A bolha imobiliária do Brasil na mídia
Nas últimas semanas, as imprensas brasileira e internacional publicaram diversas matérias importantes e que trazem dados interessantes para formular uma análise acurada a respeito da formação de uma bolha imobiliária brasileira. Muitas das matérias, isoladamente, não dizem muita coisa, mas quando reunidas e analisadas talvez indiquem o que temos falado há muito tempo: o mercado imobiliário brasileiro está caminhando sobre bases bastante inseguras, que podem levar a um período não muito animador no mercado. Vejamos o que a mídia noticiou e minha análise sobre o tema nas últimas semanas.
1) Revista Exame (Matéria de Capa): Imóveis – a maior alta do mundo
A Revista Exame publicou, no dia 18/5/2011, matéria sobre a alta no mercado imobiliário brasileiro. Segundo a revista, os imóveis brasileiros apresentaram alta de 25% em 2010 e de 50% nos últimos dois anos. Esta seria a maior alta no setor em todo o mundo, à frente de Hong Kong (21,9%). Embora a alta tenha sido elevada, a matéria tenta defender que a elbevação é justificada, já que os preços dos imóveis equivaleriam a 5,5 vezes a renda média anual das famílias e seria inferior à média de países como Índia (6,3x), Singapura (12,9x) e China (13,5x). Além disso, a revista aponta que outro indicativo de que não haveria uma bolha imobiliária por aqui seria o preço do metro quadrado brasileiro. Aqui no país, cada metro quadrado custa US$ 2.616, bem menos do que Mônaco (US$ 59.814), Inglaterra (US$ 23.358), Rússia (US$ 18.487), Singapura (US$ 16.644) e Hong Kong (US$ 16.422). A matéria ainda explicita a particularidade do Rio de Janeiro, trazendo o argumento já tradicionalmente invocado de que a cidade será sede das Olimpíadas, além de ser uma sede importante da Copa do Mundo.
Particularmente, os argumentos não me convencem. As primeiras duas informações trazidas pela revista precisam ser entrecruzadas. O fato de o preço dos imóveis ser “barato” quando comparado com a renda anual das famílias em outros países precisa ser colocado em perspectiva. A revista compara a situação brasileira com a de Singapura e Hong Kong, por exemplo. O fato de o preço de um imóvel brasileiro equivaler a 5,5 vezes a renda média anual de uma família, e em Hong Kong ou em Singapura essa relação ser bem maior (na faixa de 12,9x em Singapura) não é indicativo de nada. Singapura e Hong Kong são praticamente duas cidades estado com renda per capita elevadíssima, o que já torna bem provável a elevação do preço do metro quadrado para um patamar bem maior que o do Brasil. Além disso, com uma renda per capita maior, os cidadãos desses países são capazes de onerar um percentual muito maior do seu patrimônio com gastos de aquisição de um imóvel (o que elevaria a relação para um patamar superior a 10x o valor da renda anual da família).
Para entender esse ponto, veja como não é possível comparar a situação dessas duas famílias: a primeira delas tem uma renda anual de R$ 1.000.000 e a segunda, de R$ 100.000. Se a primeira família financiar um apartamento de R$ 10.000.000 e comprometer metade do seu patrimônio com esse financiamento, pagaria R$ 500.000 de prestação, e ainda sobrariam R$ 500.000 por ano para seus gastos mensais (uns R$ 41.667,00 por mês). Já a segunda família tem apenas R$ 8.333,33 por mês para as despesas do dia a dia e, portanto, não pode gastar mais do que uns 30% desse valor com a aquisição de um imóvel. Ou seja, a primeira família, mais abastada, poderia comprar um imóvel muito mais caro em relação a sua renda familiar do que a segunda família. Com mais dinheiro, você pode comprar um imóvel muito mais caro, já que seu padrão de vida não é substancialmente afetado com um gasto maior para aquisição do imóvel.
Também é complicadíssimo comparar a situação do Brasil com a da China. A China, mesmo com todo o processo de industrialização das últimas décadas, ainda é um país muito parecido com o Brasil da década de 1950, em termos estruturais. Boa parte da população ainda vive na miséria, ao passo que, no Brasil, a situação é mais equilibrada. Isso significa dizer que, na média, se o preço dos imóveis subir muito na China, a relação do preço dos imóveis com a renda média da população (que é baixíssima) vai subir exponencialmente. O ideal seria comparar a relação do preço do imóvel de uma cidade com a renda média naquela cidade!
2) Venda dos imóveis novos em São Paulo tiveram queda de 62% em março: início do estouro da bolha imobiliária?
Outras notícias importantes, e que têm tudo a ver com as inconsistências da primeira notícia, foram publicadas pela Folha. Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo, a venda de imóveis novos em março apresentou queda de 61% ante o mesmo mês de 2010, e de 16,2% quando comparado a fevereiro deste ano. A matéria ainda destaca que, segundo o sindicato, o mercado não pode crescer infinitamente, e o setor está se ajustando de forma responsável.
Ora, se a demanda é tão sustentável quanto apontou a primeira notícia, por que houve uma retração excessivamente acentuada em março (repetindo o padrão de fevereiro, que apresentou queda de 34,6% em comparação com o mesmo mês do ano anterior)? Afinal, o que eleva os preços é a demanda. Se a venda de imóveis novos caiu, é porque já se apresenta uma diminuição na demanda por eles! Não se trata de ajuste do setor, mas de ajuste da própria demanda: quem tinha dinheiro (e estava desesperado) para pagar o que as construtoras pediam já comprou seu imóvel, e os demais consumidores em potencial não topam pagar os preços da oferta…
3) Setor imobiliário vê sinal amarelo e desacelera
A segunda notícia divulgada pela Folha aponta a redução na taxa de juros e a migração de investimentos da poupança para outras aplicações como uma das causas para o arrefecimento do setor imobiliário. A matéria também aponta a demora no lançamento da segunda fase do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), como causa da estabilização dos preços em imóveis de menor valor.
Como a poupança é uma das principais fontes de crédito para o setor imobiliário, quando os investidores tiram seus recursos para aplicar em outros produtos financeiros, o crédito diminui automaticamente. Além disso, a elevação na taxa de juros também tem impactado nos novos financiamentos, já que torna o crédito mais caro e, portanto, de mais difícil acesso. Além disso, a segunda etapa do MCMV tem vindo acompanhada de uma flexibilização nas regras, o que decerto trará maior insegurança ainda para os empreendimentos no setor.
4) Após captação de R$ 20 bilhões na bolsa, chega a fatura para as construtoras
Essa matéria, divulgada no Imobinews, aponta que boa parte do crescimento do setor nos últimos anos se deveu à emissão de ação por parte de empresas do setor imobiliário. As empresas venderam suas ações ingressando na bolsa e utilizaram o dinheiro arrecadado para expandir suas atividades. O problema é que as empresas não têm gerado caixa suficiente para se manter com seus lucros operacionais. Esse trecho da matéria explicita bem o problema:
“Apesar do lucro apontado nos balanços, as incorporadoras ainda não geram caixa. Ou seja, os gastos com construção e novos projetos superam os valores recebidos dos apartamentos vendidos no passado. O ganho é contábil e não representa dinheiro novo na operação – os recursos só vem, de fato, quando as obras são entregues e os clientes que financiam a compra do imóvel são repassados ao banco.”
Ou seja, as empresas não conseguem se manter com sua própria atividade operacional. Precisam de dinheiro novo sempre, seja dos acionistas, seja de empréstimos. Não me surpreenderei se logo as empresas do setor começarem a emitir novas ações, gerando maior prejuízo para seus acionistas. Talvez as exceções no setor sejam as empresas JHSF e Eztec, que são menos alavancadas e têm conseguido se manter em atividade com seus próprios recursos.
Sem dinheiro, as empresas estão começando a atrasar as obras e duas companhias, Cyrela e MRV, já apresentaram drástica redução na sua margem de lucro por conta do aumento do orçamento e das dificuldades de geração de caixa.
5) O mundo já enxerga a bolha imobiliária brasileira
Artigo no Financial Times avalia que a economia brasileira como um todo, e mais especificamente o setor imobiliário, estão caminhando rumo à formação de uma bolha imobiliária. A matéria aponta que, embora o mercado imobiliário tenha crescido exponencialmente, o país ainda carece de infraestrutura para manter o crescimento no setor. Além disso, a matéria credita o crescimento do setor e da economia em geral ao aumento do crédito. Ou seja, não é a riqueza que cresceu, mas a dívida das pessoas! Outro elemento importante salientado pela matéria diz respeito à desigualdade inerente ao país: apesar das desigualdades e da pobreza que vemos em várias cidades, o preço dos imóveis em algumas cidades estão entre as mais caras do mundo!
Além disso, o professor Robert Schiller, do departamento de economia de Yale, também acredita que o Brasil está vivendo uma bolha imobiliária. Vale lembrar que o professor, em 2005, já alertava sobre a bolha imobiliária americana.
Conclusões sobre a bolha imobiliária
Acredito que essas matérias trazem várias peças de um grande quebra-cabeças. Não sei se estou montando o quebra-cabeças com peças erradas, mas estou vendo a seguinte situação. Preços elevados, por si só, não são indicativo de bolha imobiliária. Às vezes, os preços crescem com fundamento. Mas os preços se elevaram concomitantemente à elevação na concessão de crédito, que agora passa por uma fase de contração. Com isso, muitas pessoas que antes poderiam obter crédito para investir os imóveis talvez não o consigam com tanta facilidade. Além disso (e talvez por causa disso, em parte), a demanda por imóveis novos tem caído. Esse fato, aliado à excessiva alavancagem da maioria das empresas do setor, tem diminuído as margens de lucro. Se essa situação persistir por muito tempo, é razoável supor que essas empresas terão que se endividar cada vez mais. Não vejo um cenário muito otimista se formando…
Sem contar que a hipótese da bolha imobiliária já está chamando a atenção do mundo. Algumas pessoas me disseram que interessaria ao mundo uma bolha imobiliária no Brasil, porque os países de primeiro mundo estariam interessados nisso. O argumento parte do pressuposto de que o mundo está com inveja do Brasil. Quanto ufanismo! O mundo precisa, hoje, que o Brasil cresça, e que cresça muito! Não só o Brasil, mas a China, a Índia, e quem mais puder crescer. Afinal, a maioria dos países de primeiro mundo está virtualmente em recessão e precisa de mercados consumidores fortes para seus produtos. Vejamos se o desenrolar dos próximos capítulos permitirá conclusões mais firmes sobre a formação de uma bolha imobiliária…
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Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Comentários (109)
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- A bolha imobiliária do Brasil, na mídia | Mídia Global | 24 de junho de 2011
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- Como vão as construtoras? : O pequeno investidor | 14 de outubro de 2011
eae, Fábio, blz?
excelente artigo e análise, parabéns.
gde abço, Deus abençoe.
wally.
Prezado Colunista e Leitores,
parece-me exagerado o termo “bolha imobiliária” no Brasil. Os dados divulgados nessa coluna e os trechos retirados de matérias de outros veículos são recortes superficiais e escolhas que podem, com todo respeito, enviesar a conclusão.
No meu ponto de vista, os preços tendem a se estabilizar (especialmente os novos imóveis) e até mesmo a cair (principalmente dos usados), devido à contração do crédito. Promoções também tendem a surgir…
Há de fato, isso é notório, um endividamento excessivo das famílias. Mas se isso é decoorente apenas (ou ainda, predominantemente) do crédito imobiliário, há que se analisar. Há outros bens que entram na lista desse endividamento, caso dos automóveis que vêm batendo sucessivos recordes de vendas.
Essa é a minha leitura do assunto.
mCampos
Marcelo,
Pelo que consegui compreender, vc está dizendo que os preços dos imóveis não vão despencar, ou seja, como não há bolha, não é necessário temer uma queda brusca? As ações das construtoras não dizem isso…
Abraços!
Também acho que a palavra “bolha” é muito forte, mas o artigo está bem sustentado, pressupondo a chance de um ajuste significativo no mercado.
Marcelo, posso discordar, senáo vejamos, os alugueis náo estáo acompanhando a valorizacao dos imoveis. Em alguns casos, pouco chega no rendimento da poupanca. Para consolidar meu pensamento, digo que a renda exigida pelo banco para financiar um ap de 1milhão (maioria dos lancamentos imobiliários) chega a 40 mil reais por mes. A renda per capita em curitiba mal chega a R$8mil reais por ano. Os investidores são poucos e já perceberam que alugar não é muito rentavel pra praca de Curitiba.
PI
Trabalho na concessão de crédito para financiamento imobiliário em um banco oficial. Em momento algum, houve ou está havendo uma “flexibilização nas regras”, pelo contrário, diversos financiamentos são negados todos os dias e em todas as regiões do país, quer pelo endividamento dos compradores, quer por problemas com os vendedores ou com o imóvel.
Acredito e concordo com seus argumentos sobre a alta no preço dos imóveis e sobre a oferta de crédito, mas um ponto que ainda nos difere dos EUA, é que aqui não houve “por enquanto”, nenhuma flexibilização nas regras.
abraço e parabéns pelo artigo.
I40
Caro investir40,
Não tenho dúvidas quanto as exigências rígidas atuais das instituições para a concessão de crédito.
Porém vale ressaltar que essa rigidez não é aplicada no momento em que o comprador negocia um apartamento na planta com a construtora, que no meu ponto de vista é onde está o grande furo de todo o sistema. Simplesmente é solicitado os 3 últimos extratos de conta para anexar ao contrato e o acordo está feito.
Assim como eu, e várias pessoas que conheço, que compraram na planta (Comprei em 2008) foi extamente dessa forma. Porém no momento da entrega das chaves, quando o comprador, para ter esse direito, irá precisar quitar o saldo devedor (seja por recursos próprios ou financiamento imobiliário), e no caso do financiamento (maioria esmagadora) aí sim a pessoa irá passar pela avaliação de crédito do banco. Inclusive eu mesmo já presenciei casos em que no momento que o cidadão precisou fazer o financiamento não conseguiu, tendo que recorrer a empréstimos familiares. Porém nem todos tem essa opção. E isso é o que iremos presenciar nos próximos meses com as entregas dos lançamentos dos últimos 3 anos. E ainda vale ressaltar que muitos desses compradores são investidores(diria especuladores) que não possuem o recurso total para a quitação do saldo devedor pois a sua intenção é apenas ganhar o ágil. Com a entrega da enxurrada de imóveis nos próximos meses, e de acordo com quantidade desses imóveis que serão ofertados ao mercado conseguiremos ter um termômetro do tamanho da especulação no mercado imobiliário.
Tenho um amigo que trabalha na Cyrela, e falo com propriedade de conhecimento, a coisa tá feia e vai ficar pior.
Soube de um gerente da CAIXA que os contratos de financiamentos até maio de 2011 eram em numero de 300 mensais em uma agëncia de curitiba. Hoje janeiro 2012, mal chega nos 30 contratos fechados. Durma com esse barulho. Na hora de financiar, cuidado, pois vc provavelmente irá ter de pagar durante sua vidar na maioria das vezes 3 apartamentos pro banco, mas so leva um.
Fábio, excelente comentário.
Seu blog é 10.
Parabéns!
Fábio, agradeço pelo post, que eu mesmo solicitei nos comentários sobre o layout do blog. Concatenar as diversas notícias serviu para esclarecer algumas coisas: os imóveis encareceram demais; os preços estão próximos ou já passaram do limite – razão pela qual as vendas diminuíram-; algumas construtoras deram passos maiores que as próprias perna; o preço dos imóveis no Brasil já preocupa lá fora.
Enfim, os fatos começam a indicar que não era errado achar “esquisito” pessoas de classe média comprarem satisfeitas imóveis de 2/4 em bairros que nem existiam por quase R$ 700 mil, financiados para 30 anos. Ou era?
O boom da venda de imóveis novos de 2008/2009 começará a ser surtido nos próximos meses, com a entrega das chaves… Em Brasília, então…. Que venham as cenas dos próximos capítulos..
Caro Fábio,
Pessoas que entendem de mercado imobiliário estão prevendo que, com o fim dos recursos da poupança e necessidade de emissão de novas formas de dívida no mercado (LRI e outras), o custo de financiamento imobiliário para o consumidor final aumentará de 2% a 3% ao ano. Você acha que, se as previsões desses especialistas se confirmarem, esse aumento pode representar uma agulha em relação à bolha? Especificamente em Brasília, onde a maior parte dos consumidores são servidores públicos (logo, terão prioridade na obtenção de empréstimos), será que o mercado sentirá de forma menos intensa? De acordo com o último boletim do SECOVI, os preços no DF continuam estáveis (com leve variação positiva).
O SECOVI/DF usa vários índices pra concluir que o mercado no df tá aquecido e com leve alta… Pq simplesmente nao usam uma abordagem direta como fez o SECOVI de SP, a variação nas vendas??
Eu também acredito que esta acontecendo uma alta desmedida dos preços dos imóveis, já residi em Brasilia e volta e meia eu de visita pela cidade, e pode se perceber isso claramente não somente no plano como na maioria das cidades satélites, como por exemplo um lote na colonia agrícola samambaia e em vicente pires custarem facilmente 40.000 reais, sendo que os mesmos são oriundos de ocupação ilegal, assim como as kitinetes de meio milhão no sudoeste, confio não só no principio de uma bolha, como acredito que a mesma não vai tardar muito tempo para estourar.
perdão pelo erro, comi a palavra estou depois de …”volta e meia eu…”
Alguém tem um gráfico da evolução histórica dos preços dos imóveis nas grandes capitais? Talvez se olharmos para o passado vamos conseguir enxergar melhor o presente e vislumbrar, com melhor margem de segurança, o futuro. Os argumentos de que a bolha imobiliária existe são muito robustos. Todavia, as construtoras continuam lançando novos empreendimentos, ao menos em São Paulo, onde vivo. Os preços estão muito altos (proibitivos, até), mas as pessoas continuam comprando. Para ter uma idéia da coisa, visitei dois empreendimentos aqui, ambos da PDG. Um no Centro, de apartamentos com 75 metros quadrados, e outro em Perdizes, de apartamentos de 222 metros quadrados. Os preços pedidos são, respectivamente, R$7.500,00 e R$8.500,00 o metro quadrado. Obviamente ninguém me franqueou acesso aos contratos assinados, mas vi muita gente fechando negócio nesses lugares. A Veja São Paulo vem recheada, todas as semanas, de novos empreendimentos. Onde será que isso tudo vai parar? Será que os compradores vão “queimar” seus apartamentos quando não conseguirem vender, ou será que vão segurar suas posições até a coisa se normalizar? Será que as construtoras estão “mandando ver” sabendo que o mar não está para peixe, ou será que elas têm uma carta na manga? Nesse cenário, a única certeza que tenho é a seguinte: o momento é de por as barbas de molho para ver o que vai acontecer.
Um grande estouro da bolha imobiliária que faça o ibovespa despencar seria algo de interessante para o investidor fundamentalista. Pois as boas empresas sem dívidas ficarão muito baratas, elas pagarão dividendos fenomenais. Isso tudo representa uma oprtunidade muito boa para o investidor precavido.
Muitas pessoas tentam prever o futuro, no entanto vale mais a pena estar preparado para ele. No caso dos investimentos é melhor ter um percentual na renda fixa, algo entre 30 e 40 %, e usá-lo para pegar as guimbas de charuto, como diz Buffet, que certamente aparecerão. Não é preciso prever o futuro, só precisamos estar preparados
Fábio,
Mais um excelente artigo que elucida o fenômeno que estamos alertando há algum tempo. Cada vez mais pessoas estão percebendo a exuberância irracional que o mercado imobiliário brasiliense e das principais cidades brasileiras está vivendo.
Parabéns pela dedicação e por compartilhar o conhecimento conosco.
O problema de movimentos rápidos de preços é que corre-se o risco de vender mal um imóvel (valendo menos que ele poderia valer), para comprar algo que talvez não valesse tanto quanto ele foi avaliado.
Tive uma percepção a respeito em meados de 2010, quando percebi que alguns corretores estavam meio que perdidos em avaliar os imóveis. As oscilações eram violentas, quase que semanais.
Como no meu caso, queria vender o meu para comprar outro maior, decidi esperar o mercado precificar melhor. Se os preços vão cair, não sei, mas com certeza não será essa loucura que vimos nos dois últimos anos.
No meu caso em particular, meu ap. de três quartos em Botafogo valia R$ 380 mil em junho de 2009. Nessa época, com alguma procura, podia-se comprar um quatro quartos no Flamengo (bairro mais nobre) a R$ 700 mil.
Pois bem, hoje meu ap. de três quartos em Botafogo vale os tais 700 mil. Uma valorização de 84% em dois anos…isso se eu não estiver subavaliando-o!
Complementando o que escrevi, junho de 2009 foi mais ou menos quando o Governo Federal aumentou o limite de compra pelo FGTS de 300 para 500 mil, e quando houve o lançamento do “Minha Casa, Minha Vida”.
Prezados, conversei com um advogado de um escritório que atende instituições financeiras e ele me disse que muitos aptos comprados na planta estão sem compradores para a entrega devido ao alto valor para financiamento. Mais especificamente, ele disse que em Brasilia, os aptos no setor Park Sul estão sendo devolvidos as imobiliárias… se é verdade, só o tempo dirá…
Já ouvi a mesma coisa de um corretor da JC Gontijo, apartamentos no Park Sul sendo devolvidos, pois os compradores não estão conseguindo arcar com as despesas.
Isto é tão verdade que já percebo a redução no valor dos ágios vendidos ali. Antes pediam até 9.000 o metro quadrado, e este ano 2011 já estão pedindo 7.000, porque não tem quem pague R$ 200.000 de ágio e R$ 600.000 para financiar junto a qualquer banco um apartamento de 3 quartos.
Que estoure a bolha e os preços despenquem, para que oportunidades se descortinem e eu possa comprar um imóvel para “morar”, e não “especular”, sendo atendida, assim, a função social da propriedade, estabelecida na Constituição/1988.
Boa sacada! Também estou no mesmo barco aguardando o peixe morder a isca, rsrsrs! Até morder, fico no aluguel baratinho.
e tem corretores me ligando oferecendo imoveis que foram lançados no ano passado… outro enviou um email com “promoção” de aptos pela construtora… e estou percebendo que os preços estabilizaram. Vamos aguardar mais uns 6 meses e ver o que acontece.
Uma corretora de goiania acabou de me ligar… será conicidencia?
Diante de tudo que foi exposto, das matérias veiculadas em jornais, da queda na qtde de vendas de imóveis (-62% em SP) e da queda do lucro das principais construtoras, para mim não há duvida de que há uma bolha prestes a estourar.
O problema é o que vem depois, desemprego, recessão, baixos salários e aumento dos juros. Esse é o preço que temos de pagar pela farra do crédito nos últimos anos.
Eu já citei Nélson Rodrigues antes e volto a citar. Dizia o maior brasileiro de todos os tempos que “toda a história humana ensina que só os profetas enxergam o óbvio”.
Ainda me lembro de quando eu discutia com amigos sobre a bolha. Quase fui morto ao declarar que acreditava em uma bolha imobiliária no Brasil e PRINCIPALMENTE em Brasília. O fato de eles discordarem não me incomodava nem um pouco – muito menos a possibilidade de ser linchado por eles. O que REALMENTE de deixava P*** da vida era o simples fato de que eles eram TODOS ECONOMISTAS. E não eram ECONOMISTAS de uma faculdade qualquer, eram ECONOMISTAS formados pela UnB. O mais legal de tudo era que no meio deles tinha um pequeno empreiteiro que jurava de pé junto que essa história de bolha era criação da minha cabeça. Deixei quieto.
Por outro lado, com meu jeito brincalhão e expansivo, aproveitava para conversar com pessoas comuns – ordinárias – sobre o preço dos imóveis. Aquelas que não estavam sob efeito de cocaína – eu já comentei, em outros posts, que essa bolha está diretamente ligada à quantidade de cocaína no “mercado” – diziam a mesma coisa: está tudo muito CARO. Quando algo está muito caro, já nos ensinava Benjamin Graham, é um claro sinal de que existe um descolamento entre VALOR e PREÇO. E quando essa diferença é EXORBITANTE, temos uma bolha. Simples assim.
Peço aos amigos para tentarem colocar isso na cabeça de um economista. Vocês não vão conseguir…
Alguém já disse (acho que foi o Joseph Kennedy), lá nos idos de 1929, que quando você ouve o engraxate falando sobre ações é porque existe algo de errado no mercado. Penso que hoje a coisa é semelhante: quando você vê o contínuo da empresa fazendo financiamento de imóveis, com extrema facilidade, é porque existe algo de errado no mercado. Esse algo de errado de errado, em termos atuais, chama-se bolha.
Vai estourar. E eu vou chutar a bunda de muita gente.
http://www.conjur.com.br/2011-jun-11/om-boom-imobiliario-acoes-construtoras-aumentam-400-sp
http://revista.construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/119/artigo218576-1.asp?o=r
Abraço, parabens pelo blog.
Sabe uma dúvida que ainda persiste e gostaria que me respondessem. São sempre os mesmos imóveis anunciando há dois anos, um ano e 6 meses. E acreditem, o tempo passa, não vendem os imóveis e em vez de aumentar o valor os corretores aumentam. Um exemplo, vi um imóvel vizinho de minha tia sendo vendido há um ano no valor de 800.000,00 e depois passou para 860.000,00 e esse ano está, acreditem, no início há 1200000 e agora 1.300.000. Mas até a presente data não vendeu.
Outra questão é acerca dos alugueres dos imóveis que não estão com uma rentabilidade boa e nos classificadas quase não há imóvel anunciando. Estão os proprietários deixando os mesmos fechados, mas até qdo vão pagar as despesas?
Errata: “em vez de diminuirem o valor os corretores aumentam”
Outras pessoas falam que: 1) Quanto ao valor dos imóveis, ninguém quer vender em deságio e visam um upgrade e se não vender durante anos, não faz diferença; 2) Quanto aos alugueres, não há tanto anúncio, pois os imóveis estão todos ocupados por inquilinos. Que no RJ e Grandes Capitais estão iguais a New York e no final os bons lugares vão ficar todos alugados. Isso procede? Aguardo resposta.
Ana,
O que percebo ao ler os classificados de 5 anos para cá aqui em Brasília é o seguinte: apenas 20% dos anunciantes que vendem imóveis usados (principalmente se moram neles) está realmente querendo fechar negócio. Os outros 80% estão claramente querendo encontrar um TROUXA que pague o que estão pedindo. Esse vizinho da sua tia para mim está na segunda categoria, sem dúvida alguma.
Outro exemplo, acompanho uma casa que está a venda há pelo menos dois anos. Começou com 550 mil, passou para 600, e na semana passada quando vi, achei dois anúncios, um por 850 e o outro por 900 mil. E o imóvel continua lá, desocupado, comento IPTU e custos de manutenção. Será que nesse tempo todo não teve um único cristão que não tenha feito oferta alguma ?!?
Se a família realmente quisesse vender, acho que já teria acontecido. Para mim, é outra categoria de especulador – ao invés de especular com ágio, estão especulando com o imóvel usado. Se conseguirem acertar na loteria (terem achado um trouxa) ganharão uma boa grana. Senão, tudo bem, não fez diferença alguma. Pelo jeito não estão precisando do $$.
Se a coisa continuar como está, melhor eles venderem logo, ou muito provavelmente podem se arrepender de não terem vendido pro cara que fez oferta de 750~800 mil (que não sou eu), pois nem isso poderão conseguir mais.
Abraços !
Oi, Ana,
aqui no RJ está extremamente difícil arrumar um aluguel; falo por experiência própria, pois estou procurando um. Comprar? Impossível, está EXTREMAMENTE caro. Estão vendendo, na zona sul (nem tão sul assim…) aps de 32m² por, acredite, 400mil! Como assim dar R$ 400.000,00 pra morar NUM OVO???? R$12500/m² pra morar bem localizado, mas ter ZERO de conforto!
O que está ocorrendo aqui é que os preço dos imóveis estão exorbitantes, principalmente na zona sul e ninguém quer comprar. Tá valendo mais a pena alugar. Os aluguéis mal batem 0,4% do valor do imóvel (e olha que os aluguéis estão bem altos, tipo R$2500 pra 1 conjugado). Daí, os aluguéis surgem no jornal, vc liga e já foi alugado! Tá bem difícil arrumar alguma coisa. Fora que tão erguendo prédio atrás de prédio. Eu só to esperando a coisa implodir…
Caro Dimarcinho,
Agradeça à Prefeitura do Rio, que durante anos, abandonou as demais áreas da cidade (em transportes, lazer, infra-estrutura e segurança) cuidando (apenas mal e porcamente) da zona sul.
Considerando-se ainda a topografia da zona sul (espremida entre o mar e a montanha, com pouca oferta de terrenos), aí está o resultado: Você pega um ônibus na Glória, passa por Flamengo, Botafogo, Copacabana, Ipanema e vai até o Leblon…ooops!
Quis dizer: Você pega um ônibus em Park Avenue, passa pelos Champs Elisées, Hyde Park, Quinta Avenida, Dubai e vai até Malibu.
Mais algumas coisas sobre imóveis na mídia:
Vocês sabiam que existe uma Associação de Compradores de Imóveis no Noroeste ? O link é:
http://www.ascin.com.br/index.html
Fui descobrir nestas notícias publicadas em 12.06 sobre o Noroeste (o bairro mais badalado/inflado/lavador de $$) do DF:
“Infraesturura do Noroeste caminha a passos lentos”:
http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2011/06/12/interna_cidadesdf,256497/infraestrutura-no-setor-noroeste-ainda-caminha-a-passos-lentos.shtml
“Terracap culpa imbroglio jurídico por lentidão no Noroeste”:
http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2011/06/12/interna_cidadesdf,256496/terracap-culpa-imbroglio-juridico-por-lentidao-no-setor-noroeste.shtml
Se alguém estiver com $$ na mão, fique atento. Acho que mais um pouco vão começar a aparecer as “galinhas mortas” do Noroeste – gente que não vai conseguir pagar as chaves e vai vender o ágio a qualquer preço. Daqui a umas duas gerações, quando a Terracap/Novacap conseguirem fazer o parque Burle Max e aprontarem a metade da infra-estrutura projetada para o bairro, aí nossos netos vão poder aproveitar o bairro (rs!)
abraços,
Noticia do jornal o estadao:
“SÃO PAULO – As vendas de imóveis novos na Região Metropolitana de São Paulo, que engloba 38 cidades e a capital, caíram 40% no mês de abril em relação ao mesmo mês do ano passado, mas cresceram 19,6% frente a março, totalizando 4.663 unidades, conforme levantamento do Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis comerciais de São Paulo (Secovi-SP). A capital foi responsável por 49,7% do volume comercializado na região. Ao mesmo tempo, os lançamentos somaram 3.817 unidades, mostrando queda de 17% ante abril do ano passado, mas acréscimo de 27,1% em relação a março.
No acumulado do quadrimestre, as vendas na região somaram 14.825 unidades, com queda de 39,6% em relação ao mesmo período do ano anterior (quando foram comercializadas 24.525 moradias). A capital foi responsável por 44,4% do volume vendido na região. No mesmo intervalo os lançamentos diminuíram 26%, passando de 18.789 unidades para 13.914 unidades.”
Tem um ap no meu prédio (SW, 73m2) a venda por R$ 620.000 desde o final do ano passado.
O cara não vende, nem abaixa o preço.
O cara não está precisando vender o imóvel. Por que ele teria que vender por qualquer preço?
Quem comprou pra investir e vê o preço de seu imóvel cair ou se estabilizar, tem um importante incentivo para vender. Na hora do desespero – como vimos nos EUA -, muita gente topa vender por qualquer preço.
Depende. Se o cara comprou por 100, depois o preço decolou até 250 e mas caiu para 170 em seguida, por que vai se desesperar se a margem de lucro ainda é absurda? Certo que o lucro maior seria vender no pico de valorização, mas que consegue adivinhar este momento, seja em imóveis ou ações?
Nos EUA houve desmantelo porque o povo não conseguia pagar as contas. O motivo é outro e é um contexto completamente diferente do nosso.
Aqui em Curitiba tá acontecendo a mesma coisa. Preços acima da realidade e baixas vendas. Eu conheço diversos imóveis que estão à venda há mais de um ano e os donos não baixam os valores, por enquanto. Pois eu acredito que em breve mesmo bixando não conseguirão vender.
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E o que dá mais raiva é que os corretores continuam dizendo que o valor ainda vai subir.
Mais uma notícia divulgada hoje (14.06.2011)
Indústria da construção se desacelera
Alta de janeiro a abril nas vendas de material de construção é de 0,96%; setor revisa estimativa para baixo pela 2ª vez
Alta estimada em 9% no início do ano já foi rebaixada para 7%, e setor prevê que não chegará a 5% em 2011
AGNALDO BRITO
DE SÃO PAULO
A indústria fabricante de material de construção, termômetro do setor da construção civil, prepara-se para fazer a segunda revisão para baixo das expectativas de crescimento para 2011.
A previsão inicial de crescimento de 9% no faturamento neste ano havia sido revisada para 7%. Agora, a indústria espera os resultados das encomendas de junho para fazer uma nova estimativa, ainda mais baixa.
“Estamos esperando os dados consolidados de maio e junho, mas, diante do desempenho do setor no primeiro quadrimestre, considero cada vez mais difícil conseguirmos crescimento de 7% neste ano”, diz Melvyn Fox , presidente da Abramat (Associação Brasileira de Materiais de Construção).
No primeiro quadrimestre, o faturamento dessa indústria cresceu apenas 0,96% em relação ao período de janeiro a abril de 2010.
A associação atribui o fraco desempenho no período às medidas de contenção do crédito e da inflação.
“O primeiro semestre foi decepcionante. Também estamos esperando os dados de junho para revisar para baixo a estimativa inicial para o ano”, disse Cláudio Elias Conz, presidente da Anamaco (Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção).
De 8,5% de crescimento, a nova expectativa não deve passar de 5%.
“Até agora, andamos de lado. Não foi negativo, mas também não foi positivo”, disse Conz.
Segundo a Anamaco, a elevação de juros e o aumento do IOF afetaram o crédito de curto prazo, combustível para a principal fonte de venda de material de construção: a reforma e a ampliação. Esse segmento representa 78% das vendas no país.
O fraco desempenho das vendas já se reflete no ânimo da indústria fabricante de material de construção.
De acordo com a última sondagem, a Abramat constatou que o otimismo em relação às vendas do setor já não é mais o mesmo: de 64% em abril baixou para 44% em maio. Há um ano, 80% dos industriais do setor estavam otimistas sobre o desempenho das vendas.
QUEDA GERAL
A Abramat é a segunda associação industrial ligada à produção de material de construção a acusar fraco desempenho nas vendas.
Há duas semanas, a Asfamas (Associação Brasileira dos Fabricantes de Materiais para Saneamento) divulgou índice de vendas ainda mais preocupante.
No primeiro quadrimestre, essa indústria apurou uma queda de 26% nas vendas de material para saneamento.
O vice-presidente da associação, Carlos Alberto Rosito, disse que a razão para esse retrocesso foi o atraso nas obras de saneamento.
O Ministério das Cidades refutou o argumento e disse que o ritmo do setor teria até aumentado.
Mais outro dono de site com mimimi porque não tem dinheiro para comprar um imóvel. Caia na real, cara!
Prezado João,
Não estou de mimimi, até porque eu já tenho um imóvel. Apenas estou divulgando o que penso sobre o assunto. Se você acha que o mercado imobiliário vai ter seus preços elevados no mesmo nível dos últimos anos indefinidamente, eu que tenho que te pedir pra cair na real.
Abraços,
Fábio
Eu não tenho dinheiro para comprar um imóvel, não tenho imóvel e to com “mimimi”…Qual o problema?
Problema nenhum, Kal. Só não gostei da acusação do João de que escrevo o que escrevo por ter um suposto interesse na queda do mercado imobiliário. Não tenho tal interesse, nem muito menos acho que, por causa do que escrevo, o mercado imobiliário iria cair. Meu complexo de superioridade passa por outras coisas, não por essa. :-)
Sei não. Salvo engano, li em outros posts que você estava procurando apartamento mas desistiu porque ficou muito caro.
Supondo que você esteja certo, no que isso invalidaria todos os argumentos que tenho apresentado?
Conflito de interesse entre análise real e desejo individual, portanto os comentários são demasiadamente tendenciosos.
Será? Até o Terra está trabalhando com a ideia da bolha imobiliária. Matéria de hoje:
Mas o fato é que não tenho interesse em adquirir imóvel. Não tenho nenhum interesse em que a bolha estoure.
Jura?
A matéria do Terra é muito fraca. Quem tem R$ 200.000,00 vadiando hoje e não tem imóvel próprio? Ah, vá!
Lembro que o problema de bolha de crédito são os devedores não poderem pagar a conta. Ora, se as famílias já pagam o aluguel, por que não podem pagar a prestação? Se os investidores perderão dinheiro em algum momento, faz parte do jogo especulativo e, certamente, já terão ganho o suficiente para absorverem as perdas. O Brasil não entrará em colapso por causa disto.
Levando-se em conta que o valor do aluguel é muito mais baixo que o valor da prestação de apartamento equivalente, faz sentido alugar.
Se isto é tão verdade quanto aponta, por que você não vende seu imóvel, faz uma boa grana e vive de aluguel?
Porque eu – como já disse em vários momentos – posso estar errado. Acredito na diversificação. Além disso, já vendi alguns imóveis de valor menor que eu tinha e participação em FII por acreditar na bolha. Ou seja, confiando na hipótese, já diminui minha exposição a esse mercado.
Ressalto que eu JAMAIS recomendei a nenhum dos leitores a vender seu imóvel próprio. Apenas não acho que seja o momento ideal para adquirir um, especialmente para investimento.
Infelizmente tenho afirmar :
Uma crise seria ótima para o Brasil, pois corrigiria as distorções e desigualdades.
Explico :
Com a crise voltaremos a entender que Imóveis residenciais deveriam ter um carater social e não de investimentos.
Na verdade o Brasil colonia ainda não acabou sempre a povo Brasileiro será vitima de alguma forma de colonização.
Outrora os portugueses compravam toda uma vila e alugavam os cortiços e abriam Mercearias para fazer a economia girar em torno deles próprios
O que mudou agora: Os portugueses são donos de Bancos e todo setor imobiliarios na verdade está nas mãos deles.
Não sei quantos vão ler esta mensagem mais gostaria de enfatizar : Uma crise seria ótima para o Brasil, pois corrigiria as distorções e desigualdades.
Eu concordo com o valor social do imóvel, inclusive se não me falha a memória telefones e carros já foram considerados investimentos seguros no passado, hoje estão acessíveis a todos e são mero custo.
Deixem a bolha explodir, muitos corretores vão perder o emprego, mas é melhor que esse oba-oba especulativo que estamos vivendo.
E o governo devia aumentar o imposto sobre móveia abandonados.
Fábio,
Seu blog é excelente e muito esclarecedor. A cada dez notícias/análises que eu vejo sobre mercado imobiliário, nove apontam para a formação da bolha. Isso já é de conhecimento de todos.
Valores irreais dos imóveis, queda de venda e de lucro das construtoras, aperto no crédito, falta de poupança para financiar novos empreendimentos. Isso já é notório.
Agora, eu não entendo, um cara como este João vir até aqui criticar você e até ofendê-lo. Você é uma pessoa muito educada e paciente para aturar isso. E, não merece nenhuma crítica, pois os artigos são muito esclarecedores e sempre abertos ao debate e a reflexão.
Obrigada por partilhar seu conhecimento.
Fábio,
dou a dica de vc explorar outro aspecto que infla a bolha imobiliária, que é a lavagem de dinheiro, e nós sabemos q aqui em Brasília isso é quase um fato escancarado, e não me lembro de tê-lo visto falando sobre isso ainda.
quem sabe, isso possa explicar o porquê de os preços aqui no DF serem tão absurdos.
segue o link, e o texto que vai lhe interessar está na pág. 7
O mercado imobiliário de Porto Alegre e a lavagem de dinheiro
http://www.coreconrs.org.br/pdf/cont1108.pdf
abs,
ps. relembro para sugerir a sua webdesigner para incluir a visualização antes de postar o coment, para corrigir algum equívoco.
Decerto, esse problema de lavagem de dinheiro está ocorrendo em Brasília. Mas como não sei como avaliar o impacto desse elemento por aqui, prefiro não tocar nesse “vespeiro”. Obrigado pelo link! Quanto à sugestão, vou ver o que posso fazer.
Estive nesses dias dando um “bota-fora” em papeladas antigas aqui em casa, e eis que surgiu uma cópia de uma página do site do Banco Itaú, datada de dezembro de 2000, feita por uma antiga impressora matricial.
Nesta referida folha, além de ser mencionada a vantagem do SAC sobre a tabela Price como sistema de amortização (valeria à pena um artigo a respeito), a página menciona: “(…) devido à segurança oferecida por este sistema, o Itaú também ampliou o prazo de financiamento de 120 para 180 meses. Isso torna menor o valor da prestação(…)”.
Veja que interessante: Há menos de 11 anos o maior prazo oferecido era de 180 meses (e o texto dá a entender que era algo recente). Hoje há financiamentos de 360 meses, além dos juros efetivos terem diminuido. Certamente foi essa facilidade que inflacionou os imóveis.
Mas entendo que para tudo há um limite: Se os preços dos imóveis continarem subindo, será necessário financiar um valor cada vez maior, e a prestação não caberá no bolso do assalariado. Simples assim.
Fábio e leitores
Por ser esse tema tão pragmático,afinal trata da questão da moradia que, em princípio, preocupa a cada um de nós em algum momento de nossa vida, por isso é tão fascinante e eu acompanho com gosto no seu blog.
Por sermos de Brasília, particularmente temos mais a falar do que em outras regiões pois aqui é que se vê mais claramente esse descompasso pelo qual passa o mercado imobiliário.
Posso endossar isso com algumas informações práticas também…
Sendo Brasília esse grande laboratório do que acontece no país, descrevo a situação primeiro numerando as falácias que os players do mercado (construtoras, incorporadoras e corretores, mais o CRECI e o SINDUSCON) não se cansam de repetir, inclusive em suas matérias pagas de jornal e no nefasto jornaleco “Comunidade” (aliás, não serei injusto; é um bom jornal. Meu cachorro o adora pra fazer suas necessidades, ou seja, pra alguma coisa serve…):
1) Valorização contínua de 20% a ano – Fábio já provou o quanto isso é irracional matematicamente;
2) Lucro garantido – garantido por quem? Alguém no mercado pode garantir algum lucro? So o Sérgio Naya;
3) Demanda reprimida de 50.000 famílias – Certamente essas famílias não estão debaixo da ponte. Quem tem dinheiro está morando em seu imóvel proprio, quem não tem está no aluguel mas jamais pagará meio milhão por uma quitinete. Em suma, essa demanda é MUITO menor do que dizem, ou simplesmente é grande mas não pode pagar o que se pede em Brasília;
4) Nível salarial elevado na capital – isso é fato se compararmos a renda per capita com outras cidades mas não é uma cidade de ricos. A riqueza e concentrada no Plano, Lagos, SW e Nw daqui a pouco. Alem do mais esses altos cargos se contam as centenas apenas (auditores do BACEN, servidores do Congresso, juizes, procuradores, promotores) e esses também não podem dispender metade do salario pelos proximos 30 anos pois tem um nivel de gastos maior;
5) Poucos terrenos a disposição – e dai? Se o imóvel e carissimo, seja onde for, o cidadao nao tem condição de pagar;
6) Facilidade de crédito – Bem maior que em outras decadas, por certo, mas pagar 13% ao ano é comprar um apartamento e pagar por 3. Mal negócio em qualquer época.
O mercado se ajusta, essa é a lei maior e isso JÁ ESTÁ ACONTECENDO. Veja bem, não será dramático como o estouro de uma bolha mas em 1 ou no maximo 2 anos os financiamentos ficarão impagáveis para os especuladores e ai veremos um leilão de ágios e imoveis usados para tentar pagar dívidas.
Dados práticos: eu já negociei como particular nos últimos 10 anos 5 apartamentos. Ha 2 anos vendi o meu de 2 qt e 70m2 por 360mil. Foi uma briga de interessados. Comprei um de 3 por 520mil. Hoje estou vendendo o de 3 por 800mil a 2 meses e não ha interessados. Na quadra tem-se cerca de 12 apartamentos a venda entre 400 a 1300mil e simplesmente o mercado está PARADO. A desaceleração aconteceu a olhos vistos !
Em suma: quem especulou aguarde pois sua hora está chegando e a situação tende a piorar. Para quem quer comprar, aguarde no maximo mais 12 meses e verão uma boa oportunidade para comprar ágios baratos ou usados bem mais em conta.
Quem viver, verá…
Eu também acredito que há uma bolha. O que é mais revoltante é como as pessoas que estão vendendo imóveis não querem pagar impostos. Recentemente estive olhando imóveis em Águas Claras, fui em prédios onde havia corretor na porta com uma SACOLA de chaves de apartamentos a venda, parecia que todo mundo que comprou lá não foi para morar mas sim para revender.
Quando você olha os anúncios muitos pedem dinheiro a vista, não aceitam financiamento, porque será ? Alguém ainda dúvida que há lavagem de dinheiro nessa história. Eu desisti de comprar imóvel aqui, vou aguardar, financiamento mesmo a 8,4% a.a. ainda fica muito mais caro do que o aluguel de um imóvel em lugares muito melhores (Sudoeste). Prefiro guardar a diferença da parcela para o aluguel e investir de forma disciplinada. Graças a Deus hoje não possuo nenhuma dívida e não pretendo entrar em um financiamento de 30 anos. Engraçado que muitos acham o aluguel ruim, isso é filosofia de brasileiro, morei algum tempo no exterior e lá alugamos o apartamento direto com a administradora do prédio, é algo normal. A vantagem do aluguel é que se você precisar mudar ou sua renda cair, você consegue rapidamente se adaptar a nova realidade e sai sem dívida alguma. Com um imóvel financiado já fica mais difícil. Se você é disciplinado(a) e consegue guardar a diferença entre a prestação e o valor do seu aluguel, recomendo que o faça.
Vou postar alguns dados: Comprei meu atual apartamento de 3 quartos em Botafogo (Rio de Janeiro), por R$ 265 mil reais em 2003.
Em 2009, época em que cogitei de me mudar para um apartamento maior, corretores avaliaram que ele valia cerca de R$ 400 mil.
Ou seja, uma valorização média de 7,1% a.a. entre 2003 e 2009. Esse dado por si só já derruba um argumento muito utilizado pelos defensores da inexistência da bolha, de que os apartamentos sequer acompanhavam a inflação, e de que os preços hoje refletiriam uma mera correção desta.
Foi nessa época, em 2009, que os preços começaram a disparar, e desisiti de mudar-me para outro apartamento.
Meu apartamento atual, vale hoje, NO MÍNIMO, R$ 650 mil. Uma valorização de 62,5% nos últimos dois anos, ou 27,47% a.a. (!!!)
Se for calculado a partir de 2003, a taxa média de valorização nestes últimos 8 anos foi de 11,86% ao ano.
Fábio, tenho acompanhado o mercado imobiliário há anos, por curiosidade. Mas nos últimos três anos com mais afinco por estar procurando um para comprar. E tenho visto algo interessante. Apesar da notícia dita nos jornais da comunidade, hoje em dia, foco, revista wimoveis, que se valorizam 20% ao ano, não é o que vejo nos preços.
Na Asa Norte e Sul, há imóveis anunciados há 1 ano e meio, e até hoje, não foram negociados, e olha que são apartamentos bem localizados, andar alto, nascente, apartamento reformado.
No Guará, pediam em 2009, R$ 285.000 num apartamento de 2 quartos, e hoje estão sendo entregues. Pedem R$ 310.000, mas abaixam o preço. Cadê a valorização estupenda?
E os totalmente vendidos, cadê? agora retornando ao mercado, pelo mesmo preço negociado no lançamento.
Eu resido num município brasileiro que talvez seja o maior e melhor exemplo de que estejamos enfrentando uma “correção” dos preços de imoveis: Balneário Camboriu, SC;
Imoveis vendidos por mais de 5.000 reais o m², salas comerciais mais caras que na Oscar Freire em SP, Apartamentos na segunda quadra, vendidos mais caros que um apartamento de frente pro mar em Miami, ou no Burj Dubai. Eu desafio alguem passear por esta cidade e encontrar alguma rua central que não tenha um prédio em construção.
O ápice dos lançamentos imobiliário ocorreu no ano de 2008, pré-crise do subprime. Nesta época, simplesmente havia sido extinto o estoque de terrenos da cidade. Tudo havia sido negociado. Daí veio a crise, mas como em todas as bolhas sempre existem os profetas que acham que “aqui vai ser diferente”. Pois bem, como os terrenos havia sido comprados/ negociados (permutas que chegaram a 50% das unidades no local) obrigaram-se a iniciar as obras. O estranho é que os predios nem haviam saido do chão, e já estavam com 70% vendidos. Claro, vendiam para investidores, que compravam quase a preço de custo. Agora, os investidores estão acordando pra burrada que fizeram: Os 30% restante de imoveis, estão sendo torrados pelas contrutoras, que concorrem com seus próprios “anjos”. Ora, se os apartamentos vendidos para investidores somente serviram para alavancagem, e os demais foram torrados, aonde foi para o lucro?? A conta não fecha.
De set/2008 pra cá, os lançamentos estão tendendo a zero, tanto pela falta de terreno como pelo excesso de ofertas. As contrutoras que trabalham com capital proprio estão com prédios inteiros, prontos, sem nenhum apartamento vendido.
No auge do periodo especulativo, as construtoras pagavam o que queriam de comissão aos corretores, 1%, 2%, 0,5%…”se nao quiser não tem problema, amanhã vendo o mesmo apto para outro cliente”. Hoje, os mesmos contrutores estão pagando 6%, sorteando carros entre os melhores corretores, bonificações e outras bajulações; mesmo assim muito corretor está desistindo da profissão pelo momento de estagnação de mercado.
Falando em carros: Apartamentos de frente pro mar que incluido no preço vem uma bmw ou até uma lancha.
Desde o inicio do ano, os preço de aptos começaram a estagnar e até diminuir. Recebo telefonemas com promoções, liquidação de “últimas unidades”,etc.
Ah, lembrei de outro exemplo: Usinas de concreto. Antes para agendar a concretagem de uma laje de obra, tinha que ser feito agendamento 20 dias antes, multa se houvesse mudança de horario, etc…Hoje, eles ligam atrás pra saber se não estamos precisando de concreto…
Sei não…
Como dizia Warren Buffet: ” Para toda bolha existe um alfinete a espreita, e quando os dois finalmente se encontram alguns investidores aprendem umas lições bem antigas…”
Vendo apartamento de dois quartos e sala contendo 80 mts² em bairro excelente com violência urbana banalisada, mendigos em todas as esquinas, postes e cabos em péssimo estado, saneamento obsoleto, ruas esburacadas e muitas outras vantagens da vida moderna na sociedade brasileira. O prédio possui guarita com funcionarios com salarios miseraveis e com circuito interno de camêras em pane, porém vai ser reparado em breve(espere sentado) Preço: 950.000 “I”reais
Todo esse papo de bolha é mera coincidência com o anuncio acima.
Sinto pela falta de acentos em algumas palavras,o teclado não permite.
Moro em Recife, cidade onde os preços dos imóveis tambem estão bem inflados, em razão não apenas do “boom”, mas tambem por conta construção/chegada de grandes empreendimentos, tais como: Porto de Suape, Fábrica da Fiat, Hemobrás, Shoping Rio Mar e outros tantos. Em 2008, já percebendo o descolamentos dos preços, além do apartamento para minha moradia, adquiri quatro salas comerciais, tendo em vista ser um produto escasso e necessario com a chegada de diversas empresas. O fato, porém, é que, desde o começo do ano de 2011, quando a Selic já começava vir a galope, passei apenas a observar o mercado, para atentar ao melhor momento de venda. Depois destes primeiros 05 meses, também percebi a estabilizaçao e, até mesmo, pequena redução do valor dos imoveis. Resumo da opera: para proteger o patrimônio, pus à venda duas salas.
Já Vendi uma e registro ter sentido uma certa inversao na polaridade da negociação – vendedor x comprador. É que, em razão da concorrencia, acabei cedendo ao apelo do comprador, como inclusive outros colegas fizeram e, apesar de ter vendido a sala com lucro acentuado, efetuei dita venda pelo mesmo valor que neguei em novembro de 2010.
Penso o seguinte: imóveis são como qualquer outro investimento. Tem o momento de entrar e o de sair. Talvez esse nem seja exatamente o momento de sair, mas de uma coisa eu tenho certeza: agora ja não mais é o momento de entrar!!
Forte abraço.
Fábio, independentemente do motivo pelo qual você publica estes artigos, parabenizo-o por estar dividindo a sua opinião conosco. Esta é realmente uma dúvida para as pessoas, que como eu, aguardam a queda dos preços para adquirir seu 1º imóvel.
Concordo com autor, e mais o mercado está praticando preços absurdos.
Acompanhando o lançamento de um prédio residencial novo na minha cidade consta: em junho/2010 o apartamento custava R$200.000,00, o que já era um bom valor. Hoje está sendo ofertado por R$350.000,00. E pelo jeito encalhou afinal está disponível por um ano!!
E eu como tenho interesse, aguardo. Afinal financiar R$350.000,00 eu não posso.
Boa noite! Todos os dias tenho passado momentos de raiva, pois tenho procurado apartamentos a um ano, e só tenho visto minha capacidade de compra ficar cada vez menor. Eu e minha mulher somos engenheiros de empresas grandes, e mesmo assim vemos cada vez mais distante a compra de um imóvel adequado para nós. Não vejo as pessoas do meu círculo de trabalho, amizade com tanto poder de compra quanto o resto dos compradores. Quando falo com algum corretor, fico PUTO, pois todos só sabem falar a mesma coisa ” agora é a hora…. vai valorizar ainda mais…, vem a Copa…, as Olimpíadas, obras de infra… etc”. Não entendo para quem essa turma acha que vai vender apartamentos de 3 quartos aprox 110m no Autódromo, que antes era Jacarepaguá, e hoje chamam de Barra, por mais de R$650.000,00(preço de hoje). Ou um ap de 2 quartos 60m na estrada dos Bandeirantes que é Bairro Camorim, e estão chamando de Recreio dos Bandeirantes/Barra, por R$320.000,00/350.000,00(preço de hoje). Como podem pensar que apartamentos como esses poderão custar em 2 anos 50 ou 60% a mais que hoje. As pessoas que compram apartamentos nesta localidade são classe média-média… Esse problema se transporta até para bairros como Penha, Méier, Tijuca, Grajaú etc. Não quero nem falar da Zona Sul, que tem muitos apartamentos custando muito mais que as mansões da Califórnia. Juntamos também o fato de nossos financiamentos custarem muito caro em média 13% ao ano, o dobro de outros países. Bom, creio que o meu dilema é o mesmo de muitos, ou da maioria. Não creio também em queda repentina de preços, acredito em boas oportunidades de compra nos próximos anos, de imóveis em dívida, ou retomados por bancos ou construtoras. Talvez os usados tenham uma queda, pois estes acompanharam o preço dos novos, algo totalmente incompatível. Como você vai pagar em um imóvel velho, no mesmo bairro, o mesmo valor do metro de um novo, considerando que terá que gastar com reforma, não terá as inovações dos novos e etc.
Por isso meus caros, eu vou ter que aguardar para ver o que vai dar…
Um abraço a todos.
Estou procurando apto em Águas Claras já há alguns meses e me interessei pelo Residencial Sinfonia, da Brookfield. Um corretor ofereceu uma unidade de 101 m por 470.000. Argumentei que havia encontrado ágios de unidades em andares e posições melhores por 440.000 no wmóveis, cujos valores são sabidamente superiores aos mercado real e ele respondeu o e-mail dizendo que fecharia a unidade – da construtora – por 440.000 também. Ou seja, 8,5% de abatimento,pela construtora, no terceiro e-mail.
Se isso não for sinal de bolha, a Brookfield se tornou uma entidade filantrópica e eu não fiquei sabendo…
Colegas,
Para quem está pensando em comprar qualquer coisa em Águas Claras, melhor ler esta matéria:
http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2011/07/24/interna_cidadesdf,262467/populacao-de-aguas-claras-triplica-em-seis-anos-e-saturacao-e-iminente.shtml
Achei interessantíssimo um comentário: tudo o que falta em Águas Claras – escolas, praças e serviços públicos – já tem funcionando em Samambaia, além da vantagem de tomar o metrô no ponto final e poder viajar sentado (rs)!!!
Eu acho que “entidade pilantropica” seria o termo mais adequado.
Hayal,
Infelizmente é isso mesmo. O vendedor bota o preço que bem entender de acordo com a cara do sujeito. Se colar, colou. Não há nada que auxilie o comprador nem uma regulação melhor nesse mercado. Na hora de comprar, só com muita pesquisa, informação e muita pechincha para não meter os pés pelas mãos.
Percebo que a balança começa a mudar de lado. Há pouco tempo, se o sujeito não pudesse comprar o vendedor não estava nem aí, daqui a pouco aparecia outro comprador. Em breve, vai ser o comprador que vai botar o preço que quer pagar, e se o vendedor não aceitar, problema dele, vai ter outro que vai topar vender por qualquer preço.
Uma vez vi um comentário hilário: “…quando um psicopata resolvesse anunciar seu imóvel por um preço irreal, o valor-base do IPTU automaticamente deveria seguir aquele preço. Assim essa farra seria menor.” É impraticável, mas não deixa de ser uma idéia interessante…
Prezados colunista e leitores,
Li muitos posts, mas não pude ler todos e se sou redundante, peço perdão.
Outro ponto que merece ser abordado é que a maior parte dos compradores fecha o negócio contando usar o seu imóvel atual como parte do pagamento. Com a valorização nos últimos anos, acredito que haja mesmo uma bola de neve pois a pessoa planeja comprar um imóvel mais caro e sua capacidade de pagamento depende de que o seu imóvel atual valorize-se também. Acho que no caso de quem compra na planta para vender o seu imóvel quando receber as chaves, uma desvalorização no preço dos imóveis pode ter consequèncias desastrosas e esse é um fator que contribuirá para o estouro da bolha.
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O mercado dos imóveis funciona como qualquer outro mercado en funçao da ley da oferta e da demanda, quando os preços ficam desorbitados em comparaçao com o poder de compra e um síntoma evidente de bolha, os compradores nao podem acompanhar os preços, acho a historia vai mudar bem daqui a pouco, acho que tem pessoas se arriscando muito, especulando, esta historia ja aconteceu anteriormente em outros países e os preços nao param de baixar, vejam o caso dos eua ou da espanha por citar dous países que conheço onde a bolha imobiliaria estourou ja tem quase quatro anos e aínda parece que nao tocou fundo. Sería bom que as pessoas que estejam pensando em comprar um imovel que o pensen bem no momento atual se nao quiser levar um grande prejuiço que pode lembrar a toda a vida. Conheço muitos casos de pessoas que perderam tudo, alem do mais pessoas que perderam por bancar a parentes. O negócio e máis sério do que parece, nao quero ser pesimista, mas e para pararse a pensar um pouco. Desculpem pelos erros gramaticais nao sou portugues falante. Tenho melhor desempenho em espanhol ou inglés. Um abraço.
Quanta bobagem….
O erro esta nas premissas, não verdadeiras… As grandes construtoras podem quebrar(ou golpear), como já aconteceu(vide encol), e os imoveis continuarão subindo. Os juros podem aumentar, e os imóveis continuarão subindo. A famosa ” galinha morta” sempre existiu..Mas as referencias são outras, e as informações da mídia são pura especulação… Garanto que os imóveis subirão 100% nos próximos dois anos… Com solidez, algumas cidades menos outras mais, mas a media será essa
“Garanto que os imóveis subirão 100% nos próximos dois anos”.
Então você garante que as quitinetes do Noroeste em Brasília custarão R$ 1.000.000 em 2013? Engraçado… o preço do metro quadrado no Noroeste era R$ 10.000 no início de 2010, e agora já vejo obras sendo vendidas por R$ 6.500 o metro quadrado…
Bom dia Fabio,
Como disse, com premissas erradas temos resultados errados.
É simples, quem comprou “efetivamente” um imóvel para entrega em dois anos, agregará ao final desse prazo 100% a mais do valor do m² atual relativos à região e ao padrão , ou seja, se o valor atual é de R$ 6,5 mil o m², daqui há dois anos será de R$ 13 mil. É como mercado futuro, à BMF por exemplo. A questão é que sempre se compra imóvel a ser construído pelo preço projetado, e nunca pelo atual. Veja a Tabelinha:
- Valor m² atual 6,5 mil
- Valor m² lançamento R$ 10 mil
- Valor m² no final da obra R$ 13 mil,
É isso
Há 2 anos, a tabelinha dizia que, hoje, o metro quadrado estaria na casa dos R$ 10.000. Mas está ainda na casa dos R$ 6.500…
Fabio, vc é um cara teimoso e teórico demais… de boa…. Vc fala em bolha no Brasil, e fala de um possível empreendimento que “talvez” não tenha dado certo, em um bairro especifico de um região em Brasilia… Não é um universo muito pequeno??
Há anos atuo nesse mercado e posso ajuda-lo a entender; as informações são desencontradas de proposito, o que se paga é o que determina o preço… Há algumas certezas: – Se quiser comprar um imóvel, saiba que não perderá dinheiro, pelo contrário… E, me perdõe mas não acredito na informação do lançamento acima… O que custava 10 agora essa mesma construtora esta vendendo por 6,5?? Pelo amor…..
No Setor de Oficinas do Guará, em 2009 pediam R$ 5.000 o metro. Ano passado, estavam pedindo até R$ 9.000. Agora, próximo a entrega das chaves, já tem gente pedindo R$ 6.800. Ou seja, entusiasmaram-se demais com a valorização de 20 a 25% ao ano, e agora cairam em si, pois não estão achando compradores.
Quem compra imóvel, nos valores atuais, pode perder dinheiro SIM, se ganha dinheiro quando se compra na baixa, mas como podemos ver, estamos na ALTA, e tudo que sobe, desce.
Fabio Nery…
Pergunta que não quer se calar,
E você garante que os salários também vão subir 100% nos próximos dois anos ?
Ou tu és Ministro da Fazenda ou és algum corretor…
Peço desculpas a todos por estar frustando a compra da casa própria nos melhores lugares de cada cidade. Mas felizmente o Brasil esta crescendo e o m² dos imoveis tambem,
Namastê
Olá Nery,
Tem coisas que minha ignorância não consegue alcançar. Quem sabe vossa iluminescência possa me esclarecer:
– Tem casos reais aqui no trabalho de colegas que compraram imóveis na planta faz coisa de um ou dois anos, os imóveis ainda estão em obras com entrega prevista para 2013 lá em Águas Claras. Sei que o Brasil cresceu de 2009 para cá. Sendo assim, como é que eles não conseguem repassar o ágio mesmo não tendo lucro algum ? Eles não deveriam pelo menos estar ganhando o dobro do que pagaram no período ?!?!?
– Quanto a imóveis prontos, na mesma Águas Claras, existem imóveis tinindo de novos, zerados e prontos, sendo vendidos a coisa de R$ 3.500,00 o metro quadrado. É comprar e mudar, ou alugar. Mas mesmo assim penam para achar compradores. Agora, como é que uma construtora justifica lançar empreendimento similar – metragem parecida, padrão parecido, na mesma região – cobrando coisa de R$ 5.000 ou mais o metro quadrado ? O comprador ainda não vai ter que esperar uns anos até a obra ficar pronta ? Bom, pelo que você disse e pela futurologia da construtora, certamente daqui a dois anos, quando esses imóveis estiverem na faixa de 7 a 10 contos o metro, irá chover uma horda de compradores alucinados para comprarem essas galinhas mortas… É isso mesmo ?!?!?
Irasshaimase.
Samuel, R$ 5.000??? Tem construtora pedindo R$ 6.800 na planta (sem falar que o saldo devedor sobe uns 20 a 30% até ficar pronto).
É muita vontade de comprar apartamento mais caro, não?
Muito melhor comprar um já pronto, você tem a segurança do imóvel pronto, já financia, não precisa correr o risco ENCOL, não é enganado se o acabamento colocado for diferente, e já toma posse do imóvel.
Realmente, Aguas Claras é emblemático na vontade do lucro exagerado das construtoras.
Ah, no meu prédio ainda tem muitos apartamentos vazios, tudo de gente que comprou para especular. Preço: R$ 4.500, isto porque o acabamento é de boa qualidade e o apartamento bem distribuído. E ainda assim, não acham comprador.
imóveis são bom investimento em longo prazo. qualquer ativo que tenha valor variável pode proporcionar um ganho ou prejuízo, é a velha lógica de comprar ou vender na hora certa. mas a longo prazo é difícil perder com imóveis em economias emergentes. se os preços subiram demais é claro q o mercado esfria, os preços caem, aí os compradores, investidores, especuladores, sejá lá quem for, animam de novo e volta tudo outra vez… um ajuste no mercado não quer dizer q o sistema vai quebrar, bancos e construtoras vão à bancarrota, os imóveis vão despencar para sempre, o mundo vai acabar… alguns podem ter prejuízo, como em qualquer mercado ou investimento, mas é bem diferente da quebradeira generalizada que houve nos eua, fruto de um mercado FINANCEIRO ávido por especular e q encontrou na desregulamentação do mercado IMOBILIÁRIO o cenário ideal para suas apostas irresponsáveis. aqui está longe disso. o déficit ainda é elevado. a população cresce. a economia idem, e felizmente com bases sustentáveis. a demanda por investimentos REAIS ainda é enorme, diferente dos eua/europa.
Uma bolha imobiliária pode se formar por três motivos:
1- concessão de crédito abundante e sem controle a quem não pode pagar (Caso dos EUA em 2008). Isso não esta acontecendo no Brasil.
2- aumento de preços muito acima do que se justifica pela estrutura de custos do negócio. Isso não esta acontecendo no Brasil.
3- Compradores mal informados, achando que o négocio vai continuar se valorizando muito (Afinal temos Copa e Olimpiadas à frente!!!) e que é so comprar agora e esperar para revender depois com um bom lucro. Isso esta acontecendo no Brasil!!!
E quem financiou para revender, se não conseguir arcar com as prestações e parcelas (anuais e semestrais) até achar quem pague oque ta pedindo, vai ter que vender com prejuizo. A questão é: quantos se encontrarão nessa situação?
Lacerda,
Acho que o motivo 1 está acontecendo nos lançamentos destinados a “investidores”. As construtoras têm feito financiamento diretamente com o comprador, recebendo uma entrada de 5%, sendo a maior parte do valor pago no momento da entrega das chaves. Se houver uma baixa/estabilidade nos preços e os compradores “investidores” não conseguirem repassar o imóvel, acredito que algumas construtoras terão que receber o apartamento de volta. Conheço algumas pessoas que se encontram nessa situação, inclusive, e estão passando aperto por não conseguirem revender o imóvel com o lucro que esperavam.
Isso faz sentido. Quando o sujeito financia direto com a construtora, ou seja, antes da entrega das chaves, pode acontecer isso que vc falou sim.
Somente para informar o colega Lacerda, a copa do mundo e as olimpíadas serão 2 meses. Isso não resolverá nada para o investidor. Mesmo que ele alugue, por esta temporada por o imovel, em um prazo de 3 anos, ele teria ganhado mais investindo seu dinheiro em renda fixa.
Não são alguns que estão comprando “para investir” são MUITOS. O que inflaciona muito o mercado.
Hoje, quem está comprando imoveis tem um salário para poder fazer o financiamento, mas ele terá por 30 anos ?
O efeito manada pode trazer um sério problema.
A bolha existe, baster ser sensato e observar o atual patamar.
O que está acontecendo aqui, já aconteceu na europa, e nos EUA e no Japão em 90.
Já foi lançado em Águas Claras m2 de R$: 7.200,00
Na Ceilandia a R$: 4.200,00
E vem ai o novo lançamento da Cyrela a R$: 17.000,00 o M2 no setor comercial.
Só digo uma coisa. Perderam a NOÇÃO.
Sou proprietário de uma pequena imobiliária, e venho falando aos meus clientes que os valores praticados pelo “mercado” são inflados pela especulação.
Hoje ja sentimos a dificuldade em vender imoveis prontos, pois os preços de alguns, estão contaminando os outros e se tornando uma cadeia. Comprar um imovel de 30 anos a R$: 9.000,00 m2 na 307 sul onde o aluguel varia entre 2.7% ao ano é desculpe o termo Burrice.
Eu trabalho com isso, estou dentro deste mercado, sei que estes preços estão inflados artificialmente.
Infelizmente no Brasil, para se virar corretor, é necessario apenas pagar R$: 500,00 reais e fazer meia duzia de provas que foram elaboradas para ignorantes.(não sou ignorante, mas qualquer um que as fizer passa, é mais fácil que supletivo de ensino fundamental)
Essa falta de qualificação para o proficional que vende, se reflete em varios indivíduos repetindo o que os superiores dizem, e o que eles dizem é:
O mercado está no inicio de uma valorização maior ainda, o Noroeste vai chegar a R$: 20.000,00 o m2 ! Comprem pois irá ganhar dinheiro.
O que qualquer homo sapiens sapiens pode analizar e observar que algo está errado.
Bom, so gostaria de espressar uma opnião de quem vem atuando neste mercado. Deem uma olhada no comentario de Mauro Raldfeld no link ao final do comentário.
Está de parabens pela iniciativa Fabio. Precisando de qualquer ajuda para juntar dados estatisticos, possuo uma ferramenta que analisa todas as ofertas de imoveis no Wimoveis por regioes. Pode facilitar um trabalho para tentar Abrir o olho das pessoas.
Um grande abraço a todos.
http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/2011/05/02/CREDITO-FACIL-TRIPLICA-VALORES-DE-IMOVEIS-DE-BAIXA-RENDA-EM-CINCO-ANOS.htm
A questão toda da bolha não é o crédito imobiliário farto, a COPA, as Olimpíadas, nem qualquer outro motivo, mas essencialmente um só, predominante: O DESCOLAMENTO entre a renda da população e o preço dos imóveis.
E mais, faltam informações precisas sobre o custo da construção. AS construtoras deveriam abrir a caixa preta, e mostrar os dados de custos: salários de funcionários, gastos com materiais, custo de terrenos. E não precisa ser nenhum matemático para saber que os lucros aumentaram demais nos últimos anos. Não se trata de ser contra o lucro, mas contra o lucro exagerado, em detrimento de famílias, que estão a busca, não de enriquecer, mas comprar a casa própria, ou comprar uma casa melhor para morar.
De qualquer forma, o tempo já está mostrando: as vendas nos lançamentos está reduzindo drasticamente, os imóveis próximos a entrega com preços caindo. Afinal de contas, só para citar um exemplo, será que tem tanta gente com renda de R$ 14.000 para pagar R$ 4.100 de prestação inicial de um financiamento de R$ 300.000????
Isto mesmo, R$ 300.000. O que dirá financiamentos de R$ 500.000, R$ 1.000.000.
Os preços podem subir, mas os negócios, irão se realizar?
Muito se tenta com justificativas meramente técnicas, justificar o que não da pra ser justificado. Assim como em outras áreas da economia brasileira “o olho é maior que o estomago” e graças aos grandes investidores milhares e milhares de brasileiros não tem a casa própria. Mas acreditem, os dinossauros nas suas mais variadas especies eram os poderosos da terra, mas tanta exuberância e força que os tornavam os mais necessitados por espaço, água e comida, deu no que deu. Mas outros tipos de seres vivos, infinitamente menos poderosos sobrevivem até hoje. Fácil assim. Quando se fala: a ai teremos menos empregos. . . o empregado de nível médio, com salários em torno de R$3.000,00 tem a sua divida compatível a esse valor, nada que uma pequena economia mensal não lhe garante alguns meses de estabilidade e tem o seguro desemprego. Mas os já para os grandes especuladores a coisa não será tão fácil assim. Lembra dos dinossauros.
Extra, extra…última dos Estados Unidos. Apartamento na Nova Inglaterra, região nordeste americana, que custava 300.000 dollares, em 2001, sai agora por 40 mil dollares. 300 m².
A grande realidade é:
QUEM NÃO TEM DINHEIRO PARA COMPRAR, FALA EM BOLHA IMOBILIÁRIA E SEMPRE TORCE PARA O MERCADO PARAR!!!!!
SOU CORRETOR, QUALQUER UM PODE FREQUENTAR UM SALÃO DE VENDAS DAS MAIORES IMOBILIÁRIAS DO PAÍS (LOPES E ABYARA) E TESTEMUNHAR O QUE OCORRE REALMENTE COM O MERCADO IMOBILIÁRIO.
EXISTEM INÚMEROS LANÇAMENTOS, ANO APÓS ANO RECORDES DE VENDAS SÃO BATIDOS E INVESTIDORES E CONSUMIDORES FINAIS COMPRAM IMÓVEIS AOS MONTES….
ABRAÇO A TODOS
Argumento que é bom, necas…
Lopes e Abyara, que estão respondendo a um TAC junto ao MP de SP, por cobrarem indevidamente a taxa de corretagem? Quem quiser saber mais sobre o assunto basta procurar no google por corretagem, indevida, corretagem, comprador, termo de ajustamento de conduta, ministerio publico. Ou então no youtube por msurgente corretagem.
Prezado Gerson,
Desculpe a sinceridade, mas não é a toa que seu nome é “GERSON”. O Brasil é país emergente, mas a nossa economia é infinitamente mais frágil que a economia de qualquer super potência. O Brasil é rico com certeza e tem muita gordura para queimar, mas nem toda a população tem a renda média suficiente para pagar os abusos de preços que estamos tendo no mercado imobiliário. Paralelamente, ao aumento do preço absurdo dos imóveis, que deveriam de modo sensato serem corrigidos pelo IGPM e não pela especulação, tem ocorrido o aumento abusivo dos aluguéis. O que vocês querem afinal? Querem quebrar o país? Acordem e evitem a bolha brasileira enquanto há tempo!
Prezado Alexandre,
Você é uma pessoa sensata. Seria bom se todos os corretores ou donos de imobiliárias pensassem como você. Assim o Brasil estaria muito melhor.
Parabéns pelo exemplo que mostrou aqui.
Um corretor que conheci aqui em Recife disse que NÃO se deve comprar imóveis com o valor do M2 acima de R$ 3.000,00.
Vamos agir contra a bolha….
Realmente temos de tomar muita cautela com alguns argumentos tão superficiais como o de que o metro quadrado da rússia, china , etcsão bem mais altos e por isso a nossa metragem imobiliária tem potencial de ascensão . Não. Temos de colocar em questão , e com maior profundidade, as diferentes realidades entre os países. Cada um temo seu POTENCIAL DE COMPRA e o Brasil tem este índice de potencial de compra bem baixo diante de outros países como japão e singapura. POr quê? Não nos esqueçamos de que somos o segundo maior pagador de impostos do mundo, e impsotos que não são revertidos em benefícios sociais, oque significa que as famílias brasileiras , além dos 40 % de impostos, são obrigadas a pagar pela educação, saúde e a própria segurança, já que os serviços públicos são irrisórios neste país. Sou médico e percebo bem a enorrrme diferença entre uma Uti de hospital particular e outra de hospital público. Nossa.. e quanta diferença.
Agora, só tenho dúvidas quanto ao fato do Brasil estar ampliando demais as suas classes A e B. Segundo a reportagem da EXAME deste mês, a FGV prevê que o Brasil tenha mais de 31 milhões de pessoas nas classes A e B. Será que isso possa representar um risco de maiores supervalorizações de imóveis na p´roxima década?
E outra: parece que a retraçao imobiliária dos últimos meses não foi oriunda dos consumidores e sim de uma pausa das construtoras que estão atrasando as entregas de alguns empreendimentos . Ou seja, a retração passou longe de uma bolha .
Sinceramente estou preocupado com o futuro dos preços ,já que não queremos passar décadas escravos de financiamentos bancários, mais do que somos do próprio Estado que nos furta e nos rouba todos os dias.
Sinceramente, vejo aqui o quanto os brasileiros ainda nao estão preparados para entrar de vez para o primeiro mundo.
Vejo o Brasil após 2016 tendo a chance de se tornar uma nova potencia economica mundial, talvez assumindo até a 2ª posição economica mundial, atraz apenas da China devido ao seu tamanho, mão de obra barata e subsídios do governo à produção.
Para que isto aconteça, basta apenas consciencia política no sentido de reduzir nossos impostos, os mais absurdos do mundo, em prol de tornar nossos produtos e serviços mais competitivos mundialmente, gerando mais vendas, exportações e negócios, que compensaria a perda que haveria com tais reduções dos impostos absurdos.
Os E.U.A já estão falidos e endividados por pelo menos os próximos 20 anos, são potencia, são sim…mas estão falidos! já a Europa agoniza sua queda e eminente falência economica.
Então agora é a hora dos pequenos gigantes assumirem seu verdadeiro lugar no cenário mundial e isso é mais que normal, mas algumas pessoas se assustam algumas alardeam e só vislumbram o lado negativo das coisas, enfim…
São conclusões preciptadas fundamentadas algumas em coisas simples de se explicar.
a – crédito restrito (motivo excesso de consumo x banco central aumentam a taxa selic)
b – Atraso na entrega dos imóveis (motivo: Falta de mão de obra no mercado e burocracia de orgãos públicos para liberação de documentos)
c – bolha imobiliária (motivo: sinceramente não acredito que exista fundamentos concretos para isso no brasil)
d – Retração e diminuição da produção comparado ao periodo anterior (Claro e óbvio que nenhuma empresa ou industria pode continuar a produzir no mesmo ritmo, se começa a faltar mão de obra especializada, basta olhar nos jornais há vagas de sobra em todos os setores e falta pessoas preparadas)
Poderia enumerar outras diversas conclusões "pessoais" mas acredito que o que citei seja suficiente para defender meu pensamento positivista, me perdoem os pensadores pessimistas.
Joao Cabral