Índice SECOVI – Mercado Imobiliário de Brasília
Alguns leitores sugeriram que eu utilizasse o índice divulgado pelo Sindicato da Habitação (SECOVI-DF) para acompanhar a evolução do mercado de imóveis em Brasília, por considerarem equivocada a metodologia equivocada. Embora, à primeira vista, eu tenha relutado em aceitar a utilização do índice, já que muitos dos SECOVI do país, assim como vários representantes das construtoras, têm adotado a perspectiva de que o crescimento no mercado de imóveis visto nos últimos anos é plenamente sustentável e duradouro. Mas decidi estudar o boletim divulgado mensalmente pelo SECOVI-DF e percebi que, em linhas gerais, ele tem refletido uma realidade muito próxima dos estudos feitos a partir dos dados do WImóveis.
1. O índice SECOVI-DF de acompanhamento da evolução do mercado de imóveis em Brasília
Assim, a partir de agora, utilizarei o boletim do SECOVI-DF como base de dados para o acompanhamento do crescimento do mercado imobiliário da capital do país. O boletim tem acompanhado a evolução do mercado de imóveis brasiliense de junho do ano passado para cá, o que já permite extrair algumas conclusões interessantes. Tendo em vista os dados disponíveis na base, acompanharei a evolução do mercado nas seguintes localidades: Brasília (Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste), Águas Claras, Guará e Taguatinga. Vejamos, por região, o que tem acontecido ao longo dos últimos meses.
1. Valorização
Legenda: Preto: valorização. Roxo: anomalia estatística. Vermelho: desvalorização.
Como você pode observar, os preços médios dos imóveis na zona central de Brasília, composta por Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste, variaram bastante conforme o tipo de imóvel. As quitinetes se valorizaram 10,44% em 7 meses; os apartamentos de 01 quarto se desvalorizaram 24,34% em média; os de dois quartos tiveram valorização de 15,36%; os de três quartos, por sua vez, se valorizaram 7,48%; e os apartamentos de quatro quartos, por sua vez, se valorizaram 4,44%.
O impressionante resultado negativo dos apartamentos de 01 quarto de Brasília se deveu, provavelmente, a uma anomalia; o preço médio dos apartamentos desse tipo em junho de 2010 era de R$ 417.825,00, e em nenhum dos meses seguintes o valor dos apartamentos de 01 quarto passou de R$ 320.000,00. Ou seja, provavelmente o preço inicial foi uma anomalia estatística, que deveria ser desconsiderada no estudo.
Em média, os apartamentos de Brasília se valorizaram 2,68% entre junho e dezembro de 2010. Se desconsiderarmos a desvalorização de 24,34% dos apartamentos de um quarto, a valorização já passa para 9,43% no período, ou 1,3% ao mês.
Outro fator digno de nota é que, como já identificamos nos estudos anteriores, em algumas unidades é possível notar desvalorização média bastante significativa. As unidades de quatro quartos da asa sul, por exemplo, sofreram uma desvalorização média no período de 7,69%, por exemplo.
Mas também houve unidades com valorização bastante expressiva, como as unidades de 2 quartos em Águas Claras (19,98%), ou os de 4 quartos no Guará (13,85%).
Apesar da valorização média expressiva dos imóveis em algumas regiões, também é digno de nota que a média normal (excluídas as zonas em que houve valorização ou desvalorização anômala) foi de apenas 7,18%, ou 1% ao mês (cerca de 13% ao ano). Trata-se de um retorno bastante atraente, mas muito inferior aos valores que têm sido divulgados pelas corretoras de imóveis e incorporadoras, que têm alardeado retornos próximos a 25% ao ano.
2. Relação média entre aluguel e preço dos imóveis: a realidade do mercado imobiliário do DF
O leitor que tem acompanhado nossas análises já sabe que utilizamos como critério de avaliação da razoabilidade da situação imobiliária a relação entre o valor anual médio pago em aluguéis e o preço do imóvel. Em média, esta relação deve estar na casa dos 6%, a fim de expressar uma rentabilidade adequada para os imóveis. Como os estudos anteriores já mostravam, essa relação está bastante abaixo dos 6% também nos dados divulgados pelo SECOVI-DF:
Como você pode observar, algumas regiões estão com uma relação bastante próxima de 6% – a saber, as quitinetes na Asa Sul, Asa Norte, Águas Claras e Taguatinga, assim como os apartamentos de 01 quarto em Águas Claras. Nos estudos passado, os imóveis menores também eram os que tinham a melhor relação de rentabilidade. Em outras palavras, quem pretende comprar um imóvel para investir e ganhar mais com alugueis deveria privilegiar a compra de quitinetes. Apartamentos maiores têm uma rentabilidade inferior e, além disso, tendem a se valorizar mais devagar. Lembre-se de que dobrar o valor de um apartamento que custa R$ 100.000 é muito mais fácil do que dobrar o valor de imóveis que custam R$ 2.000.000,00!!
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Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Fábio,
Parabéns pelo artigo.
Mais uma vez nos presenteando com excelentes informações.
Pelas informações divulgadas pela SECOVI, parece que os preços estão se ajustando.
Acho que os próximos anos não serão tão áureos quanto os três anos anteriores.
Com o arrocho do Governo (aumento da SELIC, diminuição dos concursos e dos recursos do MCMV, corte no orçamento, …) a tendência é uma diminuição acentuada da valorização dos imóveis.
Nos dias 5 e 6 desse mês fiz uma varredura no WIMOVEIS de apartamentos, anunciados no último mês, nas localidades por você avaliadas. Embora tenha utilizado metodologia diferente, pude observar que os preços dos imóveis estavam bem próximos do que você estimou.
Vou fazer um acompanhamento dos preços dos imóveis, no WIMOVEIS, nessas localidades e comparar com os seus dados e da SECOVI.
Abs.
Obrigado, Paulo! Realmente, estou com essa impressão de que os preços estão se ajustando.
Boa tarde, Fábio
Examinei o seu artigo, e penso que a sua contribuição publicada, é um termômetro importante que deve ser analisado com bastante interesse pela classe imobiliária.
Parabéns, Engo. Luiz Otávio
PS: A propósito, você possui informações do mercado imobiliário de Caldas Novas,
pra mim, Fábio, ainda precisam – depois de desacelerarem – diminuir IMHO.
só um toque:
“por considerarem equivocada a metodologia equivocada” onde se lê equivocada(2) leia-se adotada.
[ ]s
wally.
Olá Fábio,
Eu estava para te perguntar do índice do Secovi-DF quando você nos aprontou esta grata surpresa ! Eu imaginava que este índice existisse há mais tempo, mas de qualquer forma já é possível obter apontamentos interessantes, e isso a partir de informações divulgadas pelas próprias raposas, ops! Digo, construtoras ! Fica claro que, apesar de atraente, os números provam que o retorno não é tudo isso o que alardeiam nos stands de vendas.
Você vai continuar mantendo sua metodologia de pesquisa anterior ? Acho que seria interessante para acompanharmos os resultados de uma fonte ‘oficial’ e de uma outra fonte livre.
De qualquer forma, parabéns pelo trabalho e vamos ver o que o futuro vai nos revelar. Acho que ainda teremos fortes emoções nos próxmos capítulos do mercado imobiliário !
Abraços,
Samuel.
Acredito que a tendência do mercado imobiliário é mesmo fazer apartamentos cada vez menores nas grandes cidades. Além de ocuparem menos espaço, as grandes cidades são compostas, em grande parte, por estudantes e por famílias com apenas um filho (ou até sem filhos). Até mesmo em cidades médias isto já pode ser verificado. Portanto, mesmo sem os dados é possível perceber que investir em apartamentos menores é um bom negócio. Vendem e são alugados mais facilmente e têm mais retorno. Na verdade, o mercado só está seguindo o que acontece na sociedade: famílias menores, pessoas sem tempo de llimpar a casa e passar bastante tempo nos aps, etc. Os dados só corroboram isso.
Colegas,
Gostaria de compartilhar algumas informações com os senhores. Nesta semana fui convidado, por integrantes de uma famosa construtora de Brasília, a conhecer um novo empreendimento (hotel) que será construído no setor hoteleiro norte (ainda não lançado oficialmente). O alvo é para potenciais investidores, perfil no qual me enquadro. Pois bem, ao tomar contato com o ativo, percebi tratar-se de investimento de altíssimo risco, pois a rentabilidade de um hotel depende de diversas variáveis, sobretudo relacionadas à taxa de ocupação média, custos e eficiência de administração hoteleira. Ao conversar com os corretores vim a saber que a rentabilidade esperada – se tudo der certo! – será de R$ 2.000,00 por mês, por unidade de 30m2. Repita-se: se tudo der certo, pois a probabilidade de dar errado´(principalmente depois da Copa) é muito grande. Tendo como parâmetro a rentabilidade média buscada torres comerciais de altíssimo padrão em São Paulo e Rio (mercados que acompanham a valorização imobiliária do DF), de 6% a 8% ao mês, indaguei qual seria o valor do apartamento, supondo algo na faixa dos R$ 250.000,00 a R$ 270.000,00, afinal, o imóvel não gerará renda pelos próximos 30 meses. Mas pasmem os senhores: o valor de cada uma das 327 unidades será de “apenas” R$ 13.500,00 o m2!!! Ou seja, R$ 405.000,00 o quarto de R$ 30m2. Ao ponderar com o vendedor de que a rentabilidade esperada a ser auferida – quando a obra for entregue em alguns anos – estaria bem abaixo da média do mercado (imóveis que geram renda hoje), ele me informou que as pessoas em Brasília não “pensam” dessa forma, isto é, não fazem esse tipo de cálculo. Preferem comprar por “acreditar que aqui o mercado imobiliário é diferente” e por caber a prestação no orçamento (até quando?). Por outro lado, ao afirmar para o vendedor de que o investimento era péssimo (altíssimo risco/baixo retorno) ele ponderou que o preço do m2 poderia não ser aquele, afinal, o empreendimento ainda não foi lançado – quem sabe sairia por R$ 12mil o m2; nem eles sabem ao certo qual é o VGV (valor geral de vendas)!!!! Eles vão testar as condições de mercado, colocando o preço nas alturas! Enfim, me parece que o consumidor de imóveis em BSB não faz contas; paga para ver o que vai dar; por sua vez o vendedor faz o mesmo – sabe que o preço está fora da curva (afinal, comprar uma sala comercial de padrão AAA na segunda economia do Brasil, centro do Rio de Janeiro, onde também não existe mais potencial construtivo, custa R$ 11,5mil o m2, para obra pronta), mas enquanto houver quem pague… Sinceramente: vejo sinal evidente de supervalorização quando os consumidores compram ativos à cega, pagando o preço que lhe oferecem, sem questionamentos, levados apenas sob o efeito manada que rege o mercado imobiliário em BSB. O mesmo corretor me informou que os preços divulgados em sites como o wimóveis não correspondem à realidade: pode descontar 30% dos anúncios. Está na hora de os consumidores começarem a apresentar contrapropostas, com preços mais baixos (que busquem a realidade). Quando isso começar a ocorrer a correção dos preços virá como consequência. Aliás, não sei se vcs já perceberam, mas o m2 no Noroeste está baixando!! A oferta tá muito maior que a demanda, afinal, não é fácil ocupar um bairro de 40.000 com apartamentos na faixa de R$ 1,5 milhões!
Apenas complementando: quando falo de rentabilidade no Rio e em São Paulo, de 6% a 8% no mês, falo da renda (aluguel) gerado por eles. Lá, em média, para imóveis top, um imóvel de R$ 405mil, pronto, gera entre R$ 2.500,00 a R$ 3.200,00 por mês.
Absurda a situação descrita, Investidor!! Infelizmente, o mercado daqui “bateu o pino”. Pessoas topam pagar qualquer preço porque o “mercado brasiliense é diferente”, e não acham esse tipo de situação absurda. Vamos ver até quando dura…
Hoje me ligaram dizendo que o imóvel foi (ou será bem em breve) lançado, com planilha a R$ 12.100,00 o m2. Pelo efeito “ancoragem” até parece um belo negócio, afinal, o preço inicial era de R$ 13.600,00 (até parece barganha). Mas, considerando os riscos do negócio e o fato de estar na planta, estou convencido de que a construtora sairá com todos os lucros do empreendimento, incorporando eventual valorização imobiliária futura e deixando para os investidores o mico na mão (alto risco de o negócio não gerar a rentabilidade esperada). Posso estar errado, mas investimento são feitos da equação risco/retorno e, ao meu ver, a única que está se saindo bem nessa é a construtora.
Em tempo: trata-se de um hotel que será contruido ao lado do Brasília Shopping, em substituição ao edifício que foi demolido naquela área. A administração do hotel ficará a cargo da HPLUS, alguém já ouviu falar? Eu também não.
Saiu hoje no Correio:
Rentabilidade do aluguel é menor que da poupança, mas compra no DF compensa
Embora a rentabilidade anual alcançada com a locação seja inferior à da poupança, adquirir imóveis ainda é um excelente negócio no DF. Para quem busca resultado a curto prazo, as aplicações em renda fixa oferecem baixo risco e se colocam como a melhor opção
Thaís Paranhos
Julia Borba
Mariana Branco
Publicação: 18/03/2011 07:00 Atualização:
Enquanto o preço de venda para lojas e apartamentos valoriza cerca de 20% ao ano, as taxas cobradas de inquilinos crescem em um ritmo bem menos acelerado, e os lucros dos locatários são modestos frente àqueles de quem comercializa unidades habitacionais e comerciais. É convencionado entre quem aluga imóveis para terceiros que um bom percentual de retorno desse tipo de investimento deve ficar entre 0,6% e 0,8% do preço total do bem ao mês, o equivalente a entre 7,2% e9,6% ao ano. Porém, dados do Boletim de Conjuntura Imobiliária – Janeiro de 2011, divulgados pelo Sindicato da Habitação do Distrito Federal (Secovi-DF), mostram que a rentabilidade mais alta do DF, registrada em Águas Claras, não supera 0,4% ao mês, ou 5,64% ao ano (veja quadro). Os valores são menores do que o rendimento da poupança, cujo lucro anual costuma ficar entre 6% e 7%. Apesar disso, adquirir imóveis como forma de investimento continua valendo a pena, desde que quem compre foque na lucratividade a médio prazo.
Como o retorno do aluguel é pequeno, o atrativo em ter um imóvel continua sendo a valorização alta e estável do preço de venda que a cidade oferece. “É isso que faz o mercado se aquecer, esta certeza de lucratividade com o passar do tempo. Em Brasília não se ganha com aluguel, por isso, se o valor for alto ou baixo não faz muita diferença. A depreciação aqui é imperceptível, e ter alguém dentro do imóvel também diminui o desgaste causado pelo tempo”, afirma o vice-presidente da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Distrito Federal (Fecomercio), Miguel Setembrino, que já foi presidente do Secovi-DF.
O presidente da Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário do DF (Ademi-DF), Adalberto Valadão, faz análise semelhante à de Setembrino. “Qualquer pessoa que compra um imóvel para alugar está se colocando como um investidora. Ela tem que fazer a análise da receita que entra para ele a título de aluguel e da valorização do imóvel no mercado. São duas componentes. Nessas condições, mesmo com o retorno sendo muito pequeno para quem loca, um ou dois anos depois ela terá um patrimônio cujo valor cresceu, além do que recebeu do locatário”, avalia.
Valadão destaca, no entanto, que o rendimento no mercado imobiliário vem em um prazo maior, e que os investidores que desejam liquidez — ou seja, dinheiro rapidamente resgatado — podem optar pela poupança e por outras aplicações de renda fixa e baixo risco.
O presidente do Secovi-DF, Carlos Hiram Bentes David, reconhece que os aluguéis no DF dão um retorno baixo. De acordo com ele, por esse motivo, muitas vezes, “o aumento é a forma de recuperar as perdas com a inflação”.
Para o economista Roberto Piscitelli, professor da Universidade de Brasília (UnB), o descolamento, no DF, entre o preço de comercialização dos imóveis e a lucratividade trazida pela locação é motivo para que o segmento fique alerta. “Compra e venda estão tão altas que fica absolutamente incompatível com o que se pode obter alugando. Os preços dos imóveis estão inflados, e isso exige atenção”, alerta.
Piscitelli diz que Brasília vivencia um momento em que comprar imóveis para alugar deixou de significar segurança e estabilidade. Como a capital federal é atípica em muitos traços de sua dinâmica econômica, aqui, isso estaria ocorrendo em maior grau do que em outros grandes centros do país, onde a construção civil também está aquecida. “Antigamente, comprar uma casinha e colocar para locação servia como fonte de renda para a família, e era algo que durava por muitos anos. Hoje, estamos vendo uma mudança dessa concepção.”
Aplicação
Renda fixa é o lucro a partir de um investimento que ocorre constantemente e periodicamente. São aqueles cuja rentabilidade o investidor conhece previamente, sendo a taxa de retorno da aplicação acertada previamente, no momento da aplicação. Podemos citar como investimento em renda fixa a caderneta de poupança, o Certificado de Depósito Bancário (CDB), as letras de câmbio e as hipotecárias, e os títulos públicos. Por serem aplicações de baixo risco, têm um rendimento inferior àquelas em que o investidor pode perder o dinheiro investido, como, a compra de ações na bolsa de valores.
http://not.economia.terra.com.br/noticias/noticia.aspx?idNoticia=201103221003_RTR_1300788095nN21299986
As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo iniciaram 2011 com um forte recuo de 45% em janeiro na comparação com o mesmo mês do ano passado. Em relação ao total informado em dezembro, a queda foi ainda maior, de 83,26%, segundo dados divulgados nesta terça feira pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).
No primeiro mês deste ano, foram comercializados 830 imóveis na capital, menor volume para janeiro desde 2004, segundo o Secovi, que atribui o tombo à sazonalidade do período de férias. Em dezembro passado, foram comercializadas 4.960 unidades em São Paulo. Para o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, o resultado de janeiro reflete “um fato pontual”, sendo cedo para traçar tendências.
As unidades de dois dormitórios lideraram as vendas em janeiro, respondendo por 37% do total, seguidas por aquelas com três quartos, que ficaram com 31%. A velocidade de vendas, medida pela relação de venda sobre oferta, também desacelerou no início de 2011, ficando em 6,7% em janeiro, contra 29,2% em dezembro e 11,3% ano a ano.
Já em termos de lançamentos, no primeiro mês de 2011 foram ofertadas 601 unidades na capital, aumento de apenas 1,9% sobre o total lançado um ano antes. “Por se tratar do primeiro mês do ano, o efeito sazonal explica a retração do mercado de imóveis novos residenciais”, afirma Petrucci.
Ele ressalta ainda a tendência de redução da relevância da cidade de São Paulo nos resultados da Região Metropolitana do Estado. Até 2006, a capital representava de 74% a 80% do mercado, tendo encerrado 2010 com 55% de participação.
“Um dos principais motivos desse movimento é a restritiva legislação urbana da cidade de São Paulo, que diminuiu o potencial de edificação e provocou a consequente migração dos empreendimentos para outras cidades”, acrescenta Petrucci.
Em janeiro, a região metropolitana de São Paulo registrou queda de 32,5% no número de imóveis comercializados ante o mesmo período de 2010, enquanto os lançamentos foram 4,7% menores na mesma base de comparação.
Caro Fábio, aqui no Rio, ontem, um amigo meu comprou um imóvel que estava sendo vendido por 900.0000, em Laranjeiras,por 820.000.A curva descendente começou. Um abraço!
Pois é… será o início de uma tendência?
Vi o comentário do Sr. Investidor e fiquei assustado com as declarações do corretor, de “…caber a prestação no orçamento…”. Não lembro onde li isso, mas é claramente caracterizado como “Efeito Casas Bahia”. Ou seja, o comprador está pouco se importando com o percentual dos juros, com o montante final que terá que pagar, nem por quanto tempo, contanto que consiga pagar a prestação mensal.
Do modo como são negociados lançamentos hoje, paga-se uma entrada e prestação baixas durante a obra. Ao receber o imóvel, haverão situações em que o comprador não terá pago sequer 10% do valor do imóvel, e terá uma beeeela dívida pelo resto da vida (provavelmente a prestações muito maiores do que durante a construção). Tenho uma edição da Veja de 2007 quando começou o boom imobiliário, e até então na reportagem dizia que até 2006, pagava-se cerca de 40% a 50% do imóvel durante a obra. Ao criar mecanismos para reduzir o pagamento durante a obra, automaticamente a demanda, e os preços, aumentaram. O problema, agora quase 5 anos depois, é quando os imóveis ficam prontos e ainda resta um baita dum montante a ser financiado pelo feliz próprio otário, ops, proprietário do imóvel. Mas claro, ninguém se preocupa com isso, contanto que dê para pagar a prestação, nem que tenha que voltar para a casa dos pais e achar que está se fazendo um bom investimento.
Quanto ao caso do Sr. Investidor, já tive flat num hotel e foi um dos piores negócios que fiz com imóveis. O rendimento era pífio, e tive depois que suar bastante para conseguir repassar o mico.
Abraços,
Samuel.
Oi Fábio, venho acompanhando seu blog e concordo inteiramente com você. Os corretores sabem que os preços estão além da capacidade de compra das pessoas, e hoje o único argumento é de que o imóvel valoriza 25% ao ano. Mentira, pois empiricamente, tenho acompanhado os preços e vejo o seguinte: vários imóveis há mais de um ano anunciados, sem comprador. E são imóveis bons, bem localizados, bem acabados, e com preços na média do mercado. Por outro lado, tenho visto metro quadrado de imóveis cair assustadoramente nas proximidades da entrega das chaves.
Parabéns pelo Espaço, Fábio!!!
Vamos divulgá-lo.
Qto ao assunto, outro dia estive com um corretor q me falou sobre um excelente lç no noroeste, 1ª tabela. “Bom para ganhar dinheiro”. Me falou que já ganhou muito dinheiro e está ganhando. Pergunta que n quis calar: “Quantos aptos vc tem?” para minha surpresa ele me disse q nunca teve um , por achar muito arriscado. Fala sério!!! Há dúvidas ainda q a bolha já está aí?
Mais fácil, tranquilo e seguro colocar o $$ na poupança, pois será melhor. Ainda que tenha pouco rendimento, ainda em 2010 teremos os valores atuais reduzidos em, pelo menos, 30%.
Abrç
Como muitos, vim para Brasília assumir um cargo público e me deparei com essa realidade imobiliária descrita. Em algum comentário foi dito que o brasiliense não tem noção de valor de imóvel. Bem, concordo plenamente com essa tese, sou de Fortaleza e com o dinheiro que se paga num apartamento pequeno, velho e sem elevador daria para se comprar um excelente imóvel, se dúvidar, de frente para o mar. Tenho muita curiosidade em saber se esses imóveis anunciados por valores acima de R$ 500.000,00 têm sido vendidos. Minha tese é que aqui só pode haver muita lavagem de dinheiro…
Ivan Maia, pelas minhas pesquisas, tenho visto ultimamente muito apartamento encalhado, principalmente em Aguas Claras e ali perto do Parkshopping. As pessoas compraram e agora tentam revender o ágio, mas se esqueceram que as parcelas de chaves e financiamento são altíssimas.
Outra questão observada é que tem muito apartamento já pronto e vazio mais barato que apartamentos ainda em construção e no lançamento.
No Parkshopping, lançamentos pedem R$ 9.000 o metro, e tem um que está para ser entregue, pedindo R$ 7.000 o metro.
Os preços estão caindo…
Pessoal, tenho um apartamento de 2 quartos na asa norte e desde maio de 2010 estou tentando vender e nada…. tem alguém na mesma situação? Estou chegando a conclusão que as pessoas já não estão querendo pagar o preço que o mercado está pedindo.