Quanto custa um apartamento de R$ 1.5 milhão?
“Ora bolas, Fábio: um apartamento de 1 milhão e meio de reais custa 1 milhão e meio de reais. Qualquer idiota sabe disso. Acabou o assunto e você vai enrolar no blog?” Calma, me dê uma chance, leitor. Quero mostrar a você que um apartamento de R$ 1.5 milhão não custa R$ 1.5 milhão, mas MUITO, MUITO mais do que isso. [tweetbutton]
Obviamente, isso também vale para imóveis mais caros ou mais baratos do que isso, também, e para muitas outras coisas. Vale para qualquer bem que você comprar na sua vida. “Por que diabos você vai falar do apê de R$ 1.5 milhão, e não do computador de R$ 2.000,00″? Simples: porque o apê de R$ 1.5 milhão pode fazer com que você perca a oportunidade de se tornar milionário – milionário mesmo, daquele tipo que as pessoas invejam porque ganham na mega-sena.
“Fábio, você usou LSD, cara. Se eu tenho o apartamento de luxo, que me custa R$ 1.5 milhão, eu já sou milionário. Vai reescrever essa droga de post, homem”. Peter Schiff, um sujeito a que me referi antes, costuma dizer, sobre a bolha imobiliária dos EUA, que antes dela as pessoas ficavam milionárias porque trabalhavam, economizavam e investiam seu dinheirinho do dia-a-dia; mas que, durante a bolha, passaram a ficar ricas porque… err, bem… COMPRAVAM UM IMÓVEL! E ainda achavam que tudo estava certo por causa disso. Compre um imóvel e você se tornará um milionário foi o mantra da bolha nos EUA. Mas, segundo Schiff, isso não pode acontecer: você não fica milionário porque compra uma casa e ela se valoriza até que seu valor alcance R$ 1.000.000,00. Você fica milionário porque investe e o rendimento de seus investimentos torna o valor do seu patrimônio, com o fluxo de caixa que ele gera, superior a R$ 1.000.000,00.
“Fábio, você continua falando non-sense. Não é isso que acontece quando você compra uma casa por R$ 600.000,00 e o valor dela se torna R$ 1.000.000,00?” Não, não é o que acontece. A metáfora que Benjamin Graham utilizou para descrever o mercado de ações também se aplica ao mercado imobiliário: o mercado é um senhor que bate às portas do investidor todo santo dia e oferece um determinado preço pelo seu patrimônio. Ele oferece R$ 30,00 pelas ações da Petrobras num dia, R$ 50,00 no outro, e R$ 15,00 num terceiro dia. Ele sofre de transtorno bipolar: num dia está alegre e satisfeito e oferece R$ 50,00 por uma ação que vale R$ 20,00; no outro está triste, pessimista, e oferece R$ 5,00 pela mesma ação. Mas ele é um sujeito que acredita na diversificação e não investe apenas em ações: também oferece, todos os dias, uma proposta aos proprietários de imóveis. Em dias de euforia, oferece R$ 500.000,00 por uma quitinete que nem foi construída, mas em dias mais sombrios, pode oferecer R$ 100.000,00 pelo mesmo imóvel. No caso dos imóveis, a bipolaridade o afeta menos do que no mercado de ações porque as pessoas são menos dispostas a vender seus imóveis por um preço abaixo daquele que o adquiriram. Mas, eventualmente, elas venderão a alma para conseguir uma simples proposta (qualquer que seja, o que ela quer é recuperar uma parte do dinheiro!) pelo seu apartamento. Os americanos que o digam…
Por isso outro investidor, o discípulo de Graham e multibilionário Warren Buffett, costuma dizer que “preço é o que você paga, valor é o que você leva”. A quitinete podia valer R$ 200.000,00, mas o humor do sr. mercado a levou a custar em dias ruins R$ 100.000,00 e, em dias otimistas, R$ 500.000,00. Os analistas técnicos — nenhum dos quais figura na lista dos mais ricos do mundo — costumam dizer que não existe diferença entre valor e preço: mas eu prefiro concordar com Buffett e os analistas fundamentalistas. Essa diferença existe e entendê-la é essencial para não fazer besteira com seu dinheiro.
Voltemos ao apartamento que custa (=preço) R$ 1.5 milhão para aprender a diferença entre valor e preço. Quanto vale o apartamento? Essa pergunta pode ser respondida de várias maneiras diferentes, e provavelmente cada metodologia utilizada vai levar a respostas ligeiramente distintas.
Acredito particularmente em 2 métodos diferentes para avaliar o preço de imóveis: o método do fluxo de caixa e o método de projeção da rentabilidade do custo de oportunidade. Quem vive do mercado imobiliário, por outro lado, acredita (ou quer acreditar, porque não acredito que ninguém pode realmente acreditar nisso racionalmente) que a projeção dos preços dos imóveis pode ser efetuada a partir da evolução dos preços do passado.
“Pô, Fábio, fala português, que isso aí tá muito complicado!”
Calma, que a idéia básica não é nada complicada. O método do fluxo de caixa é simples e já o utilizei em outros artigos sobre o mercado imobiliário. A ideia é comparar o dinheiro que seria gerado pelo imóvel em virtude dos alugueis pagos e o preço do imóvel. Essa ideia também não é exclusiva do mercado imobiliário. Quando os investidores usam o índice P/L para ver se uma ação está cara ou barata, é exatamente o mesmo tipo de coisa que estão fazendo. A diferença é que o “L” da equação, que nas ações representa o lucro da empresa, no mercado imobiliário é o valor pago pelos alugueis.
Segundo Décio Bazin, baseado em estatísticas internacionais, um ativo só pode ser considerado rentável se der de retorno pelo menos 6% ao ano. E esses 6% são a renda gerada pelo ativo, e não a valorização do principal, porque não há fatores que garantam , com segurança, como ocorrerá a valorização do principal (e isso vale para as ações e para os imóveis!). Não há garantia de que nos próximos 20 anos o mercado imobiliário se comportará como os últimos 5 e, por isso, não é possível confiar nesse tipo de projeção. Infelizmente, é o que a maioria dos corretores faz, quando alardeiam os imóveis como excelentes investimentos. Dizem que os imóveis crescerão continuamente a uma taxa de 25% ao ano pelas próximas décadas, o que é um absurdo típico de quem não entende de juros compostos.
Então vamos aplicar o método do fluxo de caixa gerado pelo aluguel ao apartamento de R$ 1.5 milhão. No site wimoveis, que sempre tenho utilizado para essas comparações, verifico que um imóvel de 200 metros quadrados e quatro quartos localizado na asa sul (Brasília) está anunciado na faixa de R$ 1.500.000,00-R$ 1.800.000,00. O aluguel de apartamento com essas características está anunciado, no mesmo site, por um valor entre R$ 4.900 e R$ 6.000.
Vamos usar o método, então: se um ativo rentável deve gerar um fluxo de caixa para o seu proprietário de pelo menos 6% ao ano, isso significa dizer que um apartamento de R$ 1.500.000,00 geraria de alugueis em um ano de aproximadamente R$ 90.000,00 – o que equivaleria a R$ 7.500,00 mensais. Mas o apartamento pode ser alugado por um valor entre R$ 4.900,00 e R$ 6.000,00. A esses valores, aplicando o mesmo método, os apartamentos com essas características teriam um valor compreendido entre R$ 980.196,00 e R$ 1.200.000,00.
Em outras palavras, quem comprar um apartamento de R$ 1.500.000,00 em Brasília já sai, de cara, com um prejuízo de R$ 300.000,00, na melhor das hipóteses, e de R$ 520.000,00 na pior delas.
Mas as coisas podem ser piores se utilizarmos o método que eu considero mais adequado: o do custo de oportunidade. O custo de oportunidade é um conceito econômico muito simples: ao escolher fazer qualquer coisa nessa vida, você tem que abrir mão de todas as outras coisas que poderia fazer naquele momento. Se você quer jogar futebol, vai ter que abrir mão de ir ao cinema naquele horário; se você quer passar em concurso, vai ter que abrir mão de fazer outras coisas nos momentos de estudo. E isso também vale pro dinheiro: se você decide gastar seu dinheiro com uma coisa, abre mão de fazer outras coisas com aquele dinheiro. Se você decide investir, abre mão de gastá-lo com pequenos (e às vezes grandes) prazeres da vida.
E a lógica é a mesma para o problema que estamos discutindo: se você decide botar R$ 1.500.000,00 em um apê, você está abrindo mão de todas as outras coisas que poderia fazer com aquele dinheiro – inclusive, tchanan!!! — FICAR MILIONÁRIO DE VERDADE!
“Cacete, Fábio, eu já sou milionário: já tenho R$ 1.500.000,00 e quero comprar o apartamento de 4 quartos super bem localizado com piscina, banheira de hidromassagem, 28 elevadores e 524 garagens.”
Não, pombas, eu não tô falando de milionário classe média, tô falando daqueles caras que todo mundo acha que só existem nas novelas da globo. O sujeito que tem uma sala onde cabe todo o seu apartamento de R$ 1.500.000,00 e viaja 5 vezes por ano (ou mais) pro exterior, e nem trabalha.
Desculpem se o parágrafo anterior pareceu pedante ou arrogante. Estou longe de ser um desses milionários a que me referi, mas sou consciente de que quem tem R$ 1.500.000,00 (a propósito, eu também estou muito longe de chegar aí!) está longe de ter um patrimônio capaz de sustentar um estilo de vida melhor do que uma classe média alta aqui em Brasília.
“Tá bom, Fábio, pare de pedir desculpas e me diga logo: como o custo de oportunidade de ter o apê dos meus sonhos é ser um milionário?”
Fácil: o custo de oportunidade de ter um apê de R$ 1.5 milhão é investir o dinheiro em outro investimento. Vá no site do tesouro direto, se você não quer correr riscos, e coloque o dinheiro em NTN-B Principal com vencimento em 2024. Usando a calculadora disponível no site, e supondo uma inflação de 4% ao ano (que é menor do que a menor inflação já vista no Brasil desde o plano real) você teria R$ 5.624.000,00, já descontado todo o imposto. Dificilmente seu apartamento de R$ 1.5 milhão chegaria a esse valor em 2024 – e, melhor ainda, se você economizasse uma parte do seu salário e tivesse paciência, esse valor poderia facilmente se transformar em um montante ainda maior. Se você esperasse até 2035, investindo em NTN-B Principal, teria R$ 14.253.967,00 naquele ano. Com uma inflação de 4% ao ano, isso equivaleria a R$ 5.045.000,00 em valores de hoje. Esse valor é suficiente para gerar uma renda de aproximadamente R$ 30.000,00 em investimentos seguros, você poderia alugar um apartamento equivalente ao de R$ 1.500.000,00 e ainda viveria muito bem: poderia largar do seu emprego e estaria muito melhor do que na mão do sistema previdenciário. Ainda não seria suficiente para ter a vida de personagem de novela da Globo, mas você já teria dado um grande passo nesse sentido. E se você tivesse paciência e investisse no tesouro direto quando os juros subissem (como está acontecendo agora), poderia colher resultados ainda melhores.
Usando o tesouro direto como comparação, seu apartamento de R$ 1.500.000,00 te custou R$ 5.000.000,00. E estou falando de um custo de oportunidade razoavelmente baixo: se você investir uma parte do dinheiro em ações, pode estar abrindo mão de muito, muito, muito mais dinheiro. Se as ações renderem 15% ao ano, por exemplo (uma rentabilidade razoavelmente plausível nesse mercado no longo prazo e com reinvestimento de dividendos), R$ 1.500.000,00 valeriam em 2035 R$ 49.000.000,00. Descontando a inflação de 4% ao ano, esse valor equivaleria ao poder de compra de R$ 17.659.000,00 hoje. Literalmente, você poderia viver como um personagem de novela: esse valor poderia render, fácil, mais de R$ 80.000,00 por mês.
Você realmente acha que é justo pagar, hoje, R$ 1.500.000,00 por um apê? Se você tiver os R$ 17.659.000,00, vai lá: o preço do apartamento é menor do que o rendimento de 6 meses de seu patrimônio. Mas… err… você tem os R$ 17.659.000? Pense bem: é o preço que você pagaria pra ter esse apartamento hoje.
Categoria: Educação financeira, Imóveis
Sobre o Autor (Perfil do Autor)
Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.Assinar
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Fábio, que trabalho maravilhoso você vem fazendo aqui. Estou lendo a Bola de Neve e estou muito empolgado. Obrigado pelas indicações.
Fábio existe algum site que possa me informar a quantidade de ações disponíveis no mercado, de determinada empresa?
desde já obrigado.
O site http://www.fundamentus.com.br tem esse tipo de informação. Basta digitar o código da ação e ver várias informações disponíveis – entre elas, a quantidade de ações da empresa no mercado. Outra alternativa é ver no site da companhia…
Olá Fabio, só não entendi uma coisa. Nas contas você levou em consideração o pagamento do aluguel(de 4,9 a 6k)?
Grande Abraço.
Sim, levei…
Caro Fábio. Ótimo artigo! Um abraço, André.
Se investíssemos esses 1.5 milhão no TD poderiamos resgatar mensalmente o valor para pagarmos o aluguel dos dias de hoje? E ainda assim teriamos esse resultado no vencimento dos tútulos?
Pergunto pq se comprarmos o ap, não teremos que pagar R$6000/mês de aluguel, dinheiro que investido mensalmente por esse tempo todo daria uma boa grana.
Parabens Pelo Blog.
Pereira
Não, esse valor seria alcançado caso o investidor separasse o valor investido no Tesouro Direto e não usufruísse dele até o vencimento do título. Ele pagaria o aluguel com o próprio salário: teria que ter um pouquinho de paciência para viver no apê de R$ 1.5 milhão. O preço de ficar milionário por meio da poupança própria é a paciência…
É claro que ninguém precisa ficar milionário assim: há muitas maneiras diferentes de fazer isso, licitamente.
Perfeito, tudo certo!
Só discordo quando você diz que "os analistas técnicos costumam dizer que não existe diferença entre valor e preço".
Não que o amigo esteja errado. Penso que essa declaração deixa a idéia de que a análise técnica seja algo irracional, descolada da realidade. Não é bem assim.
Gosto da ideia de que a análise técnica e a fundamentalista são complementares. A primeira diz quando comprar e a segunda nos diz o que comprar.
Abraço!
Otimo artigo fabio!
Todos os artigos sobre imoveis assim como todos sobre açoes estao de parabens.
Uma sugestao de artigo para aqueles que gostam da AF: eu opero na bovespa usando a dica do Joel Greenblatt + o site fundamentus para pequisar ações com grandes potenciais de retorno e com otimos fundamentos economicos-financeiros explicado no livro "The Little Book that Beats The Market".
Teria como vc uma dia escrever sobre esse conceito fabio?acho a ferramenta mto boa para uma primeira seleção de ativos (é claro com os devidos ajustes para o nosso mercado). Dps costumo utilizar o site do INI para fazer uma analise horizontal do LPA, VPA, P/L, DY e outros. Gosto tbm de analisar os balancos e DRE's disponiveis na Bovespa.
Parabens pelo trabalho realizado aqui neste site!
Abraços!
Rodrigo, ainda não li esse livro, mas pode ter certeza que, assim que o ler, postarei minhas impressões sobre ele. Pelo que vi, é da mesma coleção do livro do Christopher Browne e parece ser bem interessante. Valeu pela sugestão!!
Gostei da ideia do post, mas acho que a comparação só fica "justa" se excluirmos o preço do aluguel do investimento mensal. Também é importante ressaltar que esse cenário muito pró aluguel tem validade mais ou menos restrita a mercados como o de Brasília (onde o aluguel barato sinaliza que o imóvel, na verdade, está caro).
Quanto à indicação do Rodrigo… Já viram o filme "Janela da Alma"? Pois bem, a cada dia eu tenho mais certeza de que cada um é cada um mesmo kkkkkk. Eu achei muito meia boca o livro do Browne, que é incensado por tantos. O livro do Greenblatt, por outro lado, tem linguagem infantil, é enfadonho, alardeia uma fórmula mágica… enfim, tem tudo o que é preciso para um peso de papel, mas mesmo assim é "O" livro na minha opinião. Já estou formando uma biblioteca no meu quarto, e o livro mais da direita é esse do Greenblatt…
Eu adoro quando os leitores do blog dão suas próprias dicas!
Sinceramente, nunca tinha ouvido falar de Greenblatt. Já estou providenciando o livro…
Mais dicas, por favor!
Abraço a todos.
O grande polycrav indicou este seu post no fórum Small Caps do ADVFN. É um investidor muito ativo, em um dos fóruns mais sérios que eu conheço: mais uma vez, parabéns pelo sucesso! Segue o link, mas precisa de senha… http://br.advfn.com/p.php?pid=fbb_thread&bb_i…
Agradeço a indicação do artigo!! É sinal de que o blog vem ganhando reconhecimento…
Fábio,
cara, você está de parabéns! Esse teu blog é EXCELENTE, e espero que você continue mantendo-o ainda por muito tempo (até aparecer alguma empresa que decida ganhar dinheiro vendendo as suas análises hehehe). Só digo o seguinte: as ações dessa empresa eu comprarei com certeza. Um abraço!
Obrigado pelos elogios, João! Mas não siga cegamente minhas análises: não se esqueça de que o único responsável por seu sucesso financeiro é você mesmo!
Oi Fabio,
Tambem sou de BSB, participo do sky scrapper e cheguei aqui seguindo seus posts.
Gostei muito do blog.
Quando voce faz estas comparacoes considerando o Tesouro direto como possibilidade, vejo com otimos olhos mas como fica a possibilidade de calote do governo como aconteceu na argentina? Aposentados com zero de renda e zero de ativos pois investiram tudo no pais?
Considerando que se o governo continuar drenando a poupança e tambem o fgts para colocar dinheiro em habitacao no ritmo que se faz hoje, com a superoferta de imoveis, os investimentos em infra-estrutura do pais atualmente limitados que estão esgotando a capacidade de produção, os incontrolaveis gastos publicos, as chances do pais quebrar em alguns anos é enorme.
O que voce acha deste cenario?
faltou concluir. Ainda assim recomendaria o tesouro direto em longuissimo prazo 25 ou 30 anos?
Henrique, existe sim o risco de o governo não honrar os títulos. Mas existem alguns fatores a considerar: 1) antes de o governo tomar uma atitude como essa, muitos outros sinais serão dados (como ocorreu na Argentina); 2) diversifique em outros investimentos. Se o governo der o calote, só uma parte do seu patrimônio irá ser perdida; 3) na poupança, o risco não é menor (pelo contrário, o primeiro lugar que Collor atacou foi a poupança, na década passada).
Olá Fábio!
Parabéns pelo blog!
Atuo como professor e estou iniciando uma atividade paralela no mercado imobiliário. E tenho 2 questinamentos básicos que eu gostaria de propor para você:
1) Eu vou completar 40 anos de idade, e quando você começa a falar sobre a boa vida que eu vou levar em 2024 (com 54 anos) ou em 2035 (com 65 anos) eu fico desanimado. Francamente não tenho interesse em ter um ótimo rendimento qdo já for um tiozinho. Qualquer 3.000,00 já estaria excelente. Mas eu quero estar melhor de vida em 2, 3 ou 5 anos. Não quero propor aventuras nos mercados imobiliário ou acionário pra enriquecer rápido. Mas busco algo intermediário entre o curto e o longo prazo. Estou sonhando?
2) Agora ou bem objetivo: em resumo vc disse que investir em imóveis é basicamente uma roubada?
Um abraço e sucesso.
Marcelo Fernandes
Fabio,
Complementando o seguinte parágrafo:
"Vamos usar o método, então: se um ativo rentável deve gerar um fluxo de caixa para o seu proprietário de pelo menos 6% ao ano, isso significa dizer que um apartamento de R$ 1.500.000,00 geraria de alugueis em um ano de aproximadamente R$ 90.000,00 – o que equivaleria a R$ 7.500,00 mensais…"
Não se deve esquecer que esses R$ 90.000,00 são brutos e que em cima deles o leão vai dar uma bela mordida de 27,5% na declaração de ajuste anual do investidor, ou seja, apenas um cafezinho de R$ 24.750,00, reduzindo a rentabilidade para 4,35% ao ano.
Abraço
É verdade, João! Eu não considerei o IR, pra facilitar a conta!!!
Fábio, acho que vc misturou dois conceitos… se vc diz de comprar o imóvel para investir, ok, um rendimento de (6.000/1.500.000)=0,4% ao mês (4,9%a.a.) é menor do que a poupança, e daí esperar que valorize o principal, não vale tanto a pena…..
agora se for para morar a conta é outra…. vejamos: aplicando no Tesouro direto teremos praticamente 10% (nos valores colocados por ti) líquidos. mas teremos que tirar o aluguel (que será reajustado pela inflação – 4%a.a.) assim:
Valor Aplicado aluguel Juros (10% a.a.)
2010 1.500.000,00 58.800,00 144.120,00
2011 1.585.320,00 61.152,00 152.416,80
2012 1.676.584,80 63.598,08 161.298,67
2013 1.774.285,39 66.142,00 170.814,34
2014 1.878.957,73 68.787,68 181.017,00
2015 1.991.187,05 71.539,19 191.964,79
2016 2.111.612,64 74.400,76 203.721,19
2017 2.240.933,07 77.376,79 216.355,63
2018 2.379.911,91 80.471,86 229.944,01
2019 2.529.384,06 83.690,73 244.569,33
2020 2.690.262,66 87.038,36 260.322,43
2021 2.863.546,72 90.519,90 277.302,68
2022 3.050.329,51 94.140,69 295.618,88
2023 3.251.807,69 97.906,32 315.390,14
2024 3.469.291,51 101.822,58 336.746,89
Então em 2024 eu terei na minha conta do banco R$ 3.469.291,51, se trouxer para valor presente pela inflação ==> (3.469.291,25/(1+4%)^14)=R$ 2.003.429,40 o que dá uma valorização de somente 2% a.a. acima da inflação… e esse percentual é possível de ser obtido com a valorização do imóvel. Enfim, não pagar aluguel pode sim ser uma opção aonda não se perde praticamente dinheiro….
Oi fàbio, muito boas suas considerações, não concordo nem discordo, só o que eu quero dizer é que, como alguém já disse, no longo prazo..''.todos estaremos mortos''…rsrs..abço
A questão é que, até todos estarmos mortos, vai passar um bom tempo!!
Prezado Pablo,
Para alcançar essa conclusão, você teria que considerar que o valor do imóvel se valorizaria constantemente a partir dos patamares atuais. E se houver uma estabilização/queda nos preços? Pode acontecer de o valor dos imóveis ficar abaixo da média por vários anos, como aconteceu na década de 1990…
Teressante!
Tô contigo e não abro.. Imóveis, hoje, no DF, é perder dinheiro na certa!
Olá Fábio,
Meu nome é Thalita Novo e sou coordenadora de redes no Instituto Millenium http://www.imil.org.br/. O Instituto Millenium luta pela defesa do Estado de Direito, da liberdade, da democracia e da economia de mercado, em suma, por um Brasil mais próspero e livre.
Nós, do Instituto, apreciamos o trabalho do seu Blog e gostaríamos de entrar em contato por email.
Por favor, escreva para thalita.novo@imil.org.br!
Aguardo seu contato,
Atte,
Thalita Novo
Prezado Fábio,
Seus artigos são bem interessantes. Espero que você não se junte com esses malucos e reacionários do Instituto Millenium. Tomar LSD deve te aproximar mais da realidade do que ler o que eles escrevem. Abs.
Considerar o mercado imobiliário, em qualquer região ou tempo, como algo de valorização crescente eterna é ingenuidadade, suicídio financeiro e, afirmo, uma afronta a economia de mercado. A pureza com que as pessoas encaram seus investimentos e entram em financiamentos para comprar imóveis aqui em Brasília é assustador. Não falo de pessoas que precisam do imóvel para morar com dignidade ou melhoria racional da qualidade de vida. Falo de indivíduos que ganham bem e estão compromentendo boa parte de seus rendimentos com essa falácia chamada de mercado imobiliário.
Aos que tiverem paciência, espero sim uma bolha imobiliária em que, longe dos moldes americanos, a verdade de vossos argumentos tornar-se-ão fatos, não por custo de oportunidade, mas por simples, previsíveis e meros ciclos de mercado.
Grande abraços,
Poxa Fabio, só agora voce me avisa isso? Caramba meu, nem vou falar o que acabei de fazer….rs
Wagner, esse artigo aí já tem bastante tempo!! hehehe…
Olha Fábio, entendo seu post e suas contas, mas na prática não funciona bem assim.
Primeiramente, o dinheiro é apenas um certificado, não adianta ficar pensando em um futuro tão distante, a não ser que você tenha menos de 40 anos.Para quem tem 50 anos por exemplo, um apartamento de R$1.500.000 é muito mais interessante do que R$50.000.000 quando ele estiver com 75 anos, se ele chegar a ter 75 anos.Esse é um cuidado que devemos sempre ter, isso é muito normal quando começamos a aprender as premissas básicas das finanças, jogamos o valor sempre para o fututo e mutas vezes esquecemos do presente.
Outra coisa é que imóvel não é investimento, assim como carro ou outras coisas.Compramos para satisfazer nossas necessidades e nossos egos, então essa comparação entre um apartamento com TD e ações é inválida, já que você compara investimentos com bens de consumo, se é que podemos dizer assim.
Bom, essa discussão é válida mas no entanto sua análise é bastante simplista.
Concordo com o comentário acima do João Jr. Essa comparação apresentada neste post não faz nenhum sentido.
Se fosse assim, o preço (P) de uma Ferrari seria sempre igual a zero, já que na prática ela não traz nenhum lucro (L) para o proprietário.
(Se brincar, deve trazer até prejuízo, uma vez que ela precisa de gasolina, troca de óleo, etc…)
O preço real de um imóvel está mais para quanto uma pessoa pagaria para viver naquele lugar. E esse valor a longo prazo pode subir ou descer, dependendo do que possa acontecer no futuro.
(Oferta, demanda, taxa de criminalidade, IPTU, renda da população, qualidade de vida)
Sem contar que um bem de consumo como um imóvel, com os cuidados e reparos necessários, pode durar uma eternidade.
Olá…não acredito que no mercado tenha a melhor alternativa, pois cabe a cada uma a escolha, mas são tantos outros fatores pessoais e de mercado que é impossível achar o “caminho certo”. Eu sou investidor em imóveis e acabei de abrir uma franquia. Estou no caminho certo? Não sei, mas estou seguindo meu caminho…Veja o exemplo dos imóveis. Comprei um apto em 2004 por R$45.000,00. Tive neste anos locação por 95% do tempo, a um valor médio de R$550,00. Hoje ele vale R$170.000,00 para vender rápido. Fazendo uma continha de padaria, que investimento seguro dá um rendimento em 8 anos de mais de 500%??? O mesmo aconteceu com minhas duas casas, a que moro e a que comprei para locação…uma paguei 170.000 em 2006 hoje esta a venda por mais de 370.000, já com propostas de compra (vou vender e construir outra em um condomínio). A outra casa esta num condomínio fechado, alugada. Esta casa paguei em cash 30.000 e financiei outros 30.000. Hoje ela esta avaliada em 340.000, e o aluguel dela paga as prestações e sobra. O saldo para quitar a casa é de 125.000. Novamente, que investimento de 25.000 retornaria 190.000 em menos de 4 anos? A franquia então é sem comentários, investi capital próprio de aprox. 50.000, o resto usei recursos do banco…minha loja fatura em média 40.000 com 20% de rentabilidade e vale mais de 300.000 atualmente… O certo é aplicar dinheiro na poupança, ações, governo? No meu planejamento, não…não tenho 1 Real sequer aplicado no mercado…e acho que foi a melhor decisão que tomei!!! Abraços e sucesso a todos!!! Matheus
Gostaria de saber a opinião do Fábio sobre o que foi exposto aqui pelo Matheus Moraes…
Silvia,
Mantenho minha posição inicial. Essa situação a que o Matheus se refere não é típica, mesmo do mercado de imóveis. Esses ganhos só se sustentam em um mercado de forte alta, como o que vimos até 2010 e meados de 2011. De lá pra cá, houve uma estabilização e, em alguns lugares, até queda nos preços (embora, é verdade, alguns lugares do país ainda estejam vendo forte alta).
Olá Matheus,
Fico feliz por ter tido sucesso ao negociar com imóveis, também consegui bons resultados, mas não consigo ver nos próximos anos que esse setor vá dar resultados tão expressivos assim. Penso que você também não, pois resolveu diversificar abrindo uma franquia.
Tem um ponto que tenho uma dúvida: “…Esta casa paguei em cash 30.000 e financiei outros 30.000….O saldo para quitar a casa é de 125.000…” tem algo aqui mal-explicado. Como um financiamento de 30.000 vai virar um saldo devedor de 125 mil em coisa de quatro anos ? Só se você sacou isso do cheque-especial ou do cartão de crédito para dar um montante tão alto…
De qualquer forma, apesar dos excelentes ganhos que tiveste nos últimos quatro anos, percebi no seu comentário que já não pensas somente em imóveis – vais construir outra casa, mas pelo visto teu rendimento principal vem hoje da franquia. Neste ponto você está certíssimo – diversificar sempre é melhor do que depender sempre de uma coisa só.
Abraços !