O mercado imobiliário não é uma máquina de lucros perpétuos
Um dos grandes sonhos dos cientistas de todas as épocas foi criar uma máquina de movimento perpétuo, capaz de reutilizar indefinidamente sua energia. Uma máquina que produzisse tanta ou mais energia do que a que consome. É como se um carro fosse capaz de rodar por aí sem que o motorista jamais venha a encher o tanque. Fantástico, não é? Pois é, pena que não existe uma máquina como essa: pelo princípio físico da conservação de energia, para que um sistema produza energia, ele precisar dispor dela antes. Um carro se movimenta porque transforma energia térmica (produzida pela queima de combustível) em movimento.
Calma, leitor. Não quero te desesperar falando de física hoje. Sei que provavelmente você ainda sente arrepios do ensino médio quando lê uma fórmula matemática ou ouve falar de “energia potencial”. Comecei falando de física para poder falar de investimentos: o ponto que pretendo discutir hoje é que, assim como sistemas físicos não podem produzir mais energia do que consomem, o mercado imobiliário também não pode ser uma máquina de lucros perpétuos.
O post de hoje é a resposta que dou para uma “reles corretora de imóveis” (é como a leitora se identificou) que postou um longo comentário ao post “Imóveis continuam em alta em Brasília. Até quando?“, que publiquei no início de abril.
Prezados,
Muito interessantes todas as colocações.
Realmente o mercado imobiliário do DF é inusitado, porém, isso fica mais evidente se nos limitarmos a ele.
Como foi citado em um comentário anterior, isso não está acontecendo somente em Brasília, muito pelo contrário.
No Rio de Janeiro, por exemplo, não é raro ver o m² ser vendido a 16mil em lugares nobres como Leblon ou Ipanema.
Acredito que todos acompanham bastante o mercado imobiliário e já devem estar cientes que o Brasil, não Brasília, mas o País todo teve no último ano a terceira maior média de valorização em imóveis do mundo.
Ficando atrás apenas de Hong Kong e Singapura.
A média de valorização no País foi de 22% a.a.
Mas, mesmo assim o Brasil está longe de ter o m² comparado aos mais caros do mundo,ocupando a 64° posição.
Claro que Brasília se destaca no cenário brasileiro, e apresentou uma média de valorização de 30% em apenas 06 meses.
ISSO É MUITO PREOCUPANTE, PRINCIPALMENTE PARA QUEM NÃO INVESTE, AOS QUE DEIXAM SEU DINHEIRO DESVALORIZANDO EM ALGUMA POUPANÇA OU SIMPLESMENTE AOS QUE NÃO TÊM DINHEIRO ALGUM PARA INVESTIR!
Esses ficam FRUSTRADOS, pois a cada dia que passa, seu SONHO DE ADQUIRIR UM IMÓVEL fica cada vez mais distante, e assim, tentam justificar sua frustração provando aos outros que investir é muito arriscado, ou até mesmo uma “burrice”.
Já quem comprou um apartamento na planta 06 meses atrás, investiu uma média de 10% do valor total do imóvel, mas se vender corre um sério risco de faturar 3x o que investiu.
Não digo que seja fácil vender esse apartamento, mas por mais que demore o lucro sobre o investimento continua sendo alto.
Investir em imóveis na planta é o jeito que muitas pessoas com pouco capital, vendo seu sonho da casa própria cada vez mais distante encontraram para terem a oportunidade de se realizarem neste sentido.
As facilidades de pagamento e a constante valorização são um grande atrativo.
A correção até a entrega é relativamente baixa, já que é apenas sobre o INCC sem acréscimo de juros.
A captação também, se bem escolhido o plano de pagamento, não chega a 40% do valor total.
Pela alta nos preços dificilmente um trabalhador consegue comprar de cara o apartamento que deseja, ou simplesmente um que atenda suas necessidades.
Assim, ele opta por comprar um menor, mas com boas condições de pagamento e um preço compatível com suas condições financeiras.
Este trabalhador fica pagando prestações durante um tempo considerável como 02 anos, por exemplo, neste meio tempo as unidades diretas com a construtora são liquidadas, e o nosso amigo pagou mais ou menos o equivalente a 20 ou 30% do valor do imóvel, conseguiu economizar um dinheiro que de outra forma não conseguiria, e está na hora de vender o seu ágio para comprar um apartamento que atenda suas necessidades.
Se esse caso estivesse acontecendo de 2008 pra cá, este apartamento teria valorizado algo próximo a 100% sobre seu valor inicial. Assim, hoje aquele trabalhador que investiu 30 ganharia cerca de 80% para vender mais rápido.
Comprar o apartamento que precisa ficaria mais fácil, já que o valor que conseguiu juntar em dois anos diminuiria consideravelmente o valor das prestações que provavelmente precisará continuar pagando já que o imóvel maior também se valorizou.
Com dinheiro, este mesmo trabalhador pode optar inclusive por comprar um imóvel pronto, e sair do aluguel.
Isso retrata claramente a questão citada: “pessoas que estão comprando imóveis a um preço muito alto para daqui a algum tempo vendê-lo por um preço mais alto ainda e adquirir outro imóvel de preço ainda maior.”
Já pensaram quantas pessoas estão envolvidas neste ciclo, e é este o ciclo que alimenta a valorização no DF, assim como em todo o Brasil.
Nossa economia cresceu bastante nos últimos anos, a taxa de desemprego diminuiu consideravelmente, e a população também mudou, assim como seu perfil e potencial de consumo, hoje a idade média dos brasileiros é 30 anos, idade de começar a pensar no futuro, começar a construir patrimônio.
Se todos os brasileiros deixassem de comprar imóveis acreditando que o preço é injusto e que mais cedo ou mais tarde eles vão cair, isso provavelmente aconteceria mesmo.
Mas, como muitos já arriscaram e conseguiram alcançar seus objetivos, é improvável que isto aconteça.
Além do mais, os preços já foram baixos e nem por isso todos conseguiam comprar.
A valorização tem sido um grande facilitador, junto com os financiamentos e a grande demanda de imóveis.
É importante realmente que a população brasileira pense, e questione principalmente as construtoras que são quem realmente comandam esta valorização para que não fuja do controle e continue favorecendo a nós brasileiros.
E a vocês que tanto criticam, por que não, abaixar a guarda um pouquinho e fazer um teste?
Investir é arriscar!
Quanto maior o risco, maior o lucro!
Que tal deixar de trabalhar por dinheiro e fazer seu dinheiro trabalhar por você?
“O papel de um degrau na escada da vida, é dar suporte a um de seus pés enquanto você coloca o outro um pouco mais alto!”
Esta é a minha opinião sobre a bolha imobiliária, pode ser que aconteça, mas nos próximos 20 anos acho pouco provável, talvez a valorização não continue na mesma proporção que nos últimos dois anos, mas perder investindo em imóveis, acho que não!
Então, o meu conselho é, invista você também!
O máximo que pode acontecer é que em alguns anos você terá algo seu!
E isto, é realmente gratificante!
Abraços.
Em resumo: A leitora é grande entusiasta do mercado imobiliário no Brasil e, mais especificamente, de Brasília. Segundo ela, o mercado imobiliário já se valorizou muito (média de 22% no ano passado), mas mesmo assim haveria muito espaço para valorização, porque o país ainda está longe de ter o preço do metro quadrado alto, já que ocupa apenas a 64ª posição no mundo. Essa situação, segundo ela, é muito preocupante para quem não investe em imóveis, que tentariam justificar sua frustração por não ter obtido os lucros desse mercado dizendo aos outros que é estúpido investir em imóveis.
Segundo ela, os preços dos imóveis deverão continuar a subir porque as pessoas continuarão dispostas a comprar imóveis por preços mais caros para vendê-los por preços mais caros ainda. O raciocínio dela vai além: “Se todos os brasileiros deixassem de comprar imóveis acreditando que o preço é injusto e que mais cedo ou mais tarde eles vão cair, isso provavelmente aconteceria mesmo. Mas, como muitos já arriscaram e conseguiram alcançar seus objetivos, é improvável que isto aconteça.”
O arremate da leitora é um convite à irreflexão: vamos todos comprar imóveis e “deixar o dinheiro trabalhar”, lembrando que “quanto maior o risco, maior o lucro”: “E a vocês que tanto criticam, por que não, abaixar a guarda um pouquinho e fazer um teste? Investir é arriscar! Quanto maior o risco, maior o lucro! Que tal deixar de trabalhar por dinheiro e fazer seu dinheiro trabalhar por você?”
A suposição que está na base de TODO o argumento da corretora é o seguinte: o mercado imobiliário de Brasília (e do Brasil) é uma máquina de gerar lucros perpétuos!! Os preços vão subir porque… ora, pois… porque VÃO SUBIR! Não interessa, as pessoas vão continuar a comprar imóveis a preços mais altos porque eles estão subindo, e os preços vão continuar a subir porque as pessoas continuarão comprando porque esperam que os preços continuem a subir.
Fantástico! O problema é que isso contradiz TODA a teoria econômica. Os preços não sobem porque sobem: eles sobem porque há demanda e porque as pessoas efetivamente PAGAM o preço que é exigido. Se alguém não tem dinheiro para comprar um bem, ele não faz parte da demanda efetiva por aquele bem. Por exemplo, eu quero ter uma Ferrari, mas não gero demanda por ferraris porque NÃO TENHO DINHEIRO PARA COMPRAR O BENDITO CARRO!
O que acontece, então, com o mercado imobiliário? Normalmente, as pessoas não têm dinheiro para comprar um imóvel, restando duas alternativas. Ou elas economizam dinheiro suficiente para comprar seu apartamento ou uma casa, ou pegam um empréstimo (é, crédito imobiliário é um empréstimo). Se os juros do empréstimo são baixos, você pode pegar mais dinheiro emprestado pagando a mesma prestação.
“Maravilha… posso comprar um imóvel com o dinheiro do banco!! Mas o que isso tem a ver com bolha imobiliária?”
Os empréstimos aumentam a demanda por imóvel. Alguém que antes não era parte da demanda agora é, porque tem o dinheiro do banco para ajudá-lo a comprar o apartamento ou a casa. Só que, como qualquer pessoa sabe, o aumento da demanda leva a um aumento do preço dos imóveis. Ou seja, o preço do imóvel não aumentou “porque aumentou”. Ele aumentou porque entrou mais dinheiro no mercado: o dinheiro dos bancos, da Caixa Econômica, do governo, etc. Isso leva o valor dos imóveis lá pra cima.
O economista americano Hyman Minsky (1919-1996), autor dos livros John Maynard Keynes (1975), Can ‘it’ happen again? (1982) e Stabilizing an Unstable Economy (1986), dizia que um dos mecanismos que arremessa uma economia para a crise é a acumulação de dívida. Ele identificou três classes de devedores que levam a essa situação: os devedores hedge, os devedores especuladores e os devedores Ponzi.
O devedor hedge pode pagar suas dívidas (os juros e o principal) com o fluxo de caixa de seus investimentos. Digamos que ele receba R$ 10.000,00 de dividendos todos os meses: ele poderia pagar as prestações do imóvel com esse dinheiro e, além disso, economizar um pouco para pagar as chaves. Ou então poderia pagar as parcelas do financiamento com esse dinheiro. O assalariado que usa uma parcela de seu salário para pagar as prestações também estaria nessa categoria.
O devedor especulador, por sua vez, pode pagar apenas os juros com o rendimento de seus investimentos, mas não o principal.
O devedor “Ponzi”, por sua vez, é quem pega o empréstimo baseado na crença de que a apreciação do imóvel será suficiente para refinanciar a dívida, mas não pode pagar nem os juros, nem o principal, com sua renda.
Segundo Minsky, quando o mercado está em equilíbrio, predominam os devedores hedge, que conseguem honrar suas dívidas e investir racionalmente. É uma dívida boa, que realmente leva a economia a dar passos curtos, mas firmes, rumo ao crescimento. Quando o mercado entra em desequilíbrio, muitos investidores hedge começam a assumir mais e mais riscos, e passam a se tornar investidores especuladores ou mesmo investidores Ponzi. Aos poucos, os investidores Ponzi passam a dominar a economia.
Se as dívidas dos devedores Ponzi se tornarem a norma do mercado, isso poderá levar ao colapso do sistema financeiro porque boa parte de quem pegou o dinheiro emprestado não vai ter como pagar nem os juros, nem o principal. A quantidade de dinheiro disponível para emprestar se reduz: os bancos não vão ser loucos de emprestar dinheiro se ninguém está pagando os empréstimos! Isso leva à desestabilização do preço dos ativos (no caso, imóveis) e a sua redução, porque a demanda começa a cair. Menos dinheiro, menos demanda. Quando o preço dos ativos começa a cair, o devedor especulador não consegue mais pegar dinheiro emprestado para financiar o pagamento do principal para realizar novos investimentos, mesmo que tenha dinheiro para continuar a pagar os juros.
O efeito dominó pode levar ao colapso geral da economia mesmo dos devedores hedge, que se tornam incapazes de pegar dinheiro emprestado mesmo tendo condições de honrá-los. Quando isso ocorre, mesmo quem tenha a capacidade de pagar pelo financiamento pode não conseguir encontrar quem queira emprestar dinheiro.
Parece familiar? Pois é… foi o que aconteceu nos Estados Unidos recentemente. Naquele momento (em 2006 e 2007), havia a crença generalizada de que o único movimento dos preços dos imóveis era para cima. Os bancos emprestaram dinheiro para quem não podia pagar e achava que poderia honrar o financiamento pelo simples aumento do preço dos imóveis (devedores Ponzi e especuladores). Afinal, os americanos pensavam naquele momento (assim como os brasileiros agora), mais ou menos o seguinte: se eu financio um apartamento de $ 100.000,00 e ele passar a valer $ 200.000,00, eu não precisarei pagar todas as prestações. Poderei vender o imóvel por $ 200.000,00, quito a dívida de $ 100.000,00 e ainda ficarei com $ 100.000,00 pra mim!! Depois eu poderei financiar um apartamento de $ 200.000! Eu dou os $ 100.000 que lucrei na primeira operação como entrada e financio mais $ 100.000,00, porque “sei” que logo depois ele valerá $ 500.000!! No início, as coisas podem acontecer como planejado: o mercado pode passar a avaliar o imóvel por $ 500.000 e o investidor lucraria $ 400.000! No final das contas, ele pode acabar pensando o seguinte: “Agora, posso comprar um apartamento por $ 600.000 porque ‘sei’ que logo ele valerá $ 800.000! Que coisa boa, eu DESCOBRI A MÁQUINA DE GERAR LUCROS PERPÉTUOS! Sou um gênio financeiro! Uhu!”
Tudo vai bem para o investidor até que, de repente, alguns dos devedores não conseguem mais vender seus imóveis. Os devedores Ponzi estão tão alastrados que ninguém está conseguindo pagar suas dívidas junto ao sistema financeiro. Está difícil encontrar quem pague os $ 800.000 pelo apartamento comprado por $ 600.000. Na verdade, está difícil achar quem pague $ 400.000 por ele. E o banco resolveu cobrar pela dívida: o devedor não pode pagar as prestações porque não tem mais nem os $ 100.000 iniciais, que deu de entrada. E como seu salário é baixo, não consegue honrar as prestações. Em outras palavras, de gênio financeiro ele passou a problema social.
“Ah, Fábio, larga de ser maluco, que isso não acontece no Brasil!”
Ah, acontece sim. Desde 2003, o governo tem reduzido muito os juros do Sistema Financeiro de Habitação. Há mais e mais pessoas pegando crédito imobiliário para comprar a casa própria. Recentemente, o governo lançou o programa “Minha casa, minha vida”, no qual o Estado se compromete a pagar uma parte substancial do financiamento. Os preços se elevaram, e logo surgiu gente que viu no aumento de preços a oportunidade de ouro de lucrar. As construtoras, vendo um novo nicho de mercado surgindo, começaram a vender imóveis com prestações baixíssimas, tendo como público alvo o “comprador investidor”.
A ideia é a seguinte: a construtora lança um empreendimento imobiliário com prestações baixíssimas até que o imóvel esteja pronto. O objetivo não é vender imóveis para as pessoas morarem, mas para investidores especularem. Aqui em Brasília, é possível encontrar imóveis que custam R$ 500.000, R$ 600.000,00 com prestações fixas de R$ 1.000,00 até a entrega, e parcelas semestrais fixas de R$ 10.000,00. Ou seja, por ano o investidor pagaria R$ 32.000,00. Maluquice? Não… o resto do contrato é o seguinte: você paga essas prestações razoavelmente baixas até o imóvel ficar pronto. Quando a construção terminar, você tem que pagar o resto (as “chaves”). Mas não é só isso: como a construtora não é boba, a parcela de chaves é corrigida anualmente pelo INCC. “Mas não esquenta com isso”, diz o corretor, “o INCC é baixinho!!! Coisa boba, uns 5% ao ano”. Para que o leitor tenha uma idéia, o INCC nos últimos 12 meses foi de 6,3%.
Alguém que comprou um apartamento de R$ 600.000,00 com previsão de construção até dezembro de 2014 faria o seguinte negócio: pagaria R$ 32.000,00 por ano até 2014 – algo em torno de R$ 128.000,00.
“Ah, Fábio, bacana! Nessa altura, eu só deveria R$ 472.000!!” É só financiar. Beleza!! Mas houve a correção pelo INCC ao longo dos 4 anos. Se a média do INCC for de 5% ao ano, você estaria devendo ainda uns R$ 560.000,00. Ou seja, você pagou R$ 128.000,00, mas só abateu R$ 40.000 de sua dívida. Pior: você teria que quitar os R$ 560.000,00 – a famosa parcela de chaves.
Mas nem tudo está perdido. Afinal, você é esperto. Você é o cara! Você é o gênio financeiro. Após 2 anos da compra, você sabe que o preço dos imóveis está em alta. O imóvel que você comprou agora não vale só R$ 600.000,00. Ele vale R$ 800.000! Então você anuncia e vende o imóvel por esse preço: você lucra, facinho, R$ 200.000,00! E ainda se livra da dívida. Você pagou, em 2 anos, apenas R$ 64.000, e lucrou R$ 200.000!!! E ainda se livrou da parcela de chaves!
O problema é que, se você vendeu, você vendeu a dívida para alguém. Alguém agora está devendo a parcela de chaves que você não pagou. Enquanto essas pessoas puderem pagar pelos preços que estão sendo cobrados, tudo vai continuando como está. Mas um dia isso acaba porque o mercado terá absorvido a demanda por esses preços malucos, e quem comprou pensando em vender a preços mais altos vai ter que pagar a parcela de chaves. Mas provavelmente não terá se preparado para isso — e, tchanananam!! — a casa, literalmente, cai.
É uma pirâmide financeira cujo resultado é trágico e anunciado.
Não, dona corretora que comentou no blog, o que sustenta o mercado imobiliário não é, como você diz, a crença dos investidores de que os preços subirão. Isso sustenta uma bolha, não a riqueza. Otimismo e pessimismo não sustentam nada na economia, no longo prazo: o que a sustenta é uma política governamental sólida de só conceder crédito a quem pode honrá-lo. O que sustenta a economia é dinheiro sólido, que gera mais dinheiro sólido por meio de investimentos. São empresas que produzem mercadorias e as circulam no mercado nacional e internacional.
Um prédio não pode produzir dinheiro a partir do nada, só por causa do otimismo das pessoas. Os preços não sobem porque sobem. Uma casa serve para morar, não para especular.
O que está acontecendo no Brasil (e particularmente em Brasília) é uma pirâmide em que as pessoas aceitam comprar imóveis por preços cada vez mais altos porque “sabem” que só há um caminho possível: para cima! Mas um dia elas vão estar enganadas e poderão ter suas vidas arruinadas. Bolhas nunca são boas: são cenários que produzem riqueza para alguns poucos que conseguem sair delas na hora certa, e devastam a vida da maioria das pessoas que acreditam em máquinas de lucro perpétuo.
* Artigo escrito a quatro mãos, juntamente com André Franco
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- Bolha Imobiliária no Brasil » Blog Archive » O mercado imobiliário não é uma máquina de lucros perpétuos – Fábio Portela - Pague o justo, para não pagar o pato | 9 de novembro de 2010
- Comentário sobre O mercado imobiliário não é uma máquina de lucros perpétuos por Felipe Fidelis | Finance Planet | 23 de novembro de 2010
Sugiro matéria publicada no jornal Valor Econômico de hoje, 19/07, o que aconteceu com o mercado imobiliário espanhol
É como Graham diz: Um jogo de tolos em que você só pode torcer para não ser o maior entre os tolos…
Mas isto se refere a qualquer ativo. Não é característica específica do mercado imobiliário. Quem compra cara dificilmente estará fazendo um bom investimento.
Temos que buscar a margem de segurança. E aí reside meu dilema e provavelmente o de vários outros. Como comprar bem se o mercado inteiro está em alta, tanto de compra quanto de aluguéis, se morar é uma necessidade?
Prezados,
Excelente artigo! Sempre achei estranho esse aumento excessivo no preço dos imóveis. Em minha opinião, 02 fatores demonstram que esse aumento é, de certa forma, artificial:
1 – Nenhum aumento salarial no período recente acompanhou essa alta absurda. Daí, a demanda por imóveis não aumentou porque as pessoas estão mais ricas.
2 – O valor do aluguel em relação ao preço do imóvel tem sido cada vez menor percentualmente, ficando abaixo até da poupança. Nessa caso, o imóvel não estaria sendo utilizado como investimento, visto que o VPL (Valor Presente Líquido) seria negativo.
Daí concluo que essa alta é meramente fruto de especulação. Uma bolha mesmo.
Vocês concordam com essa visão?
Grato.
É como kiyosaki diz, são investidores sem a mentalidade de investidores…
Excelente post!
Amigos,
Ao invés de discutir os prós e contras do investimento direto em imóveis e de uma possível bolha imobiliária (principalmente em Brasília), porquê não aprender mais sobre uma forma simples, barata e diversificada de investir no setor imobiliário.
Em meu blog há um vasto material sobre os Fundos Imobiliários, além da divulgação da minha carteira pessoal (com periodicidade mensal), mostrando o benefício desta classe de investimentos.
http://hcinvestimentos.wordpress.com/category/fun…
Citando algumas vantagens em relação ao investimento direto em imóveis:
1. Baixo custo de aquisição da cota do fundo – Existem ótimos fundos (como o FFCI11) em que o valor de cota é próximo de R$ 1,00.
2. Liquidez – Comparada com a de um imóvel, a liquidez dos Fundos Imobiliários é excelente, tendo fundos com mais de 10 negociações diárias. O spread bid-ask também não é alto.
3. Diversificação – Existem Fundos Imobiliários que diversificam suas fontes de receita através de vários empreendimentos, vários locatários, etc.
4. Simplicidade – Fuja do stress das papeladas burocráticas de um imóvel. Com um clique você já consegue comprar sua parcela em um fundo através do seu prórprio Home-Broker.
Essas são apenas algumas vantagens para começar.
Existem hoje 30+ fundos imobiliários disponíveis para negociação e o número só está crescendo.
Caso desejem maiores informações convido todos à acessarem meu blog.
http://hcinvestimentos.wordpress.com/
Grande Abraço!
Mais uma vez o Fábio nos brinda com um de seus sempre excelentes artigos sobre o mercado de imóveis. Eu, como morador de Brasília, os acompanho sempre.
Às vezes, me sinto em uma sinuca de bico como a descrita pelo Carlos Ranna. Para mim, a solução tem sido partir para o aluguel, e guardar e investir zelosamente meus excedentes financeiros para formar uma disponibilidade financeira. Desta forma, quando do estouro da bolha, espero estar até certo ponto preparado para aproveitar a queda de preços.
Até lá, sei que o valor que pago de aluguel no Guará, ainda que alto, se fosse revertido em prestação de um financiamento, me daria a chance de adquirir apenas um imóvel de estrutura, tamanho e localização piores. Então, encaro o aluguel não como um "desperdício de dinheiro", como minha esposa gosta de falar, mas sim como um serviço: estou pagando para bem morar, da mesma forma que vou a um restaurante e pago para bem comer.
Segue um link para uma reportagem que corrobora com a explicação do Fábio:
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/769124-recur…
Muito bom este post
Moro em Curitiba, e vejo que o problema é quase o mesmo. Venho acompanhando os preços desde 2008, o resultado disto é uma variação de mais de 50% nos valores.
O mais engraçado, que lá vão os jornais procurar sobre bolha imobiliária, vão entrevistar presidentes de sindicatos de construtoras. Mas é LÓGICO que eles não vão falar que existe uma bolha… Enfim, basta analisar com o nosso próprio conhecimento o que está ocorrendo, e tirar conclusões com ajuda de outros escritores. Meus parabéns pela transparência
Bacana o artigo, Fábio. De fato, o pensamento da corretora contraria fundamentos do pensamento econômico e, embora apresente alguns dados técnicos de interesse, está equivocado no todo da argumentação. Alguns pontos do argumento da corretora (que, por sinal, representa perfeitamente o senso comum daqueles que trabalham no setor imobiliário) chamaram-me a atenção:
1. Parece-me equivocado invocar preços de metro quadrado ao redor do mundo e no Rio de Janeiro e compará-los com o de Brasília, corroborando a hipótese de que há espaço para aumentos contínuos nos preços do m2 no DF. O motivo é que a composição da demanda por imóveis em Brasília é de funcionários públicos e pessoas do setor de serviços candango. Em Cingapura e no Rio de Janeiro, há muitos estrangeiros demandantes de imóveis, o que pressiona a demanda, sem falar em outros componentes que tornam essas cidades atraentes sob o ponto de vista dos negócios ou do modo de vida que, infelizmente, Brasília é inteiramente destituída. É possível que exista forte correlação entre aumentos de salários do funcionalismo e aumento nos preços dos imóveis.
2. A corretora ignora os efeitos do endividamento em massa sobre a economia. A invocação de Minsky, nesse sentido, é acertada e fundamental. Além disso, a aquisição de empréstimos para compra da casa própria representa, na maioria dos casos, o maior componente de endividamento para PF. As pessoas/servidores federais alcançam seus objetivos, mas a um custo altíssimo, e comprometem a solvência do seu orçamento no longo prazo, caso o próximo governo opte por medidas fiscais contracionistas – e o alvo mais óbvio, o mais consensual, é a redução de despesas correntes.
3. A crença dos investidores de que o preço subirá, sem subsídios reais que alimentam tal pensamento (bons prospectos futuros de uma empresa com fortes fundamentos, p. ex.), é, precisamente, a definição de um dos fatores de comportamento de bolha, segundo Kindleberger (M, P & C, fico devendo a página). Isso é sinônimo de ESPECULAÇÃO. O número de pessoas envolvidas nunca é sinônimo de sustentabilidade, mas do alargamento da base de um esquema "tipo Ponzi". Não é um esquema Ponzi, mas é algo análogo.
Para terminar o blablablá, se é que alguém lerá algo disso que escrevi acima: aguardo dois eventos significativos para o mercado imobiliário do DF: a ocupação de Águas Claras terminar (para termos uma ideia mais precisa da oferta de imóveis ali) e a conclusão de alguns dos prédios do Noroeste (vamos ver se quem "investiu" ali vai obter o retorno desejado).
Saluti!
Sou servidor público e meu órgão possui uma intranet onde existe um setor de "classificados".
É impressionante ver que todos os dias há pelo menos uns 10 anúncios de servidores tentando repassar ágios de apartamentos (em Águas Claras, Valparaíso, Gama, Samambaia, Living etc).
Todo mundo embarcando nessa de lucrar com mercado imobiliário.
Ótimo artigo.
Moro em Mineiros – GO há três anos. Desde quando cheguei, os preços aumentam absurdamente. Dizem que é porque estão chegando várias indústrias na cidade. Lotes que valiam 20 mil hoje valem 60. Casas então estão caríssimas. Porém a renda da população nem de perto acompanhou essa evolução. Olhe lá se acompanhou a inflação. O custo de construção do metro quadrado também não aumentou nesse ritmo. Porém a cada dia tem mais casas sendo construídas e negociadas. Um amigo meu dono de imobiliária me disse que praticamente todas as vendas (no mínimo 80%) são através de empréstimos imobiliários.
Mas aqui mesmo já temos sinal de bolha:
Logo que cheguei estava sendo feito o lançamento de um condomínio fechado. O lote mais barato, de 390 metros, estava 72 mil. Dezenas de pessoas financiaram por 10 anos, direto com o dono, com correção pelo INCC. Após um ano de compra se começa a pagar o condomínio. No início diziam, compre!!!. Vai acabar!!! Um amigo meu uma vez me disse: compra, no meu terreno já ofereceram 90 mil. Pensei, perdeu a oportunidade. Mas agora, após três anos estão sentindo na pele a mágica dos juros e o pagamento de condomínio. Conclusão: toda semana me oferecem um lote. Dizem: não quero nem ganhar, você paga o que eu paguei e assume o financiamento. Ah tá. Me engana que eu gosto. Vários estão inadimplentes. Muitos nem sabem o que é INCC. Quero ver quando muitos perceberem que não estão vendendo, e quiserem se livrar do problema. O preço vai cair. Porque se não venderem, perderão o lote, porque no contrato tem várias linhas de letras pequenininhas.
Mas pode ter certeza, meu amigo dono da imobiliária continua dizendo pros clientes que o preço subirá, que não tem juros, só INCC, hehehehe.
Excelente, Fábio! Depois do seu blog eu desisto de fazer um!
O pior é que essa opinião da leitora é compartilhado por muitos! Moro em São José dos Campos e o boom aqui também impressiona. Pior ainda é que quase (quase mesmo) fui "enganado" por um corretor.
O argumento que ela usou parece muito com o utilizado pelos grafistas.
Parabéns Fábio! Os imóveis em Florianópolis também subiram bastante. Vou casar próximo ano e compramos um ap (para morar, não para especular). Na hora de assinar o contrato, tive a oportunidade de conversar com o dono da construtora local e questionei sobre as unidades que ele ainda não vendeu e ele sem me dar conversa apenas disse: os preços dos imóveis vão continuar subindo muito!! E porque será que embora o Edifício tenha sido entregue a mais de 6 meses, porque eles ainda não conseguiram vender 30 unidades?
Abraços a todos.
Gostaria de deixar mais um comentário.
Na verdade nenhum de nós deveria torcer pelo estouro dessa bolha, pois todos sabemos quem é que vai pagar a conta.
O correto pra todos seria um crescimento sustentável do mercado imobiliário, onde as pessoas comprassem imóveis primordialmente para morar, e não para especular.
Hoje torço para uma estagnação dos preços e queda gradativa.
E se o Fábio me permite, gostaria de indicar um artigo que considero excelente sobre a bolha imobiliária brasileira: http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=611
Abraços.
Com certeza! Eu não torço pelo estouro da bolha… na verdade, eu torço para que o governo tome logo as medidas necessárias para que os preços se estabilizem e se reduzam, reduzindo a formação da bolha. Tudo o que escrevo é antes para alertar sobre o problema do que uma torcida "contra" as pessoas que estão comprando imóveis. Cada um tem que ser responsável por suas decisões financeiras: se alguém acha que o cenário é razoável e favorável à compra de imóveis, que compre. Mas, racionalmente, não concordo com isso!
Concordo totalmente Fábio.
Infelizmente o Governo parece tomar o caminho inverso.
Já falam sobre a continuidade do "Minha Casa, Minha Vida". Parece que já há lobby pra aumentarem o valor do teto dos imóveis e também o valor do subsídio.
Alguém imagina o resultado disso?
Abraço.
Concordo contigo, Leandro. É exatamente o tipo de pensamento que levou à trágica situação dos EUA: enquanto a bolha está crescendo, todos aplaudem a política governamental de expansão do crédito imobiliário, já que o país cresce bastante e as pessoas passam a "ter" mais moradia. E isso reforça a política governamental de expansão do crédito mais ainda, até que um dia a casa cai.
Mais um post magnífico sobre a matéria. Assim como não compro ingresso de 'cambista' quando vou ao estádio, também me recuso a adquirir o ágio de quem quer que seja. Ao menos até que a bolha estoure.Veremos até onde vai essa insanidade em bsb.
Maravilhoso teu texto. É bem isso q eu falei esses dias, nao vejo muita diferença dessa bolha imobiliaria em Brasilia de uma pirâmide financeira. A coisa é preocupante. Vai chegar uma hora q a maioria nao vai dar conta de comprar mais, ja que Brasilia nao é nenhuma Nova York mesmo.
Só está demorando para estourar e chegou nesse tamanho porque o déficit habitacional era gigantesco, mas como tudo, isso também tem um limite.
E tem gente que ainda se refere ao imóvel residencial como ATIVO, algo que só cria despesas. Mas sugiro pesquisa da atual valoração no tocante aos impostos, já que as prefeituras estão elevando o valor venal destes imóveis, e como sabemos tratar-se de uma valorização temporária, com o devido retorno mais cedo ou mais tarde dos preços ao mundo real, será que os encargos tributários serão reajustados e "para baixo"? Acho que não, cada vez mais considero imóveis que não geram renda, a sua grande maioria, um desinvestimento. Abçs Fabio.
No mesmo sentido de uma matéria já indicada aqui no blog, segue este interessante apanhado da CNBC: http://www.cnbc.com/id/37486008/10_U_S_Cities_Whe…
Fiz as continhas e percebi que, se Brasília estivesse nos EUA, seria a segunda cidade em que alugar mais vale a pena que comprar…
Parabéns pelo blog e estou plenamente de acordo na excelencia do seu artigo Fábio.
Gostaría de sugerir pudesse dar do mesmo modo sua opiniao sobre o incremento dos aluguéis em BSB, mas concretamente, quando os propietarios o querem relacionar e justificar com a subida do mercado inmobiliário de compra e venda.
Eu moro em Brasilia de faz tres anos, desde setembro do 2007 e resulta que agora depois que finalizou o prazo de contrato do aluguel, deseja negociar o propietario o aluguel basando a subida em relaçao a subida de preços de compra e venda do imóvil, se esse vai ser o comportamento, isso significa que chegariamos também a uma bolha respeito aos aluguéis.
Gostaria de conhecer sua opiniao e de quantos aqui participam neste blog.
Obrigada a todos.
Obrigado pela sugestão, Fátima! Vou pensar sobre o assunto!
adorei seu comentário sobre a corretora. Realmente ela deve permanecer corretora de imoveis, porque não sabe os fundamentos da economia…..
Eu sou mais um que saiu do mercado de compra em virtude dos preços altos. Iria comprar um ape de 110.000(valia 130) e hoje devem pedir 250. Só rindo mesmo……… Vou esperar a quebradeira dos inocentes para comprar por preços baixos……. Um ape em moema, de 140 m , custa 1040.000. Se um juiz, que ganha 14k liquido, vender o ape dele de 500k, tera que finaciar 500k, que representa 5k mensais de juros sobre o capital emprestado. Isto é 35% do salario líquido, é muita coisa, até para o magistrado que ganha bem……. Minha renda está em torno de 11k líquida, para mim comprar um ape de 400k,(pertinente a faixa de renda) teria de pagar 4k de juros sobre o capital, tb 35% da renda, muita coisa…. o valor historico deveria ser de 180.000, para o mesmo imovel. Para mim a bolha é muito perceptivel, em breve não havera compradores dispostos a pagar o preço…….
há mençaõ sobre o defict imobiliario, que existe há 40 anos. O defict existe porque as pessoas não tem dinheiro para comprar e este defict não será extinto por decreto……..
Engracado como de uma hora pra outra, todos viram especialistas no assunto. Nao tiro seu merito Fabio, realmente o texto e excelente, e bem coerente com os acontecimentos. E, no fundo, concordo com vc. Acho que ainda 'e possivel surfar um pouco nesse mercado ( acho que foi isso que a corretora quis dizer, obviamente, defendendo seus interesses, o bom e velho egoismo capitalista ), mas nao sei por quanto tempo.
Sinto falta, em seus textos, de uma variavel que, bem provavelmente, e' uma das mais relevantes, senao a mais: os altos salarios do funcionalismo publico. Brasilia tb vive uma "febre publica", maes doutrinam seus filhos a prestarem concursos, afinal: – Olha seu primo meu filho, nunca trabalhou e hj ganha R$ 10.000. Funcionario publico hj e' popstar em qualquer banco. Consegue quanto quiser, a juros minimos, e compra o que quiser, afinal emprego eterno ne? Com nossos funcionarios publico enlouquecidos e com dinheiro sobrando ( e nao me diga o contrario ) estao dispostos a pagar quanto for pelos imoveis oferecidos, pq eles SIM, terao como pagar. Se eles pagam ( leia-se: se ha comprador ) o preco sobe, e se vc quiser seu imovel tera que pagar ( leia-se: mais um comprador ). Enfim, tenho muito a falar sobre o assunto. Que ha algo estranho com o mercado, isso e fato, mas me admira, os altos salarios do funcionarismo publico nunca serem citados em textos onde se fala com autoridade sobre o tema ECONOMIA e BOLHAS ESPECULATIVAS. Para essa alta euforica, alguem ( ou "alguemS" ) precisa estar disposta a pagar o valor pedido e, aqui em BSB, a grande maioria dos "alguens", me desculpem, trabalham na esplanada. Por fim, fica a pergunta: vc, como servidor, evita o assunto, pois nao o considera realmente uma variavel na sua teoria de bolha ou, como nossa amiga corretora, defende seus interesses proprios? Parabens pelo texto.
Bruno,
Já levei isso em consideração em outros textos sobre o assunto. E minha conclusão é a de que é muito difícil, mesmo para uma grande parte dos funcionários públicos, conseguir financiar um bom apartamento. Se quiser dar uma olhada nos posts em que tratei dessa questão específica:
http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/bolha-im… http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/ainda-a-…
Muito boa materia! Porque não lemos estas matérias antes de fazermos negócio…
Eu sou um exemplo de alguém que está na "bolha". Comprei um imóvel com a Rossi, no Rio de Janeiro, em 2007, por 240 mil reais. Paguei 50 mil de entrada. Neste periodo, devido ao INCC, o saldo final subiu de 190 mil para 245 mil reais.
Agora no financiamento, o Banco Bradesco avaliou o imovel valendo 230 mil reais (10 mil a menos que no ano da compra) e só financiará 190 mil reias. Ou seja, preciso pagar 55 mil reais para poder financiar o restante e conseguir receber as chaves…
Não comprei por especulação. Fui o sonho de morar no meu apartamento mesmo…
Conselho que aprendi tarde. Comprar imóveis na planta é péssimo negócio!
Leonardo, o importante é estudar bastante antes de tomar decisões futuras. O que passou, passou! Espero que o conteúdo do blog ajude a tomar decisões melhores!
Fábio
Muito interessante seu texto. De fato, suas colocações são todas corretas, não há nada a discordar. Mas tenho alguns questionamentos e gostaria muito de saber sua opinião.
1 – Você tem informações concretas sobre a qualidade das concessões de crédito? É evidente que as próprias construtoras estimulam a especulação, mas com relação ao crédito, será que não existe ainda, uma demanda crescente formada por pessoas ou famílias com capacidade financeira de adquirir imóveis?
2 – Não é possível que ainda tenha espaço para uma valorização "segura" no setor imobiliário e que a bolha, ao invés de estourar, apenas estabilize, quando atingir seu potencial máximo?
Acredito que existam formas de se regular o mercado, por exemplo, controlando o crédito de forma gradual.
Você considera minha opinião possível, ou realmente tem convicção de há uma bolha prestes a explodir?
Jean
Jean,
Não tenho informações específicas da qualidade dessas concessões não. Mas o que sei é que, ao menos em Brasília, as construtoras estão cada vez mais baixando as prestações mensais e sobrecarregando as chaves. O que isso indica pra mim é que estão procurando 2 tipos de pessoas: (1) especuladores, que querem ganhar com a venda do imóvel antes mesmo dele ser concluído; e (2) pessoas com renda mais baixa, que são capazes de pagar as prestações mensais, mas só verão o problema que têm nas mãos no dia em que tiverem que pagar as chaves. Nos dois casos, os riscos são grandes.
É perfeitamente possível que a bolha ainda cresça mais, Jean. Bolhas são imprevisíveis. A crise do subprime, por exemplo, já era anunciada desde 2005, e só veio estourar de vez no fim de 2008. Pode acontecer dela estourar de uma vez (acho improvável, no caso da bolha imobiliária brasileira), pode ir desinflando aos poucos e pode estabilizar por anos a fio. Em qualquer dos casos, o investidor perde, com as perdas inflacionárias, que podem ser bastante relevantes após alguns anos. 5 anos com inflação de 5% ao ano equivalem a uma perda de 22.62% do valor real, por exemplo.
Não tenho a convicção de que a bolha está prestes a explodir. A única convicção que tenho é que os preços estão em um patamar irracional, o que eleva muito o risco de investir nesse mercado.
Fábio,
toda vez que lia alguma matéria sobre mercado imobiliário, me perguntava: "será que sou o único a não investir em imóveis? será que vou ficar vendo essa banda passar e não vou pegar essa fila, que todos dizer/escrevem que uma mina de ouro?"
mas a minha intuição sempre falou mais alto e uma pulguinha me dizia que tinha algo de errado nesse shangrilá de concreto. Era humanamente impossível que o mercado imobiliário fosse aquela fonte infinita de lucros do jeito que eles diziam.
com esse texto, você traduziu tudo que eu sabia que estava, ou melhor está acontecendo. Apartir de agora sou teu leitor assíduo e fã. Continue assim.
Abraço,
Felipe Fidelis
No fim das contas, Fábio, será que ainda resta esperança prá quem morre de vontade de fugir do aluguel e morre mais ainda de medo dessa confusão financeira toda?
Quando voce fala em investidor especulador, não me vejo retratada, porque não quero exatamente "investir", quero só pagar a minha casinha, meu espaço, meu canto, sem precisar ficar suportando locatários e suas ladainhas, nem me mudar a cada ano, sem tempo nem de desempacotar minhas coisas antes de empacotar tudo de novo…
O que você pensa a esse respeito?
Obrigada,
Ady
Ady,
Se sua prioridade é comprar uma casa e acha que o preço cabe no seu bolso, não vejo por que não deveria fazê-lo. Agora, se você acha que as prestações podem pesar demais no seu bolso e o sacrifício é muito alto, talvez deva refletir a respeito de este ser o momento certo para investir em imóveis.
Atenciosamente,
Fábio
Fábio,
Eu concordo com seus comentários sobre a bolha imobiliária em Brasília.
Acho um absurto o preços dos imóveis em Brasília, é claro que este mercado é irreal.
Soube que uma quitinete no LIFE, eles chamam de apartamento, é até engraçado, de mais ou menos 35 mestros quadrados de área privativa, está sendo anunciada por R$ 500.000,00 – isso é loucura, irreal! Deve ser por isso que, há vários meses, vejo faixas dizendo últimas unidades e elas nunca acabam.
Acreadito que não vai demorar muito para a bolha estourar, acho que tem muita gente comprando, mas que, na real, não tem renda suficiente para pagar o imóvel. Na hora que esses especuladores não conseguirem revender, o choro vai ser grande!
Fala Fabio!
Obrigado pelo link. Tb acrescentei “O Pequeno Investidor” ao meu blogroll.
Ao ler alguns trechos de comentarios de leitores aqui, como é o caso da “Corretora de Brasília”, sinto que estou lendo a tradução de notícias que aconteceram nos EUA há cinco anos. Desafia a imaginação que as pessoas tenham os exemplos dos EUA, Reino Unido, Irlanda, Espanha etc. etc. e, mesmo assim, caminhem para cometer os mesmos erros.
Mas, como disse o Chuck Prince, CEO do Citi, “enquanto a música estiver tocando, a gente tem que dançar”. Quis dizer com isso que, enquanto houver crédito fácil, as pessoas vão continuar a especular e entrar em pirâmides, mesmo sabendo que isso INVARIAVELMENTE, como lembram Hayek e Mises, termina em desgraça.
Vale então perguntar a origem desse crédito fácil. Isso não é tão difícil de identificar. A China vem fazendo investimentos maciços em capital, como compensação pela quebra dos EUA, seu maior cliente. Para construir suas cidades novinhas e vazias, compra minério de ferro e outros produtos do do Brasil. Ou seja, quando a China sobreaquecer e passar a políticas mais restritivas, o crédito vai secar.
Outro gatilho para o crédito secar será uma repentina escalada na aversão ao risco, como aquela que seria disparada por uma dissolução política da UE e dos EUA. Ou se a bolha imobiliária na China estourar. Ou se estourar uma guerra contra o Irã ou nas Coréias. A lista é imensa – o risco de tomar dinheiro emprestado para “investir” também.
Esses eventos parecem distantes para quem vive aqui no sudeste brasileiro, isolado do mundo pelo Atlântico, pela Amazônia e pelos Andes. Como a Grande Mídia corporativa brasileira depende de confiança (mesmo que artificialmente criada) por parte dos consumidores, para que continuem a se endividar e comprar carros, imóveis e bugigangas marginalmente melhores do que a versão do semestre anterior, essa Grande Mídia não cumpre o seu dever, que é o de informar. Talvez seja por isso que a circulação da Folha, Veja etc. venha caindo precipitosamente, enquanto blogs sem compromisso com esse ou aquele banco, essa ou aquele rede de lojas de eletrodomésticos, vêm conquistando espaço.
Tenho certeza de que esse espaço vai ser conquistado ainda mais rapidamente quando o cataclisma hiperindeflacionário chegar ao Brasil. Aí as pessoas vão ver a extensão da fraude e do engano vendidos pela mídia corporativa.
Há quem ache que tal desgraça não acontecerá – o Brasil seria uma espécie de ilha no sistema global. A essas pessoas, recomendo conversar com os acionistas da Aracruz e Sadia.
Marco Aurélio
http://achavedeouro.blogspot.com/
Bravo!!!
Muito bom e didático o artigo!
abs
Com este aumento do compulsório esse processo de restrição ao crédito vai se acelerar mais rápido que imaginava. Vamos ver os efeitos na economia a partir do primeiro semestre de 2011
Abcs,
Gostaria de saber qual é o uso da média no ramo imobiliário e para que serve? Se for possível me responder agradeço, pois irá contribuir para minha pesquisa.
Excelente texto Fabio. Vivi boa parte da formacao da bolha americana aqui nos EUA, e a semelhanca dos fatos, argumentos, ilusoes, debates,etc.. eh impressionante!
É muito fácil entender.
Caso os preços dos imóveis estivessem acompanhando a inflação ou o aumento da renda da população, não teriam problemas.
O que acontece é que os preços estão subindo alimentados pelo temor ou expectativa de que continuem a subir desenfreadamente. – Vamos compra agora, porque amanhã estará custará mais caro ainda. Se vocês analisarem os preços de imóveis em todo o mundo, vocês verão que eles oscilam ao longo dos anos, aqui no Brasil eram estáveis, porque nunca teve uma especulação forte sobre eles, porém hoje em dia está ocorrendo isto.
Muitas pessoas que conheço adquiriram vários imóveis na planta para revender depois, outras compraram para morar, algumas até, não estão conseguindo financiar, pois a Caixa apertou um pouco a política de crédito. Imaginem se apertar mesmo!
Vocês tem que entender que nada valoriza eternamente, principalmente algo que sofre especulação, até mesmo ouro, petróleo e tudo que pode ser comercializado.
Se houver qualquer retração da base monetária, os preços tendem a cair, isso é fato.
Muito provavelmente o que ocorrerá é que os imóveis cairão até um patamar compatível com a renda, isso pode levar algum tempo, duvido que estoure uma bolha, ela somente irá desinflar. Após ocorrer isto, nada impede que os imóveis continuem a se valorizar, porém na realidade eles acompanharão a inflação, o que não está acontecendo ultimamente, pois eles têm valorizado muito acima. Nada impede que futuramente ocorra outra especulação.
Via de regra temos que entender que o imóvel tem duas funções básicas: como moradia e como renda na forma de aluguéis, tudo fora isso é pura especulação com qualquer outra.
Sim, ainda pode-se ganhar dinheiro com imóveis, mas a questão é que existe um risco nisto, coisa que nenhum corretor fala. Os preços podem voltar à realidade hoje ou daqui a alguns anos, não se sabe quando. Você pode comprar hoje e perder até 30% levando em conta a inflação. Temos que ficar atentos àquela velha máxima que fala para nunca comprarmos algo no topo,pois ele sempre existe, pois tudo tem um limite.
Ou vocês acham que ganhar dinheiro é fácil assim?
Amplexos
Mais uma coisa, se não houvesse risco, vocês acham que as construtoras e incorporadoras venderiam imóveis na planta? Eles somente venderiam prontos. Fazem isto não somente para se capitalizar, mas também para minimizar o risco, é como uma securitização, isto mesmo, eles te vendem a expectativa de ter um imóvel mais valorizado em alguns anos.
Outro fator questionável é o lucro do setor de construção civil, as margens estão gigantescas, isto também não existe em nenhum lugar do mundo.
Mas a suposição da leitora pode estar parcialmente certa, se o Estado subsidia certo tipo de comportamento parasita no mercado imobiliário. Trata-se de distorções que somente são corrigidas de tempos em tempos, aos solavancos, em crises do mercado imobiliário que cobram um alto preço em um curto período de tempo. Nesse sentido, ver a denúncia que o Martin Wolf do Financial Times fez, semana passada, ao comportamento parasítico estatalmente induzido nesse mercado:
http://www.ft.com/cms/s/0/8f06df9e-8ac1-11df-8e17…
I am a land speculator – a mini-aristocrat in a land where private appropriation of the fruits of others’ efforts has long been a prime route to wealth. This appropriation of the rise in the value of land is not just unfair: what have I done to deserve this increase in my wealth? It has obviously dire consequences.
Thiago,
A suposição está parcialmente certa (e muita gente pode ganhar bastante dinheiro por alguns anos ainda com essa situação), mas — como você mesmo reconheceu — isso vem com muitas consequências, principalmente para quem investiu e não consegue sair a tempo. Não é o paraíso que ela prega no comentário.