Aprenda a calcular se é melhor alugar ou comprar um imóvel
Como saber se é melhor alugar ou comprar um imóvel? Como já adiantamos em vários posts sobre o mercado imobiliário, basta fazer uma continha bem simples. Como o aluguel deve gerar, em condições gerais, uma rentabilidade de pelo menos 0,5% ao mês para seu proprietário, basta verificar se o valor do aluguel equivale a pelo menos 0,5% do valor do imóvel (ou 6% ao ano). Uma relação maior do que essa indica que é melhor comprar do que alugar, e uma relação menor do que 0,5% ao mês, que é melhor alugar do que comprar.
Simples assim. Essa semana, uma reportagem do jornal Hoje explicou isso. O que me surpreendeu, contudo, é que a própria reportagem menciona que, “para muitas famílias” do Rio de Janeiro e de São Paulo, está valendo mais a pena alugar do que comprar, admitindo que esse foi um efeito da valorização expressiva dos imóveis. Será que a mídia está começando a admitir a hipótese de que o país pode estar vivendo uma bolha imobiliária?
Veja você mesmo a matéria:
Arquivado em: Imóveis
Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Comentários (26)
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- Como escolher um bom imóvel para alugar : O pequeno investidor | 26 de dezembro de 2011
Perfeito Fabio.
Já não tinha mais como esconder isto
Se tendo o dinheiro em mãos não é vantagem comprar, imaginem com financiamentos a perder de vista! A compra de um imóvel deve ser vista como gasto e não como investimento.
As pessoas querem “investir” em algo tangível, que faça volume, mesmo que seja um gasto: imóvel, automóvel, moedas no cofrinho.
Lembro do efeito psicológico dos prêmios do Silvio Santos: X reais em barras de ouro…
Aliás, que segurou as barras de ouro…(risos).
Por essa, nem o Sílvio Santos esperava!
Concordo, parece que as vezes não interessa o quanto se tem, mas o que se tem, muita gente pensa assim, tipo “fulano é rico porque tem um carrão…” só não se vê a divida tras daquele passivo.
Agora imagina a situação de quem compra um imóvel hoje e nos próximos anos veja o valor do seu bem depreciar se se confirmar a bolha imobiliária.
Tem gente que diz que pagar aluguel é jogar dinheiro fora pois está se pagando por algo que nunca será seu. A minha interpretação é a seguinte: o aluguel lhe dá o direito de ter um teto por 30 dias. As mesmas pessoas que não querem pagar aluguel muitas vezes fazem financiamentos a perder de vista para a aquisição do imóvel próprio e não se incomodam de pagar o triplo.
Bom post!
abços
ITM
Grande Fábio, o cálculo é demasiadamente simples, pois compara um principal fixo com outro variável …
Uma lástima.
Veja que qualquer tentativa de comparar rendimento de renda fixa para pagar aluguel é necessariamente pobre, pois exige estimar ou assumir que o valor do imóvel (variável) seria fixo ! Uma contradição nata …
Já fiz uma planilha para comparar essa decisão e a melhor conclusão que cheguei foi comparar com outro ativo variável para aí sim tomar uma conclusão …
A análise está no meu site no artigo: aluguel x compra uma comparação com os dividendos.
[]s
Guimarães,
Tem como passar um link para seu artigo ou para seu site ?
Eu também já vi esse assunto em outros veículos, sempre comparando o rendimento do imóvel (aluguel) com um rendimento de renda fixa, como se o valor do imóvel fosse fixo durante todo o tempo. O imóvel sempre sai perdendo. Gostaria de ver uma análise considerando o valor variável do imóvel e seu rendimento comparado com o rendimento de outro ativo variável. Passe o link por gentileza.
Abraços !
Prezado Guimarães,
Só é possível comparar um ativo com outro a partir de seus rendimentos. O valor deve ser sempre consequência do fluxo de caixa gerado pelo ativo: aluguel (imóveis), juros (renda fixa e empréstimos), dividendos/lucros (ações), cupons semestrais (tesouro direto), e por aí vai. Quem diz isso não sou eu: é Décio Bazin, Benjamin Graham, Peter Lynch. Por que isso? Porque não é possível traçar uma linha de valorização dos imóveis com absoluta certeza. Eu não posso comparar uma ação com outra comparando as valorizações que ambas obtiveram no mercado nos últimos tempos! Seria irracional, porque pressuporia que aquela valorização se repetiria no futuro. E a história mostra que, muitas vezes, valorizações absurdas demais em uma classe de ativos normalmente é seguida por um período expressivo de baixa.
Há 7 anos atrás, quando recebi um dinheiro bom de herança, me falaram a mesma coisa. More de aluguel e deixe o dinheiro investido. Segui o conselho e hoje o dinheiro não compra metade de um apartamento. Cuidado.
Alem disso, mesmo que os preços parem de subir, se vc tirar todo o rendimento, o dinheiro vai perder valor para a inflação, então vc deve deixar no mínimo uns 0,4% do rendimento
O problema é que não existem garantias de que o que ocorreu nos últimos 7 anos se perpetue por ad eternum. Pelo contrário, se você receber outra herança, espere que “possivelmente” você poderá comprar dois apartamentos.
O dinheiro investido ainda paga, no mínimo, o aluguel?
Não. Os aluguéis dispararam aqui no Rio. Eu tenho que complementar com um pouco.
Concordo com o Fábio em relação aos seus últimos post referentes à bolha imobiliária em formação. Quem está financiando um imóvel hoje, infelizmente verá o valor de seu imóvel cair substancialmente nos próximos anos. Aconteceu nos EUA, e vai acontecer aqui. O crédito está sendo liberado sem as medidas necessárias e muita gente não vai conseguir honrar sua dívida. Um ótimo FDS para todos!
Olá pessoal.
Primeiramente sou corretor, e respeito não só suas defesas Fábio Portela, como a de todos os outros aqui postas.
Mas houve uma falha. Ninguem indicou então onde investir, sim isso mesmo! Estamos falando de investimento! Não é?
Bem, se não vou me lançar em um financiamento a perder de vista (que um dia acaba), ou mesmo comprar um imóvel à vista o qual seu valor não condiz com realidade (que apesar de corretor concordo e muito). onde investir esse captal?
Capitalização? Roubada! Seu dinheiro fica preso 2 ou 5 anos (depende do banco), e se caso precise , perde até 60% do investimento. Não rende nada, somente a TR.
Que tal Poupança? Anos antes a 1995, isso mesmo antes do grandioso Plano Real, a polpança rendia 39,74%a.a e nem era seguro lembra do presidente Collo? Já durante o Plano Real o rendimento poupança caiu pra 29,17%a.a no 16,34%a.a resumindo a trajetória hoje a poupança rende próximo de 4%a.a. Negoção em!?
E a famosa ações em bolsas de valores! Com investimento razoável e sorte você pode ficar rico, e na pior das ipoteses perde tudo num piscar de olhos. Aí colegas, se é pra jogar prefiro investimento menor. A Mega-Sena (R$2,00 me corrijam se é isso, não jogo a muito tempo).
Preciso lhes lembrar de algo colegas em meio a estas opções de investimento ainda não tenho onde morar, e no mais razoável aluguel de uma moradia digna (casado e com dois filhos) seja do Oiapoque ao Chuí que dirá em BSB não pago menos de R$ 900,00 reais de aluguel.
Por favor algum colega pode me indica a quanto está este investimento em 20 anos(tempo razoável de financiamento imobiliário)?
Fábio Portela acredito muito em suas colocações mais tem que ser analizado caso a caso.
Quem já tem onde morar e quer fazer um investimento, e quem não tem e vai optar por aluguél para fazer outra aplicação ou investimento.
Daqui a 20 ou 30 anos meu imóvel estará lá desvalorizado ou não meus filhos irão usufrir de algo concreto.
Perdoem os erros de português, não corrigi-los antes de posta-los, e agora não sei como o fazer.
Realmente, é algo perturbador! Mas veja meu ex:
Recebi um dinheiro de processo trabalhista com o qual comprei um imóvel em 2009 que hj vale 2x o valor inicial e sei que parou ai! a bolha não vai inflar mais!
Pessoas que estão recebendo indenizações trabalhistas como eu, hj não consegue comprar nem a metade de um imóvel igual ao meu, um sobrado pequeno! Pagar aluguel é não ter nenhum patrimônio e dinheiro na mão é vendaval! ao passo que um imóvel te tira a dor de cabeça da divida eterna do aluguel! Não gostou do lugar? alugue a sua casa e com o dinheiro procure um lugar que te interesse!
Se eu tivesse deixado meu dinheiro na poupança hj não compraria um imóvel como o meu, com certeza!
Talvez, eu disse , TALVEZ!! uma aplicação rendesse um bom dinheiro, mas daria para pagar um alugeul e manter o mesmo poder de compra? Assim como o valor venal de um imovel subiu, o valor do aluguel também tá no céu!
Um ponto que percebi em comum dos últimos comentários é sobre aquele velho dilema de colocar dinheiro em algo sólido ou em algo abstrato – coisa que por aqui a cultura é muito resistente, ainda resquício da época de hiper-inflação e trocentos planos econômicos que não te davam previsibilidade de nada.
Minha opnião – se você tem possibilidade de a) pagar 1.000 de aluguel, ou b) pagar 2.500 de prestação por quase 30 anos pelo mesmo imóvel, eu faria uma outra alternativa: c) pagar 1.000 de aluguel e aplicar 1.500 todo mês !
Esse é o pulo do gato ! Não é você só pagar o aluguel e não fazer p.n. Adquirir imóvel hoje está muuuito caro, e encarar um financiamento acaba triplicando o montante pago, à custa de uma melhor educação dos filhos, de um plano de saúde, de um lazer e uma qualidade de vida melhor. Conheço colegas do trabalho que estão com o cinto muito apertado pois foram para adquirir o imóvel própio sem estarem devidamente preparados financeiramente (e são famílias que ganham bem).
Com uma aplicação mensal de 1.500, em coisa de 5 ~ 8 anos você conseguirá dar uma bela entrada no imóvel que mora e aí a prestação será bem perto do que se paga de aluguel. Aí a coisa fica muito melhor, você passaria a ter uma sobra de 1.500 no teu orçamento.
Ou então você assume a prestação de 2.500 e em coisa
de mais uns 5 anos o imóvel estaria quitado. No total, o imóvel seria seu em coisa de 10~13 anos, bem melhor do que ficar 30 anos pagando juros, não é ?
Claro, isso funciona num cenário em que os preços dos imóveis fiquem com uma certa estabilidade, sem aquela alta maluca dos últimos 2~3 anos. Aliás, pode ser que agora os preços andem de lado por um bom tempo, mas isso é um exercício de futurologia – o negócio é traçar uma estratégia e seguir em frente, sabendo dos riscos que podem ocorrer no caminho.
Agora, se você hoje puder pagar de prestação o mesmo valor do aluguel, eu não tenho dúvidas – adquiríria o imóvel. O problema é que isso é muito raro no cenário atual, e para que isso ocorra, a entrada deverá ser bem alta.
Espero ter ajudado, abraços !
Samuel concordo plenamente com você. EU já tentei explicar isso pra vários amigos meus que estão comprando imóveis com a visão de “estou pagando algo meu”, “aluguel é dinheiro perdido”… eu encaro o aluguel como um serviço… você paga pra ter a casa por 30 dias… e dinheiro na mão é vendaval na vida de um sonhador, como diria o mestre Paulinho da Viola… investindo a diferença entre o aluguel e a prestação consegue-se um resultado mt melhor… até a ÉPOCA lançou uma matéria com esse tema…
Mas como eu moro no RJ e algumas vezes o aluguel é até maior que a prestação, o buraco é mais embaixo pra mim…
Tambem concordo, fora o fato de que estando em uma casa propria, voce ja comeca perdendo 1.000,00, afinal, se o valor do aluguel da casa é 1.000,00 e tu mora nela, tu perde a chance de aluga-la.
Acho que vale a pena ver uma comparação das opções:
http://lab.duxus.com.br/imoveis/
Fabio, primeiramente quero agradecer pelo site, é algo bem esclarecedor e eu concordo contigo em varios pontos, principalmente quando falamos da compra de um imovel perante ao aluguel do mesmo.
Sou recem casado, moro de aluguel e como trabalho no comercio a muito tempo sei bem esta conta, e sem sombra de duvidas em são paulo – sp nao me restam duvidas que alugar um imovel não só é a melhor opção como um investimento.
Se considerar que hoje moro em uma casa no morumbi, antiga mas razoavelmente grande (90m² + garagem e quintal) para eu e minha esposa, deve estar avaliada em 300.000,00 mil reais, eu realmente fiz um bom negocio, pois, consegui uma boa negociação diretamente com o proprietario e a alugo por 1.000,00 + impostos.
A grande sacada do aluguel esta exatamente nesta conta, enquatno deveria pagar 1.500,00 pago abaixo deste valor, se um investimento simples, uma DI que rende em media 11% ao ano (no caso do imovel de 300.000,00 = 33.000,00 – 17,5% de imposto sobre o rendimento me restam 27.225,00. que nossa inflacao anual fique em 6% tenho ainda de ganho 25.591,50.
Pensando de maneira grosseira, eu pago o aluguel e todas minhas contas mensalmente tendo este dinheiro investido e vivendo de aluguel, mas a grande sacada disto, não é um rendimento do dinheiro investido, e sim o fato de que se eu tenho uma casa de 300.000,00 e moro dentro dela, logo, nao tenho a possibilidade de estar alugando a mesma pelos mesmo 1.000,00 que a casa atualmente é locada, logo sempre iniciarei o mes perdendo estes 1.000,00.
Me sinto plenamente ciente e aguardando esta bolha que eu acompanho diariamente, e quando ela estorar e a quantidade de apartamentos ser maior que moradores, vai ter nego dando casa que fez para investir para cubrir o financiamento de sua propria residencia.
Bem interessante este cálculo, então o retorno do investimento acaba após 15 anos certo?