Comparando alhos com bugalhos…

Esses dias li uma notícia que me deixou apreensivo, no portal de economia do Terra. Em resumo, a notícia dizia que é melhor financiar um imóvel do que comprá-lo à vista porque a valorização do investimento, no longo prazo, compensaria os custos do investimento. Mas será que essa premissa é válida?[tweetbutton]

Basicamente, o autor do artigo compara a rentabilidade da poupança com os custos do financiamento. A ideia fundamental do artigo é a de que, se você economizar na poupança o valor necessário para comprar o imóvel, você perderia para quem decidisse financiar o imóvel. Um dos exemplos citados seria o de um apartamento em São Cristovão, no Rio de Janeiro. Segundo a matéria, o preço médio de um apartamento na região teve uma valorização de 99.7% entre 2005 e 2010, passando de R$ 44.277 para R$ 88.400 em média. O raciocínio, a partir daí, é bem simples: se ele teve essa valorização entre 2005 e 2010, então em 2015 deverá valer R$ 176.800.

Fantástico, não?

Pois é… e é aí que mora o perigo.

O jornalista que escreveu a matéria está contando com uma valorização de 400% entre 2005 e 2015, o que equivaleria a 14,87% ao ano. Como a poupança rende uns 8% ao ano e o mercado acionário, entre 2005 e 2009, rendeu aproximadamente 159% (segundo os dados da matéria – cerca de 20,9% ao ano), seria melhor comprar o imóvel financiado do que poupar para comprá-lo, já que os ganhos com as ações são imprevisíveis.

O problema é o grande “SE” que está na base do raciocínio de quem escrever a matéria, e que nem ele, nem os entrevistados, revelam. Todos eles partem da pressuposição de que o mercado imobiliário terá, nos próximos 5 anos, um crescimento tão fantástico quanto o dos últimos 5. O problema é que essa suposição desconsidera tanto que os últimos 5 anos no mercado imobiliário tiveram um crescimento incompatível com a média histórica do setor. E isso significa que, no longo prazo, em algum momento os preços se ajustarão - ou se estabilizando por longos anos, ou caindo abruptamente. Se isso acontecer, quem resolver financiar o imóvel pode vir a pagar uma prestação incompatível com o valor de mercado do bem em algum momento – muito parecido com o que aconteceu nos EUA: um pouco menos dramático, porque as pessoas ainda não estão tão alavancadas e o mercado financeiro não lançou produtos baseados nos financiamentos.

Além disso, o autor do texto comparou alhos com bugalhos. É simplesmente impossível comparar o mercado imobiliário com o mercado de ações. O mercado imobiliário é baseado em um ativo que se valoriza simplesmente por existir e pelo que outras pessoas fazem à sua volta. Pense em um terreno, por exemplo. Se ele estiver localizado no meio do nada, vale muito pouco; mas se os vizinhos resolverem desenvolver a região, construindo fábricas, casas e um comércio local, aos poucos o valor do terreno irá subir. Mas se ninguém fizer nada, o terreno continuará a valer pouco. Nas cidades, acontece o mesmo: se a comunidade à volta de um terreno ou de um prédio se desenvolver, provavelmente o preço subirá; mas se a comunidade empobrecer e se tornar uma zona de marginais, a região não se valorizará. O imóvel também pode se valorizar pelas benfeitorias feitas a ele. Ou então (e é aí que mora o perigo) se valoriza porque há mais pessoas interessadas em comprá-los, com mais dinheiro à sua disposição, por força do crédito imobiliário. Se essa fonte secar ou diminuir em algum momento, é bastante alta a probabilidade de que os preços caiam ou, no mínimo, se estabilizem.

Uma empresa, por sua vez, se valoriza no longo prazo porque é lucrativa. Ou seja, quanto maior o lucro produzido, maior o valor de suas ações. Um imóvel, por sua vez, pode se valorizar (ou perder valor) mesmo sem produzir nada, pela força de simples circunstâncias que ocorrem à sua volta. Por essa razão, é difícil esperar que os imóveis se valorizem mais, no longo prazo, do que as ações: empresas são máquinas projetadas para produzir lucros (e é verdade que algumas produzem mais prejuízos do que lucros) e, por isso, ações de boas empresas podem se valorizar por muitos e muitos anos sem que haja necessariamente uma bolha. Às vezes pode acontecer uma bolha no mercado de ações, como aconteceu há 10 anos, na crise das empresas “ponto com”, mas esse mercado pode ver valorizações fantásticas ocorrerem sem que seja uma situação anormal, pelo simples fato de que as empresas estão mais lucrativas.

Portanto, quando o autor compara o mercado de ações com o mercado imobiliário, está comparando investimentos com características muito diferentes. No mercado de ações, empresas seculares têm seu crescimento orgânico razoavelmente previsível. Às vezes, é perfeitamente possível prever a faixa de preço que uma ação de uma empresa como a Coca-Cola, a Ambev ou a Natura estará sendo cotada daqui a 10 anos, em média, tomando como base os lucros dos últimos 10, 12 anos e comparando com a dos últimos anos: se houver um crescimento sustentado e previsível, muito provavelmente o investidor terá feito uma previsão minimamente adequada. É claro que muita coisa pode dar errado, e por isso o investidor deve estar sempre atento aos balanços das empresas que adquire – e empresas bem administradas são preparadas para enfrentar crises temporárias do mercado e até crescer durante elas. Mas a situação é muito mais previsível do que com os imóveis.

No mercado imobiliário, esse tipo de previsão é totalmente inadequada. É impossível prever como estará o crédito imobiliário daqui a 5 anos, porque depende de uma série de circunstâncias alheias à previsão do governo e dos bancos. Pode acontecer uma crise de crédito, uma crise financeira internacional que leve as empresas a demitirem seus empregados, que não poderão pagar o financiamento tomado. Pode acontecer uma crise de superaquecimento da oferta, que leva os preços para baixo. Enfim… são tantos fatores a se considerar, que beira a irresponsabilidade alguém formular o tipo de previsão elaborada na matéria.

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