Alugar ou comprar um imóvel?
Hoje escrevo sobre um tópico que diz respeito ao primeiro grande objetivo financeiro da maioria dos brasileiros: o sonho de ter a casa própria. Esse sonho é retomado a todo instante, seja pelo governo, com os grandes programa de habitação, seja pela Caixa Econômica Federal, que é responsável pela gestão do FGTS, cujos recursos muitas vezes são alocados para o financiamento de imóveis. As imobiliárias invocam esse sonho para atrair mais clientes, e os parentes de um jovem casal sempre lembram a importância de ter uma casa própria para morar. Muitos dizem que é um ativo sólido, que ninguém vai tomá-lo por conta de qualquer crise financeira.
Aproveito o tema para explorar uma visão bastante particular que tenho sobre o assunto, a partir de um ponto de vista estritamente financeiro. Em outras palavras, não questiono o ponto de vista de ninguém a respeito do assunto: cada um tem seus motivos para investir ou não em imóveis. Mas espero apenas colocar mais um ponto para ser analisado pelo pequeno investidor.
Muitas vezes, quando se fala em investimento em imóveis, diz-se que é bom ter uma casa ou apartamento para “fugir” do pagamento de aluguel, que seria um dinheiro “jogado fora”, que não se recuperará jamais. Será mesmo?
Ao pensar sobre qualquer investimento do ponto de vista financeiro, é sempre interessante lembrar uma máxima da economia: o custo de oportunidade. Para cada alternativa de investimento, deve-se lembrar que há investimentos alternativos nos quais se poderia obter uma outra rentabilidade — ou seja, o preço de se escolher um investimento é abrir mão de investir em outros ativos.
Isso também se aplica ao investimento em imóveis. Quando alguém decide aplicar seu dinheiro em imóveis, ele está imobilizando seus ativos monetários em um investimento, deixando de aplicá-lo em outro. Se um apartamento custa R$ 100.000,00, esse dinheiro poderia estar sendo aplicado em outro investimento, pagando outra rentabilidade (maior ou menor).
A meu ver, a chave para pensar se vale a pena ou não comprar ou alugar um imóvel é justamente o custo de oportunidade das duas alternativas. Tentarei explicar esse ponto a partir de um exemplo: digamos que um pequeno investidor tenha R$ 100.000,00 e esteja em dúvidas entre aplicar o dinheiro, pagando aluguel de R$ 500,00 ao mês, ou comprar um apartamento no valor de R$ 100.000,00.
Caso esse investidor decida alugar um apartamento, ele continuará com os R$ 100.000,00 no bolso e poderá aplicar em outros investimentos. Se ele conseguir investir em uma aplicação que pague 1% ao mês, terá uma rentabilidade aproximada de R$ 1.000,00 por mês – descontado um Imposto de Renda de 15%, a rentabilidade líquida seria de aproximados R$ 850,00. Como o valor é superior aos R$ 500,00 que ele pagaria de aluguel, ainda sobrariam R$ 350,00 que poderiam ser reaplicados, gerando crescimento no seu patrimônio. Na verdade, aliás, como é razoável assumir que o valor do aluguel esteja incluído no orçamento da casa, sendo desnecessário retirar o seu valor da rentabilidade de seus investimentos financeiros, seria acrescido mensalmente a seu patrimônio o valor total de R$ 850,00. Se ele conseguir economizar mais R$ 500,00 por mês, sua economia mensal para investimentos seria de R$ 1350,00. Em dez anos, se ele conseguir investimentos que rendam 1% ao mês, ele teria acumulado um patrimônio total de cerca de R$ 870.000,00.
Mas o pequeno investidor pode decidir comprar o imóvel. Nesse caso, ele desembolsaria os R$ 100.000,00 e teria a desvantagem de imobilizar esse patrimônio, cuja rentabilidade dependeria exclusivamente do preço de mercado do imóvel, que poderia subir ou cair, ou ainda se manter estável — como aconteceu em muitas cidades brasileiras há alguns anos. Mas ele teria também uma vantagem: como ele não paga o aluguel, se ele for disciplinado, poderia investir mais dinheiro do que o investidor que decidiu alugar. Supondo que eles recebam o mesmo salário e a mesma capacidade de economizar, seriam mais R$ 500,00 de investimento, totalizando R$ 1.000,00 (R$ 500,00 de economia + R$ 500,00 do aluguel não pago) de investimentos por mês. Nesse caso, assumindo a premissa de que seus investimentos rendam 1% ao mês, ele teria acumulado, nos mesmos 10 anos, cerca de R$ 400.555,00. Assumindo que o apartamento mantenha o mesmo valor, seu patrimônio total seria de R$ 500.555,00, ou seja, quase R$ 300.000,00 a menos que o outro investidor.
É importante, contudo, verificar algumas premissas: nesse exemplo, assumi que o valor do aluguel (R$ 500,00) é de 0,5% do valor do imóvel (R$ 100.000,00) e que o imóvel não se valorizaria ao longo do tempo. Alterando-se um pouquinho essas premissas, é possível obter resultados bastante diferentes.
Em Brasília, onde moro, por exemplo, há imóveis cujo aluguel é de apenas 0,3% do valor do imóvel. Assim, um apartamento de R$ 100.000,00 geraria de aluguel apenas uns R$ 300,00 por mês. Isso acontece porque aqui os imóveis estão bastante caros, por causa do mercado imobiliário, que está bastante aquecido.
Por outro lado, o valor dos imóveis cresceu bastante: há apartamentos de 2 quartos que em 2000 custavam cerca de R$ 90.000,00 e que hoje custam R$ 320.000,00 (rentabilidade de 250% no período), mas geram uma rentabilidade de R$ 1.200,00 por mês em alugueis (uns 0,375% ao mês). Se assumirmos que a valorização anual do imóvel será de 5% ao longo de cada um dos dez próximos anos, em 2019 ele valerá cerca de R$ 520.000,00. Alguém que o tivesse hoje e conseguisse investir R$ 3.000,00 por mês a uma rentabilidade real de 1% ao mês, conseguiria acumular em investimentos financeiros mais R$ 1.200.000,00. O total de seu patrimônio seria de R$ 1.720.000,00.
Nesse cenário, quem tivesse hoje os R$ 320.000,00 em dinheiro investido com a mesma rentabilidade de 1% ao mês, e conseguisse investir R$ 2000,00 (porque paga R$ 1000,00 de aluguel), conseguiria acumular R$ 1.870.000,00. Nessa hipótese, ele teria acumulado cerca de R$ 150.000,00 a mais do que quem decidiu comprar o imóvel.
Note-se, contudo, que tudo depende das variáveis assumidas. Fui bastante conservador na taxa de valorização anual do imóvel, porque aqui em Brasília os preços já estão muito caros, indicando uma dificuldade para um crescimento exagerado nos próximos anos. Alguns economistas dizem que houve formação de uma bolha imobiliária aqui, por conta da alta renda per capita da cidade. Mas, se eu assumisse uma taxa de valorização de 10% ao ano, o primeiro investidor teria se saído melhor: seu imóvel valeria em 2019 R$ 830.000,00, e o total de seus investimentos seria de R$ 2.100.000,00, quase R$ 230.000,00 a mais.
Do ponto de vista financeiro, o pequeno investidor deve ter tudo isso em mente antes de decidir se comprará ou não o imóvel. Basicamente, as variáveis a serem consideradas são as seguintes: valor do aluguel em relação ao imóvel (taxas maiores indicam que o valor do imóvel está mais barato. O valor tradicional médio é de cerca de 0,5% do valor do imóvel); expectativa de valorização do imóvel; e expectativa de rentabilidade no mercado financeiro.
Espero que as informações sejam úteis na hora de decidir sobre o aluguel ou a compra de um imóvel!
Sucesso a todos nos seus investimentos!
Categoria: Educação financeira, Imóveis
Sobre o Autor (Perfil do Autor)
Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.Assinar
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Comentários (13)
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- Como ajudar seu filho a ficar rico | 17 de junho de 2011
Puxa, realmente interessante.Parabéns pelo Blog, muito conteúdo num espaço bem organizado.Renner
Obrigado, Renner!
uma pergunta… e se para investimento eu comprar um imovel de R$ 240mil, pagando R$ 60mil no ato e financiando a diferença. Se eu colocar este imovel para alugar e o inlquilino pagar R$ 1200 (que corresponde a metade do financiamento), eu nao farei um bom negocio a longo prazo??
Existe um detalhe importantíssimo a se considerar, que é a impenhorabilidade do bem de família. O único imóvel de moradia da família não pode ser penhorado, mas os investimentos podem. Portanto, de uma forma ou de outra, a casa própria traz uma certa segurança que eu considero imprescindível.
A análise aqui foi do prisma do investidor, sem considerar outras externalidades. Claro que há outros fatores a se considerar, mas acredito que um investidor responsável dificilmente chegaria à situação de ter um bem penhorado pela justiça. Mas a segurança da impenhorabilidade decerto é um aspecto que todo mundo deve levar em consideração.
Pela primeira vez um artigo que considerou também a valorização do imóvel. Quando eu estava com essa dúvida fiz a análise considerando o rendimento da poupança (época da crise não dava pra contar com coisa melhor). O resultado? Mesmo financiando o apartamento, se ele tivesse uma valorização de 0,1% ao mês já passaria um pouco o valor acumulado aplicando o valor não pago e alugando um outro imóvel. Aliás, financiando fica melhor ainda… porque não tem desembolso de R$100.000 logo no inicio. Eu dei entrada de R$20.000 apenas. Assim o custo de oportunidade é sobre R$20.000,00 e sobre as prestações. Claro que tem que considerar que só se pode vender o imóvel pelo acumulado já pago até certa data + a valorização.
Eduardo,
e pra quem pensa em lucrar com alguel,
Não se esqueça que sobre esses 1200 que você vai receber pelo aluguel do imóvel, o leão vai te dar uma bela mordida de APENAS 27,5% na tua declaração… o que vai levar os teus 0,5%pra nívies muito mais miseráveis!!!
Como diria meu pai: "o governo é teu sócio apenas quando você tem lucro. Se você ganhar alguma coisa então 27,5% é dele. Mas se você ficar um ano com teu imóvel parado aí ele não vai te ajudar pagando 27,5% das tuas despesas com condomínio, fazendo reformas…"
Sad but truuueeaaaahhhh!!!!!!
Olá Fabio, vi o seu texto e me identifiquei bastante. Passei por muitos percalços no mercado imobiliário carioca… Uma indecisão danada se eu comprava ou não um imóvel, pois eu sabia bem desse paradoxo financeiro ("alugar imóvel + investir no mercado financeiro" versus "comprar imóvel e não conseguir investir quase nada")…
Com o tempo, acabei abandonando o aspecto meramente matemático e analisei a questão por uma outra ótica. Isso porque, alem do aspecto meramente financeiro, existe a questão familiar, da renda mensal, da finalidade do imóvel, do tempo que você ficará no imóvel, dentre inúmeras outras particularidades.
Frente ao seu texto, existem três grandes fatores a ponderar:
1º FATOR – Seu exemplo cita que o investidor possui 100 mil reais em mãos para comprar o imóvel. E um imóvel de 400 mil que a pessoa só pode dar 100 mil de entrada e precisar financiar o resto? Não dá pra fazer o paralelo de custo de oportunidade do tipo "ganhos com 400 mil no DI versus gastos com aluguel de um apartamento de 400 mil". Simplesmente porque quase ninguém tem 400 mil na bucha para aplicar hoje.
Aí vem aquele comentário: "Ah, mas a pessoa pode gastar um pouquinho com o aluguel e o restante ela investe para gerar ganhos que cobrem a taxa do aluguel e ainda acumula rendimentos suficientes para que, daqui a 8 anos, compre um imóvel a vista".
Ok, concordo. A questão é que, em grandes cidades, o aluguel é muito caro e já corrói boa parte da capacidade de poupança mensal. Assim, no longo prazo, o que a pessoa investe precisará vencer a taxa do aluguel, a inflação contratual de alugueis, e a própria inflação imobiliária. Depois disso tudo, terá que ter conseguido gerar caixa suficiente para acumular centenas de milhares de reais. Num mercado de alta imobiliária e demanda reprimida (como a zona sul carioca) são variáveis a serem colocadas no papel.
Enfim… acho que quanto maior for o índice "renda mensal/custo do aluguel" maior é a vantagem financeira de alugar um imóvel e capitalizar o restante do salário. Ou seja, depende muito de uma conta que envolve “Renda da Pessoa” x “Custo do Imóvel” x “Custo do aluguel”. Um assalariado com um salário de 15 mil lotado em MG consegue juntar enormidade de dinheiro alugando um imóvel em Passos/MG. Talvez não consiga juntar nem 1/6 disso se ele tiver que alugar um 2 quartos na zona sul do Rio. Um executivo que ganha 35 mil por mês não tem esse problema – seja no Rio, seja em Passos. O sacrifício da poupança mensal com alugueis é um ponto bem relevante.
2º FATOR – O aluguel, antes de mais nada, é um "incômodo financeiro". No Rio, por exemplo, o aluguel de um apartamento na zona sul (de 500 mil) te toma 1.800 reais ao mês. Não importa o quanto vc tenha para investir – esses R$ 1.800 escoam para o aluguel. Pois bem, se você compra esse mesmo apartamento de 500 mil dando 150 mil de entrada, sobra um financiamento de 30 anos com uma parcela na faixa de R$ 3.000 ao mês. Levando-se em conta que a parcela do financiamento cai (Sistema SAC) e o do aluguel sobe (a maioria corrigida pelo IGP-M, algo em torno de 5% a.a.), existe um ponto de encontro em torno de 5 anos da sua compra do imóvel. Ou seja, após 4 anos, o "incomodo financeiro" da sua parcela de financiamento será idêntico ao aluguel praticado para este mesmo imóvel. Você terá o mesmo sacrifício em termos de gasto fixo, com a diferença que o dinheiro está sendo escoado para um ativo que futuramente será totalmente integrado ao seu patrimônio. Conforme a parcela vai diminuindo e sua poupança mensal vai sendo “liberada”, você consegue ir juntando mais e dá mais outra martelada de 100 mil… em menos de 10 anos o seu financiamento se resume numa parcelinha de 1.100, de 700, e aí…. ta pago.
3º FATOR – Quando vc quer morar num imóvel buscando uma residência para sua familia, cuidar dos seus filhos, ter um ambiente com a cara do casal, ter um acabamento bonito, etc, é muito difícil alugar um imóvel que congregue tudo isso. Sempre caberá espaço para uma ou outra reforma – uma iluminação melhor, um piso mais bonito, uma adaptação no banheiro, etc. Se você fizer isso em um apartamento alugado, dificilmente o locador irá descontar do aluguel – visto se tratarem de benfeitorias superficiais e sem importância. Pode até conseguir, mas apenas para reforminhas de um custo pequeno. Para maiores intervenções, acima de 15 mil, duvido muito que o locador deixe de ganhar o "cafezinho" mensal dele em prol de descontos no aluguel para o bem estar do seu querido locatário.
Isso sem falar nos filhos pequenos: a creche, escolinha, inglês, e todo tipo de rotina são esquematizados ao redor da localidade em que você mora – imagine se de repente o locador te dá um pé na bunda e você tem que ir embora do imóvel e sair procurando outro imóvel (se possível perto desses serviços!). É um desgaste que não desejo pra ninguém.
Minha Conclusão: Compra de imóveis é indicada para aqueles que querem o imóvel como residência familiar de longo prazo (em torno de 8 anos) e se a pessoa (como a maioria dos brasileiros) não possui uma enormidade de dinheiro que compense simplesmente aplicá-lo e utilizar uma parcelinha do rendimento para quitar o aluguel.
Saliento que o meu comentário foi em relação a compra do imóvel como moradia familiar (ao invés de optar pelo aluguel). Ou seja, no que tange a compra de imóveis como mero ativo financeiro e visando a renda com alugueis, concordo totalmente contigo: acho um péssimo negócio! (remunera 0,5% a 0,8% ao mês e ainda fica sujeito a locatários inadimplentes)
Abraço! Não se assuste com o comentário grande..rsrsrs. Boa parte dos trechos eu simplesmente copiei de um e-mail que eu já havia escrito para meu irmão (discutindo esse mesmo problema.. rsrsrs).
Olá amigo, muito bom teu texto. Apenas uma dúvida… Onde falar 870.000,00 seriam 370.000,00, não? Abraços
Comprar um imóvel vai contra a premissa de economia em outro ponto: todo mundo paga os “olhos da cara” para ter um apartamento projetado.
Nas Casas Bahia, o imóvel sai baratinho, baratinho…
Faltou considerar o reajuste anual do aluguel.
Gostaria e saber se vale a pena vender um apto avaliado em R$ 480 mil e aplicar o dinheiro por, no máximo, 12 meses (período definido até a compra de outro) ou se vale a pena alugá-lo por 12 meses ao valor de R$ 2.500 mensais e vender no momento da compra do outro.Obrigda