Respondo nesse post a duas perguntas formuladas por um dos assíduos leitores do blog, o prof. Marcelo Fernandes, elaborada em comentários ao post “Quanto custa um apartamento de R$ 1.5 milhão?“. As questões são as seguintes:
1) Eu vou completar 40 anos de idade, e quando você começa a falar sobre a boa vida que eu vou levar em 2024 (com 54 anos) ou em 2035 (com 65 anos) eu fico desanimado. Francamente não tenho interesse em ter um ótimo rendimento qdo já for um tiozinho. Qualquer 3.000,00 já estaria excelente. Mas eu quero estar melhor de vida em 2, 3 ou 5 anos. Não quero propor aventuras nos mercados imobiliário ou acionário pra enriquecer rápido. Mas busco algo intermediário entre o curto e o longo prazo. Estou sonhando?

2) Agora ou bem objetivo: em resumo vc disse que investir em imóveis é basicamente uma roubada?

As perguntas são bem interessantes. A primeira delas diz respeito ao papel da variável “tempo” nos investimentos. O professor está certo quando diz que não quer “ter interesse em ter um ótimo rendimento quando já for um tiozinho”. Ninguém quer. Eu também quero estar melhor de vida em 2, 3 ou 5 anos, como o nosso leitor. E daí, a pergunta dele: é possível encontrar um rendimento melhor, com baixo risco, que permita uma renda de R$ 3.000 no curto prazo (até 5 anos)?

É uma pergunta bem difícil de ser respondida. O primeiro ponto a ser considerado é que o resultado de qualquer investimento depende de 3 variáveis: 1) montante economizado; 2) tempo de maturação do investimento; e 3) rentabilidade obtida.

Se você tem muito, muito, muito dinheiro economizado (variável 1), pode se dar ao luxo de ter um tempo de maturação do investimento baixo e de investir seu dinheiro em um empreendimento menos volátil. Imagine que você tem cinco bilhões de reais. Se você investir esse valor na poupança, vai obter algo em torno de R$ 25.000.000, por mês. É, vinte e cinco milhões de reais caindo na sua conta todo mês. Mesmo que você seja um perdulário, dificilmente gastaria esse valor todo mês; e ainda sobraria um bocado para ser reinvestido. E muitas, muitas, muitas décadas teriam que se passar para que esse dinheiro todo fosse consumido pela inflação (é, a poupança perde pra inflação em muitos períodos) – provavelmente, só seu tataraneto teria que se preocupar em trabalhar, nessas condições.

Tudo bem: se você não tem cinco bilhões de reais economizados, resta trabalhar com as outras duas variáveis: o tempo (variável 2) e a rentabilidade (variável 3). Se você tem muito tempo à disposição, pode se dar ao luxo de ter uma rentabilidade e um montante investido menores. Veja os seguintes gráficos:

Como o leitor pode ver, alguém que invista R$ 500,00 por mês (ou R$ 6.000,00) por ano, pode acumular R$ 1.085.000,00 (sem contar a inflação) em 30 anos, a uma rentabilidade de 10% ao ano. O mesmo valor, contudo, pode ser obtido em 19 anos, bastante menos tempo, caso a rentabilidade seja superior, de 20% ao ano. Em outras palavras, quanto maior a variável 3 (rentabilidade), menor a variável 2 e a variável 1. São grandezas inversamente proporcionais.

Mas chega de matemática teórica. O professor quer uma renda de R$ 3.000,00 adicionais em até 5 anos. Para saber como ele poderia atingir esse objetivo, teríamos que trabalhar com as grandezas a que nos referimos: o tempo já está fixado (5 anos), faltando definirmos o montante a ser investido e a rentabilidade que garantiria essa renda. Outro ponto importante que temos que considerar é a inflação: se calcularmos errado, os R$ 3.000 adicionais podem se transformar em nada daqui a 30 anos; como nós queremos que o professor viva bastante tenha essa renda adicional depois que se aposentar, vamos considerar uma taxa de inflação média de 6% ao ano.

Vamos imaginar também que o professor não tenha investido nada até hoje. O quanto ele precisaria investir, e a que rentabilidade, para alcançar esse objetivo?

Vamos começar com uma hipótese absurda, apenas para mostrar como é difícil alcançar os objetivos de nosso professor: se ele investir R$ 100.000,00 por ano, teria a seguinte situação:

Investindo a fabulosa quantia de R$ 8.333,33 por mês – algo extremamente difícil para um professor -, ele conseguiria acumular R$ 671.561,00 em 5 anos, com a rentabilidade de 10% ao ano. Com isso, teria uma renda mensal de aproximadamente R$ 5.570,00 (0.83% de rentabilidade por mês). Mas seria insuficiente para acompanhar a inflação, porque sobrariam apenas R$ 2.570,00 por mês para reinvestir. Como a inflação considerada é de 6% ao ano, o professor deveria retirar, dos resultados de seus investimentos, apenas 4% anualmente. Nessas condições, poderia retirar apenas R$ 26.000,00 anuais, ou R$ 2.160,00 mensais. O restante do rendimento anual deveria ser reinvestido, a fim de manter o poder de compra do dinheiro.

Mas, se ele conseguir a rentabilidade de 20% ao ano, poderia retirar 14% do valor investido, todo ano – algo em torno de R$ 124.000 por ano, ou R$ 10.406,00 mensais.

O problema todo nesse exemplo é que tanto o valor investido anualmente (R$ 100.000,00) quanto a rentabilidade esperada (20%) são irreais. Para que o leitor tenha uma idéia, Warren Buffett, um dos homens mais ricos de todo o planeta, tem uma rentabilidade média anual de 21% ao ano. Não é razoável esperar que nós consigamos uma média dessas. A capacidade de economia suposta no exemplo também é irreal – dificilmente um professor ganharia R$ 100.000,00 de salário anual – imagine economizar essa quantia!!

Em condições reais, eu não sei dizer ao professor como conseguir uma renda média de R$ 3.000,00 começando do zero agora e começando a retirar essa quantia em cinco anos. Não conheço nenhum investimento que dê o retorno necessário para alcançar esse objetivo.

Claro, eu supus que o professor começaria a economizar agora. Se ele já tiver uma boa reserva – digamos, uns R$ 200.000,00 ou R$ 300.000,00, tudo fica mais fácil. Caso ele tenha uma capacidade razoável de economia, investir em títulos do tesouro direto com vencimento no prazo de 5 anos pode garantir os objetivos pretendidos. Não é tão volátil quanto o mercado de ações, e o investidor pode casar seus objetivos com o vencimento dos títulos investidos. E há títulos que pagam 6.8% + inflação (IPCA) por ano. Em cinco anos, R$ 300.000 se transformariam e R$ 530.000,00 sem investimentos adicionais, caso a inflação no período seja de 5% ao ano. Não seria possível chegar aos R$ 3.o00,00 de renda adicional, mas já estaria próximo disso.

A outra pergunta do leitor é a seguinte: “Agora ou bem objetivo: em resumo vc disse que investir em imóveis é basicamente uma roubada?”

Não é isso. Investir em imóveis pode ser um excelente negócio, desde que você consiga adquirir um apartamento ou uma casa a preços razoáveis. Comprar um imóvel com os preços elevados – assim como qualquer investimento – é arriscado demais.

Minhas críticas se referem justamente a essa situação: muitas construtoras estão anunciando aos quatro ventos que a rentabilidade dos imóveis é de 20% ao ano, que isso vai durar pra sempre, que imóvel é o melhor negócio do mundo. Mentira deslavada! Os preços de imóveis podem ser tão voláteis quanto o da ação de algumas empresas, e imóveis também podem dar prejuízo. Em breve resumo: não desaconselho ninguém a investir em imóveis, mas apenas em imóveis caros. Como diz Warren Buffett, o lucro de seus investimentos não é definido no momento da venda, mas no momento da COMPRA! Compre um ativo barato e você fará excelente negócio; compre-o caro e se arrependa pro resto da vida.

Comentários

Artigos relacionados:

1. Os investimentos e a inflação
2. O poder dos juros compostos nos investimentos
3. Guia rápido para perder dinheiro com investimentos
4. Como chegar ao primeiro milhão?
5. Ser conservador ou arrojado?

Tags: ações, aprendendo a investir, imóveis, inflação, poupança, risco, tesouro direto, Warren Buffett