Como vão as construtoras?
Como andam as construtoras no mercado de ações? Que o Ibovespa anda mal das pernas – assim como todo o mercado de ações no planeta -, não é novidade pra ninguém. No ano, o Ibovespa já caiu mais de 20% (exatos 26,75% no momento em que escrevo), um péssimo resultado. E um dos setores responsáveis por essa queda abrupta é o imobiliário. As ações da Gafisa (GFSA3) caíram 56,72%; da PDG Realty (PDG3), 31,35%; Cyrela (CYRE3), 43,97%; MRV (MRVE3), 33,55%. A mais estável é a Eztec (EZTC3), com queda de 3,87% – uma performance louvável, tendo em vista a queda do mercado e a péssima performance das construtoras. Mas o que aconteceu?
Balanços das construtoras mostram diminuição no ritmo de crescimento
Quando examinamos o ritmo de crescimento das construtoras, fica uma constatação: o ritmo de crescimento do lucro líquido delas diminuiu bastante. Entre as empresas selecionadas – Gafisa, Cyrela, PDG, MRV e Eztec -, verifica-se a seguinte situação:
Receita líquida das construtoras é maior, mas margem líquida apresenta piora
Como o leitor pode perceber, no 2º Trimestre de 2011, a média do lucro líquido das construtoras examinadas é inferior à média do lucro líquido do 2º Trimestre de 2010. Em outras palavras, as empresas estão lucrando menos do que em 2010. Obviamente, há exceções: a Eztec, por exemplo, apresentou nos dois primeiros trimestres de 2011 um lucro líquido superior 53,44% em comparação com os dois primeiros trimestres de 2010. Já a Gafisa, por sua vez, apresentou um forte declínio – o lucro líquido dos dois primeiros trimestres de 2011 é 65% inferior ao lucro líquido obtido nos dois primeiros trimestres de 2009 – dois anos antes!
Outra maneira de enxergar esses dados é a partir do exame do ritmo de crescimento do lucro líquido:
Como o leitor pode ver, novamente os dados são desanimadores: em todos os casos, o ritmo de crescimento do lucro líquido diminuiu fortemente. Na média, o ritmo de crescimento das construtoras caiu de quase 100% para 0% no 2º Trimestre de 2011. Novamente, a empresa que aparentou estar mais estável quanto a esse quesito foi a Eztec, com um ritmo de crescimento um pouco abaixo dos últimos trimestres, mas próximo de 50%. A Gafisa teve uma forte queda (de quase 200% no ritmo de crescimento apresentado entre o 4º Trimestre de 2010 e o 4º Trimestre de 2009, para uma queda de 50% no comparativo entre o 1º Trimestre de 2011 e o 1º Trimestre de 2010. Preferi comparar iguais trimestres de cada ano (e não trimestre a trimestre), para evitar que efeitos sazonais afetassem o estudo.
Apesar disso, em todos os casos houve crescimento na receita líquida das empresas, que vêm tendo maiores receitas em 2011 do que em 2010, como mostram os seguintes gráficos:
Um leitor atento, a esta altura, deve estar estranhando uma coisa: como o lucro líquido das construtoras se estabilizou tanto se a receita líquida continuou a crescer bem? Essa aparente incongruência dos dados se deve ao fato de que os índices de eficiência operacional estão piores. Vejamos os seguintes dados:
Como você pode observar, embora a margem líquida (ou seja, o percentual da receita que se transforma em lucro) pareça estável, houve deterioração na maior parte das empresas analisadas, quando comparado ao ano de 2010 – voltando aos níveis de 2009. As exceções, novamente, são Ezetc, que apresentou melhora considerável nesse indicador, e Gafisa, que teve um forte recuo. Também a Cyrela apresentou recuo significativo em suas margens, que vêm apresentando tendência declinante desde o fim de 2009.
Acredito que esses dados explicam o péssimo momento vivido pelas construtoras. Os lucros se estabilizaram – indicando que estávamos certos quando alertamos para o esfriamento do setor da construção civil, já no início do ano – e, apesar de as receitas continuarem a se expandir, os custos de produção já começam a pressionar as construtoras. Muito provavelmente, mesmo o crescimento na receita deve estar relacionado a negócios realizados no ano passado, já que os financiamentos contratados pelos compradores se estendem por anos a fio, além de alguns financiamentos bancários do ano passado provavelmente terem gerado lucros apenas esse ano.
É importante notar, ainda, a eficiência operacional da Eztec e o declínio forte dos indicadores da Gafisa. A Cyrela também apresentou alguma piora, e PDG e MRV apresentaram performance operacional bastante razoável até aqui. Vamos ver as cenas dos próximos capítulos: os próximos balanços já devem refletir a piora na crise financeira internacional. A depender da força do impacto, se a queda da demanda por imóveis continuar, é possível que vejamos queda nos preços dos imóveis ao menos em algumas regiões, como informa a teoria econômica. Até aqui, vimos uma estabilização.
* Todos os dados utilizados para gerar os cálculos foram extraídos da plataforma INI e dos sites Fundamentus e Com Dinheiro. Informo ainda que não detenho ações de nenhuma das empresas mencionadas.
Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Fábio, excelente análise! A administração da Eztec deve ser muito boa, a ponto dela se destacar das demais construtoras!
Seu site esta muito lento Fábio!
ITM
Da uma verificada ele esta demorando muito para abrir uma pagina e outra!
ITM
Melhorou, ITM?? Fiz umas modificações, mas ainda não sei se deu certo. Também informei o serviço de hospedagem, que está trabalhando nisso. Vamos ver se resolve. A verdade é que está tudo lento há um bom tempo…
sou socio da Eztec. mas chegando ao preço que considero justo, reavaliarei a possibilidade de continuar ou nao socio da companhia, visto que, mesmo em se considerando a qualidade excepcional da administração, se trata de um setor complicado
Fábio, independentemente de qual possa ser sua posição acerca da existência ou não de bolha no setor imobiliário ou das perspectivas futuras do setor, salvo engano, a queda do lucro de muitas empresas de construção civil não tem relação alguma com o esfriamento do mercado, pelo menos por enquanto.
Na realidade, o motivo das quedas é justamente o contrário. Algumas empresas expandiram suas atividades de forma mal planejada e perderam significativamente em eficiência. Tem casos de empresas que foram para outras cidades e tiveram dificuldades com fornecedores, mão-de-obra, materiais, parceiros de negócios etc; outras empresas tentaram entrar no segmento de baixa renda e perceberam que esta parcela do mercado somente é viável para quem consiga uma boa economia de escala; há ainda o caso das que simplesmeente não estavam preparadas para tanto crescimento.
A Eztec, exceção à regra, em seus relatórios de administração deixou bem claro no começo do ano que poderia ter expandido seus negócios em mais de 50% de imediato, mas preferiu abrir mão deste crescimento para não prejudicar suas margens e continuar expandindo sua receita conservadoramente entre 15 e 20% ao ano (se é que um crescimento de 15% pode ser chamado de conservador :) ).
Como a realidade econômica vai afetar o setor de agora em diante eu não sei dizer, mas o fato é que a queda do lucro de muitas empresas não parece ter (ainda) nenhuma relação com isso.
Comecei a comprar ações da Eztec em 2009 quando era negociada na casa dos R$3,00… de lá para cá, só alegria. Cada trimestre a empresa apresenta resultados surpreendentes. Baixíssimo endividamento, um caixa enorme, um banco de terrenos invejável, administração eficiente, tem foco na classe média e alta, melhores margens do setor, dividendos crescentes… no final de 2010 a empresa projetou lançamentos na casa de 1,0 bilhão a 1,2 bilhões em valor geral de vendas… na época eu já achei incrível, mas o mais incrível é que em apenas 2 trimestres ela já quase atingiu o seu guindace. E podem conferir, o balanço do terceiro trimestre será excelente… serão contabilizados 3 lançamentos. Como a empresa tem muito dinheiro em caixa ela compra os terrrenos à vista, não faz empréstimos e consegue desconto. Contrata antecipadamente a mão de obra e material para conseguir melhores preços, não atrasa entrega de obras, enfim, é uma empresa excelente. Mesmo que o setor imobiliário passe por uma correção, não pretendo vender esses papéis porque a empresa realmente é muito boa. Desculpem se falei demais, mas acompanho ela desde 2009 e recomendo que os colegas confiram. Já ganhei bastante dinheiro com esse papel.
Sr. Fábio Portela gostaria de lhe fazer um convite, venha assistir a palestra de abertura do salão wimoveis 2011 –
data 19 de outubro 20h
pelo ex-presidente do Banco Central Maílson da Nóbrega.
tema: Perspectivas da Economia Brasileira e uma breve análise do mercado imobiliário.
Local Expo Brasília no Parque da Cidade.
Peço encarecidamente que compareça e se informe sobre o assunto.
Fábio, estava pensando em comprar um apê em BSB, mas muito desanimada com a diminuição do poder de compra do meu salário. Sou funcionária da CEF – e como tal, ganho um salário muito alto para ser comtemplada pelo Minha Casa, Minha (dí)Vida… Mas baixo demais para financiar um imóvel com valor superior a – acreditem – R$100.000,00. Valor risível para quem mora no DF!!! Teria que dar meu FGTS e ainda pegar um big empréstimo para conseguir dar entrada em qualquer muquifo por aqui!! Em tempo, informo que meu salário é de aproximadamente R$4.600 – e aproveito para relatar a seguinte “curiosidade”: para ganhar o salário que eu ganho na CEF, ou seja, galgar posições dentro da empresa, é necessário ter nível superior + pós-graduação em andamento.
Caro Fábio, quero dizer que me sinto menos envergonhada depois de ler os seus textos! Vejo que não é uma loucura excêntrica minha pagar aluguel; não é leviano que eu não queira abrir mão de minha vida social (“futilidade” impensável, caso eu tivesse que pagar a prestação de um apto e o aluguel de outro ao mesmo tempo)…
Ora, não sou tão ralé assim, apenas sou classe média (por enquanto, né? Depois do pífio aumento real de 1,6% após a última greve, não sei o futuro dos bancários)!! E classe média que sou, realista graças à criação que meus pais me deram, crítica e racional por minha própria natureza, está claro que não tenho condições de comprar um imóvel em Brasília e viver com o mínimo de conforto, com os R$4.600 que ganho por mês!!! De fato, com os preços atuais, só pode comprar mesmo quem tem “bala na agulha”.
Enfim, quero saber!! Foi na palestra do Wimóveis? Conte pra gente o que achou…
Minha amiga que é corretora, está muito feliz por ter vendido uma unidade.
E me contou sabe o que? Que em 2010, um único stand teria vendido 170 unidades. E que este ano, no evento todo, teriam sido vendidas apenas 65 unidades. Procede?! Quem pode informar?…
Abraços!
Ou não hein!!!! Eu também era da CEF e ganhava R$ 5.600,00
Não conseguia comprar um imóvel descente em Brasília.
Passei no concurso do TST e hoje ganho R$ 9.500,00. E mesmo assim vou ter que juntar uma boa grana pra comprar um AP bacana, pois em aguas claras os Aps de 150 m² pra cima custam mais de R$ 600.000,00. Eu achei que quando fosse para o judiciário, conseguiria juntar grana rapidinho para dar entrada em um imóvel bom. ILUSÃO.
Vou ter que morar com meus pais ainda por um bom tempo para juntar uma grana e dar entrada num AP (mas eu quero mesmo é ir embora de BSB. Quero ir pra BH, pois tenho família lá e meu primo comprou um AP sinistro por R$ 350.000,00 em um lugar bem localizado.)
Brasília está patético. No plano piloto tem imóvel de R$ 3.000.000,00. Gente, podemos passar para concurso de JUIZ que não compramos um imóvel de 3 milhões. Isso é coisa de empresário, jogador de futebol e deputado ladrão.
A vá, o que é um preço justo? o que vc pode pagar?
Simplesmente mais um post que mostra o seu lado da história destacando dados que favorecem o seu argumento, mais uma vez parcial e injusto!
Se diferente!
Estude busque entender os motivos e daí critique!