Cuidados ao investir em imóveis

João decidiu adquirir um imóvel para investir. Inexperiente no ramo, ele decidiu ir a um quiosque de uma construtora bem conceituada na sua cidade, e lá viu a maquete do que parecia um verdadeiro sonho: um apartamento vendido na planta de bom tamanho, quatro quartos, em um condomínio de luxo – com piscina, um ótimo “salão gourmet”, salas de estudos, cinema, padaria, farmácia – tudo aquilo que alguém poderia precisar. Essa também era uma ótima oportunidade para que João elevasse seu padrão de vida, já que o apartamento estaria localizado em um bairro novo e promissor, voltado para moradores das classes mais altas da cidade. O preço, apesar de salgado, não era um problema para João, que via a aquisição como um ótimo investimento: afinal, o corretor lhe garantiu que o preço do imóvel, assim que a construção fosse entregue, teria uma valorização de pelo menos 25% sobre o preço da venda. Além disso, o corretor disse que as expectativas eram de que, por ano, o imóvel se valorizaria 20%, o que era a “média histórica” da região. Um ótimo negócio!

João estudou superficialmente o assunto e, três dias depois de ter ido ao quiosque da construtora, adquiriu o imóvel: uma entrada de 30% do valor do apartamento, mais prestações de R$ 600,00 por 36 meses, e o restante seria pago a título de chaves. As prestações mensais eram bem baratas e, apesar de as parcelas semestrais serem um pouco salgadas, era possível pagá-las com um pouco de esforço. Três anos depois, a construção do empreendimento foi concluída e, como o corretor havia garantido, houve de fato uma valorização substancial de 20% sobre o valor de compra – menos do que o previsto, mas, afinal, é difícil prever com exatidão esse tipo de rentabilidade, não é? Além disso, depois de alguns anos aquele valor ainda aumentaria a uma taxa bastante atraente!

Mas havia um problema: como João não havia lido direito o contrato, e não viu que as chaves, sendo corrigidas pelo INCC, haviam tido um crescimento bastante alto, porque no período a inflação no mercado imobiliário cresceu bastante. Sua dívida cresceu muito mais do que o previsto e ele não tinha como pagar o valor restante. Além disso, o valor não poderia ser financiado pela Caixa Econômica ou por um outro banco, porque o salário de João seria insuficiente para arcar com as prestações. João, que antes tinha uma vida financeira bastante confortável, agora é devedor. Claro, ele ainda pode vender o ágio do imóvel (aquilo que ele já pagou) e passar a dívida para outra pessoa, ou passar o imóvel para a própria construtora. Ele talvez ainda tivesse algum lucro na transação, mas o sonho de ter um imóvel – seu objetivo inicial – ficou ainda mais distante…

Mas o problema de João poderia ser maior. O imóvel comprado na planta poderia não ter sido entregue, porque a construtora passou por problemas de liquidez. Se você não acredita que isso pode acontecer, pergunte aos mutuários da Encol, uma empresa que parecia bastante sólida, se esse risco não existe! Outro risco seria o da falta de liquidez do imóvel: se João não conseguisse pagar as chaves, pode ser que outras pessoas não estivessem dispostas a adquirir o seu ágio com o preço pedido, e a “rentabilidade de 20%” iria por água abaixo. Ele teria que vender o imóvel por um preço mais baixo do que o esperado…

Nessa estorinha há uma série de premissas importantes, para as quais o pequeno deve se atentar ao adquirir um imóvel, porque se relacionam ao risco do investimento. O objetivo do post é esclarecer sobre elas.

1) O primeiro ponto a ser levado em consideração é: não acredite nas afirmações dos corretores sobre o potencial de valorização do imóvel. O corretor não é seu amigo. A única preocupação dele é com a corretagem a que ele terá direito se o negócio for realizado. Estude o potencial de valorização do investimento de maneira autônoma, e não se esqueça de que a valorização futura pode ser muito inferior à valorização passada.
Além disso, não entre na conversa do corretor. Há profissionais muito desonestos. Há alguns meses, quando eu mesmo estava interessado na aquisição de um imóvel, pedi uma semana para estudar melhor o contrato e a proposta de pagamento. O corretor disse que manteria a proposta (que realmente parecia tentadora), se eu assinasse um documento – um suposto requerimento de reserva da unidade, que serviria apenas para reservar o apartamento até a semana seguinte. Quando eu li o documento, logo vi que não era nenhum requerimento de reserva da unidade, mas uma promessa de compra e venda: o documento que se assina para realizar a compra e venda de um imóvel! Ou seja, ele estava me forçando a fechar negócio, quando me disse que era apenas um formulário para reservar o imóvel até que eu estudasse direito o contrato. Nem preciso dizer que, por conta da desonestidade do corretor, que era vinculado à corretora, nem pensei mais em fechar negócio…

2) Outro ponto importante: um imóvel mais barato e simples tem um potencial de valorização muito maior do que imóveis de luxo. Se a idéia é investir, talvez seja melhor comprar 5 quitinetes do que 1 apartamento de luxo, nos moldes descritos no exemplo. Um apartamento que vale R$ 2.000.000,00 dificilmente vai valorizar no ritmo de 20% ao ano prometido pelo corretor a João. Nesse ritmo, em 5 anos o apartamento custaria R$ 4.976.640,00. E em 10 anos, R$ 12.383.472,00. Manter esse ritmo é algo muito difícil, a valores tão altos, porque a demanda por eles declinaria rapidamente. Talvez haja quem compre apartamentos a R$ 2.000.000,00; mas a R$ 12.000.000,00, em um espaço de 10 anos, com uma inflação baixa como a dos últimos tempos, é mais difícil.
Mas uma quitinete que custe R$ 50.000,00 hoje, se crescer nesse ritmo, pode valer R$ 124.000,00 em 5 anos. Pode parecer um valor alto para uma quitinete, mas é mais provável que alguém pague esse valor em 5 anos por ela do que os quase R$ 5.000.000,00 pelo apartamento.
Além disso, imóveis de luxo têm liquidez menor do que imóveis mais simples. Ou seja, é mais fácil encontrar compradores para imóveis mais simples do que para imóveis mais sofisticados. De que adianta você ter uma rentabilidade de 20% ao ano num imóvel de luxo se não há quem pague o valor que você acredita que ele vale?

3) Outro ponto importantíssimo: se você pretende adquirir um imóvel na planta, pague um preço com desconto substancial em relação ao preço que seria pago por um imóvel parecido já pronto. Imóveis na planta têm embutido o risco de o empreendimento não ser construído: portanto, é preciso pagar menos para aceitar esse risco. Repito: muitos dos que que confiavam na solidez da Encol e compraram seus imóveis na planta ainda não viram seu apartamento…

4) Cuidado com os planos de financiamento direto pela construtora. Em especial, cuidado com os planos que oferecem entrada baixa e prestações mensais baixas, e as chaves a serem pagas daqui a vários anos com a correção por um índice específico (normalmente, o INCC). Se for possível, dê preferência ao financiamento oferecido pela Caixa Econômica Federal, no sistema SAC. As prestações são regressivas (ou seja, você paga mais na primeira prestação do que na última) e os juros estão bastante razoáveis, permitindo o planejamento no orçamento doméstico.

As pessoas normalmente se preocupam com o curto prazo: se a entrada e as prestações estão “em conta” e são suportadas pelo orçamento mensal, elas nem se preocupam com a dívida remanescente a ser paga “daqui a 3 anos”. Mas, dependendo do índice de correção, essa dívida pode subir muito!

Acredito que muitas construtoras passarão por problemas daqui a alguns anos
justamente por causa disso. Há muitos empreendimentos vendidos nessas circunstâncias: entrada barata (menos de 15% do valor do i
móvel), prestações mensais fixas bem baratas, e o valor das chaves deixado lá para o final. Muita gente não tem condição de financiar as chaves, nem poupa para poder pagá-las à vista no momento da transferência do imóvel. Por ora, muitas construtoras têm tido capacidade de recomprar os imóveis e revendê-los para outras pessoas, ou os compradores têm tido como revender seu ágio para outros. Mas tenho sérias dúvidas quanto à solidez desse modelo, especialmentem se acontecer de o INCC subir muito por conta de algum problema específico na economia que eleve a inflação.

5) Prefira imóveis que tenham entre 3 e 10 anos de vida: eles são razoavelmente novos, sem problemas estruturais, e você não tem que pagar a mais apenas por estar adquirindo um imóvel novo.

6) Cuidado com os novos condomínios de luxo, que têm muito a oferecer! Pode parecer uma excelente vantagem no momento da compra adquirir um imóvel com piscina, salão gourmet, cinema, farmácia, padaria, serviços de limpeza, babá e milhares de outras coisas. Não nego que esses imóveis sejam muito bons, mas esse luxo todo somente é sustentável porque esses condomínios são compostos por muitas unidades residenciais. Ao invés de ter 40, 50 apartamentos, esses condomínios têm 300, 350 unidades. Imagine a dificuldade de pegar um elevador, os engarrafamentos para sair da garagem nos horários de pico e a concorrência para usar os serviços oferecidos pelo condomínio!

Bom, pequeno investidor, esses são apenas alguns dos pontos importantes a serem considerados no momento de adquirir um imóvel. Pondere bem sobre essa questão, porque os custos podem vir a ser altos demais!

Boa sorte nos investimentos!!

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