no Brasil falam qualquer coisa e fica por isso mesmo. O cara improvisa coisa e pronto. Não se preocupa com credibilidade, não se preocupa em fundamentar o que diz. Ex.: Há poucos meses o presidente do secovi-sp declarou que cancelaram o salão do imóvel por falta de oferta, isso após divulgar sucessivos meses de queda nas vendas. Agora essa aberração de reportagem…
Gostei do final, Fábio! Com previsões loucas e exageradas, vendendo o melhor investimento do planeta (imóveis), descobre-se que irá render apenas 9,6% ao ano, hauahuahuahuaa
Que piada!
que merda de investimento esse em BSB
9,6% ao ano? só isso?
qualquer fundo dá mais que isso
é quase a poupança e com muito menos risco
Pois é, se esses R$ 25.000,00 forem NOMINAIS, em valores de 2012, não tem absurdo nenhum.
Ninguém podia acreditar em R$ 10.000,00 em 2002 a VALORES de 2002, época em que o salário mínimo era coisa de R$ 200.
Fabio vc precisa explorar outro ponto que ninguem fez ainda
O analista pra mostrar que imóvel é um bom investimento ele compara o valor do imovel 0km em diferentes pontos do tempo, acontece que uma vez que vc comprou ele não segue mais essa linha de valorização pelo simples fato que ele deixa de ser zero, passa a envelhecer, nãoa companha mais essa linha maravilhosa do gráfico
Rapaz, eu ganho mais de 10 líquido por mês e estou me mudando com minha família justamente para a DF-140, em direção a Unaí. Cheguei na cidade há três anos, não tinha poupança anterior e não tenho a menor condição de comprar nada decente para mim e minha família em outro local.
Já há sinais de que os preços já começaram a baixar. Pode não ser uniforme no DF, mas no Plano Piloto já vi redução de preço de imóvel novo. Aliás, as construtoras, ao vender imóvel novo, colocam o preço nas alturas, não conseguem vender e depois anunciam bons descontos (dizendo que é oportunidade única), mas o preço do metro quadrado, “em tese”, continua o mesmo.
Bom, a redução de preço é notável no Noroeste, pois antes pediam 12 mil o metro, hoje está em 8, 9 mil.
A meu ver, no curto prazo os preços no Plano Piloto devem cair ou no máximo estagnar, pois são pouquíssimos os que dão conta de pagar (há imóveis que foram anunciados há muitos meses, alguns há anos, e nada de venda). O que vejo ao redor (amigos, parentes etc., iniciando nova família) é que estão comprando nas cidades satélites, notadamente Águas Claras, ou casas em condomínios irregulares no Lago Sul.
Enfim, não aposto nos imóveis do Plano Piloto no curto prazo, mas também não acredito no estouro da bolha, mas apenas no seu esvaziamento. O tombamento favorece a valorização dos imóveis do Plano, mas os preços atuais são surreais.
Tem corretor doido sem vender imóvel há seis meses. Posso dizer que estão ocorrendo reuniões entre corretores para discutir o que fazer para conseguir vender alguma coisinha. O movimento nos cartórios diminuiu bastante e os únicos que aparecem por lá são os que abaixam o preço de maneira significativa e dão sorte de encontrar algum desinformado por aí. Vale registrar que o início da bolha é com a estagnação dos preços. Por conseguinte, vem a queda dos preços. Posteriormente, quem está pagando um financiamento vislumbra que não é economicamente viável quitar um saldo devedor maior do que o preço atual do imóvel, sem falar em possíveis desempregos, crises e etc. Os bancos são instituições privadas, são investidores, mesmo em se tratando de empresa pública. Nenhum banco empresta elevada quantia de dinheiro sem vislumbrar lucro. Os bancos são investidores com muito mais experiência e informação do que nós.
http://www.youtube.com/watch?v=pjVurvefrcA
Somente a título de informação, pois vi outro post em algum lugar por aí que também atribuia às construtoras (incorporadoras) uma vontade de inflar os preços a qualquer custo.
Os preços em patamares de R$ 25 mil não favorecem as incorporadoras da forma que se imagina. Favorecem, em primeiro lugar ao governo, pois a maior parte do valor do empreendimento fica com os donos das projeções (terrenos), e no DF o proprietário é o governo através da Terracap. A margem de lucro das construtoras de 10 anos pra cá, na verdade até caiu um pouco, pois parte dela transferiu-se para o valor dos próprios terrenos. Leia-se: antigamente era mais fácil e barato para as construtoras comprar terrenos, que é insumo/matéria prima para os imóveis construídos.
Alta de preço favorece as incorporadoras à medida em que viabilizam a construção. Valores de metro quadrado abaixo de R$ 2 mil para condomínios verticais, em geral são impraticáveis. Abaixo desse patamar, não se investia na construção e os lotes ficavam vazios. O ideal é pelo menos R$ 4 mil.
Um dos problemas do país é que órgãos públicos, que nos outros locais do mundo alugam suas instalações (que são simples) e investem seu faturamento e seu patrimônio na atividade para a qual foram criados, no Brasil investem em “imóveis próprios” e construção de sedes próprias para não pagar aluguel. A CEB atrasa em décadas os investimentos necessários na modernização da rede elétrica ao mesmo tempo em que tem imóveis próprios, alguns de valor elevadíssimo (Só pra constar, tem um imóvel da CEB avaliado em R$ 270 milhões). Enquanto isso a energia cai diversas vezes dando prejuízo aos comerciantes e à população, e à própria CEB na forma de ressarcimentos e multas da Aneel. O correto seria investir o dinheiro na modernização e ampliação da rede, e utilizar o faturamento para pagar aluguel das dependências da própria empresa, que precisa ser sustentável.
O mesmo ocorre com a UNB. Certamente pelo conteúdo do post o Fábio não sabe disso, mas a grande maioria dos lotes “vazios” no DF, alguns quadras inteiras como foi mostrado no post, não estão no mercado, são de propriedade da UNB. Enquanto no resto do mundo as universidades precisam trabalhar em conjunto com o mercado, desenvolver tecnologias e gerar patentes, aqui optou-se por retirar essa necessidade de eficiência das universidades, doando um patrimônio elevadíssimo para que ela possa ser deficitária por várias décadas e não precise aproximar seus professores e estudantes do mercado. A UNB faz parceria com construtoras para edificar os lotes, e paga com alguns dos apartamentos do prédio construído.
A UNB administra os apartamentos prontos por meio de edital. Por mais estranho que pareça ela é a maior imobiliária do DF hoje (Por sinal são extremamente mal administrados).
Quanto às projeções que estão realmente previstas para serem vendidas, a terracap dita os preços e as libera em periodicamente. Com base nesse preço, as incorporadoras acrescentam o custo da obra, as margens de lucro, e comercializam os imóveis. Se o preço cair pela metade, a princípio a margem de lucro das incorporadoras será bem parecida, mas a terracap vai faturar menos.
Corretor,
Há um conluio entre todos os envolvidos. É ridículo que uma universidade tenha boa parte dos terrenos disponíveis na cidade (eu já sabia da informação). Mas as construtoras têm sua parcela de culpa também, assim como a Terracap. De qualquer maneira, isso não torna os terrenos “indisponíveis” por si só. São terrenos disponíveis que têm sido disponibilizados de modo a contribuir para a formação desses preços absurdos.
Abraços,
Fábio
Sempre na linha do “criar dificuldade para vender facilidade”. Esse país é mesmo uma lástima…
Ótimo texto, Fábio! Como Engenheiro Aeronáutico, estou mais preocupado com o anunciado “boom” de helicópteros em Brasília… com a atual mão-de-obra disponível na cidade de mecânicos nesse setor vai ter “apagão aéreo rotativo”!
um abraço!
“Parece pouco, mas é o equivalente a 3,12% de todas as quadras do Plano Piloto.”
Pois é, parece pouco e é muito pouco. Na verdade é ainda menos, considerando que tanto na 204 Norte quanto na 114 Norte os terrenos são das Forças Armadas e não vão ser colocados no mercado, enquanto a 207 Norte é da UnB que também não tem planos de fazê-lo.
Acho que você erra ao tentar mostrar que não existe carência de novos imóveis no Plano Piloto. Ela existe e ajuda a mover os preços para cima. No geral no entanto eu concordo com a sua tese, mas por outros motivos.
Boa parte deste “boom” dos imóveis em Brasília foi causado pelo significativo aumento no número de funcionários públicos e nos salários (e principalmente aposentadorias) de parte do funcionalismo nos três poderes nos últimos 12 anos. Esta expansão permitiu que uma parcela da população possa pagar hoje os 10 mil/m2 que são cobrados no Plano Piloto.
Só que não há salário de funcionário público que
pague estas estimativas mirabolantes de 25 mil/m2. Um casal onde ambos trabalham em carreiras de estado pode ter renda bruta mensal de 30 a 40 mil por mês e pagar 1.5 ou 2 milhões em um apartamento, mas não tem como nem vai pagar 5 milhões.
Em resumo, o público de maior renda no DF tem um teto constitucional nos seus vencimentos, e os imóveis do Plano na minha opinião bateram neste teto. Prever uma valorização de 10% ao ano como a turma da ADEMI e SICOVI é conversa para enganar investidor desavisado.
Não é muito pouco, considerando que moram entre 200.000 e 300.000 pessoas no Plano Piloto. 3,12% disso equivale a algo entre 6.000 e 11.500 moradores – algo entre 12,5% e 25% do total de moradias previsto para o Noroeste (em torno de 40.000 moradores, segundo as primeiras previsões). Não é algo a se desconsiderar. Quanto aos terrenos da UnB e da Marinha, isso poderia ser resolvido com politica habitacional, se o governo (federal e local) realmente estivesse preocupado com esse problema.
A principal questão é a seguinte: os imóveis não vão valorizar como nos últimos três anos, tendo em vista que a grande parcela da população que tinha interesse em comprar um imóvel já o adquiriu com os empréstimos bancários oferecidos(acordo mpog ou sei lá o quê – baixo desemprego e etc). Sabendo que atualmente qualquer investimento bancário traz mais rendimento do que um mísero aluguel, concluo que pelo menos nos próximos anos a aquisição de imóveis não será um bom negócio para quem tem o pensamento voltado para o investimento. Existem diversas outras formas de se ganhar mais dinheiro, cabendo ao exímio investidor descobrí-las e aproveitá-las. Existem ainda muitos imóveis no plano piloto na mão de investidores, portanto não é bem questão de se ter onde construir ou não, pois a tendência é que esses imóveis sejam vendidos. Eu mesmo tenho um amigo que tinha 11 imóveis em brasília, tendo conseguido vender 03 no decorrer desse ano para investir em outra coisa. Na medida em que tentarem subir com o preço dos aluguéis no plano piloto, muita gente vai correr para outros lugares (guará, águas claras, ca do lago norte, núcleo bandeirante, park sul, cruzeiro), o que já vem acontecendo, sem falar que quando os preços dos aluguéis do noroeste estiverem mais baixos quando muita gente vai correr para lá. Na verdade esse é o motivo de muitos apartamentos no plano não estarem locados ou bem locados em 2011 e não serem motivo de valorização na locação nos próximos anos. A verdade é que hoje a especulação vem perdendo força e os imóveis tendem a cair. Caso a crise atinja o Brasil, mesmo que sensilvelmente, o preço dos imóveis devem cair ainda mais.
Os apartamentos no meu prédio (SQSW 303) estão sendo anunciados na mesma faixa de preços há 1 ano. Dado que em 2011 houve inflação (o mercado está estimando em 6,55% pelo IPCA, segundo a Folha de ontem), os apartamentos no meu prédio desvalorizaram nesse período.
Como diz Warren Buffett, as previsões nos dizem mais coisas a respeito de quem as faz do que do futuro propriamente dito.
O que se observa é que corretores, ou melhor, alguns proprietários ainda estão com a ilusão de que vão vender seus imóveis pelo preço que acham que valem. O problema maior vai ser quando verificarem que mesmo abaixando significativamente os preços não conseguirem efetuar a venda. Aí vão começar a entender a ausência de comprador nos últimos meses.
Eu avisei….
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/precos-de-imoveis-tem-forte-desaceleracao
A tendência é que os imóveis abaixem em média 1/4 do seu preço no Plano Piloto (Asa Sul e Norte). Inicialmente, creio em uma redução de 10 a 15 por cento no primeiro semestre de 2012 e, posteriormente, uma redução maior. As vendas no momento não estão tão boas como em agosto, setembro e outubro de 2011, em razão da redução já verificada. Todavia, os valores tendem a diminuir ainda mais como dito, pois não existem tantos compradores como se imagina. Os aluguéis tendem a ter uma leve queda também, inclusive, tendo sido possível observar locador não exigindo mais fiador.
Além de tudo já dito, lembro aqueles que alegam a falta de terrenos para novas construçoes como elemento decisivo para a manutenção de preços aviltrantes que o Centro (velho) de Sao Paulo já passou por isto e hoje está fadado a ser uma das piores areas para investimentos ou moradia da capital paulista (lá estão a “cracolandia” e a “boca do lixo”).
O jornal da globo hoje falou dos preços proibitivos dos imóveis, fazendo uma comparação, inclusive, com as cidades mais caras do mundo. É, pessoal, quando a grande mídia vem começar a noticiar……
Acho que o estrago está feito. Quem não vendeu ficou com o pepino na mão. Quem quer comprar é só aguardar os investidores tomarem ciência do situação atual. No frigir dos ovos, contudo, acho que aqueles que compraram há muito tempo, 2009 ou 2010 ainda vão vender com um pouco de lucro.
aquele abraço.
Jorge Schwartz
Fabio,
Uma observação: O que o jornalista quis dizer em “saida para Unaí” são os condomínios do Lago Sul, que seguem essa BR. Talvez não tenha ficado muito claro.
Eu que sou brasiliense, e o leitor brasiliense que lê o Correio, entendemos.
Brasilia nao possui industrias, poucas empresas privadas de porte tem sede lá. Poderia citar empresas como politec ou CTIS, o restante são empresas pequenas ou que na verdade são sediadas em são paulo.
Com isto, o que eu quero dizer é que o principal alvo desses especuladores são os funcionarios publicos, que são os unicos com dinheiro pra comprar esses elefantes brancos.
Agora parece que já entenderam que não é bom negocio comprar imovel em brasilia esperando valorizar, quero ver pra quem irão vender agora.
Inicialmente gostaria de parabenizar o Sr. Fábio por nos permitir participar deste fórum democrático, onde todas as opiniões são muito interessantes.
Seguem abaixo meus comentários:
1 – Esta reportagem do correio é simplesmente ridícula. Até eu, meus colegas e familiares, que investíamos em imóveis em bsb e região até 2011 e concordávamos com este tipo de argumento (aumento dos preços dos imóveis no longo prazo), achamos que houve um grande exagero.
2 – Apurando os fatos junto aos cartórios de bsb, o mercado “parou” desde setembro/2011. Repito… o mercado parou aqui em bsb.
3- O mercado de imóveis já precificou o efeito olimpíadas e copa do mundo. Não caiam mais nesta desculpa.
4- Não quero fazer futurologia, mas está bem evidente que nos próximos três anos os aumento nos preços imóveis ficará, no máximo, compatível com a nossa taxa selic. Ou seja, custo de oportunidade tendendo a zero. Só vale a pena investir em imóveis desde que vc ainda ache uma “galinha morta” que estão cada vez mais raras.
5- Os preços de coberturas no NW (bairro nobre de bsb) em 2009 estavam cerca de R$ 5.500/m² em boa parte das construtoras. Hoje esta mesma cobertura, se vc souber fazer uma boa negociação com a construtora, pagará pouco mais de R$ 7.000/m². Um apartamento de pavimento tipo custava em 2009 (início das vendas no NW) em torno de R$ 7.500 o m². Se vc souber negociar bem com a construtora, pagará este mesmo valor, se for a vista, e cerca de R$ 9.000 o m², se pagar de forma parcelada. Não acho o valor presente de R$ 7.500/m² para uma região nobre de bsb exagerado para um apartamento. Exagerado é sim o valor que se começa a anunciar uma certa unidade sem as negociações.
6- Conclusão: uma coisa é o preço de anúncio. Outra coisa é o preço da transação. A boa fonte que pode efetivamente comprovar a evoluação dos preços dos imóveis são os registros das promessas de compra e venda ou algo similar.
7 – Nos últimos dois anos, a valorização real média de imóveis aqui em bsb ficou em torno de 15% a.a. Qualquer valor bem acima disto é de se desconfiar da fonte que não usou um método adequado de cálculo.
Um abraço a todos.
Negócio quando realmente é bom, se faz, e se faz calado. Quando se propangadeia, algo está errado. E esta insistência do Correio de fazer propagandas e mais propagandas sobre a compra de imóveis já esgotou a paciência. Vai valorizar, é fato, ao longo dos anos, sim, mas quanto, não se pode prever.
O que se vê atualmente é um monte de gente que comprou imóveis na planta nos últimos anos sem condições de custear o financiamento, e que não está conseguindo passar a bomba, digo, o ágio, para frente.
Déficit habitacional existe, mas os preços estão proibitivos.
Vivemos uma realidade em que não compensa mais comprar imóveis, pois os valores totais e juros cobrados nos financiamentos são enormes.
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Um alerta aos desavisados que irão morar ao longo dos milhares de condomínios na estrada de saída para Unaí: fiquem sócios de postos de gasolina e de empresas de segurança privada.
Quando cheguei há 10 anos em Brasília, a região em volta da Esaf era um fim de mundo. Hoje, vejo anúncios dos condomínios para lá da casa do chapéu, localizados a ‘apenas 15 min da ponte JK’. Acontece que medir a distancia em minutos ao invés de quiilômetros é o que fazemos em São Paulo. Hoje se faz em 15 min. Daqui a dois, três ou cinco anos, serão 30 min ou até mesmo mais de uma hora, apenas para chegar até a ponte e daí então pensar em chegar no Plano Piloto.
Aquela região tem alguns agravantes: além dos inúmeros condomínios que estão brotando na região, está sendo concluído o residencial Mangueiral, voltado para classe C e D, fora o próprio crescimento do residencial Jardim Botânico, de São Sebastião, e do entorno populoso de Goiás – Jardim ABC, Cidade Ocidental, etc…
Ou seja, ali ocorrerá o próximo boom habitacional do DF, em uma região afastada com apenas uma ou duas vias de acesso, com transporte público precaríssimo e sem perspectivas de melhora. Por acaso existe alguma possibilidade de que ali vá passar um trem ou metrô, ou de que irão construir alguma pista extra atravessando a área de preservação do Jardim Botânico ?
Para quem pensa em ir para lá é melhor refletir sobre como vai estar o transporte daqui a alguns anos. Serão milhares de carros a mais disputando espaço com mais ônibus sucateados pelas poucas vias que não tem muita possibilidade de expansão. Basta ver quem tem que vir pela avenida do Sol todos os dias. Ou então é fazer o que o futurólogo do Correio disse: vir de helicóptero para o Plano Piloto (que também tem pouquíssimos helipontos, hehehe).
Interessantíssimo o post e brilhantes as intervenções nos comentários. Eu só gostaria de advertir, meio “off topic”, que as pessoas precisam parar de condenar a especulação das incorporadoras/imobiliárias/investidores, porque são eles que aumentam a oferta de imóveis.
Um leque maior de ofertantes é condição essencial para a redução dos preços e a garantia de diversidade e qualidade das opções. Então, devemos incentivar que eles invistam, que construam, porque quanto maior a oferta, menor será o preço que pagaremos, simples assim.
Por isso, discordo veementemente do Fábio, nesse aspecto específico, de que o cenário atual seria resultado de um “conluio” entre os agentes. Na minha opinião, todo o nosso repúdio deve ser dirigido ao governo, que inviabiliza mais construções e assim, restringindo a oferta, pressiona os preços para cima.
Qual é o interesse do cidadão em ver a Terracap recebendo rios de dinheiro, em ver o governo recolhendo a nossa suada riqueza para “malinvestir” e para os agentes públicos dela se apropriarem? Dinheiro que não vai para o governo circula pela economia, multiplica a riqueza e, o que é melhor, vai para quem escolhemos por livre e espontânea vontade, sem coerção!
Olá, está é minha primeira participação no site, e gostaria de compartilhar a informação que recentemente fez parte do noticiário local (Cascavel/PR), o de que as terras rurais do paraná estão entre as mais valorizadas do mundo http://www.cbncascavel.com.br/terras-cascavelenses-estao-entre-as-mais-caras-do-mundo/
A bolha não é apenas na cidade.
Abraço
Obrigado pela informação, Rodrigo! De fato, muitos lugares estão vivendo essa supervalorização. Aguardemos os resultados disso…
Caro Fábio, aqui no Rio de Janeiro as matérias, quase sempre, envolvendo imóveis, são pagas. Quando querem valorizar um bairro, fazem matéria com este bairro. Exemplo: Morar bem , do GLOBO. aBRAÇO!
http://www.youtube.com/watch?v=1emitW-3Z2E
Ricardo Amorim fala da bolha imobiliária.
Discordo dele, mas…
Fábio,
Seus argumentos são interessantes. Mas, os argumentos contrários são pertinentes também.
O Ricardo Amorim é famoso por ter previsto situações de crise, como a crise imobiliária americana.
Li algumas análises que afirmam que o preço do imóvel no Brasil está muito abaixo de outras cidades no mundo.
Não consegui formar convicção sobre a situação ainda, motivo pelo qual continuarei acompanhando.
Parabéns pelo excelente trabalho, o blog é fantástico.
Pessoal, o Ricardo Amorim acerta previsoes porque ele faz um milhão delas… ele erra muito, MUITO mesmo basta pesquisar.