Decreto determina a criação de índice de preços para o setor imobiliário
Uma das principais queixas que sempre fiz a respeito do mercado imobiliário dizia respeito à inexistência de um índice de preços respeitável para o setor. O único índice é executado pela FIPE, em parceria com o portal de imóveis ZAP – que, evidentemente, tem todo o interesse do mundo na subida dos preços do setor, o que torna o índice viciado desde o início. Todavia, essa realidade parece estar próxima do fim: a Presidente da República, Dilma Rousseff, editou o Decreto nº 7.565/2011, impondo ao IBGE a obrigação de criar um índice de preços para os imóveis brasileiros.
O decreto que determina a criação do índice de preços de imóveis
O decreto é bem curtinho e, por isso, o transcrevo por completo:
Presidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos
DECRETO Nº 7.565, DE 15 DE SETEMBRO DE 2011.
Dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.
A PRESIDENTA DA REPÚBLICA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 84, incisos IV e VI, alínea “a”, da Constituição e tendo em vista o disposto no Decreto-Lei no 759, de 12 de agosto de 1969, e na Lei no 5.878, de 11 de maio de 1973,
DECRETA:
Art. 1o A Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE deverá adotar as providências que se fizerem necessárias para a criação e divulgação do índice de preços de imóveis no Brasil.
Parágrafo único. Caberá ao IBGE a definição da metodologia de cálculo do índice de preços de imóveis, bem como a adoção das demais providências necessárias para implementação, manutenção e contínuo aprimoramento do referido índice.
Art. 2o O IBGE poderá firmar parceria com a Caixa Econômica Federal para que esta forneça, respeitadas as exigências de sigilo e confidencialidade a que se sujeita, informações e conhecimentos técnicos necessários à criação e manutenção do índice.
Parágrafo único. O IBGE, visando ao contínuo aprimoramento do índice de preços de imóveis, poderá firmar parcerias com outras instituições financeiras ou agentes de mercado.
Art. 3o O IBGE definirá cronograma para a criação e implementação do índice de preços de imóveis.
Art. 4o Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 15 de setembro de 2011; 190º da Independência e 123º da República.
DILMA ROUSSEFF
Guido Mantega
Miriam Belchior
Criação do índice de preços é necessária, desde que seja imparcial
Como você pode observar, a criação do índice fica a cargo do IBGE, que definirá a metodologia para a implementação, manutenção e o aprimoramento do índice. Esse índice de preços será muito importante para que possamos, enfim, conhecer a realidade de nosso mercado imobiliário e poder traçar com maior segurança uma análise do setor.
A criação do índice de preços do mercado imobiliário é algo digno de aplauso, portanto. Mas nem tudo no decreto é digno de admiração. O que mais me preocupa é o parágrafo único do art. 2º do texto, que autoriza o IBGE a “firmar parcerias com outras instituições financeiras ou agentes de mercado”. Essa autorização (apesar de não ser uma imposição) é perigosa pelo mesmo motivo que critico a parceira entre a FIPE e o Portal ZAP: se o IBGE firmar parcerias com agentes de mercado ou instituições financeiras que têm por objetivo justamente explorar economicamente os imóveis, o índice perderá a sua função, já que perderá sua imparcialidade.
O melhor seria que o decreto autorizasse o IBGE a ter acesso aos dados financeiros das transações imobiliárias firmadas nos cartórios de registro de imóvel. É nos cartórios que podemos ver como anda o setor imobiliário, já que lá há tanto dados concretos a respeito dos negócios realizados quanto a respeito do volume de negociações. De nada adianta firmar parcerias com “agentes do mercado” interessados em inflar os valores, porque – a exemplo do FIPE/ZAP – esse índice medirá, no máximo, o preço das ofertas dos imóveis, e não o preço da venda concreta realizada.
Por que o governo não quer autorizar o IBGE a acessar os dados dos cartórios? Bem… só consigo imaginar um único motivo: porque, acredito, nos cartórios há registro de muitas negociações no mínimo suspeitas, cujos envolvidos não têm o menor interesse em dar acesso a “bisbilhoteiros”. Em tempos nos quais o governo quer abrir (a meu ver de maneira legítima) os arquivos da ditadura militar, ainda há alguns segredos considerados intocáveis.
O que eu acho da medida? Prefiro aguardar antes de dar minha opinião. Em tese, a medida é boa, mas é preciso abandonar a possibilidade de parcerias com agentes do mercado e instituições financeiras diretamente interessadas.
Arquivado em: Imóveis
Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Finalmente opequenoinvestidor está de volta. Muito boa a novidade, vamos ver se vai funcionar. Em tempo, atualmente eu não confio nem mesmo no IBGE, recentemente seu presidente abandonou o cargo sem dar explicação. O que imagino que aconteceu é que querem denegrir a confiabilidade que o IBGE tem, tendo em vista o esforço de seu ex-presidente fez para alcançar o alto grau de confiabilidade, e agora querem manipular os dados para que a inflação atinga o centro da meta. É nisso que acredito, mas vamos ver como fica o IPCA de agora em diante comparado com o preço da nossa feira semanal.
Pois é, Adonay! Eu também não confio muito, mas vamos ver o que acontece….
Bom, confiança é pessoal, mas a) o índice de inflação oficial é o IPCA, e este é calculado pela FIPE, e não pelo IBGE, e b) Fábio, o decreto não “autorizou o IBGE a ter acesso aos dados financeiros das transações imobiliárias firmadas nos cartórios de registro de imóvel” porque tais informações estão disponíveis a QUALQUER UM, afinal, as escrituras são PÚBLICAS. Despiciendo um decreto autorizar o que autorizado está.
Nélio,
Eu sei que é público, mas o decreto deveria ter se manifestado nesse sentido, pois eu tenho certeza absoluta de que os cartórios serão o último lugar que o IBGE tomará como fonte para elaborar as estatísticas do setor.
Fábio
Fabio: os dados dos cartorios poderiam quando muito dar uma ideia sobre o volume de transações, mas sobre os valores, isso seria praticamente impossivel. Sabemos que a grande maioria das transações imobiliarias são declaradas nas escrituras com valores abaixo do real justamente para se escapar dos impostos municipais – ITBI que pode chegar a 4% do valor da escritura (depende de cada município) – e do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital – que é de 15% sobre o “lucro imobiliário”.
Fábio, com a devida vênia, eu não preciso explicar pra você que um decreto não tem o condão de modificar (ou vá lá, mesmo reiterar) uma lei, no caso a LRP. Sem contar que o decreto, se autorizasse o que já está autorizado, iria contra a Lei Complementar 95, de 1998.
Sobre o IBGE utilizar ou não a pesquisa junto aos cartórios, seria completamente DESCABIDO um decreto imiscuir-se em meros atos da administração, que é o que consiste eventual determinação administrativa para que se colha dados desta ou daquela fonte. Aliás, cabe aqui uma provocação: surpreendente que você defenda essa arbitrariedade depois de, dias atrás, condenar a suposta ingerência do governo para indicar o presidente da Vale…
Pra finalizar, pela Lei 5.534, de 1968, TODOS somos obrigados a prestar informações ao IBGE. Mais uma vez, autorizado está (desde 1968!) o IBGE a pesquisar junto aos cartórios…
Nélio,
Muitas vezes, os decretos são utilizados para reforçar o texto da lei. Pegue a regulamentação do Imposto de Renda como exemplo. Além disso, o texto de um decreto pode ser utilizado politicamente para forçar determinado órgão a executar uma determinada medida. O que um decreto não pode fazer é CONTRARIAR o texto da lei. Reforçá-lo, pode. Não se trata de “arbitrariedade”, já que se trata apenas da regulamentação da atividade de um órgão da Administração. Não tem nada a ver com a situação da Vale – a meu ver, uma completa ingerência indevida.
Prezado Fábio,
Primeiramente, parabéns pelo excelente trabalho desempenhado no site.
Você consegui transmitir informações relevantes de forma simples.
Desde a primeira vez que li um artigo do site, exatamente o que descrevia a análise das ações da Eletropaulo, não parei mais de entrar no site. Pelo menos de dois em dois dias vejo se tem alguma novidade.
Aproveitando a oportunidade, já que é a primeira vez que comento no site, gostaria de saber se está previsto para os próximos “capítulos” uma avaliação detalhada da empresa Natura. Ela está caindo muito ultimamente, verifiquei que houve uma informção de recompra em julho (http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/natura-ira-recomprar-ate-2-3-das-acoes-em-circulacao-no-mercado) e agora eles estão disponibilizando mais ações no mercado (http://www.infomoney.com.br/natura/noticia/2200856-natura+anuncia+aumento+capital+valor+110+183). Não entendi a jogada deles? Você poderia me explicar. Recomprar ações para depois dizer que vai disponibilizar mais no mercado??
Prezado Álvaro,
Fico feliz por sua audiência!
Não tenho planejado fazer artigo sobre a Natura. De minha parte, acredito que o aumento de capital foi mínimo (apenas R$ 110.000 em ações), ao passo que ela anunciou a recompra de 2.3% de suas ações, um valor muito superior ao do aumento de capital. Não sei o motivo do aumento de capital, mas o programa de recompra indica que a empresa acredita que suas ações estão baratas.
Abraços,
Fábio
Só achei estranho fazer recompra de 2,3 % e depois lançar algumas poucas ações no mercado. Queria entender essa estratégia? Você consegue vislumbrar alguma coisa?
Na sua visão, Natura ainda é uma boa empresa para se ter na carteira ou que ela está muito cara devido ao seu P/L elevado??
Desde já agradeço o retorno.
Não sei… de repente é alguma estratégia contábil. Eu também achei estranho. De minha parte, estou mantendo a empresa – ainda mais com as recentes quedas.
Abraços,
Fábio
Prezado Fábio,
Gosto muito muito do seu site, leio todos os artigos.
Como você mesmo disse no texto sobre “negociações no mínimo suspeitas” gostaria de dar um exemplo muito corriqueiro de tais negociações. É muito comum registrar na escritura um valor de venda abaixo do real com o fim de pagar menos imposto de renda.
Por isso, acredito que os dados cartorários não são confiáveis e poderia até prejudicar o índice recém criado.
O problema do preço do cartório é que pode ter preço fora do mercado por acertos entre partes, “dribles fiscais”, etc. Já as prefeituras devem entender um pouco melhor o preço justo, já que é interesse delas: do IPTU e do ITBI não tem como fugir, podem ser boas referências…
Abs
Concordo plenamente com o Ulisses, as Prefeituras são as maiores interessadas, o Problema é quando não atualizam a Planta de valores, ainda que seja renuncia de receita.
Recorrendo aos companheiros de blog, antes de tomar uma decisão,
Uma dúvida ,
Vale a pena comprar um imóvel na planta que esta sendo vendido a 112 mil a prazo por 90 mil a vista, sendo que os 90k seriam financiados a 0,7% ao mês? A idéia é alugar o imovel até que ele sofra uma boa valorização de até uns 130K e em seguida vende-lo quitando o financiamento.
abços
ITM
Depende do quanto você conseguiria de aluguel…
GRATO PELA DICA!
ABÇOS
ITM
Fábio e amigos. Essa é minha tentativa de estabelecer esse índice: (é uma semente ainda, mas dá pra dar uma olhada nos índices marcados no mapa…)