A bolha imobiliária de Brasília, um ano depois
Há um ano, denunciei a alta absurda dos preços de imóveis em Brasília, cidade em que moro. Apartamentos de três quartos que custariam R$ 200.000,00 em Goiânia, eram (e ainda são) anunciados por R$ 700.000 ou R$ 800.000. O mantra dos corretores de imóveis, que agora é entoado com intensidade um pouco menor do que há um ano, era o de que a compra de um imóvel é um negócio sem risco e que lucros fabulosos estavam garantidos. [tweetbutton] Uma conversa com um corretor era a visualização do paraíso: bastava comprar um apartamento e sentar nele que, dali a alguns anos, você ficaria rico. O cenário era tentador. Com base no ocorrido nos últimos anos, os corretores anunciavam uma rentabilidade garantida de 20% ou 25% ao ano, tanto em imóveis novos quanto em imóveis velhos, com mais de 30 anos de idade.
Por que os corretores “garantiam” aos novos compradores que os imóveis se valorizariam tanto nos próximos anos? Por dois motivos: o primeiro é que este é o trabalho deles. Se você é um vendedor de carros, diria que os carros de sua loja se desvalorizam muito ou que dão muito problema? Se você responder que sim, deveria mudar de profissão, porque provavelmente não convencerá muitos clientes a comprar seu produto. A mesma coisa acontece com um corretor de imóveis. Ele ganha dinheiro com a comissão de venda do imóvel e sabe que uma maneira de convencer seu cliente a adquiri-lo é alardeando sua suposta rentabilidade. E, neste caso, ele estava com a faca e o queijo na mão há cerca de um ano – o que nos traz ao segundo motivo da “garantia” de valorização dada pelos corretores. Todos os dados indicavam que nos últimos 3 ou 4 anos os imóveis brasilienses haviam se apreciado a uma taxa composta de 25% ao ano. Ele nem precisaria mentir para dizer isso, já que a verdade era essa.
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Pois bem. Quero aproveitar uma parte dos dados coletados naquela oportunidade como uma amostra do que aconteceu em Brasília no último ano. Sei que metodologicamente não é uma estratégia muito adequada, já que o ideal seria pegar uma amostra de cada localidade de Brasília, mas é o suficiente para estabelecermos um padrão mínimo. A isenção de minha metodologia é garantida pelo fato de que extraí os dados aleatoriamente. O que eu pretendo fazer agora é comparar os preços dos imóveis de determinadas regiões (quadras) do Plano Piloto do ano passado e comparar com os preços de unidades similares localizadas nas mesmas quadras das amostras do ano passado. Vamos ver o que aconteceu ao longo deste ano?
Seguem os dados colhidos ano passado a partir dos preços divulgados no site WImóveis:
Para estabelecer um padrão de comparação, já que possivelmente os apartamentos anunciados ano passado já foram vendidos, o parâmetro de equivalência dos imóveis é a metragem e o número de quartos. É claro que não é uma base de comparação perfeita, já que os preços variam conforme o prédio e o estado de conservação do imóvel, o que não avaliarei. Mas acredito que a comparação não será sem valor, uma vez que, como os apartamentos foram selecionados aleatoriamente, provavelmente as distorções relativas ao estado do prédio ou da unidade serão compensadas entre as várias unidades analisadas.
“Tá, Fábio, deixa o papo de estatístico de lado e vamos pro que interessa: quanto custam apartamentos similares hoje e por quanto estão sendo alugados?
Vamos aos resultados, então:
Para facilitar a base de comparação, vamos fazer umas continhas, relacionando os resultados da primeira coluna com os da segunda:
Agora sim podemos estabelecer algumas relações interessantes.
“Peraí, Fábio, antes de você começar a debulhar esses dados, me responde uma coisa que está saltando meus olhos: a rentabilidade de 3 dos 6 apartamentos foi NEGATIVA? O investidor teve prejuízo investindo nesses apartamentos?”
Pois é. Ao contrário do que o seu corretor todo bonitinho e com papo de galã falou, imóvel pode dar prejuízo sim. O preço dos imóveis, assim como o aluguel cobrado, pode flutuar bastante. E mesmo não tendo estourado bolha nenhuma, já é possível notar que em pelo menos 50% dos imóveis examinados houve prejuízo no último ano. Os apartamentos da SQN 304, da SQN 309 e da SQN 316 tiveram, respectivamente, rentabilidade de -6%, -4,77% e -3,89%.
“Ah, Fábio, você tá me enganando. É Ó-B-V-I-O que você pegou os dados que favoreceram sua estatística para vir aqui espalhar o pânico e dizer que imóvel dá prejuízo. Vou te denunciar pra polícia, seu estelionatário!!”
Como eu disse, minha metodologia não é perfeita. Como dependo dos dados anunciados no Wimóveis, os imóveis anunciados hoje não são os anunciados ano passado (e podem ser melhores ou piores, mais novos ou mais antigos, dependendo do caso), então por óbvio não é possível afirmar com certeza absoluta que o sujeito que comprou o apartamento no final de 2009 teve prejuízo. MAS, para tentar atenuar os defeitos da metodologia, utilizei um preço médio dos apartamentos de tamanho similar e localizados na mesma quadra ou em quadra próxima (quando não havia unidade a venda na mesma localidade), tanto em 2009 quanto em 2010. E, com base nesses dados, acredito ser plausível minha conclusão: houve apartamentos, em Brasília, cujos proprietários tiveram rentabilidade negativa.
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Mas por que eles tiveram rentabilidade negativa? Por uma simples razão: nos três casos, o preço do imóvel caiu. O apartamento da SQN 304 estava avaliado em R$ 1.500.000 em 2009, mas hoje um apartamento similar pode ser encontrado por R$ 1.350.000,00, em média. Uma queda de 10% em seu valor. Já os apartamentos da SQN 309 e da SQN 316, tiveram queda de 9% em seu preço – de R$ 870.000 para R$ 795.000 no primeiro caso, e de R$ 515.000 para R$ 470.000 no segundo.
“mimimimimi… mas, mas, mas O CORRETOR PROMETEU QUE MEU APARTAMENTO SE VALORIZARIA 25% TODO ANO!”
Pois é, no Plano Piloto isso não ocorreu. Pode ter acontecido em Águas Claras, no Noroeste ou em quitinetes do Plano, mas unidades de 2, 3 e 4 quartos dificilmente tiveram tal rentabilidade em média.
Por outro lado, outra coisa interessante aconteceu. O valor dos aluguéis subiu muito acima da inflação do período. Mesmo os imóveis que apresentaram prejuízo tiveram um acréscimo importante nos aluguéis, acima de 12% ao ano. Apenas uma unidade teve o valor de aluguel diminuído, e uma outra teve valorização de 7% no valor do aluguel. Isso também é um sinal de bolha imobiliária para mim, pois significa que a demanda pelo aluguel aumentou – ou seja, as pessoas estão mais interessadas em alugar um imóvel do que comprá-lo, o que puxa os preços de aluguel para cima.
Mas, mesmo com a subida dos preços de aluguel e a estabilização/queda que ocorreu no preço dos imóveis, a relação entre o valor do aluguel e os preços ainda está muito abaixo dos 6%. Apenas no apartamento da SQN 316, que teve uma queda no seu preço de 9% e um acréscimo no aluguel de 18%, essa relação se aproximou de 6%, ficando em 5,11%. Nas demais unidades, esta relação ainda é inferior a 5%, chegando a meros 2,95% no apartamento da SQS 216. Ou seja, mesmo com a estabilização dos preços, ainda acredito que o cenário é de uma bolha – menor do que a do ano passado, mas ainda com valorização excessiva em determinadas unidades.
É interessante notar que os imóveis, se minha metodologia estiver correta, foram um péssimo investimento no ano – à exceção da unidade da SQN 411, que teve uma rentabilidade de 14,61% nos últimos 12 meses, todos os outros apartamentos tiveram, entre aluguéis e valorização, rentabilidade inferior a 8,11% (em alguns casos, até negativa).
Como tenho alertado sempre, investimentos em imóveis têm grande risco embutido, até porque a quantia demandada é muito alta. Existe o risco de queda no preço dos ativos, assim como nas ações ou mesmo em determinadas modalidades de investimento em renda fixa. Normalmente não percebemos essa flutuação nos preços porque não há um índice como o Ibovespa que, todo dia, informa o quanto houve de valorização/desvalorização nas casas e apartamentos. Mas não se engane: a cada dia o mercado avalia sua casa ou seu apartamento e atribui a ele um preço diferente, assim como ocorre no mercado de ações.
Arquivado em: Imóveis
Sobre o autor (Perfil do autor)
Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e em filosofia pela UnB. Atualmente, é doutorando em direito pela mesma universidade. É autodidata no mundo dos investimentos e tem por objetivo compartilhar seus conhecimentos com qualquer pessoa que deseje aprender um pouco sobre como economizar e investir adequadamente seus recursos.Assinar
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Comentários (55)
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- Blogs da ADVFN Brasil » Fatores a observar na compra de um imóvel | 1 de novembro de 2010
Excelente artigo Fábio. Será o inicio da quebra ? Melhor, será que está começando a aparecer as rachaduras que virão a causar o desmoronamento ? :D
Bem, só gostaria de ter visto vc falar de Aguas Claras que hoje é o lugar mais surreal, na minha opinião, em BSB. As pessoas que estão querendo comprar algo no plano estão em uma classe bem mais elevada que a grande maioria que procura AP's em Aguas Claras, Samambaia, etc.
Acho que uma análise destas cidades mostraria um fotografia do que acontece em BSB.
É isso que diferencia seu blog: vc foi atrás dos dados e fez a análise.
Obrigado pelos elogios. Realmente, me concentrei mais no Plano Piloto, que é o espaço que acompanho mais. Vou ver se consigo coletar dados de outras cidades, pra acompanhar a situação melhor. O ideal seria que tivéssemos um índice oficial sobre o mercado imobiliário – mas sabemos que as chances de que maquiassem os dados iam ser grandes.
Vamos em frente!
o ideal seria se você tivesse acesso ao banco de dados do wimoveis. :D
Análise interessante
Vamos ver daqui a um ano :D
Abraço
Excelente artigo.
E a bolha começa a ficar demasiadamente inflada. O que vem depois… Tapem os ouvidos.
O mal do ser humano é achar que só ele é esperto e só ele está vendo uma mega-oportunidade.
Freakonomics (parodiado) : 70% das pessoas acham que dirigem melhor do que a média. Se você entendeu a ironia, dá RT :D
Tenho visto pela cidade muitas placas de "Vendo apartamento na quadra tal". Será apenas um corretor ou corretora ávido por vender mais ou um sinal de que já tem muita gente "liquidando" seus "investimentos" enquanto ainda tem gente com algum dinheiro pra gastar?
Fábio
A dias atrás comentei sobre um empreendimento da MRV.
Eu calculava um preço de lançamento entre 90 a 110 mil
Entao entrei em contato com eles…imagine o valor de lançamento: R$ 122 mil.
Quase mandei a m…
Deixe que estoure
Jeferson,
O importante é cada um fazer as suas contas para saber qual o preço máximo que topa pagar por um imóvel. Não sou contrário à compra de um apartamento ou de uma casa para morar, mas que seja uma aquisição que faça sentido para o investidor. Colocar tudo na ponta do lápis e decidir é imprescindível!
Gostei muito do seu trabalho, pode ser a base pra trabalhos cientificos na area.
Bem interessante, quando vc fala em percentual do aluguel X Preço do imovel, com base em 6%, vc esta se referindo ao aluguel anual?
Muito bom trabalho.
Isso mesmo! Aluguel anual
Excelente, Fábio!
Tem muita faixa de "vendo o ágio barato" no Sudoeste, hein? No mínimo esquisito, especialmente qd há pouco tempo era comum o "compro urgente"…
É impressão minha ou no meio do texto estão aparecendo banners com propagandas de construtoras?
Acompanho o mercado imobiliário há dois anos e também vejo os preços começando a se estagnar.
Queria saber quem são as pessoas de Brasília que tem coragem de pagar 10.000 no preço do metro quadrado dos apart hotéis na Beira do Lago e nas quitinetes do Park Sul (atrás do Casa Park).
Leandro, no meio do texto aparecem banners com conteúdo variável. Como o Google sorteia o conteúdo do banner de acordo com o conteúdo da página, aparece essa contradição entre o texto e os banners. Pelo menos, fica engraçado ler um texto contra a bolha e no meio aparece a propaganda de uma construtora. É o capitalismo… rs
Fábio, no quadro em que vc considera que a rentabilidade foi de x%, vc já incluiu nessa conta a renda dos aluguéis ou apenas comparou o preço do imóvel nos dois momentos?
Na rentabilidade, eu considero a valorização do imóvel e os aluguéis percebidos. Por exemplo, o apto da 304 norte teve uma valorização de -10% e recebeu 4% de seu valor em aluguéis, totalizando uma rentabilidade negativa de 6%.
òtimo artigo fábio, bem realista com o que está acontecendo talvez não só em Brasília, mas como no resto das grandes cidades do Brasil.
Eu gostaria de pedir um post, se possivel, é claro, onde você explicasse de forma mais detalhada os indicadores fundamentalistas, eu conheco um pouco mai uns 4 deles, e sei quais são valores ideiais, irreais ou ruins para eles, porém no site:
http://www.fundamentus.com.br/detalhes.php?papel=…
que você indica, tem cerca de 21 indicadores e eu fico meio perdido em relção a eles e no quanto eles podem estragar a minha estratégia que usa apenas 4 deles.
Se você pudesse fazer um post exemplificando o que é cada um e quais os valores ideais levando em consideração uma estratégia de buy and hold, eu iria ficar muito grato.
Abraços,
Pedro Andriow.
Ótima sugestão, Pedro! Vou procurar escrever sobre o tema!
Boa pedida!
Olá Fábio, parabéns pelo post. Moro em Águas Claras e por lá a coisa tá fora da realidade. Apartamento de 60 e poucos metros quadrados, segundo o corretor, varia de 4700 a 5500 o metro quadrado. Digo, empreendimento na planta.
Se caso você tivesse algum estudo sobre esta região, seria interessante.
Abraços!!!
Olá,
Meu nome é Adriane e também sou finalista do Prêmio Top Blog, categoria SUSTENTABILIDADE. Se quiser dar uma olhadinha, segue o link:
http://www.cpeaunesp.org
Se quiser, pode votar! XD
Obrigada..e boa sorte!
Parabéns pelo lúcido artigo. É engraçado como o senso comum navega numa maré de suposta lógica e se deixa levar pelos ventos do achismo. É claro que Brasília, ainda que tenha suas peculiaridades, não deixa de obedecer as leis do mercado. Aqui não é uma cidade de Giffen ou coisa do tipo, hehe. Grande abraço Fábio!
Bom, realmente temos de fazer análise de cada caso! Sou Consultor Imobiliário e Investidor, presto Consultoria a muitos clientes, e jamais colocamos algo mentiroso ou falso para o possível comprador, pois, o corretor pode responder na justiça criminalmente por isso. E para se orientarem melhor a respeito do assunto, existe um Departamento Oficial Regional em cada Estado de Pesquisa de valorização imobiliária, que é o DEPAMI do CRECI, deixo o link para pesquisa http://www.crecigo.org.br/frm_servcor_depami.aspx , tudo depende de região, alguns valorizam 5%, 10% ou 15%, outros não existe valorização. O que não se pode fazer é generalizar tudo! Para o investidor deve se aproveitar as oportunidades, estudar o mercado e principalmente falar com um corretor de sua confiança e que este seja um profissional preparado.
Caro Fabio,
Parabens pelo artigo. Se voce tivesse feito o estudo com lançamentos imobiliarios voce nao teria que se
preocupar com o estado de conservacao. Preocuparia somente com o padrao do imovel e faria a analise pelo
valor do metro quadrado. Bom, nao conheço Brasilia e provavelmente no plano piloto nao tem mais como construir.
De qualquer forma acredito que o m2 do imovel novo seja a melhor forma de fazer este tipo de analise.
Moro no Rio e acredito que aqui esta havendo uma bolha.
Belo post, Fábio!
É a segunda vez que visito o blog e só agora percebi que era de sua autoria!
Com todo respeito ao "consultor imobiliário" que acima postou e a categoria que ele pertence, percebo que, na gigantesca maioria das vezes, é temerário confiar nos corretores de imóveis. Longe de estarem isentos nas intermediações da compra e venda de imóveis, atuam com "sorrisos de galã", alardeando grandes retornos no investimento e se preocupando apenas com a comissão que receberão.
Uma nota para os que moram em Brasília: Nunca esqueço da quimera de um empreendimento localizado no Setor de Oficionas Sul, próximo ao estacionamento de uma concessionária de transporte público que era anunciado como "condomínio localizado entre a Asa Sul e Sudoeste"! Será que este tipo de prática denuncia ausência nas classes primárias de desenho geométrico ou o engodo gigantesco utilizado por aqueles que desejam a todo custo vender esses tipos de imóveis por mais de R$ 10.500 o metro quadrado?
Um abraço, Fábio!
Dawison – "DD"
(Companheiro do Gol nos campos do Colégio Dom Bosco e calouro do Direito na UnB).
Opa, Dawison!
Quanto tempo, rapaz! Claro que lembro de você!
Valeu pelo comentário. Isso que vc falou é verdade: aqui em Brasília estão loteando lugares horríveis e anunciando como se fosse a quinta maravilha do mundo – e vendendo pelo preço de um pedaço do paraíso. Vamos ver onde isso vai parar!!
Olá!
Moro em Blumenau/SC.
Começo a observar alguns indícios de inversão de tendência no mercado imobiliário aqui em minha cidade.
Parece-me haver uma diminuição de vendas e velocidade em algumas obras.
Acredito que os preços não se comparam aos de Brasília.
Mas, considero que aqui também os imóveis estão sobrevalorizados.
O que é de se suspeitar é a enorme quantidade de imóveis a venda em BSB, somente no wimoveis… Se a alta dos preços obedece a lei de mercado: demanda X oferta, como justificar a enorme quantidade de imóveis disponíveis a meses??
Talvez outro assunto que seria interessante de ser investigado é sobre a questão dos altos custos (não sei até que ponto isso é verdade) de venda dos lotes da Terracap, o que acarretaria o elevado preço do m2 em Brasília.
Olá, Fábio.
Não sei se está entre os objetivos do Blog, mas será que vc poderia adiantar notícias sobre o crédito imobiliário em 2011? É que eu já percebo uma diminuição nos preços aqui em BSB, informação de corretores inclusive, a coisa tá feia pra eles, mas li no Estadão que o novo governo pretende expandir o credito imobiliário, que já tem projeto prestes a ser aprovado, até pq as construtoras foram quem mais "elegeram" congressistas…Então, volta tudo a subir de novo….
Caro Fábio,
Parabéns pelo artigo, que coloca um pouco de luz sobre a loucura que está acontecendo aqui em Brasíla. Às vezes vc tem que se segurar pra não cair no 'efeito manada'…
Tenho outro palpite sobre a causa da correção no valor dos aluguéis em relação ao valor dos imóveis: pela Lei do Inquilinato, os contratos só podem ser reajustados pelos índices de inflação durante três anos. Com a 'puxada' no valor dos imóveis nesses últimos anos, só agora estamos vendo a correção nos aluguéis, à medida que os contratos acabam e são renegociados a mercado.
Estava para postar algo semelhante. Acredito também que o aumento do aluguel seja uma correção atrasada dos valores do imóvel, devido aos contratos ainda desatualizados.
No geral os preços continuaram subindo de 2009 a 2010 com certeza. A bolha ainda esta inflando. Na SQN 304 por exemplo existe uma variação de preço muito grande entre dois imoveis aparentemente iguais. Se for 1º andar é mais de 10% mais barato, se for poente (lá os aps não são vazados) deve ser mais de 15% mais barato e assim vai, algo normal no plano piloto. Portanto vc deveria ter selecionado por volta de uns 50 imóveis para uma melhor avaliação.
Mas pode procurar lá que tem imoveis na SQN 304 por mais de 1.600.000! Certamente os nascente e não primeiro andar.
Sr. Fábio, acesso seu sítio sempre e gosto muito. Gostaria de me tornar uma investidora bem sucedida, pois sou econômica, gasto somente 10% do meu salário, mas aplico o restante na poupança, o que segundo análises não é um negócio rentável. No ano de 2011 quero mudar isso e aplicar no tesouro direto e em ações, gostaria de obter sua opinião, pois ambiciono comprar um apartamento na Asa Sul (quando a bolha estourar)para morar e continuar investindo minhas finanças. Há uma instabilidade para o ano de 2011?
Prezada Cristina,
Obrigado pelos elogios e parabéns por sua postura econômica! É dificílimo encontrar quem tenha tanta capacidade de economizar.
É difícil prever como será o ano de 2011. O que eu recomendo é que você tenha investimentos propícios a qualquer panorama econômico: a diversificação é uma receita fantástica para a construção de seu patrimônio. Por isso, o ideal é investir em renda fixa (tesouro direto) e uma parte em ações. Mas o ideal é comprar as ações aos poucos, para evitar comprá-las num ponto ruim, logo antes de uma queda. E, antes de investir em ações, recomendo a leitura de bons livros sobre o assunto!
Há várias coisas que devemos analisar também.
Brasília é uma cidade cheia de funcionários públicos que podem contrair dívidas de longo prazo sem se preocuparem com a perda do emprego, e isto gera demanda de imóveis.
Outra questão levantada e que vejo na cidade onde moro, Taubaté-SP, é a grande quantidade de ofertas de imóveis para venda sem a queda de preços devido à uma baixa demanda. Na minha opinião isto ocorre porque muitas destas pessoas que possuem estes imóveis à venda não precisam do capital investido neles, pois acreditam que o mesmo está valorizando e arbitram um valor de venda, sem se preocupar se vai vender ou não. Os preços só baixariam se houvesse uma busca por liquidez.
Outro dia li um comentario de uma pessoa na internet, disse que tinha um amigo que possuia uma casa e ele achava que ela valia R$1milhão, a corretora dizia que valia R$1milhão, mas só tinha compradores a partir de R$800 mil. Ou seja, ou ele vende por R$800 mil, ou espera alguém disposto a pagar R$1 milhão.
Espero ter contribuído com a discussão
Abraços
Fábio, suas tabelas estão com um erro de cálculo.
Afinal, R$ 3900,00 (de aluguel) não é 3,12% de R$ 1.500.000,00 (valor do imóvel).
Aumente a credibilidade dos seus “estudos” corrigindo isso.
Luiz, os cálculos estão certos. O cálculo do percentual leva em conta o aluguel anual, e não o mensal. Multiplique 3900 x 12 e verifique o percentual em relação ao R$ 1.500.000. Dá os 3,12%…
Pessoal, a TERRACAP está fazendo outra licitação neste mês e existem terrenos no Jardim Botânico III por mais de 400mil. Pelo que me lembro, vi em licitações anteriores terrenos equivalentes por cerca de 230mil… e agora? Quem está disposto a pagar o valor de um imóvel pronto em um terreno?? Será que estamos chegando ao limite da especulação? O pior é que o próprio GDF ajuda nisto…
Caro Fábio, o que acontece hoje em Brasília é o seguinte:
suplementos “especializados” no mercado imobiliário, circulam nos grandes jornais toda semana, porém, só os leigos não vêem que se trata de matéria paga pelos interessados no assunto (construtoras, imobiliárias, incorporadoras), além de propagandas de empreendimentos que dizem “80% vendido no lançamento”… ora, eu vejo isso e dá vontade de rir pois na maioria das vezes não foi vendido nem 30%!
Nos citados suplementos, são sempre os mesmos que prestam as “informações”, é diretor da Construtora Tal, é diretor da imobiliária “coraçãozinho”, ou seja, pessoas suspeitas para falarem do mercado pois é óbvio que só falarão bem pois tem que preservar os próprios bolsos.. E a conversa é sempre a mesma, “vai valorizar 20% ao ano”, “é o melhor investimento”, “a 10 anos o m² era mil reais hoje é 10 mil”… Nunca vi permitirem que um economista fizesse uma análise isenta nesses “suplementos”. Aproveito também para citar o malfadado site WImóveis, que também é um dos responsáveis por essa festança, pois permite anúncios sem o mínimo de critério na avaliação, se observar bem existe muitos absurdos anunciados e para completar, a maioria das pessoas e até corretores fazem avaliação de imóvel em cima de anúncios do WImoveis ocasionando naturalmente erros e principalmente sobrepreço nas avaliações.
Nem tudo são flores e nem tudo são cinzas, imóvel como todo investimento deve ser muito bem analisado antes de se fechar negócio.
Parabéns pelas suas análises que são bastante esclarecedoras.
Abraço!
Obrigado pelo comentário! De fato, muito do que está acontecendo aqui em Brasília é culpa das imobiliárias, construtoras e afins…
Fábio, estou reparando outras evidências de correção de preços nos
imóveis: faz anos, venho acompanhando o preço de casas nos Lagos Norte, Sul e Setor Taquari (todos imóveis escriturados).
A constatação que observo em janeiro/2011 é a seguinte: o preço
nos Lagos Norte e Sul estagnou (e até mesmo caiu), enquanto no
Taquari continou subindo (mas recentemente parece que estagnou).
Exemplos: há um ano atrás, dificilmente aparecia uma casa nos
Lagos por menos de 1.1 milhão (caindo aos pedaços). As casas
razoáveis estavam a partir de 1.3 ~ 1.4 milhão. Hoje, (jan/11)
há uma grande quantidade de anúncios de casas boas no Lago Norte
por cerca de 1.1 ~ 1.2 milhão e algumas até abaixo de 1M. O preço
no Taquari chegou perto ao do Lago Norte, com algumas casas anunciadas
por 1.1 ~ 1.2 milhão. A diferença é que são casas novas, ao invés de
casas com 20 ~ 30 anos de construção como é comum no Lago Norte.
Verifique no Wimóveis os anúncios de casas. Talvez seja possível
obter no Creci-DF ou alguma outra entidade qual o preço médio
dos imóveis negociados no DF e obter uma curva de evolução.
Abraços,
Samuel.
Samuel,
Os preços já não estão evoluindo como o “mercado” imobiliário esperava. É insustentável o ritmo de crescimento que estávamos observando há 3, 4 anos. Ninguém sabe o caminho que os preços levarão, mas é inegável que está ocorrendo uma certa estabilização.
Acho que isso varia de cidade para cidade. E principalmente: de BAIRRO para BAIRRO.
No Rio, creio que a tendencia será de correções provocadas pela razão Aluguel/preço, de forma que um puxa o outro pra baixo e depois o outro puxa o um pra cima. No longo prazo, vejo a trajetória ascendente.
Exemplifico: em alguns bairros da zona sul do Rio, pela “exclusividade”, passaram a cobrar preços no limite do insuportavel em 2009. Aí a razão passou de costumeiros 6% para 2,5%. Os preços acabaram estagnando naquele patamar.
No ano seguinte (2010), os alugueis passaram naturalmente a ser mais procurados (obvio.. tá caro pra comprar..). Resultado? Sofreram um reajuste fudido por causa desse “pull” induzido pelo preço alto para compra. Assim, quem antes alugava um apto em Botafogo se viu obrigado a alugar um na Tijuca (zona norte), e aos poucos o perfil de alugueis está mudando, acomodando-se esse novo patamar de preços de alugueis (mais altos).
Os preços na zona norte já estão sendo pressionados. Quando o aluguel vai retomando posições altas e a razão aluguel/preço for retomando seus patamares proximos a 5%, basta que a demanda naturalmente continue expandindo. Em cerca de 4 anos, com a correção dos alugueis ao menos pelo IGP-M, é provavel que ocorra nova correção de alta – agora no preço de venda dos imoveis.
E assim vai testando, numa especie de entrecruzamento de percentuais na razão Aliuguel/preço.
No longo prazo, acho que é um movimento perfeitamente possivel. Obviamente, os corretores cobram o olho da cara.. é a famosa frase “se tem fila, tá barato”. Ou seja: “tá duro pra vender, mas acaba vendendo. Então vende caro.. tá sobrando comprador mesmo”…
Algumas areas exclusivas os caras vão passando a faca mesmo, mas creio se tratar de um movimento oportunista.. Algumas localidades a oferta é extremamente escassa, simplesmente não tem terreno! Nestes casos, mesmo que a demanda afrouxe, rapidinho dá um pullback e o preço volta a ficar caro.. é uma questão de oferta 500x maior que a demanda. E nesse tipo de padrão eu acho complicado falar em bolha.. certamente existe crise de LIQUIDEZ..mas uma bolha pressupõe possibilidade de despencamento dos preços (ex: No Recreio dos Bandeirantes houve inadimplencia em indices altissimos e os bancos retomaram inumeras unidades imobiliarias e lançaram elas no mercado por meio de leilão, provocando um despencamento do preço por conta dessa injeção turbinada de oferta no mercado). Assim, os inumeros lançamentos que estavam correndo em paralelo se viram numa verdadeira armadilha de preços.. some isso a uma região com varios terrenos ainda possiveis de construção… o preço caiu feio!
Muito diferente disso, não consigo viasualizar o mesmo impacto para uma tripinha de territorio e escassez de terrenos como Ipanema e Botafogo.. é bem diferente. Talvez seja o tal “efeito Manhattan”
Oi Fábio, parabéns pela iniciativa do blog.
Gostaria de reiterar o que um dos colegas postou aqui, em relação ao novo bairro Park Sul, onde uma construtora faz a propaganda de que o condomínio está localizado entre a Asa Sul e o Sudoeste.
Quem fez tal anúncio está desinformado, sequer deu uma olhada no google maps, pois entre os dois bairros está o Parque da Cidade e o Cemitério.
O citado Park Sul na verdade é o Setor de Multiplas Atividades do Guará, lotado de oficinas, concessionárias, shoppings, e está localizado entre a nova Rodoviária e várias oficinas, isto sim.
Perto da casa dos meus pais, no Lago Norte, uma família colocou sua casa velha à venda. Pediram R$ 1.200.000,00. Em uma semana, a casa foi vendida por 1.100.000,00 (não sei qual foi a forma de pagamento). A pessoa que comprou também já é morador do lago norte e comprou apenas para reformar e revender. Pelo estado da casa, ele irá gastar uns 300.000 na reforma (a casa tem cerca de 30 anos de construção). Pra ter algum lucro, acredito que ele terá que vender a casa por no mínimo 1.600.000,00. Mas nesse valor de casa já não creio que a venda seja muito fácil (provavelmente vai ter que aceitar outro imóvel na venda, vai ter trabalho pra revender o outro imóvel etc).
As pessoas andam muito empolgadas com esse setor imobiliário.
Difícil até mesmo convencer pessoas sensatas e estudadas de que algo está errado.
Tenho vários colegas de trabalho que se empolgaram, compraram esses lançamentos caríssimos no Guará, Noroeste e Águas Claras, e agora estão se apertando pra conseguir pagar as prestações e rezando pro Governo aprovar algum aumento de salário. Acredito que o Fábio deve ter vários conhecidos passando pela mesma situação.
Leandro,
Conheço algumas pessoas nessa situação. O pior é que tem muita, muita gente mesmo sendo engabelada por corretores. Outro dia vi um empreendimento de R$ 1.500.000 (é, isso mesmo), em que se cobrava 1% + IGP-M ao mês. Em 1 ano como o ano passado, o valor da dívida aumentaria em uns 22%. Como os juros começariam a correr depois da entrega do apartamento, quando o comprador teria pago uns R$ 400.000,00, isso significaria que, em apenas 1 anos, os R$ 1.100.000 restantes se transformariam em R$ 1.342.000!! Ou seja, a dívida seria praticamente impagável!
O que o Guilherme comentou realmente chega a ser cômico se não fosse trágico.. essa historinha de construtora anunciar imóvel entre a Asa sul e o sudoeste, me lembrou a revolta de um amigo de meu pai, morador antigo de Brasilia, quando ele viu pela primeira vez um outdoor desses: “esses f.d.p. do governo tão loteando o Pithon Farias?? onde isso vai parar!!” eh eh eh… Pra quem não sabe o antigo nome do parque da cidade era Parque Rogério Pithon Farias.
Do jeito que vai a coisa, não é de duvidar que logo veremos “condomínios resort” sendo lançados dentro do parque não é mesmo? ah, detalhe: com o m² sendo vendido a 20 mil reais!!
Deus nos acuda,
Abraços!
pessoal, edtava querendo comprar um ap em aguas claras. Lá ainda tem margem para valorização, não tem? Sou doido para essa bolha estourar e eu comprar um ap por um preço justo, mas vai lá Deus saber quantos anos vai levar para estourar.
Prezado Bruno,
Aguas Claras tera aproximadamente, apenas mais 5 anos de lançamentos, ou seja, as poucas projeçoes vazias que tem na cidade, ja tem dono, sendo assim, os construtores vao lançar ao preço que eles bem entenderem, so p se ter uma ideia, hoje ja se pratica um m² em torno de R$6.300.00 e nos bastidores ja se projeta lançamentos a R$7.000.00 o custo por m². se voce ainda tem a intençao de investir nessa cidade, corrra!!!
Acho até engraçado se falar em bolha em um país de 3° mundo tentando se tornar um país subdesenvolvido. Bolha ocorre em economias gigantes e saturadas. O Brasil tá muito longe disso… o máximo que se pode falar é de estagnação!
Prezado Reinaldo,
O responsavel por esse espaço, faz comentarios baseados no Plano Piloto, “teoricamente” um mercado saturado, com construçoes antigas e completamente fora dos padroes atuais, mas nem por isso eu consideraria um mercado estagnado, o problema na verdade e que tem gente q so conhece o mercado imobiliario de nome e por se tratar de um dos poucos seguimentos solidos desse pais, entao resolveram dar seus pitakus!