Fatores a observar na compra de um imóvel

O leitor já deve estar acostumado com meu tom pessimista a respeito do investimento em imóveis. Alguns até devem achar paranoico o meu alerta de que estamos passando por um crescimento no crédito imobiliário que pode induzir a formação de uma bolha – se é que já não estamos passando por uma. Mas hoje vou falar de algo diferente, que pode até soar estranho para os leitores que acompanham o site há mais tempo: as circunstâncias em que comprar um imóvel pode ser um bom negócio.

O primeiro bom motivo para se comprar um imóvel, obviamente, é ter uma residência fixa. Existem boas razões para isso: adquirir uma casa onde se possa ajeitar da maneira que se desejar. Mas é necessário que essa vantagem de ter um imóvel próprio seja conjugada com uma circunstância particular: o preço do imóvel não pode ser tão caro a ponto de inviabilizar a possibilidade de economizar e investir. Se você paga R$ 600,00 de aluguel e consegue economizar R$ 1.500,00 por mês, é melhor permanecer nessa situação do que se enfiar num financiamento cuja prestação é de R$ 2.000,00 (fora a entrada) e que vai te impedir de economizar e investir por alguns bons anos. Viver de aluguel não é pecado nem crime; o problema é viver de aluguel e não conseguir aproveitar financeiramente essa oportunidade.

Mas voltemos a nosso assunto principal. Para comprar um imóvel, é necessário verificar se o preço dele não está tão caro. Uma boa medida de comparação é estabelecer a relação média entre o valor do aluguel e o preço do imóvel. Se o valor do aluguel for igual ou superior a 6% ao ano, não tenha dúvidas: comprar o imóvel pode ser um negócio fantástico. Se esta relação for inferior a 6% ao ano, isso significa que os preços estão ligeiramente acima do valor que seria considerado justo. Nos EUA, esta relação é de 6,67% (ou 1/15), como se pode observar no seguinte artigo da Business week.

Vamos ver um exemplo de como isso funciona. Digamos que João encontra um apartamento que custa R$ 150.000 e está sendo alugado por R$ 1.000,00 por mês, ou R$ 12.000,00 por ano. Isso significa que o valor do aluguel (R$ 12.000) equivale a 8% do valor do imóvel. Nessas condições, é melhor comprar o apartamento do que alugá-lo. Por outro lado, se o apartamento custar R$ 300.000 e for alugado por R$ 12.000,00 por ano, a relação é de 4% ao ano – ou seja, o apartamento está caro demais para ser adquirido. Simples assim.

Tudo bem, você verificou a relação entre o preço do imóvel que deseja comprar e o valor do aluguel que poderia ser cobrado e verificou que é racional investir na casa própria. O que mais você deve verificar, para saber se está fazendo um bom negócio? Existem alguns pontos importantes a serem observados:

1) Escolher imóvel luxuoso ou mais simples?

Imóveis luxuosos normalmente são mais caros no momento da compra, mas não se valorizam tanto no longo prazo. Imóveis mais simples normalmente têm um potencial de valorização maior ao longo dos anos, até porque não foram construídos à luz de uma concepção arquitetônica que varia ao longo do tempo. Imagine comprar um apartamento luxuoso na década de 70, mas cuja concepção arquitetônica já não atende mais aos padrões atuais. Provavelmente, o preço do apartamento descontará esse elemento. Já imóveis mais simples normalmente não atendem a uma concepção arquitetônica de design, mas a uma concepção funcional. Por isso, muitos apartamentos antigos, com uma reforma razoável, podem atender às necessidades do comprador sem que haja um sentimento de defasagem estética muito grande. Afinal, o apartamento não foi projetado para refletir um modelo arquitetônico, mas para atender a uma função!

Além disso, se você pretende alugar o imóvel, imóveis mais simples são mais rentáveis do que imóveis mais luxuosos. Isso ocorre porque é difícil que os aluguéis acompanhem os preços de um imóvel mais caro. Imagine cobrar 6% ao ano do aluguel de um apartamento de R$ 3.000.000. Isso daria R$ 180.000 anuais, ou R$ 15.000 mensais. Quem dispõe desse valor para alugar provavelmente já tem um imóvel, o que diminui bastante a demanda pelo aluguel de um apartamento desses. Com uma demanda menor, os preços caem. Um apartamento como esse pode ser alugado por um valor bem inferior aos R$ 15.000,00. Já apartamentos mais simples podem ser alugados por um valor proporcional bem superior. Um apartamento de R$ 50.000,00 alugado por R$ 400,00 daria um retorno de 9,6% de a seu proprietário. Se o objetivo é alugar, prefira ter vários apartamentos de R$ 50.000,00 do que um de R$ 3.000.000,00.

2) Cuidado com condomínios de luxo

Hoje em dia, está em moda comprar apartamentos em condomínios de luxo, nos quais há salões gourmet, piscina, quadras esportivas preparadas para 512 modalidades de esporte olímpico, piscina, creche, farmácia, supermercado, serviços de diarista e babá. E tudo isso por um condomínio baratinho!!! Um sonho, não é? Pois é: mas para ter esse luxo todo, você vai ter que compartilhar a conta com 1.200 outros moradores, que dividem a mesma garagem e compartilham apenas 8 elevadores em 4 prédios diferentes. Imagine todo esse povo saindo para trabalhar ao mesmo tempo, cedinho pela manhã, e retornando para casa às 19h. Engarrafamento, elevadores lotados, espera de horas pra pegar o elevador. A piscina parece o piscinão de Ramos, pra jogar futebol com os amigos naquele campo que parece o Maracanã, é preciso marcar com 2 meses de antecedência. Vale a pena??

3) Imóveis na planta x imóveis construídos

Dê preferência a imóveis já construídos. Se o prédio tá em pé, você já sabe o que está comprando. Sai um pouco mais caro, mas pode evitar dores de cabeça no futuro. Se você compra na planta, o que você adquiriu foi um sonho. Você não sabe se a construtora vai ter dinheiro para construir o que prometeu, nem tampouco se o acabamento vai sair do jeitinho que foi combinado. “Mas Fábio, aí eu entro na justiça e cobro tudinho!!”. Beleza, se você tem certeza de que vai ganhar, tudo bem. Mas prepare-se para esperar seus filhos que não nascerem estarem na faculdade pra poder conseguir morar no apê. Duvida? Pois é: conheço gente que teve problemas com a Encol e só agora estão podendo começar a morar no imóvel que compraram. Construtoras podem falir, não se esqueça disso nunca.

4) Casa ou apartamento?

Há vantagens e desvantagens em cada tipo de imóvel. Casas são normalmente mais baratas. Aqui em Brasília, por exemplo, o valor do metro quadrado de uma casa chega a 50% do valor do metro quadrado de um apartamento. Isso ocorre por vários motivos: casas são mais inseguras e não há um condomínio que zele pelo patrimônio comum (as reformas têm que ser bancadas e planejadas pelo proprietário), por exemplo. Já os apartamentos são menores e, apesar de darem maior segurança a seu morador, também têm menos intimidade. Se você tem uma vizinha de cima que adora tamancos ou vizinhos ninfomaníacos, já deve ter percebido isso.

5) Imóvel residencial ou comercial?

Se o objetivo da compra de um imóvel é ganhar dinheiro com o aluguel, talvez seja interessante dar uma olhada em imóveis comerciais. A relação entre o valor do aluguel e o preço do imóvel normalmente é mais vantajosa e os preços normalmente são bem atraentes, já que o tamanho muitas vezes é menor do que o de um apartamento. Além disso, o proprietário dificilmente precisará se preocupar com as reformas do imóvel, uma vez que o inquilino precisar mantê-lo em condições de receber seus clientes, além de ser o responsável por dar à loja a “cara” de seu empreendimento.

E você, o que acha? Está pensando em comprar um imóvel?

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