Financiamento com quitação impossível? Conversas com corretores de imóveis
Esses dias andei visitando alguns empreendimentos imobiliários em Brasília, com a finalidade de verificar as condições de financiamento. Gosto de fazer isso, para acompanhar as movimentações do setor e para ver como andam se comportando as pessoas que trabalham no meio. Além disso, minha esposa adora visitar as unidades decoradas e ver os trabalhos dos arquitetos e decoradores, já que ela é designer de interiores e gosta de estar por dentro das novidades. Então, acaba sendo um programa útil para nós dois. Pois bem: semana passada visitei algumas unidades decoradas e conversei com alguns corretores, a fim de verificar os preços praticados no mercado de lançamentos imobiliários.
1. Financiamento impossível para imóveis espetaculares
Fiquei particularmente impressionado com um empreendimento, localizado no Setor Noroeste de Brasília, a menina dos olhos do mercado imobiliário local. Gostei bastante da apresentação do setor, que tem um projeto de urbanização bem interessante – com ciclovias por todos os lados, gás canalizado em lugares estratégicos, sistema de drenagem que encaminha a água armazenada para os lagos que farão parte de um enorme parque, bem como um sistema de comércio local planejado e que, aparentemente, não terá problemas de estacionamento. Os prédios em si não eram grande coisa – bonitos e tal, com algumas facilidades, como piscina e academia na cobertura (piscina mediana, academia simples demais), salão de festas, mas nada demais. Mas o que me assustou mesmo foi o preço cobrado, bem como as condições de pagamento.
Vejamos minhas conclusões.
A unidade negociada tinha o seguinte perfil:
Apartamento de dois quartos, com duas vagas na garagem – 78 metros quadrados de área privativa
Preço: R$ 858.226,04
Condições sugeridas de pagamento:
- Sinal: R$ 68.658,08
- Anuais: 10 x R$ 33.470,82
- Mensais: 120 x R$ 3.790,50
- Entrega: Outubro de 2012
Achou caro? Então saiba que, na verdade, a conta é um pouco pior. Se você prestou atenção nas condições, deve ter percebido que, na entrega do apartamento, uma grande parte do financiamento ainda estará por ser paga. E aí — algo que o corretor só soltou depois de muita insistência, dizendo que eu não deveria me preocupar com isso — começariam a incidir juros no financiamento. Claro, isso seria esperado – afinal, ninguém acredita que a construtora é boazinha e iria financiar sem cobrar juros.
Mas os juros cobrados a partir da entrega do apartamento são extorsivos: 1% + IGP-M ao mês. Isso significa que, em um ano como 2010, o valor da dívida aumentaria mais de 20% (o IGP-M de 2010 foi de 11,32%).
No apartamento de 2 quartos, por exemplo, ocorreria a seguinte situação. Até a entrega das chaves, o comprador teria pago R$ 218.989,08, e sobrariam R$ 639.236,96 para financiar. Para pagar no prazo, com essas condições, o comprador teria que aumentar o valor das prestações mensais e anuais à taxa de 2% ao mês – contando com uma inflação medida pelo IGP-M de aproximadamente 0,5% ao mês. Caso o IGP-M disparasse (como no ano passado), o valor das prestações mensais e anuais teria que aumentar muito mais para fazer frente ao aumento da dívida.
Caso os juros cobrados aumentassem à taxa de 1,5% ao mês (1% + IGP-M, aproximadamente), e o investidor aumentasse o valor das prestações mensais e anual 2% ao mês (a anual aumentaria à taxa de 27% ao ano, nessa proporção), pagaria toda a dívida.
A questão é: ao final de 1 ano, a prestação de R$ 3.847,36 aumentaria para R$ 4.783,71; em 2 anos, para R$ 6.066,90; em 5 anos, para R$ 12.375,78. E as anuais, em cinco anos, já estariam na casa dos R$ 88.000,00 – tudo isso para poder pagar o financiamento. Pagando menos do que isso, o comprador correria o risco de ter uma dívida impagável, porque os juros são tão altos que, em pouco tempo, mesmo após ter pago muito dinheiro, a dívida seria muito maior do que todo o valor pago até então.
As últimas prestações pagas seriam de R$ 19.905,67 (mensal) e R$ 123.501,77 (anual). No total, pelo apartamento de 2 quartos, teriam sido pagos R$ 1.596.666,26. Vale a pena? Ou melhor: você conhece alguém que tem condição de pagar uma prestação de R$ 20.000,00? Ou mesmo de R$ 6.000, para trabalharmos com um horizonte mais próximo do presente – que seria o valor da prestação em apenas 2 anos? Decerto, esse financiamento está muito acima do padrão de nós, mortais. Se você acredita que sua renda vai aumentar nesse ritmo, vai com fé, mas eu não confiaria nisso. A minha, pelo menos, tenho certeza absoluta que não vai seguir.
2. A resposta do corretor: se financiamento pesar, venda o imóvel com lucro!
Quando questionei isso ao corretor, ele disse que eu poderia financiar o apartamento pela Caixa Econômica Federal, assim que o imóvel fosse entregue. Resolvi verificar no simulador da CEF o quanto pagaria de prestação. Pela Caixa, simulei uma renda bruta alta, na casa dos R$ 15.000,00 — e, nessas condições, o comprador teria que dar uma entrada de R$ 321.000,00, já que a sua renda não comportaria um financiamento maior. Veja bem, estou falando de um salário MUITO bom!! E teria que pagar a módica prestação de R$ 3.750,00 por 30 anos (tabela SAC, regressiva – embora haja um reajuste nas parcelas, também). Ou seja, mesmo pela Caixa, o comprador teria que pagar à vista quase metade do valor do imóvel (depois de ter pago o sinal) e pagaria muito mais do que é possível pagar, hoje, de aluguel, em um apartamento muito maior!
Confrontado com esses argumentos, o corretor rebateu que o financiamento seria um excelente negócio, porque o apartamento se valorizaria à taxa de 20% ao ano. Se isso acontecesse, em 9 anos, quando eu terminaria de pagar o financiamento, o imóvel de DOIS quartos valeria R$ 4.500.000,00. Decerto, se isso realmente ocorresse, valeria muito a pena pagar R$ 1.500.000 para ter R$ 4.500.000,00, concorda? Mas é racional esperar que, em 2020, um apartamento de 2 quartos seja negociado por quase cinco milhões de reais??
Se você acha que é um bom negócio, mande um e-mail pra mim e eu encaminharei o telefone do corretor. De minha parte, sigo com as barbas de molho: as possibilidades de financiamento estão cada vez mais complicadas!
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Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Grande Fábio ! Pelo jeito passaste cêra nos ouvidos para não cair no canto das sereias, como diz na lenda (rs)!
Realmente é uma coisa para lá de irracional tanto o preço quanto o financiamento. E ainda acho que mesmo que você tivesse o $$ para pagar à vista o corretor irá fazer de tudo para que você assuma o financiamento…
Acho muito esquisito o fato do Noroeste ser projetado para ser ecológico (vamos ver se de fato o será) e o fato das plantas dos apartamentos não terem nada de ecológicas – não aproveitam a luz natural, não empregam materiais ou outros conceitos sustentáveis, etc. Enfim, o apartamento em si não tem nada de diferente do que se vê em outras regiões, inclusive com os mesmos problemas (cozinhas-corredor, varandas minúsculas, nenhuma variedade de plantas, etc).
Uma pergunta: acho que um fato que alimenta a irracionalidade do mercado do DF foram os aumentos gerenosos a funcionários públicos concedidos durante o governo Lula. Lembro que um analista do BC em 2001 ganhava cerca de 3.000 mensais e hoje o salário de ingresso está em 13.000 reais. O mesmo ocorreu com outros inúmeros órgãos, além de trocarem milhares de terceirizados por servidores concursados. Mas nada indica que no governo da Dilma os aumentos vão continuar nesse ritmo nem que a máquina vai continuar crescendo. Qual o seu ponto de vista sobre o fato, Fábio ?
Obrigado e abraços,
Samuel.
Não acho que os aumentos que vimos tenham relação necessariamente com o aumento dos salários de novos servidores. Há 4 anos ocupo um cargo pelo qual recebo relativamente bem e nesse período nunca tive condição de comprar um apartamento no plano piloto, sendo que sou uma pessoa bem comedida em meus gastos e economizo bastante. Acho que os aumentos afetaram a situação de quem já era servidor há um bom tempo e, por conta de certos “direitos adquiridos”, os aumentos acabaram impactando estupidamente em seus salários, gerando dinheiro excedente para que elas pudessem pagar as prestações. É a situação de quem já tinha incorporado vários “penduricalhos” em sua remuneração, que hoje não são pagos aos novos servidores. De qualquer modo, acho que, pelo menos nesse ano, o governo Dilma vai frear os aumentos sim. Mas vai ter que voltar a partir do ano que vem a abrir o cofre: no caso do Judiciário, onde trabalho, os salários estão bem menores do que os de carreiras análogas nos outros poderes e, em algum momento, a distorção será corrigida, porque os tribunais já estão perdendo funcionários para outras carreiras e há movimentos de greve iminentes. O que deve cair, acredito, é o número de concursos: dificilmente veremos um cenário de contratações como vimos no início do governo Lula. Outro fator que impacta o valor dos imóveis é a corrupção, fator que é dificílimo de estimar. Mas vamos em frente…
Sobre o noroeste é uma opção, compra quem quer…
o que regula os preços são basicamente oferta e demanda, Brasília ainda tem um déficit habitacional gigantesco o que somado a pouca oferta de terrenos a necessidade óbvia de moradia e o desejo eminente do conforto de morar próximo ao trabalho e o aumento da renda do Brasileiro nos últimos anos explicam o aumento dos preços e o valor do Noroeste por exemplo o 3º m² mais caro do Brasil. http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI206636-15259,00-O+GUIA+ESSENCIAL+DOS+IMOVEIS+TRECHO.html
Em brasília pagamos caro por que queremos morar perto do trabalho e nossa cidade vive simplesmente em função do trabalho.
“E ainda acho que mesmo que você tivesse o $$ para pagar à vista o corretor irá fazer de tudo para que você assuma o financiamento…”
PORQUE??? O CORRETOR NO CASO SERIA O DONO DO BANCO? CADA VIAGEM….
Fernando,
É bem provável que o corretor esteja ganhando algo a mai$ na comissão dele se conseguir te empurrar um financiamento do jeito que a construtora achar melhor (para ela)…
Isso aconteceu comigo quando fui comprar um carro zero Km. Eu tinha o $$ para pagar à vista e estava tentando um desconto, mas o vendedor queria me passar para o financiamento de tudo quanto era jeito, a módicos (?) juros de 1,3% a.m., na época. Recusei e comprei o carro à vista. Tempos depois, fui descobrir que o vendedor ganhava uma comissão do banco de cerca de R$ 400,00 para cada um que ele passasse para o financiamento…
Ou seja, fiquem de olhos abertos se mesmo esfregando o $$ na cara do sujeito ele quiser te passar para assumir os ‘jurinhos’ de um financiamento.
Abraços !
Nas construtoras é o contrário. O comissão do corretor aumenta conforme a captação (valor do sinal) e em alguns casos valor total pago até a entrega das chaves.
Ridículo isto
Maquinário de lucros perpétuos…
Me lembro de ter visto em um site, a seguinte sátira:
“Pedro Bial pergunta ao ganhador do BBB:
- O que voce fará com 1 milhão de reais ?
- Irei comprar um apartamento !!!
- E com o resto, o que você vai fazer ?
- Ah, irei financiar pela caixa !!!”
Viva a bolha !!!
Hahaha, boa! Triste, mas engraçado.
Pessoal também concordo que o preço é absurdo mas o que a maioria sempre, sempre esquece de levar em consideração é que em muitos que irão realmente morar no noroeste, não começam do zero e sim vão vender um apto que já tem ou seja.. esse financiamento dele é bem menor do que o que o Fábio calculou. O cara já tem um apto que muitas vezes está com valor absurdamente caro.. vai pra um outro melhor. Aos que estão entrado para especular, é fria total..
Respondendo a última pergunta… Só se a inflação disparar. O que não é impossível.
Aliás, dizem os economistas que uma solução para alto endividamento de um país é a desvalorização da moeda.
Você acha, Fábio, que mais a frente o governo aumentaria a inflação, a fim de que essas dívidas que a população tem feito no mercado imobiliário se tornem pagáveis? Falo isso levando em consideração a hipótese de que os valores nominais dos imóveis seriam mantidos e os salários aumentariam para compensar a desvalorização da moeda.
Abs.
ridículo isso, Fábio…
só quem não tem o mínimo de bom senso cai numa dessas!
e olhe que vc acha apto em Ág Claras, com 110m² por 390k, e eu acho caro…
dps, qdo essa bolha estourar, como vai ser? os empresários, q já faturaram os tubos, vão passar a xícara [ou seria o penico] no governo?
essa cobiça q cega, aqui em Brasília, é mais forte do q em outros lugares, ao que parece…
abs, e parabéns por ser, ainda que por eqto, a “voz que clama no deserto” [ou planalto central... risos]
abs,
wally
blog Desfiando Limites
Hahaah…
Outro excelente artigo. Fabio a cada dia se superando.
Estou investindo os meus recursos para poder em alguns dias comprar uma boa oportunidade a vista. Concordo que ver o mercado inflacionar 50% no ano passado em SP nao foi facil, mas continuo convicto que atualmente o meu aluguel sera a melhor estrategia.
O Alexandre tem razão.
Os amigos que conheço que estão comprando no Noroeste, todos tem um imóvel quitado e vão vende-los para ajudar a pagar o do Noroeste.
Mesmo assim, vão ter que financiar muito. Algo em torno de 300.000.
No meu caso, se eu fosse comprar um de um milhão, teria que financiar quase 500.000. Prefiro ficar no meu apto atual (novo) e aplicar o dinheiro em algo melhor.
Conheço alguns que estão com a corda no pescoço, justamente financiando sem ter qualquer outro imóvel antes… obviamente, há gente comprando com todos os perfis aventados. O difícil é saber a proporção de cada tipo de comprador!
Fábio, minha esposa também é designer de interiores (inclusive foi dela o melhor ambiente na mostra Morar Mais de 2009), e também temos como passatempo eventual visitar imóveis, não só na planta mas também qualquer um que esteja à venda e que nos atraia por alguma razão. Neste Sábado mesmo visitamos um em Águas Claras.
Sobre o Noroeste, você sabe e eu sei que a conta simplesmente não fecha. A variável que distorce a análise é o quanto de lavagem de dinheiro existe na especulação imobiliária. Um dia esse dinheiro terá que ser “esquentado” e nesse dia a bolha vai estourar…
Olá Fabio.
Gostei muito do post e tenho lido muitas coisas interessantes no seu site. Como muitas outras pessoas estou interessado em comprar um imóvel e feito muita força nesse momento em que o lado emocional não pode prevalecer sober o racional.Gostaria muito de ler algo sobre como investir e poupar dinheiro do salário com vistas a no futuro comprar esse imóvel que hoje é proibitivo.
Ao mesmo tempo em que os juros são ridiculamente altos para comprar o imóvel, sinto que botar todo o dinheiro na poupança para obter rendimentos pífios e perder muito com inflação também me afastam cada vez mais dessa compra. Aonde você neste momento depositaria o dinheiro de quem tem o valor da entrada do imóvel?
Tomando por exemplo esse post. Se uma pessoa que ganhar 15.000,00 poupasse pelo menos R$5.0000,00 por mês. O que ela deve fazer? aguardar a bolha estourar? Como salvar o dinheiro da perda inflacionária?
Guilherme, ganhando R$ 15.000 por mês, sem ter uma boa reserva para a entrada, vc pode comprar um imovel de ateh uns R$ 400 mil. Escolha um bom lançamento de uma das construtoras lideres de mercado, avalie a procura logo no lançamento, e aposte (não tem jeito, toda compra não deixa de ser uma aposta, mas comprando das lideres, vc miniminiza esses riscos, como a margem estah alta, mesmo que o empreendimento nao seja um estouro de vendas, ainda ha uma margem muito boa no mercado). Escolhido o imovel, compre na primeira tabela, a de “pre-lancamento”, analise bem o empreendimento e escolha uma boa unidade (boa localizacao no quesito sol e ventilacao, afastado da area de lazer e de preferencia andares altos, ou um andar mais baixo possivel se a diferenca de preco for muito grande, ai a escolha eh sua, pondere o que tera mais procura ou se o preco mais baixo compensa, normalmente a diferenca mais cara de andar eh compensada pela procura posterior). Escolhida a sua unidade, faca o plano basico da construtora, pagando apenas de 25 a 30% durante a obra e compre no sistema de incorporacao, onde vc soh assina com o banco quando receber as chaves (e nao antes durante a obra). Certifique se o saldo devedor que vai ficar eh compativel com o que vc pode fincanciar com o banco, normalmente construtoras serias jah fazem essa analise e se vc nao tiver condicoes eles nem te vendem a unidade (construtoras fajutas nem ligam pra isso). Numa continha rapida de padaria, divida sua renda bruta pelo coeficiente 0,0429 e vai saber saber a valor aproximado que vc vai conseguir financiar. Pronto, pague durante a obra os 25 a 30% e quando estiver proximo de receber, avalie se vc gostou do imovel e quer financiar pra vc. Caso queria o retorno financeiro, “repasse” o imovel para alguem, ele estara valendo no minimo uns 30% a mais do valor total, e se, sua aposta for boa, pode chegar a 50%, 60%, 70%. Como a valorização foi boa, vc tem uma margem muito boa para abaixar o preço caso precise vender rápido. Em geral, se vc comprar um imovel por 300 mil, pagar uns 90 mil ate as chaves, eh bem provavel dele estar valendo no minimo 390 mil, mas em geral as valorizacoes estao maiores que isso. Se vc apostar bem pode investir uns 90 mil e ter um lucro liquido de uns 120 mil em 36 meses, resultando num capital de 210 mil. Não é mágica, é fato, basta pesquisar o mercado. Uma coisa é certa, mesmo que não estoure de valorizar, abaixar de preço ele não vai. E naõ tem boom, nem bolha não, a demanda é real. E imóvel se valoriza desde que nos conhecemos por gente, pergunte ao seu avô. Espero ter ajudado. Boa sorte!
“E imóvel se valoriza desde que nos conhecemos por gente, pergunte ao seu avô.”
Pelo visto, seu avô não viveu nos anos 90 no Brasil (e em Brasília), quando muitos imóveis se desvalorizaram e ficaram com preço estabilizado por vários e vários anos…
Pode dar uma desacelerada em alguns momentos, mas tah sempre se valorizando. E não é qualquer imóvel, mesmo hoje num periodo de oba-oba como agora, tem compras que sao uma fria. Eh preciso acertar na compra. Comprando das grandes vc minimiza muito esse risco, pq as proprias construtoras jah fizeram esse estudo. Agora, se vc chegou num nivel bom de conhecer bem o mercado, o gosto das pessoas da regiao e a credibilidade da construtora que vai comprar, ai a aposta eh sua, se acertar, pode ganhar muito. Mas para um marinheiro de primeira viagem, comprar logo no inicio das grandes, nesse momento, nao tem como perder. Mas de uma maneira geral, imovel eh imovel, um dos investimentos mais seguros que existem. Tirando as excessoes, quem compra em area de desenvolvimento ganha muito dinheiro. Por exemplo, o Noroeste, pode ser caro que for, mas ficar mais caro ainda. Um bairro encravado no coração da capital federal tem como desvalorizar? Impossivel. Soh uma catastrofe mundial… Como dizia um grande comerciante da Rua 25 de Marco: “Caro eh que bom. O caro fica mais caro, o barato fica barato ainda”. E por falar em avós. Qtos e qtos avós que investiram em áreas que no passado não eram nada e ficaram ricos? Quem quer crescer financeiramente, não pode ficar de fora do mercado imobiliário. Quem está nesse momento gastando com outra coisa está perdendo dinheiro. Abraço a todos. Sucesso ao colunista, acho que o Fábio escreve um monte de besteira do meio de coisas boas – na minha opnião – mas é louvável e merece os parabéns a iniciativa de compartilhar informações com tanta gente. Boa sorte!
Sempre está se valorizando? Avise aos americanos…
Fábio,
Excelente artigo. Mais uma vez comprovando a exuberância irracional que reina no mercado imobiliário local e nacional. O excesso de crédito imobiliário e para o consumo em geral, aliado a subsídios governamentais para aquisição de imóveis no minha casa minha dívida está construindo a maior bolha de nossa história.
Fábio,
Excelente artigo! O assalariado que compra um apartamento de R$1 milhão usa, para dar entrada, um outro que é vendido por R$800 mil. Talvez não valham 60% disso, diga-se de passagem… Pergunta retórica: haverá dinheiro alimentando a base da pirâmide quando os compradores do Noroeste forem pagar as parcelas de chaves?
Nesse ponto, e só nesse ponto, surge uma pequena ressalva a uma conclusão que você tirou em resposta a um comentário de outro leitor. O inchaço nos salários do servidor público, a que tudo indica, foi, sim, o responsável pela bolha.
Em primeiro lugar, os aumentos foram generalizados. O Executivo ganha menos que o Judiciário, que ganha menos que o Legislativo, mas todos tiveram aumentos bem maiores que a inflação. Tomando por exemplo as carreiras de Analista Judiciário e de Analista do TCU, ambas tiveram o salário quintuplicado nos últimos dez anos. De R$1.200 para R$6.000 e de R$3.000 para R$15.000, respectivamente. Ambas, conforme a Constituição, deveriam ser inferiores aos equivalentes do Executivo (assunto fora do escopo da atual discussão, naturalmente)
Esse aumento nos salários (ou correção, para quem preferir chamar assim) foi muito acima da inflação, e adicionado às contratações, indubitavelmente, injetou um volume considerável de dinheiro na economia do DF. Se os servidores em início de carreira, como nós, não puderam comprar um apartamento no Plano, provavelmente colocaram dinheiro no mercado, alimentando “upgrades” sucessivos (A compro o ágio do apartamento de B no Guará, que por sua vez usa o dinheiro pra financiar outro no Plano, por exemplo).
Fora esse pequeno ponto de divergência, agradeço, e muito, pela análise bastante informativa.
Schumpeter, permita-me discordar da sua opinião.
Os percentuais de aumentos nos preços dos imóveis nos últimos anos são praticamente os mesmos no país inteiro, não é exclusivo de Brasília (é só fazer uma pesquisa na internet).
Em Brasília, principalmente por conta dos servidores públicos, os preços dos imóveis sempre foram mais caros que no restante do país. E agora eles continuam mais caros, como já eram antes da “bolha”. Mas os percentuais de aumentos foram semelhantes.
Então os aumentos dados pelo Governo creio que não afetaram em praticamente nada o preço dos imóveis em Brasília.
Creio que a explicação está mais na diminuição dos juros, facilidades de financiamento etc, como demonstram vários artigos aqui no site e na internet.
Abraço.
Esse corretor tomou cachaça? rsrs…
Aqui na minha cidade em alguns bairros já deu pra perceber que o preço parou de subir e em alguns casos os preços estão começando a cair. E isso porque não surtiu ainda os efeitos do aumento no compulsório e da taxa selic na economia. Deixa estar, daqui a 6 meses volte nesse mesmo corretor e vamos ver o que acontece…
Abcs,
Parabéns pelo artigo. Meu comentário é sobre esses dois trechos: “No total, pelo apartamento de 2 quartos, teriam sido pagos R$ 1.596.666,26″ e “valeria muito a pena pagar R$ 1.500.000 para ter R$ 4.500.000,00, concorda?”
Os cerca de R$ 1,5 milhão seriam o valor total pago sem correção, certo? Se for, então deveríamos comparar o “prometido” preço de venda após 9 anos (R$ 4,5 milhões), na verdade, com o valor pago ao longo desse tempo todo devidamente atualizado (valor presente em 2020), que seria bem superior a R$ 1,5 milhão.
Embora R$ 4,5 milhões daqui a 9 anos seja um palpite absurdo e irracional (pois chega uma hora que não tem mesmo quem possa pagar e o preço se equilibra), não é tão difícil crer que esse apartamento estará custando uns R$ 2 milhões. Se o leitor compara R$ 2 milhões de venda com R$ 1,5 milhão de compra, ele achará que vale a pena, e na verdade terá prejuízo.
Bom, se tiver muita inflação, é claro que o preço pode chegar aos vários milhões com facilidade. O preço acompanha a inflação e, naturalmente, quanto maior a inflação, maior será o valor de venda. Mas também maior terá sido o valor pago atualizado.
A bolha está muito próxima de estourar! Acredito que nos próximos anos isso vai acontecer, principalmente quando os apartamentos do noroeste começarem a ficar pronto, vamos ter muitas novidades.
Um abraço
Pois para mim eh exatamente isso que ocorrerá.
Assim que os aptos do noroeste começarem a ser entregues os preços cairão, visto que haverá muita oferta no mercado. Não só os do noroeste sendo entregues como os das asas, sudoeste etc sendo vendidos para quitarem os do noroeste.
Muitos não conseguirão vender pelo preço que estavam planejando, principalmente os donos de velharias (prédios da época da inauguração de brasília).
E quando será que os apartamentos no Noroeste ficarão prontos? Passo por lá e não vejo nada. Vi apenas um prédio subindo e estava ainda no 2º ou 3º pavimento. Está muito lento. Engraçado é que os vendedores dizem que está tudo vendido. Se está tudo vendido mesmo, as construtoras estão com dinheiro em caixa e esses prédios deveriam subir rapidinho. Meu palpite: não foram todos vendidos e o noroeste não foi esse sucesso todo que eles querem nos fazer acreditar.
Concordo que há muitas distorções no mercado imobiliário… Acho que já não é mais momento de comprar qualquer coisa e conseguir uma boa rentabilidade. No entanto, acredito que, assim como no mercado de ações, há sempre boas oportunidades. Eu também moro em Brasília e, atualmente, estou construindo uma casa. O terreno no condomínio já valorizou mais de 80% em menos de 1 ano e meio. Além da valorização do terreno, conto com a valorização a ser obtida após o término da obra. Nesse mesmo período, você mostrou, em mais um de seus excelentes artigos, que os valores de imóveis no Plano Piloto tiveram variação muito pequena e até negativa. Hoje, estou canalisando meus recursos nesse investimento, mas, se tivesse mais dinheiro disponível, investiria em mais uma ou duas iniciativas, já identificadas, com altíssimo potencial de retorno. Acho que, assim como no mercado de ações, é preciso estudar e desenvolver estratégias para investir em imóveis. Assim, é possível empreender no mercado imobiliário e não apenas “comprar e vender”. Essa é minha opinião… O que você acha, Fábio? Parabéns pelo novo artigo!
Fábio,
O mercado de imóveis – como qualquer outro mercado – tem suas oportunidades em qualquer momento. É possível ainda obter bons lucros em nichos específicos. Mas, no geral, creio que as coisas estão bem sobrevalorizadas mesmo.
Abraços,
Fábio
O crescimento da renda no Brasil tem ficado muito abaixo do preço dos imóveis. Isso não é sustentável em médio prazo. Concordo que há formação de bolha no mercado imobiliário brasileiro.
Olá Fábio,
Sou corretor e já postei em outros tópicos, e concordo com você. Os preços estão proibitivos sim, mas como foi dito em outros comentários, para quem não tem lastro na entrega das chaves. Creio que os preços do setor noroeste não estão fora da realidade do mercado, pois o bairro será entregue com infra-estrutura, tem boa localização afinal é plano piloto, tem um novo conceito de entrequadras comerciais, a questão ecológica pode não ser tudo o que dizem mas existem muitas coisas novas que devem ser consideradas como o recolhimento de lixo com sistema a vácuo e outras. Vejo o imóvel na planta como um produto igual a qualquer outro, existem diferenças de preço e para fugir dos preços altos é necessário pesquisar e também barganhar, coisa que o brasiliense perdeu o costume de fazer no ramo imobiliário ou nunca teve esse costume. Sei de negociações que o cliente comprou no Noroeste com condições muito boas e o m² saindo a menos de 8 mil reais. Isso porque negociou bastante e usou e abusou da concorrência entre as construtoras. Tenho certeza que o Setor noroeste será um bairro muito bonito e agradável quando os residenciais começarem a ser entregues, creio que vai ocorrer uma valorização a partir daí pois o perfil dos prédios só pode ser comparado hoje ao padrão da Quadra 300 do Sudoeste na minha opinião. Quem não gostaria de morar na 300 do SW.. O que pode acontecer talvez é uma pequena queda nos imóveis das asas sul e norte, pois pode ocorrer uma grande oferta por parte daquelas pessoas que compraram o noroeste na planta e precisam pagar as chaves e também daquelas que ficarão impressionadas com o novo bairro e desejarão mudar. Enfim tudo são suposições mas uma coisa é certa: não há mais espaço para especulação, quem compra para revenda de ágio está correndo grande risco e prejudicando o mercado com o inchaço dos preços, pois quem quer comprar para morar acaba pagando caro.
Forte abraço e sucesso no seu blog!
Excelente artigo.
Isso é uma bomba relógio, uma hora explode!
Como diz o Alexander Elder, “a esperança jorra de uma fonte eterna”! Todo mundo achando que vai continuar subindo 20% o resto da vida.
Eu tb estou só de fora assistindo.
Acredito que dois fatores sao decisivos para identificar a bolha e acredito que nao vai demorar a estourar:
1. O aluguel já nao é mais sustentável
2. Vc encontra apartamentos prontos pelo preco daqueles que serao entregues daqui há dois anos e meio.
Admiro muita coisa que o presidente Nunca Dantes fez, mas o excesso de liquidez coloca em risco toda a política economica do país. Se nao frear a liquidez já sabemos o fim da história – inflacao. Dilma ainda tem chances de corrigir essa enorme distorçao de liquidez, mas me parece que o populismo com o credito facil vai continuar. A bomba vai estourar para a Viúva como sempre.
A melhor definição de especulação imobiliária foi quando, em 2009, o Correio Braziliense trouxe uma manchete que mostrava uma sala comercial no Noroeste vendida por R$ 500.000,00.
Em resumo: uma kitinete, num prédio que não foi construído, num bairro que ainda nem sequer existe, foi vendida por meio milhão de reais.
É difícil até de explicar para alguém de fora de Brasília que isso realmente aconteceu…
Nas duas últimas semanas tenho visto uma proliferação daquelas faixas de pano que o pessoal coloca nas rotatórias anunciando venda de apartamento. Será o mercado se desaquecendo?
Pois é, tenho visto isso também. É até engraçado, pois há alguns anos o movimento era o contrário: havia muitas faixas anunciando o desejo de comprar apartamentos/casas. Pode ser sinal de que o pessoal está querendo realizar os lucros…
Deixa de ser pão duro e compra logo esse apartamento cara.
Fábio, comprei há aproximadamente um ano uma sala comercial e um flat. Ambos se valorizaram mais de 50%,sendo que venho recebendo reiterados telefonemas de corretores indagando se há interesse na venda. Só por desencargo, vou perguntar, já imaginando que o amigo não poderá ser preciso. Porém, la vai: o que você tem visto e lido por aí? é momento, de fato, de realizar o lucro? os empreendimentos ficam prontos em dois meses, penso em esperar pois há tendência de vender melhor quando forem entregues, todavia, sempre vem o receio de daqui pra lá vir uma bomba!!
um abraço.
Jorge,
Se o flat está tão perto assim de ser concluído e se, após sua conclusão for permitido o uso de FGTS, acho que seria melhor aguardar pois você conseguiria vender a um preço melhor sem tanta demora – no DF existe mercado de gente interessada em utilizar o Fgts, principalmente nas empresas públicas – BB, Caixa, Furnas, Petrobras etc… Os servidores públicos via de regra não dispõem de Fgts ou é muito pouco.
Quanto a sala comercial, e se o flat não permitir o uso do fundo, aí caberia você analisar se o lucro que você conseguiria realizar agora é o suficiente, ou se conseguiria lucrar mais no futuro. Talvez as coisas não mudem muito em coisa de dois meses. Claro, tudo depende de uma série de fatores – localização do imóvel, qualidade do empreendimento, etc…
Espero ter ajudado, abraços,
Samuel.
Jorge,
Acredito que, em dois meses, o mercado não deverá ter tanta oscilação assim. Claro que pode acontecer (o futuro é incerto!), mas provavelmente os corretores querem comprar seu imóvel agora para ganhar justamente na diferença entre o valor de hoje e o valor da unidade após a construção. Você pode perder dinheiro esperando? Talvez… mas acho improvável, no atual cenário. Mas, se o preço atual, para você, já estiver dentro das expectativas, talvez seja o caso de vender. Eu não venderia, faltando tão pouco para terminar a construção!
Desculpe ser um pouco impreciso, como você previu, mas realmente é difícil dar conselhos concretos, já que cada pessoa tem diferentes valores e perspectivas.
Fábio,
E ainda tem a notícia de paralisação dos concursos e nomeações federais, resultado menos gente morando em Brasília (e pressionando os preços dos aluguéis)!
Abraços,
Antonio Alves
Menos gente morando eu não digo, mas já dá uma estabilidade no crescimento…
Fábio
É a primeira vez que posto no seu site, já leio há algum tempo e tenho aprendido muito, tb mim interesso pela tema da bolha imobiliária, desde a crise americana e o aumento dos preços na minha cidade Fortaleza.
Quero compartilhar isso que encontrei hoje sobre o tema
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/874041-governo-quer-criar-indice-de-preco-para-imoveis.shtml
Boa sorte, e continue com o bom trabalho.
Cara, to começando a me inteirar sobre esse assunto. Li todos os comentários. Sabe, tenho 31 anos, e tenho uma renda variável de 3000 reais. Não sou funcionário público nem nada, e de boa, não vejo perspectiva em comprar imóvel nenhum no DF, pelo menos não agora (2011). Águas Claras, que era a garota dos olhos do pessoal da minha geração, que tá começando a vida, já está bizarro de caro, com preços quase se equiparando aos imóveis do Plano. Non sense. Prefiro esperar e ver se os preços caem e ficam mais perto da realidade (e de preferência, no Plano). Ahn, e esse lance do Noroeste ser bom, ecológico e tudo o mais, como muita coisa aqui em Brasília, isso é fachada. Serão imóveis super faturados, feitos com dinheiro lavado (público), por empreiteras nada ecológicas, e com fins menos ecológicos ainda.
Caro Fabio Portela, primeiramente quero parabenizar sua iniciativa gratuita de grande importância. Eu mesmo iniciei um movimento parecido com o seu, mas em escala bem menor. Estou aproveitando que mudei recentemente para São José do Rio Preto-SP, e passeando nos finais de semana. Inevitável deparar com um lançamento imobiliário. E eis que hoje, aconteceu comigo justamente o que vc narra aqui. Um imóvel de 180 mil à vista iria para 570 mil… nas mesmas ” situações “: corretor dizendo que valoriza, etc etc, não comentou sobre juros nem nada, etc etc. IDÊNTICO !!
Vamos indo, vendo até onde isso vai dar… rs
Olha, eu sinceramente acho que um corretor que omite um “pequeno” detalhe desse deveria ser preso. E se fosse uma pessoa desinformada que estivesse realmente querendo comprar o imóvel? Iria ser pego de surpresa com a “pequena” e “irrelevante” taxa mensal de juros.
Fabio, tenho a seguinte dúvida. Já li vários posts aki sobre a questão dos imóveis. Existe realmente a questão da bolha imobiliária e os problemas recorrentes dessa bolha estourar. Em relação a valorização dos imóveis há um fator muito importante a ser destacado: o espaço para a construção. A construção de imóveis está bem acelerada e os espaços físicos, terrenos e tal estão sendo preenchidos. Acredito que quando não houver mais espaço nas regiãos de boa procura, o valor do imóvel tende a subir exatamente por causa dessa procura q ainda será continua. Talvez haverá empreendimentos disponíveis em locais com pouca aceitação, dae lei da oferta e demanda trabalhando nas duas regiões. Concluindo, ainda vale muito a pena avaliar um imóvel hoje para compra em boas regiões por que estas provavelmente terão uma valorização constante. Gostaria da sua opnião a respeito disso.
Para mim é claro que quando o Banco Central altera a Selic ele está na verdade alterando o preço de TODOS os ativos.
Há quem diga que ainda em 2011 a Selic chegue em 13,50%… nesse cenário PRÓXIMO o preço dos imóveis devem cair (é melhor para o investidor vender o seu ap. que rentabiliza 4% ao ano de aluguel e migrar para títulos públicos que pagam 13% ao ano com menos risco) concordam?
Acredito que o mercado de imóveis vais sofrer uma correção em breve.
Alguém comenta “a relação aumento da Selic versus bolha imobiliária” (me parece que foi justamente em 2007/2008 quando o Fed elevou a taxa de juros e 1,00% para 4,5% ao ano é que estou a crise dos subprime).
Abraços.
Jailson,
Já falei um pouco sobre o assunto nesse texto: Por que o aumento de crédito encarece o preço das coisas?
O que os corretores fazem tem um nome: PROPAGANDA ENGANOSA. É direito do consumidor saber o preço final do apartamento, e mesmo que não se saiba as taxas reais de juros num determinado momento (do pagamento) a simulação é possível de ser feita.
Mas os corretores se recusam a fazer tais simulações, pois isto assustaria muitos compradores, ao ver que, de fato, sai muito caro a compra de um apartamento.
E mais, tal planilha mostraria que o lucro, a valorização tão prometida pelos corretores, na verdade, se chama juros, e muito altos por sinal.
Sugestão para quem quer comprar: peça ao seu corretor a planilha da simulação do reajuste dos valores pagos, durante e após a obra. Simples, mas ninguém cobra.
Guilherme,
se atente ao seguinte:
Corretoras e construtoras estão interessadas em vendas com MUITO lucro, somente. Nào interessa se irão te lesar ou enganar.
No entanto este problema tem dois aspéctos: conhecimento do procedimento de compra do consumidor e principalmente a ética profissional.
Imobiliarias como Lopes Royal, M Garzon, entre outras, “contratam”qualquer um, na ventania. É perigoso de um dia voce descer em seu predio e coprimenta seu porteiro que ma; tem o primeiro grau completo e no dia seguinte ele milagrosamente virar “corretor”de imoveis da Lopes ou da M Garzom.
Garanto que no caso apresentado, o corretor mal sabe o que é um financiamento ou tabelas vigentes.
Juntando isto, com a ganancia de vendas do proprio corretor(muitas vezes por necessidade) e principalmente a ganancia por lucros das construtoras, teremos este grande problema.
O fato é, o cliente deve exigir um atendimento de especialista, sem tecnicas de vendas ou persuasão, e sim conhecimento do produto e das condiçoes vigentes.
E por fim, tambem considero que o cliente deve respeitar o corretor, mantendo fidelidade com a mesmo pessoa quando se trata de produtos da mesma empresa.
Existe erreo sim, grandioso, por parte da venda, porém os erros do consumidor são grandiosos.
Digo isto porque sou da área, porém não trabalho mais com imoveis de lançamento, pois cansei destes problemas citados.
Abraço!!!
Ishhhhhhh
Essa Lopes Royal me deu muita dor de cabeça. Para começar, cobraram a corretagem de mim (que vai render um processo na justiça).
Depois não me deram a nota fiscal sobre o valor total que eu paguei.
Se você está na mesma situação entre no site:
http://www.lugarcerto.com.br/app/402,61/2011/12/09/interna_ultimas,45363/corretagem-indevida-e-cada-vez-mais-comum-nos-contratos-imobiliarios.shtml
Fabio,
concordo com parte do que disse. Porém vou me atentar a outra questão, pois sou corretor de imóveis.
Em um plantão de vendas, no qual voce pode visitar em finais de semana, certamente será atendido por um corretor de imóveis. Plantões de final de semana são extremamente disputados e tidos como uma bonificação para corretores.
O corretor que irá te atender, provavelmente ficará direto das 7:45 da manhã as 14h sem almoço ou das 14h as 20h. Além do fato de ficar longe de sua familia em um final de semana, no qual muitas pessoas(como voce) estão passeando ou descansando.
A única coisa que este profissional espera é poder atender um cliente com REAL interesse, e não pessoas curiosas em unidades decoradas ou especuladoras.
Para que o corretor lhe atenda, ele passará por um sorteio, cumprirá o plantão e provavelmente irá atender um único cliente.
Perguto: e se for um curioso???
Perdeu tempo, descanço e dinheiro.
Peço desculpas pelo tom, e ressalto que sei que não é sua obrigação saber destas informaçoes. Também sei que é direito de todos realizarem visitas em decorados. No entanto ninguem sabe como é a relação corretorXconstrutor/incorporador/imobiliário. O coretor que trabalha nestes tipos de produto não tem ferias, não tem salario e não tem garantia alguma. A única certeza que tem é que se não vender as contas chegarão. 99,9% deste problema é culpa de nosso conselho, que é uma bagunça e, atualmente, qualquer pessoa pode ser corretor. Isto desvaloriza a profissão e prejudica principalmente o cliente, como voce percebeu em seu atendimento.
Existe um mito que corretor ganha fortunas. So para informar a todos, uma comissão de lançamento gira em torno de 0,8%, e o corretro recebe no minimo uns 30 dias após todo o seu trabalho. Leve também em cosideraÇão que nosso conselho tem mais de 20.000 inscritos, ou seja, não se vende todo dia.
deste modo, dou algusn conselhos: Procure corretores qualificados e regularizados; esteja certo que antes da construtora o corretor é o maior interessado em realizar o seu atendimento ( pelo menos deveria ser); e principalme:
Quando forem a un=m stand de vendas somente para verem o decorado ou simplesmente passera, peça a recepcionista para que o ultimo da vez da rodada de atendimento os atenda. Isto porque a pessoa que irá atende-lo não perderá o dia nem a vez de atendimento.
Espero poder ajudar a todos.
Ronaldo interessante o seu comentário. Bem interessante, agora uma coisa eu muitas vezes entro em contato com um corretor e quero saber o preço, só isso e é uma das ultimas coisas que consigo saber. Quando consigo tenho que deixar telefone e aguentar o corretor me ligando várias vezes mesmo eu não demonstrando interesse e depois ainda recebo spam na minha caixa de email.
Para mim se o corretor não está disposto a receber este tipo de cliente o problema simplesmente é dele. Um corretor não exita em incomodar um cliente, pressionar, ameaçar vender para outro, que o preço vai aumentar, etc.
Final de semana é meu unico horário livre, infelizmente a vida é assim. Talvez se a corretagem fosse mais organizada fosse melhor, mas minha experiencia na compra de 2 imóveis me mostrou que muitas vezes os corretores prejudicam a negociação pressionando o cliente a fazer uma escolha difícil e isso no final apenas os prejudica.
Concordo PLENAMENTE com o Maurício. Cada profissão tem suas dificuldades. Quem não gosta de atender pessoas que só querem informações que MUDE de profissão.
Há um trecho em que vc sita um financiamento de 35 anos com a CEF. Não são apenas 30?
Erro meu, Igor! Já corrigi.
“Esses dias andei visitando alguns empreendimentos imobiliários em Brasília, com a finalidade de verificar as condições de financiamento. Gosto de fazer isso, para acompanhar as movimentações do setor e para ver como andam se comportando as pessoas que trabalham no meio. Além disso, minha esposa adora visitar as unidades decoradas e ver os trabalhos dos arquitetos e decoradores, já que ela é designer de interiores e gosta de estar por dentro das novidades.”
Cara, não faça isso. Minha namorada é corretora de imóveis, então sei bem como é a vida de um corretor. Não é nada fácil, e em geral não é um mar de grana, como podemos imaginar (para alguns até é, mas são uma minoria).
O corretor vive de receber comissão. Ficar levando clientes em visitas não é um passeio no parque. É cansativo e consome muito tempo. Levar um cliente em uma visita aqui pode significar não atender outro cliente, ou não poder marcar uma visita de outro cliente no mesmo dia.
Por isso os corretores procuram os clientes que realmente queiram comprar. Não é justo fazer um corretor trabalhar e perder tempo sem nem estar cogitando a possibilidade de comprar.
Fazer visitas com corretores para investigar os preços do mercado ou para estudar a arquitetura, sob pretexto de interesse de compra, me desculpe, mas é anti-ético.
No caso de visitar empreendimentos, prédios ainda por construir, em que os corretores estão vendendo ‘na planta’, também não é uma situação menos anti-ética, já que os corretores trabalham em um esquema de rodízio, e perdem a vez para atender um cliente em potencial. Mas é muito frustrante e injusto um corretor perder sua vez para mostrar o apartamento para alguém que não é um cliente em potencial. Às vezes corretores passam o dia todo no ‘plantão’ do empreendimento esperando sua vez (normalmente são muitos corretores para um mesmo ‘plantão’). Se o corretor atende um cliente, ele não atenderá outro cliente no mesmo dia. Se o corretor atende um não-cliente, ele acaba de desperdiçar o dia, sem ganhar um centavo em troca do serviço prestado.
Enfim, você sabe o quanto admiro seus textos e sua iniciativa de distribuir seu conhecimento gratuitamente. Tenho certeza que você não faz isso de má fé, não tenho dúvida. Mas temos que tentar entender o lado do corretor também. Eles são muito vistos como vilões, e apesar de realmente haver bastante corrupção no meio, não podemos destratar todos os corretores só porque parte deles são ‘ruins’. Mesmo porque os que são ‘ruins’ (leia-se corruptos) não vão se prejudicar muito com essas coisas, enquanto os corretores honestos são justamente os que se prejudicam, e muito.
Sei que entenderá minha crítica sem ressentimentos.
Abraço!
Alexandre, eu encaro como a situação de alguém que entra numa loja de calçados e vê alguns sapatos, mas não os compra. Além disso, eu deixo claro pro corretor que só estou olhando.
A situação de um vendedor de sapatos é diferente. Vendedores em lojas são registrados, têm salário fixo e benefícios além da comissão. Corretores de imóveis não.
Mas se você deixa claro que não vai comprar e mesmo assim o corretor lhe atende, então não tem problema.
Realmente a situação de um vendedor de sapatos é diferente, assim como a compra de um sapato é diferente. O sapato eu olho o preço na vitrine, sei como vou pagar, muitas vezes nem preciso falar com o vendedor. Já um imóvel é bem diferente, mas os corretores só querem aqueles clientes que compram o imóvel, mesmo que não possam pagar, afinal o problema é da corretora ele já terá ganho a comissão. Pouquissimos corretores realmente ajudam o cliente a escolher a melhor opção, para ser franco ultimamente o corretor sem sido mais um atravessador de imóveis que uma pessoa capacitada e insteressada em ajudar o cliente a escolher a melhor opção.
Os corretores são um dos responsáveis, por alimentar esta babilonia de ilusão, tem que pagar por isso também.
Amigo, sei que sua noiva/namorada/esposa é corretora, e que realmente deve ser frustante não conseguir realizar uma venda. Ocorre que também as pessoas têm o direito de visitar stands de vendas, mesmo quando não quer comprar. Se com sapatos às vezes é difícil escolher, quanto mais imóveis. Você visita, um, dois, três, sessenta apartamentos até escolher o seu, até porque, como sabemos, imóvel é para a vida toda. Infelizmente, ela terá que se acostumar com milhares de visitantes até que um será realmente um comprador. E mais, muitas vezes, a pessoa que você não dá nada por ela, será o comprador. Exemplo é uma amiga que é juíza, tem somente 25 anos, e cara de menina, e ainda anda largada. Comprou um no Noroeste, mas muitos corretores a ignoraram.
Ainda dizem que não tem bloha, na entrega destes imóveis quero ver se todo mundo vai ter renda para o financiamento do saldo devedor.
Digo mais se todos vão consegui pagar até a entrega das chaves.
Engraçado como ultimamente o corretor de imóveis e o vendedor de sapatos estão ficando cada vez mais parecidos…
Digo isso por conta da forma como muitos estão querendo vender imóveis recentemente. Em um fim de semana, passem pela via de acesso que liga a W3 Norte à EPIA (que passa pelo Extra, Atacadão e por fim na frente do Noroeste). Você verá pelo caminho pessoas tão alucinadas quanto aqueles malabaristas de semáforo, quase se jogando em cima dos carros, para atrair gente para os stands de venda. Isso é jeito de divulgar um produto como um imóvel ?!? Está mais parecido com uma técnica para convencer a comprar por impulso, mas quem tem mais de dois neurônios muito dificilmente vai comprar um bem desse valor por impulso.
Conheço (poucos) corretores que sabem realmente o que é fazer corretagem de imóveis – conseguem trabalhar a favor tanto de quem compra quanto de quem vende, auxiliam não somente na hora do negócio mas também no durante (relacionamento com cartórios e documentação), e no depois (esclarecem na tributação, planejamento do que fazer depois, etc). Enfim, fazem um trabalho muito mais completo do que apenas repassar o imóvel. Um profissional desses eu pago até com gosto por ter me auxiliado em fechar bons negócios e por ter me informado de antemão muitas coisas que eu iria esquentar a cabeça depois.
Infelizmente esses são muito poucos em relação ao total dos que se dizem corretores, e a banalização da profissão só os têm prejudicado. Um jeito bem simples que tenho de diferenciar um corretor de um picareta é o seguinte: procure comprar uma casa, mas esclareça logo de início que terá que financiar uma (boa) parte. Os picaretas tentarão te empurrar algo em condomínios irregulares. “Mas eu vou conseguir financiar lá ?”, pergunto. O picareta vai dizer que tem jeito sim, e quer te levar de todo o jeito para conhecer o imóvel. Desse ponto em diante nem fico mais perdendo tempo com o sujeito. Jeitos eu sei que existem, mas são todos mais caros do que o financiamento imobiliário, e eu não tenho estômago para comprar algo sem escritura e não acredito em promessas do GDF (Governo do Distrito Federal). Ou seja, o picareta ou não te ouviu, ou não entedeu o que está buscando, ou quer te empurrar qualquer coisa.
Abraços,
Samuel.
É verdade, Samuel. A situação em Brasília está cada vez mais parecida com a história das Tulipas holandesas, no século XVIII, quando uma única tulipa valia o preço de uma mansão. E, por isso, os corretores estão cada vez mais desesperados atrás de compradores. Vamos ver onde essa história vai terminar!
Prezado, falou pouco e disse tudo, sou CORRETOR com letra maiúscula mesmo pois tenho imenso orgulho e satisfação com meu trabalho, mas o que está acontecendo em Brasília é um verdadeiro absurdo. Pessoas completamente despreparadas, sem a menor noção de intermediação imobiliária, transformam-se em “corretores” da noite para o dia, e o pior, muitas em cima de promessas de ganhar rios de dinheiro. Esses que são vistos em semáforos e no meio da rua com panfletos na mão e conversa de vendedor, não são os verdadeiros corretores, são apenas vendedores comparáveis a mascates, com todo o respeito a estes ultimos. O verdadeiro corretor não é um mero vendedor em busca apenas de sua comissão, o verdadeiro corretor acaba tornando-se amigo dos seus clientes, tanto os que vendem quanto os que compram, pois faz o seu trabalho em cima de muito conhecimento de causa, orientando e auxiliando em todas as etapas da negociação, sendo assim um solucionador e peça indispensável numa transação imobiliária. Sou plenamente a favor da regulamentação da profissão com nível superior e não mais com nível técnico. Hoje qualquer um se torna corretor em poucas horas, basta inscrever-se no curso e no CRECI.
Quanto a esses corretores de meio de rua, estão preocupados apenas com a comissão, o resto é o resto.. “será que o cliente vai conseguir pagar? que se dane, já ganhei o meu..” é assim que acontece, infelizmente, mas quero esclarecer que existem sim excelentes profissionais no mercado, eu me considero um desses, que agem com honestidade transparência e ética. O que se planta hoje amanhã se colhe, os maus profissionais desaparecem do mesmo jeito que surgem.. rapidamente!
Flavio, também sou corretor de imoveis e estou um tanto quanto “embasbacado” com a grande crise de identidade em nosso mercado. Infelizmente o cliente acaba sendo prejudicado, tanto com atendimentos mediocres (vide o vendedor de sapatos – com todo o respeito) quanto com a grande especulação. Virou profissão da moda, uma vez que a cabeleleira de minha esposa virou corretora, o porteiro de um condominio em que meu cunhado mora me perguntou como andava o mercado pois estava tirando o CRECI e por fim – aconteceu semana passada e estou rindo até agora – contratei um frete para retirar um móvel de minha casa e o motorista queria tirar um CRECI.
Parece que é facil ser corretor.
Os atuantes – principalmente na área de lançamentos – não sabem ao menos preencher um formulario de pedido e necessitam da ajuda de seus supervisores. Queria ver um correor destes me definir a diferença basica de cartorio de registro e cartorio de notas.
Mais os grande culpados são os empresarios donos de imobiliarias, com suas politicas de “façao que for preciso para vender guela abaixo”. Supervisores de venda infernizando o pobre do “aspirante”a corretor e etc.
O maior culpado de todos: CRECI DF – quase nenhum controlhe nas escolas credenciadas, visando qualidade (tem escolas que voce vira corretor de forma on line, sem pisar la), facilidade no processo seletivo – quase uma piada chamar de processo seletivo – praticamente nenhuma fiscalização (vide Águas Claras no fim de semana).
Concordo com o pessoal, corretor ligando pentelhando é um saco. Também ja fui e aida sou cliente. Da até medo de passar o telefone.Profissionais que não sabem quase nada do que estao falando…so sabem ser chatos e precionar, dando a impressão que pagar um imovel é facil.
Enfim, neste segmento, o trabalho do corretor e parecido com o do BOBO DA CORTE, pois ele tem que captar e entreter o cliente, sem nenhum conhecimento do processo.
Clientes: cuidado com os corretores de verão (aqueles que se intitulam “estou trabalhando de corretor”e não SOU CORRETOR, com letras maiusculas.
Tomando o devidos cuidados, voces certamene terão o atendimento que merecem e vão cada vez mais banalizar estes que estragam eapodrecem nosso mercado.
Procure ver se o CRECI do corretor é antigo e se está em dia, imobiliaria que esta vinculado, e se ele domina o processo ttal de venda. Não custa nada dar uma olhadinha no TJDFT com busca no nome do sujeito (voce pode economisar um bom $$$$).
Imobiliarias grandes de BRasilia (nao citarei nomes por questoes eticas) especializadasem lançamentos, possuem certamente menode 5% de corretore com a qualificação que voce merece.
Por favor não tirem os profissionais de verdade por este que são totalmente podres!!!
Grande abraço a todos!
Raphael, que bom ver um corretor de verdade aqui. Porque infelizmente a grande maioria com que tenho contato, tem sido um terror. Ligam a qualquer hora, insistem em mostrar coisas que não são da minha vontade, nem bolso. Tentam enganar falando que poente era nascente. Falam que é terceiro andar, e quando eu chegava era primeiro andar. Vendem 120 metros quadrados, ma a preço de 160, e por aí vai. Sem falar nas grandes imobiliárias, com seus contratos cheios de ciladinhas, dignas de reportagem de televisão. E você ainda é obrigado a ficar numa sala de confinamento no Brasília Shopping conversando com o supervisor de vendas e o advogado da empresa, tentando te convencer que a cláusula abusiva é para o seu bem. Tenho que rir. E ainda sou obrigado a ver semanalmente propaganda desta triste imobiliária e outras na TV e nos jornais. Raça triste. Há os bons, corretos e honestos, infelizmente, raros.
Cara, sou de recife e não consigo distinguir se aqui estamos vivendo ou não uma bolha, mas ainda não sei quais as ferramentas para detectar isso.
Em relação ao financiamentos “infinanciáveis”, este FDS estava procurando um AP, e vi um que eu gostei. E lá em baixo dizia INCC + 1% mensalmente. De ante mão eu pensei que teria um “ou” entre o INCC e o 1%”. Mas observei isto em outros imóveis e comecei a rir. Pense num juros pra pegar otário.
Tsc, tsc… Claro que a conta não fecha né amigo. Vc quer comprar um imovel que na planta custa 800 mil (se vc acha caro eh outros quinhentos, vc tah falando de um dos bairros mais caros do Brasil… Quer morar em Copacabana e vai ficar reclamando do preco? O Brasil tem 5.500 municipios, cada um com trocentos bairros, vc quer morar no Noroeste ou em Copacabana e vai ficar reclamando que o apto eh caro? Pior: um lancamento moderno e tal… rsrsr…Eh pra rir…) Quer que o banco quite ele pra vc junto a construtora ou então a construtora deixe de receber de alguem que pode pagar ele a vista, entregue ele pra vc e vc fique pagando eternamente parcelas fixas sem juros? Porque vc nao faz isso para os pobres nas devidas proporcoes? Eh caridade eh? Claro que nao eh pra quem ganha 15 mil, afinal mesmo comprometendo apenas 30% da renda (R$ 4500), o limite permitido pelos bancos, a juro ZERO, vc levaria 15 anos ou 190 meses pra pagar. Questão de matemática amigo. Ai vc quer se apossar de um bem de 800 mil Reais, levar a vida pra pagar e quem te financiou nao ganhar nada com isso? Questao do IGPM da construtora eh pra quem nao consegue financiar com o banco ou eh burro mesmo, porque construtora nao eh banco. Ela ateh banca para o cara que nao consegue financiar com o banco, mas LOGICO, tem um preco… Eh como trocar cheque com o agiota, vc nao tem credito pra pegar no banco, vai morrer nos juros, quem mandou comprar algo que nao pode? Agora vc eh consumista e quer ter um bem de 800 mil Reais sem ter o dinheiro? Pague o preco oras… Mas pra quem nao sabe a conta eh muito simples: vai comprar um imovel? Pague o maximo possivel no periodo de obras pois a correcao eh apenas pelo INCC (claro que tem que ter algum indice, sobe o material de construcao, sobe tua parcela, simples assim – ou a construtora eh igreja e tem que bancar do bolso esse aumento?), e depois quando receber o imovel financie com o banco imediatamente pelo sistema SAC com parcelas decrescente. JAMAIS FINANCIE COM A CONSTRUTORA. TAH SEM CREDITO? VENDA / REPASSE O IMOVEL, pegue o dinheiro e invista em um do seu alcance. Simples assim. Amigo, vc tem um texto bom, detalha bem algumas coisas, mas fala m**** pra caramba, rsrsrs… Vc quer finaciar 5 milhoes e ganha 5 mil, logico que vai ter que dar uma entrada de 4,5 milhoes… Fugiu da aula de matematica????
Acho que você não entendeu. Não se trata de querer comprar o impossível. O que queremos dizer, porque concordo com o Fábio, é que comprar tais imóveis no Noroeste não é essa maravilha toda que os corretores pregam. O que é pago de juros é 3 vezes o valor do imóvel.
E mais, um bairro sem infraestrutura alguma, seria mais digno cobrar um valor abaixo do que é cobrado nos bairros top de Brasília, como Asa Sul, Asa Norte e Setor Sudoeste. O que fico indignado é a vontade do lucro rápido, fácil, e desonesto (devido ao monte de cláusulas abusivas nos contratos) por parte das construtoras e grandes imobiliárias do DF.
Nossa, porque tanta arrogância?
Fernando, porque tanta arrogância no seu comentário? o problema é que as construtoras estão vendendo cobre a preço de ouro. E Setor Noroeste nem infraestrutura tem. Não vale o que pedem. A matemática explica mesmo, os lucros são exorbitantes.
Prezados,
Sem querer desmerecer os pontos de vista aqui compartilhados, verifico uma visível falta de organização nas discussões, com todo o respeito.
Todos estão certos em seus comentários, não resta dúvida, porém cada um partindo de um ponto de vista que considera ser o mais importante para sí (querendo impor seu ponto de vista, crendo ser ele hierarquicamente superior ao do outro )e, no mercado imobiliário, as coisas não funcionam assim, ou seja, dependem de muitas variáveis.
Se o assunto é valorização dos imóveis no Distrito Federal, que se esgote o assunto com clareza, porém, ao invés disso misturam o assunto fazendo analogia com exemplos hipotéticos de uma pessoa que ganha XR$/mês e se for financiar um imóvel y irá pagar XR$ x 10. Isto, para mim é fuga do tema.
Além do mais, muitos são os assuntos a serem discutidos individualmente e mesmo após o exaurimento da discussão de cada um dos assuntos, com conclusão positiva ou negativa, mesmo assim não se saberá se todos os assuntos relevantes para o mercado imobiliário foram inseridos nas discussões.
Por exemplo, quando elaboramos uma monografia partimos de um ponto de vista, mas isto não quer dizer que o ponto de partida seja absoluto, na verdade quase todos os pontos de vista são relativos (opinião pessoal).
Dando continuidade ao raciocínio, mesmo após pontuar todos os assuntos considerados relevantes para o mercado imobiliário, e sendo exauridos individualmente em suas discussões, mesmo assim não se chegará a uma resposta absoluta, afinal não se trata de uma ciência exata.
Permitam-me que compartilhe meu ponto de vista com todos e todas.
Existem pessoas falando em bolha imobiliária desde o inicio da primeira década de 2000, ja estamos na segunda década e até o presente momento verifica-se tratar-se de hipótese ou suposição, pois não me deparei com fatos concretos.
Sem desprezar as hipóteses, mas priorizando os fatos passados, posso afirmar em principio que Brasilia é a capital do País, ou seja, nenhuma cidade tem o prestigio e poucas tem a significativa circulação per-capta de dinheiro que ela tem.
Além do mais, a cada mudança de governo novas pessoas passam a residir na cidade e uma fração significativa não retorna a sua cidade de origem, o que exige maior oferta de moradia. Concordam?
A cidade tem apenas 50 anos, irá crescer por mais 300 anos no mínimo, isso eu posso afirmar, o que não posso afirmar é se será no mesmo ritmo, mas crescerá.
Sendo assim, acredito que, mesmo que haja futuramente uma crise nacional, Brasília é um mercado atípico.
Além do mais, supondo que haja uma crise, poucos serão aqueles que irão se desfazer de seus imóveis a preço de banana. Isso acontecerá com algumas pessoas que venham a ter problemas de saúde ou necessidade de honrar outro compromisso.
Nesses casos, aqueles que estiverem com R$ disponíveis poderão se beneficiar com isso, mas certamente não comprarão um imóvel avaliado na data de hoje em 1.000.000,00 por 200.000,00. Isso acredito que não ocorrerá. Poderá ocorrer algo em torno de 700.000,00, talvez 600.000,00, mas não menos do que isto.
Existem pessoas acreditando na tal bolha imobiliária por um motivo bem simples, gostariam de estar morando em um local bom, em um imóvel bom e no momento atual estão podendo.
Sou um defensor da casa própria, nada mais digno para o ser humano e sua família que ter o seu imóvel, porém cada um com a sua realidade.
Conheço pessoas que não conseguiram manter o padrão de morar no Plano Piloto, mesmo tendo um imóvel, porém conheço pessoas que optaram por iniciar o projeto de vida de forma mais modesta, comprar em locais mais acessíveis pagaram seus financiamentos e foram melhorando de localização.
É obvio, para mim, que as pessoas que adquirem um imóvel no novo bairro já são proprietários de outro imóvel, o qual será vendido para quem tem um menor ou não tem nenhum, e assim as coisas tendem a funcionar (passando de fase).
Sei que não esgotei o assunto e nem tenho capacidade para isso, mas por todo o exposto, acredito realmente que aqueles que estão “nadando no sentido da corrente” tendam a ser beneficiados. Já aqueles que estão “nadando contra a corrente” não podem negar que a cada dia que passa estão mais distante da almejada moradia, inclusive muitas vezes se questionam o por quê não adquiriram um imóvel no passado.
Sei que não consegui delimitar o assunto, pois como mencionei não se trata de uma ciência exata, mas acredito que compartilhando meu ponto de vista sobre a valorização dos imóveis no DF possa sensibilizar aqueles que já estão começando a pensar da mesma forma.
Desejo sucesso e felicidade a todos e todas.
A questão toda no DF é a concentração de todos os terrenos nas mãos de poucas construtoras. E eles fazem a festa. Colocam os preços onde querem, e ainda esnobam as famílias.
Gostaria de fazer algumas considerações com a história apresentada no início da página.
A primeira consideração é que realmente houve um grande aumento no preço dos imóveis. Esse aumento não é privativo de Brasília, pois, aconteceu em todo o país. Vou tentar explicar o porquê:
O fato é que se inventou uma nova forma de moradia. A evolução é a seguinte: caverna >> tenda >> casa >> apartamento antigo e, hoje, os chamados “condomínio clube”.
Criar filhos nesses “condomínios clubes” tornou-se uma questão de honra para alguns chefes de família e, quem duvida é porque ainda não experimentou morar num desses com estrutura completíssima.
Esse encanto de lugar aliado ao farto crédito tem contribuído para o aumento da procura e a consequente baixa oferta. Dê modo geral, essa velha e conhecida lei tem ditado a regra do mercado.
Não analisei a fundo o seu cálculo do financiamento, mas posso te assegurar que seu raciocínio está equivocado. No Brasil existem dois principais sistemas de financiamento (PRICE e SAC). Pelo que você relatou o sistema utilizado é o PRICE e, nesse sistema, as parcelas são lineares, ou seja, não vão sofrer grandes variações no decorrer dos anos.
Para finalizar, acho que entrar nessa sem pelo menos saber o que está fazendo é loucura, porém, afirmo que quem esperar o próximo trem corre o risco de nunca mais poder viajar, pelo menos, se quiser manter o mesmo padrão do trem anterior.
Leandro,
Sobre os modelos de financiamento, procure falar com quem já passou por isso. “… no PRICE as parcelas não vão sofrer grandes variações…” LOL
Pois bem, eu uma vez comprei um imóvel por financiamento Price no final de 2006. As prestações começaram na casa de R$ 1.500,00. Em 2009, devido as cooreções, eu já estava pagando mais de R$ 2.200 por mês (quase 50% em menos de 3 anos), e o saldo devedor saltou de cerca de 130 mil para 152 mil. Ou seja, eu estava pagando apenas para manter a dívida, o saldo devedor só começaria a decrescer a partir de 2012, e sabe-se lá quanto eu estaria pagando de parcela.
Vendi outro imóvel e quitei esse. Tive colegas que compraram através de SAC e foi um pouco melhor, nesse sistema as prestações são um pouco mais estáveis, mas não chegam a ser decrescentes como te mostram nos simuladores (que não consideram as correções anuais).
De qualquer forma, sempre que for entrar num financiamento de longo prazo pense bem, e depois pense mais um pouco. Mas concordo contigo no ponto do trem, se puder entrar, pelo menos para adquirir o imóvel próprio, acho que vale o sacrifício.