Ainda a bolha imobiliária de Brasília…

No último post, escrevi sobre o que acredito ser uma bolha imobiliária na capital federal. Entre outras coisas, descrevi a situação de um casal que ganha 40 salários mínimos (R$ 18.600,00) e busca financiar um apartamento de 3 quartos que custa aproximadamente R$ 911.000,00. A idéia era mostrar que mesmo um casal abonado como esse teria muitas dificuldades para financiar o apartamento.

Pois bem: entrei em contato com um dos corretores que me enviaram a proposta e ele me detalhou mais ainda as condições de financiamento da obra. Como informado no tópico anterior, o financiamento teria por base as seguintes regras: 120 parcelas mensais de R$ 2.110,00; 10 parcelas semestrais de R$ 19.980,00; uma entrada de R$ 70.050,00. O total dessa conta é de R$ 911.050,00.

Mas na proposta não estavam estabelecidas todas as regras do financiamento. Como já esperado, as parcelas sofrem correção: de acordo com o corretor, as parcelas mensais e semestrais, além das chaves, sofreriam reajuste com base no INCC até 2013, e com base no IGP-M mais 1% de 2014 em diante.

De 2004 a 2009, o IGP-M teve uma variação média de 7% ao ano, e o INCC, de 8,18 ao ano. Se projetarmos esses índices para o futuro, o valor total pago pelo imóvel seria o seguinte: de parcelas mensais, seriam pagos R$ 457.933,51; de parcelas semestrais, R$ 235.181,19; de chaves, R$ 70.050,00. Até aqui, são R$ 700.164,70 pagos até 2020 (financiamento iniciado em janeiro de 2010, para facilitar as contas).

Mas faltam ainda as chaves. De acordo com a proposta do corretor, seriam devidos R$ 388.000,00 a título de chaves no início do financiamento. Mas as chaves, assim como as demais parcelas, sofrem reajuste. Como a previsão de conclusão da obra é em 2013, as chaves são reajustadas com base no INCC até 2012 e pelo IGP-M em 2013. Ao final da obra, o valor total das chaves estaria em R$ 491.216,17.

No exemplo anterior, o casal conseguiria economizar, por ano, R$ 29.400,00 (R$ 2.450,00 por mês), e teria acumulado, ao final de 4 anos, R$ 117.600,00.

Vamos brincar um pouco com esses números, para tornar mais realista a análise.

Suponhamos que o casal seja conservador com seus investimentos, porque esperam utilizá-lo para abater uma parte substantiva das chaves no momento da aquisição do apartamento. Eles aplicam tudo em LFTs, título do tesouro direto que é indexado pela taxa Selic. Suponhamos que o retorno médio da taxa Selic daqui até 2014 seja de 10% ao ano. Há analistas que projetam uma taxa Selic inferior a isso para os próximos anos, tendo em vista a estabilização da economia brasileira, que ainda tem uma das maiores taxas de juros do mundo, mesmo após as recentes quedas. Mas serei bonzinho com nosso casal, para evitar maiores apertos em sua situação financeira.

Suponhamos, então, que o retorno líquido dos investimentos deles seja de 8,5%, descontando 15% do Imposto de Renda. Nessa situação, eles teriam acumulado R$ 135.795,13 entre 2010 e 2014, quando teriam que pensar na parcela de chaves.

Nessas condições, eles poderiam abater das chaves o montante economizado. Em 2014, como vimos, o valor a ser pago de chaves seria de R$ 491.216,17 – ou seja, abatendo desse valor o que eles economizariam no período, ainda sobrariam R$ 355.421,04 para financiar – quase o valor original das chaves, que era de R$ 388.000,00.

Mas nosso casal vai à Caixa Econômica Federal e pede um financiamento em 30 anos. Aos juros de hoje (9,012% ao ano, segundo o simulador da CEF), a primeira prestação sairia a R$ 3.673,41.

Não percamos a conta: em 2014, quando têm que pagar as chaves, o casal não tem mais prestações semestrais a pagar, porque elas acabaram no ano anterior. Mas ainda há as parcelas mensais a serem pagas: em 2014, com as taxas de reajuste aplicadas, essas parcelas estariam na casa dos R$ 3.121,00.

Ou seja, para honrar o financiamento do apartamento, o casal teria que pagar R$ 3.121,00 das parcelas mensais mais R$ 3.673,41 de financiamento das chaves – uma despesa total de R$ 6.794,41.

No tópico anterior, uma das premissas adotadas era a de que o casal ganhava R$ 18.600,00 por mês (bruto – R$ 14.000,00 líquido), gastava R$ 2.110,00 com aluguel e o mesmo valor com as prestações mensais do financiamento imobiliário. O casal vivia com R$ 4.000,00 por mês e ainda sobravam R$ 5.780,00 para eles economizarem. Como agora estamos analisando a situação a partir dos reajustes que o financiamento sofrerá ao longo do tempo, vamos supor também que o casal tem um aumento anual de 6% ao ano em seus salários, em linha com a média dos últimos 8 anos, e que suas despesas aumentam conforme o IGP-M.

Isso significa dizer que, em 2014, o casal terá um salário líquido de R$ 18.735,16, com despesa média de R$ 5.610,00, e gastará R$ 3.121,00 com as prestações mensais e R$ 3.673,41 com as chaves. Ainda assim, conseguiria economizar R$ 6.330,54 mensalmente. Em 2020, quando o financiamento terminar, esse  montante chegaria a R$ 7043,46.

Essa avaliação parece ir contra a hipótese da bolha, não é? Esse casal conseguiria, durante todo o tempo, economizar mensalmente uma boa quantia.

Mas tudo depende das variáveis adotadas. Afinal, embora o índice de despesa mensal que eu assumi seja bastante razoável para os padrões da maior parte das famílias de classe média do Brasil, ele é baixo para os padrões de Brasília. Como eu disse no post anterior, uma família de classe média com 2 filhos gastaria, só de escola, uns R$ 2.000,00. Se precisasse gastar ainda com empregada doméstica (uns R$ 720,00 mensais, somando-se INSS e despesas com transporte, além dos salários), sobrariam apenas R$ 1.280,00 para todo o restante das despesas domésticas – um valor muito baixo para os padrões da capital brasileira. Assim, um valor de despesa razoável para um casal de classe média com 2 filhos em Brasília, que ganhe nesse patamar – para incluir viagens anuais, gastos com lazer e outras coisas – seria de aproximados R$ 7.000,00.

Com esses valores, as coisas seriam bastante diferentes: embora em 2014 esse casal conseguisse economizar R$ 2.122,89 mensais, em 2020 esse valor cairia para R$ 728,00. Um índice bastante perigoso de margem de economia… Em 2020, a uma inflação de 7% ao ano (média do IGP-M dos últimos anos), R$ 728,00 equivaleriam a aproximadamente R$ 358,00. Para um casal que ganha R$ 26.570 líquidos em 2020, é muito pouco!!

Tudo depende das variáveis. E as variáveis assumidas nesses dois posts são bastante benéficas. Eu assumi que o casal ganha uma renda bastante elevada – R$ 18.000,00 – algo que não é tão comum assim, embora pareça. Há muitas pessoas que ganham bem em Brasília, mas nem todas casam entre si: num casal, é comum que um dos cônjuges ganhe muito bem, e o outro nem tanto. Entre os que ganham acima de 20 salários mínimos, há ainda os solteiros e as pessoas que não se interessam por comprar um imóvel novo – ou seja, pessoas que, embora ganhem muito bem, não forçam a demanda por imóveis e, portanto, não contribuem  em nada para a elevação dos preços. Além disso, também assumi que o casal é bastante econômico: infelizmente, a grande verdade é que a maioria das pessoas que ganham bem acumulam despesas proporcionais à remuneração que recebem. Ganham mais, mas gastam mais também, não sobrando muito para economizar.

Por que, então, os preços estão subindo tanto? Acredito que uma parte da resposta está na inércia do ritmo da aceleração dos preços que ocorreu nos últimos anos. Há 7 ou 8 anos, os imóveis de Brasília estavam desacelerados: a elevação inicial dos preços, portanto, serviu apenas para acomodar os preços praticados à realidade. Além disso, a demanda por imóveis em Brasília era razoavelmente alta: havia muitos anos que novos empreendimentos não eram construídos, o que, aliado ao boom imobiliário que aconteceu no Bra
sil, levou o governo local a abrir novos setores residenciais (em especial, Águas Claras e, agora, o setor Noroeste) que aumentaram muito a oferta de imóveis na cidade.

Até aqui, tudo bem: são fatores saudáveis que elevariam um pouco o preço dos imóveis. Aliados à valorização natural dos imóveis do plano piloto, que são próximos do centro do poder e da economia local, eles explicam parte dos altos níveis de preço praticados.

Mas há outros fatores especulativos, que elevam ainda mais os preços, a níveis injustificáveis. Hoje em dia é comum ler nos jornais locais as “histórias de sucesso” de investidores que financiaram 4 ou 5 imóveis diferentes: pagaram a entrada e foram pagando as prestações. Com a valorização do imóvel, em 2 ou 3 anos eles vendiam as unidades e, com o lucro, iniciavam o financiamento de novas unidades.

Tudo funciona assim: o investidor paga R$ 50.000,00 de  entrada no imóvel, que custa R$ 400.000,00, e paga prestações mensais de R$ 1.000,00. Mas a intenção dele não é comprar o imóvel, mas apenas especular com os preços. Dois anos depois, aquele imóvel está valendo R$ 600.000,00. Ele, então, vende o ágio por R$ 274.000,00 – os R$ 50.000,00 de entrada, mais R$ 24.000,00 que foram pagos de prestações mensais, mais os R$ 200.000,00 de valorização do imóvel. Nessa brincadeira, o investidor consegue um lucro bruto de 270% em dois anos – lucro de R$ 200.000,00, tendo investido R$ 74.000 investidos. Fantástico, não é?

Pois é: há muita gente fazendo isso em Brasília, inclusive os corretores imobiliários. Alguns deles compram 4, 5 unidades, para fazer isso. Tudo tem funcionado muito bem porque os preços realmente estão se elevando:  ainda há quem pague os preços cobrados. Enquanto isso acontece, a pirâmide funciona muito bem.

O problema é que pode acontecer de em algum momento os preços estabilizarem. O investidor, que comprou 4 ou 5 unidades, não consegue passar os imóveis para a frente pelo preço que deseja e, enquanto isso, tem que continuar pagando as prestações. Se demorar muito, terá que começar a pagar as chaves. Mas ele não terá dinheiro para pagá-las, porque nunca teve o objetivo de comprar o apartamento.

Outro problema que pode ocorrer é o de alguém que realmente tinha o interesse de comprar a unidade não ter dinheiro para honrar as chaves. Isso pode acontecer facilmente em Brasília porque a entrada é razoavelmente “em conta”, assim como as prestações iniciais. Além disso, se o comprador conseguir equacionar bem as parcelas semestrais, o financiamento é bastante razoável até que as parcelas de chaves comecem a ser pagas. O problema é que um dia essa conta chega…

Esses dois problemas podem levar várias construtoras à falência. No início, a situação é bastante contornável: se o comprador não tem como honrar as chaves, a construtora pode readquirir o imóvel, restituindo o valor pago até aquele  momento, e repassá-lo pra frente. Ela pode fazer isso porque a demanda é alta, havendo muitos investidores interessados em comprar os imóveis.

Mas se a situação começar a se tornar corriqueira,  a construtora não terá dinheiro para readquirir o imóvel, e nem receberá o valor devido pelo comprador. Sem esse capital, ela não poderá dar andamento aos novos empreendimentos, já que eles são construídos com o dinheiro que é pago mensalmente pelas pessoas que adquiriram seus imóveis no passado. Se elas deixarem de pagar, e não houver demanda por esses imóveis, a construtora não terá outro caminho a não ser fechar as portas.

Em larga escala, esse fenômeno pode derrubar bastante o preço dos imóveis. Com as devidas proporções, é algo muito parecido com o que aconteceu recentemente nos Estados Unidos. Não temos títulos lastreados em “créditos podres” de investidores que financiaram a aquisição de imóveis sem ter a menor condição (e depois refinanciavam a dívida), mas boa parte do que aconteceu nos Estados Unidos ocorreu por causa da especulação em cima dos preços dos imóveis. Muitas pessoas pagavam pequenas entradas e prestações e iam comprando vários imóveis para revender (com bastante lucro!), até que a demanda acabou e não havia quem quisesse aqueles imóveis.

Aqui em Brasília a situação não é tão desesperadora: não temos os créditos podres e nosso sistema de crédito imobiliário é razoavelmente mais sólido, mas as facilidades de financiamento pela própria construtora, aliadas ao apetite dos especuladores, pode elevar os preços dos imóveis a patamares absurdos.

O crescimento de uma bolha imobiliária é lento, porque quem tem um imóvel dificilmente aceita vendê-lo por um preço inferior ao de compra: pode demorar anos, uma década talvez, para que seus efeitos sejam plenamente produzidos. Mas uma crise de demanda, por mais leve que seja, pode levar o sistema imobiliário inteiro à bancarrota, arrastando as economias de milhares de investidores para o buraco.

Espero sinceramente que eu esteja errado.

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Categoria: Imóveis