Bolha imobiliária continua inflando…

Hoje, resolvi fazer um post diferente sobre a situação da bolha imobiliária pelo país afora. Ao invés de escrever sobre o assunto, reuni várias notícias em blogs e jornais que abordam o assunto. Agradeço a muitos dos leitores que têm sugerido os textos! O resultado só reforça as conclusões que temos publicado desde o meio do ano passado. Espero que gostem do resultado!

Título: A bolha vai estourar?

Fonte: O Estado de São Paulo

Url: http://www.estadao.com.br/estadaodehoje/20101130/not_imp647172,0.php

Autor: Heitor Mello Peixoto

O Brasil vive um boom imobiliário. Milhões de famílias adquirem o primeiro imóvel, mudam para um maior ou investem num ativo real que tende a se valorizar com o tempo. É uma euforia geral. Nunca antes neste país o preço dos imóveis subiu tanto em tão pouco tempo.

Um amigo, por exemplo, vendeu há três anos um imóvel de dois dormitórios nos Jardins, em São Paulo, por R$ 160 mil. Hoje esse imóvel custa R$ 450 mil – valorização de 30% ao ano por quatro anos consecutivos. Um retorno invejável se comparado a outras aplicações. Pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) revela que o preço do metro quadrado de imóveis de dois dormitórios em São Paulo subiu 42,86% no primeiro quadrimestre de 2010, na comparação com igual período de 2009. Segundo cálculos do administrador de investimentos Fabio Colombo, o capital investido no período em CDIs valorizou-se 9,19% e na caderneta de poupança, 6,68%. Em ouro, teve desvalorização de 6,84% e, em dólar, retração de 23,83%. Outro estudo da Embraesp mostra que o preço médio do metro quadrado do apartamento de um dormitório subiu 75% entre 2008 e 2010.

A questão é: esse crescimento é sustentável? Vivemos uma bolha imobiliária?

Para o grande grupo que afirma que não (banqueiros, investidores e construtores), esse crescimento é sustentável e a tendência é de mais alta nos preços. Essa maioria argumenta que o crédito imobiliário no País é baixo em relação ao PIB, algo em torno de 2%, insignificante se comparado aos 68% nos EUA, 75% na Inglaterra ou 20% no Chile. Também aponta o grande déficit habitacional do País, a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada de 2016 como impulsores do crescimento do setor.

Não nos vamos iludir. Vivemos uma bolha imobiliária e ela pode estourar em breve. Alguns “sinais periféricos”, no jargão dos futuristas, nos levam a pensar assim.

Regras básicas do negócio de imóveis: um pronto vale mais do que na planta, o aluguel gira em torno de 0,5% a 1% do seu valor, o preço do metro quadrado de dois semelhantes varia consideravelmente se tiverem “idades” muito diferentes. Para uma boa compra, muita pesquisa e paciência. Tais regras não valem atualmente.

Pode parecer sedutor um apartamento na planta no litoral sul de São Paulo vendido pelo mesmo preço de outro já pronto no mesmo empreendimento, em outra torre, com melhor localização. Mas o valor é parcelado, terá incidência de juros após a entrega das chaves. Tão estranho quanto isso é o fato de esses imóveis serem vendidos pelo mesmo preço de uma cobertura vizinha, pronta há três anos, mas com o dobro da área útil.

E por que pagar 50% a mais pelo metro quadrado por uma diferença de apenas três anos entre os imóveis, já que as demais condições (localização, infraestrutura, etc.) são as mesmas? A justificativa do corretor é a grande alta no preço dos terrenos nos últimos três anos. Ah, bom, então está explicado! Imóveis têm sido vendidos no prazo de uma semana – o prazo normal era de meses e até anos em épocas anteriores. Quebras de lógica assim já ocorreram no boom dos negócios da internet, no final dos anos 1990, e no boom dos flats em São Paulo, no início dos anos 2000. Ambas viraram bolhas que estouraram.

Recente reportagem na TV mostrou um casal que foi passear num shopping, entrou no estande de uma construtora e saiu com apartamento novo. Compra de apartamento por impulso? Essa é nova. Os aluguéis reforçam a suspeita. Em tese, a locação de um imóvel que duplicou de preço deveria também dobrar. Mas a renda do inquilino não duplicou no mesmo período. Se esses aumentos generalizados forem absorvidos pelo mercado, causarão pressão inflacionária generalizada pelo País. Imóveis residenciais para todas as faixas de renda e comerciais de todos os tamanhos sofrem alta. Pesquisa da Cushman & Wakefield aponta, por exemplo, que o preço em reais de locação do metro quadrado comercial de alto padrão, no Rio de Janeiro, subiu 60% entre o terceiro trimestre de 2009 e o terceiro trimestre de 2010.

Essa pressão inflacionária, se somada a outras possíveis, como o aumento da taxa de câmbio, pode desencadear inflação, já que um quinto dos bens consumidos hoje no Brasil provém do exterior. Mais inflação significa aumento da correção e do valor das parcelas de financiamentos superior ao que muita gente pode pagar. Começaria uma onda de inadimplência. Resultado: algo semelhante à crise do subprime americano. E lá a taxa de juros do crédito imobiliário é de 5%, ante os 12% daqui.

Se os aumentos de aluguel não forem absorvidos pelo mercado, o investimento em imóveis deixaria de ser interessante, pois o valor da locação cairia muito em termos porcentuais em relação ao valor do imóvel. Investidores teriam de vender “estoques” e buscar algo mais rentável, desencadeando uma onda de vendas, contribuindo para estourar a bolha.

O brasileiro, em geral, calcula se a parcela cabe no salário, esquece taxas de juros, manutenção, impostos e fator de correção monetária escolhido. Também nunca teve tanta disponibilidade de crédito, e aproveita – para imóvel, carro, eletrodomésticos, computador, etc. Recente Relatório de Inflação do Banco Central informa que as dívidas “comem” 23,8% da renda dos brasileiros, ante 17,02% dos americanos. E se a inflação subir? E se a China parar de crescer tanto? E se todo esse dinheiro estrangeiro que inunda o Brasil deixar o País em busca de outras praias, como será o dia seguinte? Em tempo: há uns dois anos não víamos tantos anúncios de imóveis novos em jornais com comparativos de preços por metro quadrado. Será um sinal de mudança no rumo dos ventos?

Agora é acompanhar a escolha de toda a equipe de Dilma, a inflação, a entrada de recursos no País, o desemprego e o mercado imobiliário em si. Sinceramente, espero estar errado. Mas não vou investir no mercado imobiliário até 2012.

Título: Chegou ao teto?

Fonte: Blog Radar Imobiliário (O Estado de São Paulo)

Url: http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario/chegou-ao-teto/

Autor: Lilian Primi

O preço do apartamento está caro demais? Pechinche. Esse é o conselho dos analistas, que chamam a atenção para os primeiros sinais de retração nos valores de imóveis. Segundo levantamento da Urban System, o preço médio do metro quadrado na cidade de São Paulo está em R$ 4,540, o que significa valorização de 32% ante 2009. “Para 2011, as projeções indicam que o metro quadrado vai passar dos R$ 5 mil”, prevê o diretor da Urban, Thomaz Assumpção. Segundo o consultor, esse valor inviabiliza a compra para uma boa parte da demanda atual, que depende de financiamento. “Muitas construtoras já preveem queda nas vendas. O relatório da Cyrela, por exemplo, mostra redução de 30% no volume de lançamentos entre 2009 e 2010”, conta. O resultado operacional apresentado pela Cyrela aponta para queda na velocidade de venda dos lançamentos: enquanto no terceiro trimestre do ano passado 52% das unidades lançadas foram vendidas nos primeiros três meses, no mesmo período de 2010 a empresa vendeu 43% das unidades nos mesmo período. A queda maior se deu nas unidades lançadas pela Living, marca de imóveis popular da construtora: caiu de 61% no terceiro trimestre de 2009 para 36% no mesmo período de 2010. “No extremo, o metro quadrado pode chegar a R$ 16 mil. É muito dinheiro”, diz Assumpção. Porém, com a queda na velocidade de venda, entra menos dinheiro e a taxa interna de retorno cai. “Os investidores, responsáveis por boa parte das vendas nos lançamentos, começam a se afastar.” Campeão. O campeão no ranking de valorização é o apartamento de um dormitório. Segundo levantamento da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o preço médio do metro quadrado deste tipo de imóvel subiu 75% no período de 24 meses entre 2008 e 2010 (novembro de 2006/outubro de 2008 e novembro de 2008/outubro 2010), subindo de R$ 3.041 para R$ 5.326. “Não há outro negócio que renda tanto”, avalia o diretor de estudos especiais da Embraesp, Luiz Paulo Pompeia. Tradicionalmente, a diferença entre o preço de um imóvel comprado na planta e o que ele alcançará quando ficar pronto, dois anos depois, é de 18% em média, e de no máximo 24,5%. A menor alta na cidade ocorreu em apartamentos de três dormitórios, que foi de 29,2%. No segmento de quatro dormitórios ou mais, voltado para público de maior poder aquisitivo, a valorização também foi expressiva, de 43% entre os dois períodos, mas houve uma forte queda no número de unidades lançadas No período mais recente – 2008/2010 – foram lançadas 11.294, quase um terço do que ocorreu entre 2006/2008, quando foram colocados no mercado 32.396 apartamentos com quatro dormitórios na cidade. Segundo Pompeia, essa queda é reflexo de uma superoferta desse tipo de imóvel na cidade. “As pesquisas da Embraesp mostram que nos anos 2006 e 2007, foram lançadas mais unidades deste tipo do que na década de 1990 inteira”, conta. Imóveis na faixa de R$ 1 milhão e R$ 2 milhões estão com sérios problemas de liquidez na cidade, de acordo com Pompeia. “Há problemas de liquidez também no bairro do Campo Belo. Eu não faria mais lançamentos lá”, diz. Estes “equívocos”, segundo Po<CW15>mpeia, estão levando os investidores a reduzir suas compras, que em alguns empreendimentos representaram 40% das vendas. “Aparentemente os investidores começam a prestar mais atenção ao mercado. Parece-me que houve uma redução nas compras a partir de setembro.” Além disso, os apartamentos comprados pelos investidores estão começando a entrar no mercado agora, competindo com vantagens com os lançamentos. “A ocupação é imediata e em alguns casos, o preço pode compensar”, diz. Setor rejeita análise e aposta no aquecimento Os sindicatos que reúnem empreendedoras e construtoras não concordam com a avaliação dos analistas e apostam no aquecimento das vendas. O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou, na semana passada, sua pesquisa mensal de vendas indicando aumento de 70% entre agosto e setembro. “A de outubro ainda não está pronta, mas sei que vamos ter aumento nos lançamentos e nas vendas, da mesma forma que teremos aumento nos números anuais”, garante o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, que prevê problemas apenas nos valores extremos. Tendência nos comerciais ainda é de valorização A alta nos preços ocorre também entre imóveis comerciais, que vivem um boom no Brasil. A cidade campeã no ranking de valorização, segundo pesquisa da Cushman & Wakefield, é o Rio de Janeiro, que registrou alta de 60% no valor do metro quadrado de locação de imóveis de alto padrão. “Falta espaço no Rio, que tem montanha de um lado e o mar de outro. É um problema crônico, agravado com o crescimento econômico”, explica a gerente de pesquisa de mercado para a américa do Sul da C&W, Mariana Hanania. Lá, o preço do metros quadrado saltou de R$ 88,54 no terceiro trimestre de 2009 para R$ 141,2 no terceiro trimestre deste ano. Em São Paulo, que também apresenta escassez de terrenos, a valorização anual foi de 13,5% segundo a pesquisa. “O mercado é maior e por isso, existem regiões onde a valorização foi maior, chegando a quase 33% no ano”, diz Mariana. As regiões com os preços mais altos são Faria Lima (R$ 125,7 m²/mês), Itaim (R$ 101,6 m²/mês) e Vila Olímpia (R$ 93,3 m²/mês). Estas regiões ultrapassaram a Avenida Paulista, por oferecerem edifícios mais modernos. “Na avenida mesmo não tem mais espaço e o espaço que existe, como o terreno do casarão dos Matarazzo, já está comprometido”, conta. Essa escassez está levando os fundos imobiliários a investirem no retrofit, que é a atualização de imóveis antigos. “Há uma corrida na compra de velhos edifícios na Paulista, para serem modernizados e poderem competir com novos edifícios comerciais”, diz. Isso ocorre em ritmo bem menor do que no centro do Rio, que também experimenta este movimento, mas já mostra sinais de que será uma tendência segundo Mariana. Alta. Para a gerente, todos esses fatores indicam que os preços vão acompanhar o movimento de valorização, “Vai continuar nesse patamar, de supervalorização, podendo registrar uma pequena valorização, em torno de 2% até o fim do ano”, prevê. Em São Paulo, só nas principais regiões (Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antonio e Marginal Pinheiros), se prevê a entrega de 212 mil metros quadrados em 2011. Este ano, já foram entregues 107 mil e estão previstos mais 50 mil m² até dezembro. No Rio de Janeiro já foram entregues 87 mil m², estão previstos mais 65 mil m² até dezembro e no ano que vem, deverão ser entregues 156 mil m². A vacância no Rio de Janeiro está em 7% dos 5,5 milhões de m² existentes e em São Paulo, é de 10,4% dos 10 milhões de m².

Título: Bolha imobiliária no RJ em 2010

Fonte: Blog Perspectiva Crítica

Url: http://perspectivakritica.blogspot.com/2010/07/bolha-imobiliaria-no-rj-em-2010.html (Via www.bolhaimobiliaria.com)

Autor: Mário César

Senhores, quero compartilhar umas considerações: Acabei de ver um apartamento na Afrânio de Melo Franco, Leblon, três quartos, prédio antigo, sete andares, ao lado da Delegacia de Polícia e em frente ao Shopping Leblon. COm garagem, 140 m2, sem piscina, sem sauna, sem play. Pedem R$1.5 milhão. Estão lançando um imóvel em Botafogo, de luxo, segundo um dos corretores que conheço, construção da Paris, com sauna, piscina, tudo, os de dois quartos teriam 200 m2, com certeza um ótimo prédio. Custo, 1.15 milhão. No Flamengo, nas proximidades da Rua Barão de Itambá, rua atrás da FGV, paralela à Praia do Flamengo e perpendicular à Rua Farani, perto da Rua Pio X ou PioVI, onde tem uma favela visível e próxima à rua Pio X ou VI, está R$7.000,00 o metro quadrado, ou seja, um apartamento novo de 100 m2 tem pedido R$700.000,00. Pessoas com bons salários estão impressionados e acham que em breve não haverá mais imóveis passíveis de compra. Em tese, segundo estes e outros, estaríamos caminhando meteoricamente para uma situação vivida em Nova York, em que ninguém compra imóvel, só aluga, ou outras grandes cidades da Europa Ocidental. Pode ser. Entretanto, devo compartilhar alguns dados com os amigos, para que cheguem a suas próprias conclusões do melhor momento para fazerem investimentos ou compras. Pois ciente destes fatos, não posso me omitir em explicitá-los aos amigos para que tenham informações que os ajudem a refletir e tirar suas próprias conclusões, justamente no momento em que a crítica se faz necessária, pois justificar o que já ocorreu é muito fácil. É só repetir o que é impresso nos jornais. Portanto, já indicando a leitura do artigo de hoje no Globo (em março) chamado “espelho irlandês”, na área econômica, que não consegui acessar pelo Globo on line, coloco as seguintes ponderações, já me adiantando a dizer que creio que vivemos um início de bolha imobiliária, principalmente na Zona Sul, mas que já chega à Barra da Tijuca. Argumentos que sustentam a existência de bolha: 1 – O processo formador do mercado imobiliário de Nova York e outros grandes centros europeus ocidentais demorou décadas. Além disso, a renda per capta, em 2008, segundo lista do FMI publicada no Wikipédia, da França era de US$ 46.037, na Alemanha estava em torno de U$44.729 e nos EUA era de US$47.440 (http://pt.wikipedia.org/wiki/Anexo:Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal_per_capita), enquanto no Brasil estava em US$ 8.295. Há discussão de metodologia em que hoje, em 2009, estaríamos em US$9.100. O PIB dos EUA é superior ao nosso em 7,5 vezes (14.266,201,00 trilhão de dólares), França duas vezes (2.634.817 trilhão de dólares) e Alemanha três vezes (3.235.463 trilhões de dólares, segundo lista do FMI para 2009 dos PIBs, publicado no Wikipédia (http://pt.wikipedia.org/wiki/Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal). 2 – A grande comparação que se faz é o mercado de Nova York, mas além da renda per capta e pib muito maiores, nos EUA, a densidade populacional em Nova York é o dobro da do Rio de Janeiro. Nova York tem 789,4 km2 para 8.363.710 habitantes, apresentando densidade populacional de 10.452 pessoas por km2. O Rio de Janeiro tem 1182 km2 para população de 6.186.710, apresentando densidade populacional de 5.234 pessoas por quilômetro quadrado (fonte: lista das cidades mais populosas do mundo, Wikipédia – http://pt.wikipedia.org/wiki/Anexo:Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal_per_capita). 3 – Segundo um amigo da área financeira, a maior renda média familiar no RIO é em São Conrado: R$16 mil, contando renda de dois adultos. Alguns amigos nesta faixa de renda que conheço e até superiores, estão tendo dificuldade em obter imóveis, mesmo considerando as diferenças das exigências pessoais. Pergunto: Há sustentabilidade para a continuação de movimento de alta? Se há, em que prazo? Seria razoável que logo após a crise internacional de 2007 e 2008 (pois o movimento de supervalorização ocorreu depois disso), em dois anos não seja possível obter imóveis de dois quartos na zona sul por menos de 500 mil reais, ou seja US$277.777,00, a câmbio de R$1,80? E se isso é razoável, e, portanto, o processo de valorização é sustentável, em três anos teríamos este mesmo dois quartos a 500 mil dólares ou um milhão de reais? E os demais imóveis? Por exemplo, um dois quartos no Leblon então seria quanto? E um de quatro quartos? Não se esqueçam que o real está em valorização. Em tese, quanto mais valorizada a moeda, maior seu poder de compra, mas não é isso o que acontece no momento em relação a imóveis. Uma valorização anual de 15 a 20% do imóvel já é alta, mas a Tijuca teve valorização de 80%, Botafogo de 118%, Leblon de 40 ou 56%, no ano passado. Isso pode se perpetuar? Isso é sustentável? Para mim, as causas do aumento exacerbado de valores imobiliários são: 1 – Em setembro de 2008 as bolsas que estavam com previsão de valorização em até 84 mil pontos ao final do ano (alguns previam 94 mil pontos), teve queda astronômica com a crise dos EUA e chegou no final do ano a 29 mil pontos. Como se sabe, o investidor foge para ouro, dólar, poupança e imóveis. Houve aumento da demanda de imóveis por migração de investimentos nacionais das bolsas. 2 – Aliado a isso, no mesmo período, o Governo Federal, preocupado com as conseqüências na economia nacional, em especial na construção civil, que estava no centro do furação lá fora, facilitou empréstimo para compra de imóveis, baixando juros e aumentando limites, em especial através da modalidade consignação em folha de pagamento, o que poderia ser usado por servidores federais, os quais, com menor risco de desemprego, possibilitaram cobrança de menores juros, de forma a atrair este capital para o mercado e garantir os empregos e obras na área da construção civil. Resultado, aumento de demanda por imóveis por disponibilidade de mais valores. Muitas vezes esses tomadores, pessoas normais, compram desde que a prestação caiba em seu bolso, independentemente do valor do empréstimo, até porque não acompanham o mercado, portanto, “se eu quero e se posso pagar, vou em frente”. Isto é diferente de precificar um bem. 3 – Além disso, fundos estrangeiros já estavam se preparando para investir em imóveis no Brasil, segundo Luiz Carlos Mendonça de Barros em uma entrevista antes da crise de 2008, acho que na “Isto é dinheiro”. E com a crise, houve a percepçaõ de que o Brasil, último a entrar e quase primeiro a sair, era porto seguro, portanto, estão entrando mesmo. Esses valores que são bilhões de dólares, aumentam a demanda e aumentam a precificação dos imóveis. Sua estratégia pode ser de curto prazo (compra e vende mais caro), ou pode ser de longo prazo (compra para compor fundo de 15, vinte e trinta anos). Além de aumentarem o valor médio dos imóveis no mercado, pelo período em que estiverem em processo de compra, comprar caro é relativo para eles, pois se a estratégia é de curto prazo, faz sentido comprar enquanto há previsão de que outro compre mais caro. E para estratégia de longo prazo, uma sobrevalorização de 25% na compra de um imóvel hoje é diluída no tempo do investimento, pelo qual o imóvel se valorizará realmente e durante esse tempo há a rentabilidade dos aluguéis, para garantir o retorno do investimento. 4 – Por fim, soube de corretores que algumas pessoas, em função das eleições, ainda temem confisco de poupança e títulos públicos. Um deles me contou que teve um coprador que tinha 4 milhões para comprar “o que tivesse na Zona Sul”, para transformar dinheiro em imóvel, que é mais difícil de o governo confiscar. Após isso, o que podemos ponderar é que: 1 – As previsões são de valorização das bolsas nesse e nos próximos anos, assim, esta causa de demanda de compra de imóveis pode se converter em venda de imóveis para voltar a investir e bolsa. Previsão de baixa na demanda, 2 – A ajuda anti-cíclica que o Governo Federal deu ao mercado é finito, pois quem comprou imóvel (bem ou mal) não comprará outro tão cedo, pois o endividamento é de 20 a 30 anos. Não é como comprar refrigerante. Quem comprou, não compra de novo. Assim, a maioria, quando viu a oportunidade de usar mais dinheiro com maiz prazo e menos juros, sabiamente, sem saber até quando duraria esta benesse, comprou imóvel. Ou seja, aumentou a demanda, mas saiu do mercado de compra. A tendência é de fim desta causa de aumento da demanda. 3 – Os investidores e especuladores internacionais, realmente, são um problema, pela dimensão dos valores de que dispõem, e inclusive, o FMI já alertou recentemente para a revisão de sua postura quanto ao controle de fluxo de capitais, dizendo que o fluxo livre de capitais dos países ricos para os emergentes vem causando aumento exacerbado de mercados imobiliários nestes países, o que não é saudável. Veja esta matéria jornalística (http://ultimosegundo.ig.com.br/economia/2010/02/25/fmi+sugere+controle+de+fluxos+de+capital+para+evitar+surgimento+de+bolhas+financeiras+9409073.html) transcrevo um trecho da matéria acima mencionada: “Segundo os autores (de novo estudo do fmi sobre controle de fluxo de capitais – grifo meu), mercados emergentes com controles de capital tiveram melhor desempenho que outros durante a crise internacional. Aos leigos no assunto, pode soar contraditório: em tese, ingresso de dólares no País confirmaria a condição de economia atraente. Não é bem assim. O fluxo de capitais está inundando os mercados emergentes e não são poucos os especialistas que enxergam aí uma possível formação de bolhas de ativos em Cingapura, Coreia do Sul, China e Taiwan, sobretudo nos mercados imobiliários.” Mas é certo senhores que enquanto eles estiverem rondando é um problema a precificação dos ativos. Não há concorrência para este ingresso avassalador de valores. Mas após pico de compra, o dinheiro desses fundos também termina e eles precisam negociar com seus investidores a captação de mais valores para voltar a comprar, o que pode demorar de seis meses a um ano. Se sentirem que o movimento não se sustenta, os aplicadores especulativos vendem na lata e se vão. Os investidores de longo prazo escolhem melhor, aceitam pequena sobre valorização, mas mantém os imóveis e podem diminuir a velocidade de compra, na alta. 4 – Por fim o medo do confisco terminará no fim do ano, com a eleição e em seis meses depois disso são revendidos tais imóveis e voltam as aplicações para o mercado financeiro, seja poupança, títulos públicos, ações. Assim, vejo que até o final deste ano e durante o próximo ano, teremos arrefecimento de preços e até diminuição de valores de imóveis. Claro que no Brasil não teremos o problema dos EUA ou mesmo da Irlanda, porque o Banco Central do Brasil não permite alavancagem das instituições financeiras como lá (aqui parece que é 11/1 e nos EUA chegou a 33/1) e porque os empréstimos são mais criteriosos (para liberar crédito para moradia, aqui normalmente não é admitido comprometimento superior a 30% da renda do tomador de empréstimo, muitas vezes nem 25% ou 20%). A crise não será bolha de crédito. Será bolha de preço de imóvel. Significa que quem comprar em alta terá o desgosto de ver o imóvel ao lado ser vendido por preços inferiores ao que pagou. É lógico que quem comprou o imóvel de sua vida, não se desfará em pouco tempo, e a perda se desfaz no tempo, como o investidor estrangeiro de longo prazo. Mas não deixa de ser um alerta para avaliar o momento de compra, já que com o mesmo dinheiro poderia ser comprado mais a frente um imóvel melhor. Outro argumento importantíssimo para balizar o limite de aumento dos imóveis, como muito tem a ver com o investimento imobiliário, está na comparação dos aluguéis que podem ser exigidos dos imóveis que se compra. Mundialmente o imóvel deve ter retorno entre 0,5% a 3%, em valor locatício mensal. Mas essas recentes altas na Zona Sul está produzindo a situação de um imóvel de R$800.000,00, ter condomínio de R$500,00 e não poder ser alugado por mais de R$3.000,00 (considerando-se o Leblon. Esse aluguel ainda seria menor em outros bairros). Ou seja, o investimento neste imóvel gera renda equivalente a 0,375% ao mês, quando no mínimo seria de se esperar retorno de R$4.000,00. São 33% de diminuição no rendimento mínimo esperado ou no mínimo 25% menos, dependendo de que base você calcula a perda. E a valorização anual? Bem o imóvel ainda tem isso. Qual seria o potencial de valorização anual média deste imóvel de R$800.000,00. Em três anos valerá R$1.600.000,000, essa velocidade de valorização é sustentável? Mas então quem vai continuar comprando a esses preços quando for verificado que a renda do carioca não comporta aluguel superior a R$3.000,00 mensais (observe-se a renda média do carioca, em que a mais alta é de São Conrado, com R$16.000,00 mensais por casal) nem os imóveis nos preços atuais podem continuar subindo na proporção em que vêm subindo? O investidor terá de parar de comprar nesse nível de preço. Então a demanda arrefece e os preços terão que se ajustar. Veja que a lógica de quem compra pra morar é diferente de quem compra pra investir. Mas o especulador e investidor tem muita influência na formação do preço. É importante ver o limite do movimento de valorização, a partir do atingimento de limites de retorno do investimento em imóvel, seja em bases mensais (aluguéis) ou anuais (valorização do imóvel). E os investimentos das olimpíadas e do Mundial de Futebol? O das olimpíadas é mais na Barra da tijuca e em regiões delimitadíssimas no Centro. Pode gerar valorização na Barra da Tijuca de forma principal, e vai. E o mundial de Futebol? Observem. O mercado precifica hoje os ganhos futuros. As obras de melhoria estrutural já estão precificados em grande parte nesses valores altos dos imóveis hoje. Não significa que as melhorias previstas não vão afetar, em três a seis anos, as valorizações, inclusive na Zona Sul. Mas de qualquer maneira os aumentos vão ter que respeitar os limites de valorização possível anual dos imóveis e o aluguel possível de ser pago pela população que mora na cidade, como forma de garantia do investimento da compra de imóvel, por pessoa física ou por fundos imobiliários.. Portanto, acredito, que a Barra ainda tem mais possibilidades de valorização sim, o que é muito prejudicado pela falta de investimento e opções de transporte público, mas a Zona Sul, no prazo de seis meses e ao longo de 2011, deve experimentar arrefecimento de preços. Aos preços de hoje na Zona Sul, acredito que já houve a precificação de eventuais melhorias. Após o reajuste ao longo do ano que vem, o mercado voltará a seguir valorização normal ano a ano, com oscilações nas proximidades dos eventos, claro, que serão corrigidos em seguida, e voltar-se-á à normalidade. Para os que não acreditam nisto, pergunto: há sustentabilidade na valorização dos imóveis na proporção em que ocorreram de 2008 para cá? Ou seja, o nível de valorização desse período se reproduzirá no tempo? E por quanto tempo? Há limite para a valorização dos imóveis? Em que bases? Senhores, já estamos em uma bolha imobiliária de preços. Um abraço, Mário César

Título: Quem disse que não há bolha imobiliária?

Fonte: Blog Bolha Imobiliária no Brasil

Url: http://www.bolhaimobiliaria.com/2010/11/19/quem-diz-que-nao-ha-bolha-imobiliaria/

Aproveitei o dia para pesquisar sobre diversos assuntos, vamos lá.

Resolvi reunir várias notícias onde fala que NÃO há bolha imobiliária. Vamos a primeira.

O SECOVI/DF esclarece a toda população do Distrito Federal que não há risco de “bolha” imobiliária na capital. Haja vista, a prioridade dada a todo o segmento habitacional pelo governo. - Hiram Bentes Presidente do SECOVI-DF

Ah tá…em Brasília não tem bolha imobiliária ?…Então sou o Papai Noel. Mas é lógico, que o presidente da entidade que visa VENDER os imóveis não vai falar uma besteira desta, justamente para prejudicar seus associados. Próximo !!

“Alta dos preços é uma recuperação de um mercado que ficou estagnado” -João Crestana, presidente do Secovi-SP

Mesma coisa que o carinha de cima. Aquele que me provar que há um crescimento sustentável no mercado imobiliário, que atire o primeiro tijolo, e com bastante concreto de preferência. Assim como a bolsa de valores, as ações tem que manter um ritmo de crescimento conforme o ritmo do crescimento da empresa. Caso contrário, tudo o que sobe demais, tende a cair. Valorização de até 100% em um prazo de 3 anos não é sustentável no longo prazo…Próximo !!

A possibilidade de que uma “bolha” esteja se formando no setor imobiliário brasileiro, apoiada em volumes robustos de crédito imobiliário e preços de imóveis em alta, pode não passar de um temor infundado.

A constatação foi feita nesta quarta-feira pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que encomendou um estudo à MB Associados para comprovar que, mantidos os atuais patamares do setor, a formação de uma bolha não deve acontecer no curto ou no longo prazo.

Se você vive de “emprestar” dinheiro, você vai falar para seu cliente que existem preços exorbitantes no mercado imobiliário ?…Claro que não, você depende dos juros deles para sobreviver, quanto mais você emprestar, melhor para você. É o mesmo caso desta Associação, claro que ela vai negar.

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Todos negam qualquer possibilidade, mas infelizmente o nosso salário não sobe tanto como o preço dos imóveis. Nas pesquisas sobre mais assuntos sobre a negação da bolha, vejam o que encontrei, achei muito interessante

Em 2008, Ben Bernanke, ainda estava em negação sobre a bolha imobiliária e tinha ideias incrivelmente otimista, onde a taxa de desemprego foi dirigido.

É pessoal…todos sabem muito bem o que aconteceu com os Estados Unidos. Em outro site encontrei o seguinte.

“A produção capitalista produz, com a inexorabilidade de um processo natural, sua própria negação. É a negação da negação.” –Marx, O Capital. Livro I – Cap. XXIV, 1867.

Não preciso falar mais nada né ?

Abraços

Fontes de pesquisa:

http://www.movimentonn.org/noticia.php?id=1637

http://www.talkfinance.net/pt/f44/fooled-stimulus-structural-problems-still-intact-6098/

E você, acredita na bolha imobiliária ou duvida dela?

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