Como escolher um bom imóvel para alugar

Alugar um bom imóvel é difícil. Encontrar um apartamento ou uma casa em condições adequadas, a preços relativamente acessíveis, é uma tarefa que pode se tornar bastante complicada. E tudo fica pior quando os preços do aluguel nas cidades brasileiras subiram bastante nos últimos meses. Por essa razão, resolvi abordar o tema, discutindo alguns critérios importantes a serem considerados no momento de alugar um imóvel.

1. Encontrando um bom imóvel…

O primeiro aspecto a ser considerado diz respeito ao tipo de imóvel que você deseja alugar. O imóvel satisfaz suas necessidades? Ele é bem localizado? O proprietário deu uma maquiadinha antes de alugar para parecer melhor do que é? É importante considerar tudo antes de fechar o negócio. Preste atenção nos seguintes fatores, em especial:

a. Vizinhança: preste atenção em quem são os vizinhos dos imóveis. Muitas vezes, apartamentos ou casas parecem estar com um aluguel defasado demais para ser verdade. E normalmente é: se o preço está bom demais, dê uma conferida na vizinhança. Caso você pretenda alugar uma quitinete ou um apartamento de um quarto, verifique se a região não tem problemas com violência e prostituição, ou se não há repúblicas de universitários por perto. São fatores que diminuem o preço do aluguel, mas justificadamente.

b. Inspecione o imóvel com cuidado: confira se o proprietário não deu uma mera maquiada no imóvel para que ele pareça melhor do que é na verdade. De preferência, visite-o com alguém de sua confiança que saiba verificar se a estrutura boa e se a parte elétrica e hidráulica estão em boas condições. Se não estiverem, você pode decidir descartar o imóvel ou pedir um bom desconto…

c.  Verifique suas necessidades: não se encante com o imóvel. Lembre-se de que ele será uma moradia temporária. Se você gostou bastante do apartamento, mas ele fica longe demais do seu local de trabalho, talvez seja o caso de repensar sua prioridade. Cuidado também com o número de quartos: verifique se você realmente precisa daquele quarto extra ou se não é desperdício. Um quarto a menos pode fazer uma diferença danada no preço final.

2. Encontrou o imóvel? Prepare-se para a negociação do valor do aluguel!

Tudo vai bem, você encontrou um imóvel adequado, em boas condições, perto do seu local de trabalho, e sem problemas graves. Chegou a hora de se preparar para a negociação com a imobiliária ou com o proprietário. Que fatores você deve considerar?

a. Escolha com cuidado a garantia: há alguns anos, a garantia mais comum do imóvel era a fiança. Você chamava um (normalmente se exige dois) conhecido, na camaradagem, e ele se tornava responsável por pagar seu aluguel caso você deixasse de efetuar o pagamento. A desvantagem dessa garantia é óbvia: pode complicar a relação com seu conhecido, caso a garantia precise ser executada. Outro sistema comum é a caução: o inquilino deposita o valor relativo a 3 meses de aluguel em uma conta pré-definida e pode resgatar o valor ao final do contrato, caso esteja tudo quitado. A vantagem é que o valor é resgatado, corrigido, no fim do contrato; e a desvantagem é o alto custo, já que muitas pessoas não dispõem de 3 meses de aluguel para depositar na assinatura do contrato.  Outra maneira de garantir o aluguel do imóvel é o seguro fiança: o inquilino paga um seguro anualmente. O problema é que esta ainda é uma modalidade muito cara; não raro o valor do seguro equivale a 2 meses de aluguel – e, como é um seguro, o inquilino nunca recuperará o valor de volta. E ainda terá que fazer novo seguro depois de um ano. Por fim, uma modalidade mais recente é o seguro título de capitalização: ao invés de pagar o seguro fiança, o inquilino compra um título de capitalização na instituição financeira, que o devolve ao final do contrato. Não é um investimento, mas tem a vantagem da devolução do valor. De minha parte, prefiro a caução ou o seguro título de capitalização, que têm a vantagem óbvia de serem devolvidos ao final do contrato.

b. Negocie! Você olhou naquele site bacana que o apartamento cacarento de um quarto estava sendo alugado por R$ 1.500? Não se preocupe; mostre pro proprietário que o valor é irreal. Aproveite a averiguação que você fez para identificar problemas no imóvel que podem ajudar na negociação e ajudar a diminuir o valor cobrado. Se no fim das contas o proprietário não topar reduzir o valor, lembre-se de que você não é obrigado a fechar negócio. A fila anda. Pra ele e pra você!

c. Leia o contrato. Com atenção. Repetindo: leia o contrato. Você não entendeu a sopa de letrinhas? Chame seu amigo advogado. Você não sabe se ele é um bom advogado? Contrate um. É imprescindível que você saiba suas obrigações antes de fechar o contrato, até para evitar ser passado pra trás. Imagine pegar o apartamento sem estar pintado e, no fim do contrato, descobrir que você tem a obrigação de pintá-lo. Não é nada agradável. Algumas obrigações típicas são as seguintes: reajuste anual pelo IGP-M, seguro residencial, entregar o apartamento nas mesmas condições em que foi alugado.

d. Preste atenção na vistoria do imóvel. Um aspecto que às vezes é negligenciado no processo de locação é a vistoria do imóvel. Mas ela é essencial, já que, no fim do contrato, o inquilino deverá devolver o imóvel nas mesmas condições em que o alugou. Preste muita atenção para evitar que no laudo de vistoria conste que determinado elemento está em boas condições quando, na verdade, não está. Registre suas discordâncias para evitar surpresas.

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